土地价格、居民收入对商品住宅价格影响的动态分析——.pdf

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1、土地价格?居民收入对商品住宅价格影响的动态分析?基于状态空间模型的实证蘸黄瑜?内容提要?本文基于状态空间模型,利用2(x科一 20 0 9 年的季度数据,就土地价格?居民收入对商品住宅价格的影响进行了动态分析,结果表明:(1)200 4 一 20 0 6 年底,由于政府2?X)4 年土地政策的?8 1 3?大限,地价对房价的影响是在波动中增加,但是缺乏弹性;居民收入对商品住宅价格的影响是在波动中减小,但是属于富有弹性;(2)20 0 7 一 20 0 9 年,地价和居民收入变化对商品住宅价格的影响都比较稳定,都是属于缺乏弹性,居民收入对房价上涨的支撑渐显乏力;(3)相比土地价格的变化,居民收入

2、的变化对商品住宅价格的影响更大?关键词?土地价格居民收入商品住宅价格状态空间模型中图分类号:F 1 2 4.7文献标识码:A文章编号:10(叉?一 7 6 36(2 0 l0)l 0 一 0 0 2 4 一 0 5_己 1.里 全?,l?J近年来,地价对房价的影响一直是争议的焦点,国内的许多学者对二者的关系从不同的角度进行了研究?黄健柏?江飞涛?陈伟刚(200 6)?研究表明,土地出让制度改革后,土地价格并不是近年住宅价格上涨的主要原因?林莹?吕 萍?周滔(2 0 0 5),?也认为土地价格的高低没有明显成为住宅价格上涨的原因;与上述观点不同,蒋星(20 0 9)川研究认为,土地价格是住宅价格

3、变动的促进因素,土地价格上升对住宅价格上升的贡献度较大?张娟峰和刘洪玉(20 1 0)川研究认为,住宅价格与土地价格之间存在联立性?从中可以看 出,地价是否是房价上涨的原因,目 前国内学者的研究还没有一致的结论?在收人对房价的应对方面,崔新明(20 0 3)川应用 Pa n e l Da t?模型,研究认为,对住宅价格影响贡献最大的动力因素是人均可支配收人,人均可支配收人的增加对住宅价格的推动作用非常显著?而梁云芳?高铁梅(20 0 6)闹认为人均可支配收人的变化对住宅价格变动的影响较弱?总体而言,现有研究大多采用固定参数模型来进行实证分析,而由于我国经济改革进程的加快和政策因素变化较大等原因

4、,固定结构模型中的不变参数无法完全体现各种政策及经济结构的变化?因此本文选择具有变参数特征的状态空间模型,动态测度土地价格?居民收人对商品住宅价格的影响?收稿 日 期:201 0 一 0 7一 0 6作者简介:华中科技大学管理学院在读博士,长沙市,4 3 0 0 7 4?宏观经济二?模型说明及变量选取状态空间方法是一种时域方法,其中引入了状态变量概念,用状态方程描写动态系统,用量测方程描写量测信息,由状态方程和量测方程构成状态空间模型?它包括两个模型:其一是状态方程,反映动态系统在输人变量作用下在某时刻所转移到的状态;其二是输出或量测方程,将系统在某时刻的输出和系统的状态及输人变量联系起来?由

5、于我国经济改革?外界冲击和政策变化等因素对房地产市场的影响,用固定参数模型无法表现这种结构的变化,因此,本文利用状态空间模型来构造可变参数模型,就土地价格?居民收人对商品住宅价格的影响进行动态测度和分析?可变参数模型的状态空间的一般表示如下:量测方程:yL二zta+xtpt+?:(l)状态方程:日 t二中 p卜 l+,(2)(3)T山.几一一几.?.?l 口?!了b oZ?:,:,一 N(在(1)式中z,是具有固定系数 a 的解释变量集合,xt是随机系数的解释变量集合,随机系数向量pt是状态向量,称为可变参数?p:是不可观测变量,必须利用可观测变量yt和xt来估计?如果y,和x:是季度时间序列

6、,还应从中除去季节变动要素?在(2)式中假定参数 p?的变动服从于AR(l)模型?t 和?:分别是量测方程和状态方程的扰动项,根据(3)式,二者是相互独立的,且服从均值?方差为了和协方差矩阵为R 的正态分布?本文选择商品住宅价格作为量测方程的被解释变量,土地价格?居民收人和货币供应量作为量测方程的解释变量,对各变量取自 然对数?利用状态空间模型建立的可变参数模型如下:量测方程:109(pr ieeht)二el+入 t log(pr ieel:)+林 t log(ine:)+,tl og(rt)+?,(4)状态方程:入,二 中,入._,+毛,(5)状态方程:林 t二中 2林 卜,+?t(6)状态

7、方程:,二中 3,:_,+a,(7)其中,pr i c e h 为商品住宅价格,pr i c e l 为土地价格,i n c 表示居民收人,r表示货币供应量?入,?林:?,:分别为各个时点商品住宅价格对土地价格?城镇居民人均可支配收人和货币供应量敏感程度的变参数序列,?,?,?七?.为扰动向量?(5)式?(6)式与(7)式假定了可变参数 入,?林:?,t由 AR(1)模型描述?三?实证分析(一)数据处理用全国商品住宅价格指数表示商品住宅价格,全国居住用地价格指数表示土地价格,城镇居民人均可支配收入表示居民收人水平,MZ 表示货币供应量,利用 2 0 0 4一 20 0 9 年的季度数据,数据来

8、源于和讯网?中央人民银行网站?搜房网数据库,数据处理和分析应用 E v l ews 5.0 软件?首先用 X 1 2 法对变量序列数据进行季节处理,然后再对序列取自然对数?采用 Jo h a n se n 协整检验技术,对处经济与管理研究(2 0 r o 年第 1 0 期)R esea r ch on Eeonom i es a n d M a n a g em ent理后的变量序列进行协整关系检验,结果如表 1 所示?根据 Jo h a n s e n 协整检验结果分析,四个变量1 0 9(pr i c e h)?1 09(pr ieel)?1 09(i ne)?1 09(r)之间存在协整关

9、系?表l变量1 09(pr iC e h)?魄(Pr iC e l)?109?放)?l 呢?r)的JO址 ms e n 协整检验结果H H H y即山 岭 杯 z e d d d d dT r a c e e e0 0 5 5 5 5 5N N N o.J c E(,)公g e n v山 e e eS切 石 s吮 吮C对 t iea l Va l ue e eP加 b?N N N咖 .0.950 4 四四 9 03371 3 3 34 7.吕 5613 3 30.0(以)A A A tm O妇 t l l l0.56 4 28 1 1 127.2456 2 2 22 9.79707 7 70.

10、伪 58 8 8 A A A tm os t Z Z Z0.34 2 9 6 0 0 09.7 9 9 708 8 815.4947 1 1 10.2965 5 5 A A A tI n os t 3 3 30.0 4 5571 1 10,9 7 948吕吕 3.8 4 14 6 6 6 603223 3 3表2模型估计结果 C C C C C面f f i c i e幻 t t tSt d.E 助 r r rz 一 St e t i st ie e eP 由b,C C C(1)L 85粼 铭 9 9 90,4 3 86 0 3 3 34 228632 2 20.仪 X幻 幻 C C C(2)一

11、 8.220279 9 9一 0.们 4 7 8 3 3 3一 18.9肠 61 1 10.(冷 X)F F F F F i 石 司 St a t e e eR o o t M SE E E活 一S认 t i st i e e ePm b.s s s V1 1 10.4(心的 9 9 90.10 2 26 6 6 63.9 12 3 52 2 20.?拟 )1 1 1 S S SV 2 2 20.4 6 14 3 5 5 50.112620 0 04.的 7 256 6 60.?班 X 旧 旧 S S Sv 3 3 3一0.192以 2 2 20.0388对 对一 4.9 4 6 4 6 1

12、1 10(拟 X)助助9 1 1肠li h以 月月31.9 9 材 8 8 8从 以 e in f oe巧 晚 r i o n n n n n一 2.49 9 540 0 0P P P 肚脚 ete坛 坛 2 2 2反 hw 川币 ter i6n n n n n一 2.4()l369 9 9D D Di 伍功 七 杯?邝邝 3 3 3场玩.一 伽 仙?t e r.一 2.4734 9 5 5 5(二)模型估计及结果分析以变量 10 9(pr i c e h)为量测方程的被解释变量,109(pr ieel)?109(ine)?109(r)为量测方程的解释变量,建立状态空间模型(S S M),模型

13、估计结果如表2 所示?由于变量取对数,模型系数表示弹性?从结果看,模型估计效果良 好?得到状态空间模型如下:109(pr i eeh?)二e,+入 t 109(Pr ieel,)+林 t log(ine,)+丫 tlog(r,)+?t入?二 0.85 入 一l林:二 0.94 林 t_-丫:二 0.88,?_-(l)商品住宅价格的土地价格弹性变化分析图1显示的是商品住宅价格的土地价格弹性序列 曲线,即是商品住宅价格对土地价格变化的弹性,反映了商品住宅价格受土地价格变化的影响?2 0 0 4 年初,商品住宅价格的土地价格弹性为负值?从图上看,土地价格弹性最小值点发生在2 0 0 4年第二季度,此

14、后弹性值逐渐增大,也就是说土地价格对商品住宅价格的正向影响在逐渐加大?2 0 0 4 年,土地政策?83 1?大限的出台,结束了我国长时期土地使用的行政划拨制度,竞争的土地市场会使土地价格上涨,进而促使商品住宅价格的上涨?2 0 0 7年初,土地价格弹性达到最大为 0.6 3,即是土地价格上涨1个百分点商品住宅价格上涨0.6 3 个百分点,这时土地价格对商 品住宅价格 的影响最大?200 7年二季度以后,土地价格弹性 比较平稳,变化较小,弹性值在 0.4 附近微小波动,也就是说这个时期土地价格对商品住宅价格的影响比较稳定,土地价格每上涨1个百分点,商品住宅价格大约上涨 0.4 个百分点?由于弹

15、性值小于 1,因而商品住宅价格对土地价格的变化是缺乏弹性的?SV IF,八 一 _ 一 一 /.二/一?厂?./一了 0 0?U J斗,?U,?J 斗?U住-0-0-00 0 0格变化弹性宅格对土地价住价商品 20052006200720082 00 9年份住宅价格对土地价格变化的弹性曲线0 412 0 图总体而言,2 0 0 4年土地政策的?813?大限之后,土地价格对商品住宅价格的正 向影响逐渐增加,并且在 20 0 6年底达到最大;200 7一 200 9年,土地价格对商品住宅价格的影响较为稳定,弹性值在 0.4 附近?长期来看,土地价格弹性值小于 1,属于缺乏弹性,但是由于土地价格逐渐

16、上涨,房地产企业 的土地成本增加,土地价格在一定程度宏观经济S V ZF.?粉伙?一人 一?一?_ _ _ _ _ /价格宅对地变化商住土价格弹性品200 4图2加 05200620072008粼住宅价格对居民收入变化的弹性曲线上助推了商品住宅价格的上涨?(2)商品住宅价格的收人弹性变化分析图2 显示的是商品住宅价格的收人弹性序列曲线,即是商品住宅价格对收人变化的弹性,反映了商品住宅价格受收人变化的影响?20 0 4 年初居民收人弹性迅速升高,在第三季度一度达到2.13,也就是居民收人每增加 1个百分点商品住宅价格就会上涨2.1 3 个百分点;2 00 4 年第四季度到2 0 06 年第四季度

17、,居民收人弹性在波动中下滑,但是这段时期弹性值仍然大于 1,商品住宅价格的变化对收人的变化属于富有弹性;2 0 0 7 年初,弹性值迅速减小到0.5 附近,此后一直到20 0 9 年,弹性值变化较小,在0.5 附近波动,也就是说这一时期收人变化对商品住宅价格的影响比较稳定,收人每增加 1个百分点,商品住宅价格就会上涨0.5 个百分点,由于弹性值小于 1,这个时期商品住宅价格的变化对收人的变化属于缺乏弹性?总之,住宅价格对居民收人变化的弹性,2?X碎一 2 0 0 6 年底基本大于1,属于富有弹性,即是收人变化对商品住宅价格的影响较大;20 0 7 一 20 0 9 年弹性值在0.5 附近波动,

18、小于 1,属于缺乏弹性,这段时期收人变化对商品住宅价格的影响较小?四?结论与建议利用状态空间模型,采用 2(X)4 一 2 0 0 9年的季度数据,对商品住宅价格受土地价格和居民收入变化的影响进行了动态分析?2(X科一 20 0 6 年底,地价对房价的影响是在波动中增加,但是缺乏弹性;居民收人对商品住宅价格的影响在波动中减小,但是富有弹性;2 0 0 7 一 20 0 9 年,地价和居民收人变化对商品住宅价格的影响都比较稳定,土地价格弹性在0.4 附近波动,居民收人价格弹性在 0.5 附近波动,都是属于缺乏弹性,可见居民收人对房价上涨的支撑渐显乏力?整体来看,相比土地价格变化居民收人变化对商品

19、住宅价格的影响更大?表3商品住宅价格对土地价格和居民收入变化的弹性基于以上分析结论,提出以下政策建议:时 时间 间 土地价格弹性性居民收人弹性性 2 2 20 0 4一 2卿 年 年_波动中 增大 大波动中 减小 小 一缺乏弹性 -富有弹性 性 2 2 2以 刀?2(X 拍年 -变化平稳 稳变化平稳 稳缺 缺 缺乏弹 性 性缺乏弹性一 一(l)对土地的招拍挂制度进行一定的调整?由分析结果看出,2加4 年土地政策的?81 3?大限,全面实施土地招拍挂制度,促使了地价变化对商品住宅价格影 响的增大?近年,商 品住宅价格迅速攀升,其 中 2 0 0 4年 上涨 幅度为 1 8.7%,20 0 7 年

20、和20 0 9 年分别为 1 6.9%和 2 5.1%,这么大幅度的上涨都是发生在实行土地招拍挂制度之后,土地价格助推了商品住宅价格的上涨?只有对土地招拍挂制度进行一定的调整,才能缓解土地价格不断上涨的压力,进而减弱房价上涨的动力?(2)近年居民收人增加支撑房价上涨乏力,应引起管理者注意?由分析的结果看,近年房价受居民收入变化的影响较小,并且居民收人增长稳定,而房价却出现大幅度的上涨,可见房价出现的变化并不是由于居民收人的变化而引起的,而是由其他非收入因素引致的需求引起的房价上涨,这种现象应引起管理者的注意?经济与管理研究(2010 年第 10 期 )J R esea r eh on Eeon

21、o而 es and M a n 娜 m ent(3)从供给和需求两方面调控商品住宅市场,加强市场监管,使商品住宅回归?住?的本性?供给方面,增加房地产用地规模,扩大保障性住房供给,严格执行保障性住房政策;需求方面,从信贷?税收等方面严厉打击投机需求,严控市场的投机?炒房行为?房地产具有居住功能和投资功能,但是我国经济发展的现阶段,城市化进程正在进行,每年大约有 r o 0 0 万人进城,人均收人水平还不高,人均GDP 刚刚突破30 0 0 美元,还处于中低收人国家水平,房地产应扬其?居住?功能避其?投资?功能,首先满足人们的基本需求,使住宅回归?住?的本性?等到我国经济发展到一定程度,再发挥房

22、地产的投资功能?参考文献:?1?黄健柏,江飞涛,陈伟刚.对我国房价与地价关系的再检验?J?.预测,20 0 7,2 6(2).2?林莹,吕萍,周滔.房价?地价和房屋租金关系研究?J .价格理论与实践,20 0 7(4).?3 蒋显,土地价格,房地产信贷规模对住宅价格影响的实证分析?J .建筑经济,2(X)6(12)?4?张娟峰,刘洪玉.住宅价格与土地价格的城市差异及其决定因素?J .统计研究,20 l 0(3).?5?崔新明.城市住宅价格的动力因素及其实证分析D.浙江大学,20 0 3.?6 梁云芳,高铁梅.我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析J .管理世界,2(X)6(8).A D yna

23、而 c A nalysi s ofLan dPr iees and Incom e A f f e et ing t h e P r i ce O fR esl dent ia i P roPer t y H ua n g Y u (SehoolofM a n 卿 m e nt,H ua z hong Uni ver s i t y o f Seienee and Teehnolo盯)A b stract:By erea t ing sta t e spaee m odel,basi ng on qua r t er l y data O f 20以 一2009,w e studied tha

24、 thow l a n d pr i ees a n d ineom e af l?eet the pr i ee O f r e si dentia l pr o Per t y.T h e r e sul ts show tha t:f i r s tly,f r om 200 4to Z(X)6 the in f l uenee o fla n d pr i ees on Pr o per t y pr i ee beeam e bi 胖 r,but laek of elast ieity,w hil e the in f l uenee O fineom e on pr o per t

25、 y pr i ee b eea mesm a l l er;Seeond i y,f r o m 2007 t o 2009,the i呷 a c t of la n d pr i ees and ineom e on prover t y pr iee 15 sta b le,but i neom e has a w eaker suPPor t to the r i se of Pr o Per t yPr i ee;F i na l ly,eom Pa r ed to la n d pr i ee,i neom e af i毛 et s the Pr o Per t y Pr i ee m ore se-r iously.K ey w ord s:肠 nd P r i ees;Ineom e;R esi denti a lPr o Per t y P r iee:State SPaee M odel责任编辑:齐晓飞