重庆2011年房地产市场分析报告.pdf

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1、 重庆 2011 年房地产市场研究报告 1/22 重庆市房地产市场研究报告重庆市房地产市场研究报告 20112011 年度年度 重庆中原市场研究部重庆中原市场研究部 2012012 2 年年 1 1 月月 重庆 2011 年房地产市场研究报告 2/22 目录目录 第第 1 1 章章 房地产投资环境分析房地产投资环境分析 .3 3 1.1 房地产相关政策.3 1.1.1 限购范围进一步扩大，建立政策执行问责及督查机制.3 1.1.2 信贷进一步收紧，贷款利率、首付比例提高.4 1.1.3 住房转让营业税调高 房产税试行.5 1.1.4 完善土地市场拍挂制度，控价格、防地王.6 1.1.5 多方位

2、保障保障房建设 推动保障性住房法制化.7 1.2 经济运行情况.7 1.3 房地产开发投资分析.7 1.3.1 开发投资增速回落，向近十年平均增速回归.8 1.3.2 施工新建力度有所减弱，竣工面积增速加快.8 1.3.3 商品房销售面积增速破位后持续回落.9 1.3.4 资金来源增速有所回升，构成渠道比重稳定.9 第第 2 2 章章 房地产市场供应房地产市场供应 .1010 2.1 商品房新增批准预售分析.10 2.1.1 新增批准预售总量保持稳定，商品住宅占比略有下降.10 2.1.2 供应格局：三大区域供应格局稳定，西北两区供应充足.11 2.1.3 高层、小高层产品占比 9 成，别墅产

3、品供应略增.12 2.2 新增商品住宅实际供应分析.12 2.2.1 新增供应量同比减少、上半年供应相对活跃.13 2.2.2 普通产品变化细微、高端产品供应无变化.14 2.2.3 大户型供应微增 小户型供应略减.14 2.2.4 西北区供应量下滑明显 南区供应量微增.15 第第 3 3 章章 房地产市场成交房地产市场成交 .1717 3.1 商品房成交量大幅下滑至五年来新低.17 3.2 商品房成交均价高涨.18 3.3 住宅成交占八成以上，非住宅相对集中.19 3.4 市场存量处于历史第二高位，市场转为买方市场.19 第第 4 4 章章 后市发展预测后市发展预测 .2121 4.1 调控

4、力度不减 货币政策或有松动.21 4.2 房产税试点政策继续执行 改善型需求将受益.21 4.3 供需结构仍不平衡 市场库存压力依然存在.21 4.4 市场压力较大 房价相对稳定.22 4.5 房地产市场需求有望释放.22 重庆 2011 年房地产市场研究报告 3/22 第第1 1章章 房地产投资环境分析房地产投资环境分析 1.11.1 房地产相关政策房地产相关政策 2010 年被称为地产调控年，而 2011 年的地产调控政策延续了 2010 年的基调，甚至有过之而无不及：限购的城市由 2010 年的几个一线城市扩大为省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市，到 2010 年底全国已有

5、40 余个城市实施了限购；全国有 600 多个城市公布房价控制目标;存款准备金和利率多次上调且二套房首付比例和利率不断提升；争议已久的房产税也开始在上海和重庆试点。高强度、高频率和范围广为此次宏观调控政策的主要特点。2011 年的地产调控政策强度最高、波及范围最大，行政、金融和税收政策等多管齐下，对全国楼市的调控效果也相对显著。1.11.1.1.1 限购范围进一步扩大，建立政策执行问责及督查机制限购范围进一步扩大，建立政策执行问责及督查机制 2010 年全国仅有北京、深圳等几个一线城市在出台国十条后实施了限购政策，在 2011年 1 月国八条出台后，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、

6、上涨过快的城市在一定时期内实行限购措施，对本地户籍家庭拥有 2 套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有 1 套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。之后全国陆续有 46 个城市陆续出台了程度不同的限购令，范围不仅包括一线城市，还包括多个二三线城市，且到 2011 年底限购政策仍未现松绑的迹象。除了政策的制订外，2011 年政府更重视政策的执行，首次要求各城市公布房价调控目标，对地方政府的执行工作督查，建立问责机制。要求 2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。2011 年内有 600

7、 多个城市发布房价控制目标，虽然大多数城市的调控目标定为房价涨幅不高于 GDP 及收入涨幅，被视为空调，但仍有少数城市以新建普通住房价格稳中有降、新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度 3.5%作为调控目标。重庆 2011 年房地产市场研究报告 4/22 表表 1 1-1 1：20112011 年全国执行限购城市列表年全国执行限购城市列表 华南地区 广东 广州、深圳、佛山、珠海 东北地区 黑龙江 哈尔滨 福建 福州、厦门 吉林 长春 海南 海口、三亚 辽宁 大连、沈阳 华北地区 京津 北京、天津 中南地区 湖南 长沙 山东 济南、青岛 湖北 武汉 河北 石家庄 贵州 贵阳 山西

8、 太原 广西 南宁 河南 郑州 江西 南昌 华东地区 上海 上海 西北地区 陕西 西安 江苏 南京、无锡、苏州、徐州 甘肃 兰州 安徽 合肥 新疆 乌鲁木齐 浙江 宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州 青海 西宁 西南地区 四川 成都 宁夏 银川 云南 昆明 内蒙 呼和浩特 1.1.1.1.2 2 信贷进一步收紧，贷款利率、首付比例提高信贷进一步收紧，贷款利率、首付比例提高 继 2010 年央行六次上调存款准备金率和两次上调利率后，2011 年的货币政策仍旧是以 稳健为中心，信贷进一步收紧。2011 年央行共七次上调、一次下调存款准备金率，年内经过三次加息后房贷利率升至近 10 年来

9、最高。另外，2011 年初的国八条要求将二套房首付比例提高至 60%，三套房停止办理个人贷款，无异于另一种方式的限购。存款准备金率及利率和首付比例的一再上调，使得市场流动性整体趋紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的购房成本，政策调控效果的进一步显现。中国人民银行发布 2011 年金融统计数据报告显示，2011 年全年人民币贷款增加 7.47 万亿元，同比少增3901 亿元。表表 1 1-2 2：20112011 年存款准备金率年存款准备金率及利率及利率调整情况调整情况 政策名称政策名称 实施日期实施日期 调整后调整后 年内 7 次上调、1 次下调存款准备金率 2011-1-20

10、 2011-2-24 2011-3-25 2011-4-21 2011-5-18 2011-6-20 2011-7-7 2011-12-5 存 款 准 备 金 率 由 年 初 的18.5%调至年底的 21.5%年内 3 次上调存贷款利率 2011-2-8 2011-4-5 2011-7-7 5 年期以上的基准利率达到7.05%表表 1 1-3 3：20102010-20112011 年房地产个人信贷政策调整年房地产个人信贷政策调整 时间时间 文件文件 政策内容政策内容 2010年1月10日 国十一条 二套房贷款首付不低于 40%2010年4月17日 国十条 二套房贷款首付 50%，利率不低于基

11、准利率的 1.1 倍；三套及以上住房贷款首付比例和利率应大幅提高；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停第三套及以上住房贷款。重庆 2011 年房地产市场研究报告 5/22 2010年9月29日 央行、银监会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 首套房贷款首付首付调整到 30%及以上；二套房贷款首付不低于 50%、利率不低于基准利率的 1.1 倍；暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2011年1月26日 国八条 二套房贷款首付不低于 60%，利率不低于基准利率的 1.1 倍，各地可根据实际情况上调。1.1.1.

12、1.3 3 住房转让营业税调高住房转让营业税调高 房产税试行房产税试行 2011 年政府在房地产税收上做了调整，重点是加重了房地产消费环节的税收，以期抑制投机需求。2011 年初，财政部、国税总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，对购买不足 5 年的普通住房转让营业税，由差额调整为全额征收。从而达到抑制投资投机需求的目的。2011 年，上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法并在年内开始实施，虽然两地房产税的侧重点不同且征收对象占购房人数的比例较小，但政府征收房地产税的意图和趋势日亦明显，对购房者的心理影响亦不可小觑。表表 1 1-4 4：个人住房转让营业税变化对比：个人住房转让营

13、业税变化对比 性质性质 年限年限 20092009 年年 1212 月月 2222 日日 20112011 年年 1 1 月月 2727 日日 普通住宅普通住宅 购买不足 5 年 差额差额 全额全额 购买超过 5 年（含 5 年）免征 免征 非普通住宅非普通住宅 购买不足 5 年 全额 全额 购买超过 5 年（含 5 年）差额 差额 表表 1 1-5 5：重庆、上海房产税细则对比：重庆、上海房产税细则对比 城市城市 重庆重庆 上海上海 征收对象征收对象 存量的独栋商品住宅 个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价 2 倍（含）以上 同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第

14、二套（含）以上的普通住房 本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。税率税率 独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价 3 倍以下：0.5%。3-4倍：1%。4 倍（含）以上：1.2%三无个人新购的第二套（含）以上住房：0.5%。适用税率暂定为 0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价 2 倍（含 2 倍）的，税率暂减为0.4%。免税面积免税面积 之前拥有的独栋商品住宅：-180 新购的独栋商品住宅、高档住房：-100 一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积 家庭新购且属于第二

15、套及以上住房的，人均不超过 60 的新购住房免税，人均超过 60的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税，持本市居住证满 3 年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满 3 年而新购 重庆 2011 年房地产市场研究报告 6/22 住房的按暂行办法征收，待 3 年满后予以退还。1.1.1.1.4 4 完善土地市场拍挂制度，完善土地市场拍挂制度，控价格、防地王控价格、防地王 2011 年的土地政策以确保保障房供应及商品房供地增长和控价格、防地王 为目标，国土部先后出台多项政策涵盖招拍挂、供应、价格等多个环节。调控的结果是使 2011 年的地王明显减小，而商品房供地计划也得到明显增长。表表 1 1

16、-6 6：20112011 年土地相关政策年土地相关政策 日期日期 文件或会议文件或会议 政策内容政策内容 1 月 7 日 国土部全国国土资源工作会议 科学编制和实施房地产用地供应计划，确保保障性住房、棚户区改造和自主性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保 2011 年 1000 万套保障性住房用地供应。完善土地招拍挂制度，继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监督。1 月 26 日 国务院办公厅国八条 在新增建设用地的年度计划中，单列保障性住房用地。3 月 11 日 国土部关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知 控价格、防地王 ，坚持招拍挂出让制度，

17、进一步完善供地政策 编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保 2011 年 1000万套保障性安居工程建设任务落地。4 月 14 日 国土资源部发布国家土地督察公告 保障性住房用地政策执行有偏差，或者存在擅自改变保障性住房土地用途的问题。5 月 11 日 国土资源部2011 年全国住房用地供地计划公告 各地要对保障性安居工程用地实行计划单列，确保 2011 年 1000万套保障性安居工程用地。对落实国家 2011 年 1000 万套保障性安居工程用地实行责任制。5 月 13 日 国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知 严禁擅自利用农村集体土地建公共租赁住房 严格规范企业利用

18、自用土地建保障房行为 坚决制止和严肃查处小产权房等违法违规行为 5 月 13 日 国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见 继续坚持和完善土地招拍挂出让制度 推广限地价、竞房价，限房价、竞地价，限定配建保障房面积，综合评标等土地出让方式。5 月 26 日 国土部关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函 要求县级及以上城市上报招拍挂出让中溢价率超过 50%，成交总价或单价创历史新高的异常交易地块。6 月 10 日 关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知 当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于

19、 10%的比例安排资金。作为保障性住房的建设资金。重庆 2011 年房地产市场研究报告 7/22 表表 1 1-7 7：20092009 年年-20112011 年全国住房用地供应情况年全国住房用地供应情况 （单位：万公顷）（单位：万公顷）用地类型 2009 年 实际供应 2010 年 2011 年 计划供应 实际供应 完成率 计划供应 相比 2010 年计划 相比 2010年实际供应 保障房 1.1 2.45 1.59 64.9%7.74 26.7%152.9%棚改房 6.54 3.66 1.47 40.2%中小套型商品房 8.04 6.51 81.0%9.39 16.8%44.2%其他住房

20、 4.33 2.96 68.4%4.67 7.9%57.8%合计 7.64 18.48 12.53 67.8%21.8 18.0%74.0%1.1.51.1.5 多方位多方位保证保证保障房建设保障房建设 推动保障性住房法制化推动保障性住房法制化 2011 年在土地和资金的保障下，截至 2011 年 10 月底，全国开工建设保障房超过 1000 万套。另外，政府亦在制定住房保障法规，将措施上升为法律制度，推动住房保障工作法制化。重庆 2011 年保障性住房着重于公租房的建设，2011 年重庆首推公租房分配入住，重庆 2011年累计分配公租房 11 万套、直接为 30 万人提供住房保障，重庆 20

21、12 年将新开工公租房1350 万平方米，配租 10 万套。1.21.2 经济运行情况经济运行情况 2011 年重庆经济发展态势良好，地区生产总值继续保持高增长。2011 年全年重庆市地区生产总值（GDP）接近 1 万亿元，比 2010 年增长 16.5%，增幅跃居全国第一。2011 年全年社会消费品零售总额达到 3400 亿元，增长 18.5%；固定资产投资完成 7600 亿元，增长 29.5%。另外，统计数据显示，2011 年电子信息产业正在成为重庆工业第一支柱；金融业增加值占GDP 的 7%，名列全国第三；重庆实际利用外资突破 100 亿美元，增长 58%；新增海外投资项目 50 亿美元

22、；进出口总额接近 300 亿美元，翻了一番多；重庆港成为内陆首个中欧安全智能贸易试点口岸，外地货物经由重庆转口的货运量占比达到 32%，国际航空货运量翻了三番多，标志着重庆内陆开放高地基本形成。1.31.3 房地产开发投资分析房地产开发投资分析 2011 年在宏观调控的大背景下，重庆房地产开发投资理性回归。2011 年 1-11 月，重庆市房地产开发市场投资、建设、销售等各项增长速度均呈现出不同程度的放缓态势。重庆 2011 年房地产市场研究报告 8/22 1.3.1 1.3.1 开发投资增速回落，开发投资增速回落，向近十年平均增速回归向近十年平均增速回归 全市房地产开发投资增速从年初 52.

23、8%的历史高位不断回落，2011 年 1-11 月房地产开发投资 1775.5 亿元，同比增长 28.6%，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势，正不断向近十年来全市房地产开发投资平均增速 27.8%回归。其中住宅投资 1-11 月完成 1254.2 亿元，增长 33.9%。表表 1 1-8 8：20112011 年年 1 1-1111 月重庆市房地产开发投资情况月重庆市房地产开发投资情况 指标指标 单位单位 1 1-1111 月累计值月累计值 同比增幅同比增幅 房地产投资额 亿元 1775.5 28.6%#住宅 亿元 1254.2 33.9%经济适用房 亿元 49.5-1.6%数据来源：中房

24、信息网 1.3.2 1.3.2 施工施工新建力度有所减弱，竣工面积增速加快新建力度有所减弱，竣工面积增速加快 2011 年 1-11 月，重庆市商品房施工面积 19740.0 万平方米，增长 23.8%，其中，住宅施工面积 15474.3 万平方米，增长 20.3%。2011 年 1-11 月，全市商品房新开工面积 6052.8 万平方米，增长 13.1%，较 1-10 月回落2.1%，其中住宅 4644.2 万平方米，增长 2.1%，较 1-10 月回落 2.4%。同期，商品房竣工面积 2456.5 万平方米，增长 31.2%，较 1-10 月加快 6.4%，其中住宅竣工面积 2006.7

25、万平方米，增长 26.5%，较 1-10 月加快 6.8%表表 1 1-9 9：20112011 年年 1 1-1111 月重庆市房地产建设情况月重庆市房地产建设情况 指标指标 单位单位 1 1-1111 月累计值月累计值 同比增幅同比增幅 房屋施工面积 万 19740.0 23.8%#商品住宅施工面积 万 15474.3 20.3%办公楼施工面积 万 383.2 86.3%商业营业用房施工面积 万 1866.3 31.8%商品房新开工面积 万 6052.8 13.1%#商品住宅新开工面积 万 4644.2 2.1%办公楼新开工面积 万 143.6 314.5%商业营业用房新开工面积 万 61

26、0.0 89.4%商品房竣工面积 万 2456.5 31.2%#商品住宅竣工面积 万 2006.7 26.5%办公楼竣工面积 万 38.2 174.4%商业营业用房竣工面积 万 236.8 62.9%数据来源：中房信息网 重庆 2011 年房地产市场研究报告 9/22 1.31.3.3.3 商品房销售面积增速破位后持续回落商品房销售面积增速破位后持续回落 2011 年 1-11 月，重庆市商品房销售面积 3687.1 万平方米，增长 6.0%，较 1-10 月回落 1.9%。其中住宅销售面积 3350.3 万平方米，增长 3.0%，较 1-10 月回落 2.2%。宏观调控政策的继续执行及不放松

27、将成为销售面积继续下行的主要原因。表表 1 1-1010：20112011 年年 1 1-1111 月重庆市房地产建设销售情况月重庆市房地产建设销售情况 指标指标 单位单位 1 1-1111 月累计值月累计值 同比增幅同比增幅 商品房销售面积 万 3687.1 6.0%#商品住宅销售面积 万 3350.3 3.0%办公楼销售面积 万 27.5-37.9%商业营业用房销售面积 万 194.5 56.4%商品房销售额 亿元 1763.4 22.1%#商品住宅销售额 亿元 1531.2 17.9%办公楼销售额 亿元 34.2-21.5%商业营业用房销售额 亿元 160.1 84.5%数据来源：中房信

28、息网 1.31.3.4.4 资金来源增速有所回升，构成渠道比重稳定资金来源增速有所回升，构成渠道比重稳定 截至 2011 年 11 月底，重庆市房地产开发累计到位资金 4128.43 亿元，同比增长 47.3%，较 10 月提高 2.7%。从来源构成来看，其他渠道资金来源仍为开发企业资金的主要来源，占比 5 成以上，主要如销售环节的各项回款、非银行金融机构的融资等。其次分别为自筹资金、国内贷款，占比分别为 24.7%及 22.05%。图图 1 1-1 1：20112011 年年 1 11111 月重庆房地产开发资金来源构成比例月重庆房地产开发资金来源构成比例 数据来源：中房信息网 重庆 201

29、1 年房地产市场研究报告 10/22 第第2 2章章 房地产市场供应房地产市场供应 2.1 2.1 商商品房新增批准预售分析品房新增批准预售分析 2.1.1 2.1.1 新增批准预售总量保持稳定，商品住宅占比略有下降新增批准预售总量保持稳定，商品住宅占比略有下降 根据重庆网上房地产数据显示，2011 年全年重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为2090.13 万平方米（含商品住宅、商业、写字楼、经适房及集资建房），环比下降 0.12%。其中，商品住宅批准预售面积 1725.5 万平方米，环比下降 2.60%。2011 年重庆主城区的批准预售供应总量保持稳定，特别是在 2011 年初针对房地产市

30、场严厉的调控政策及贯穿全年始终的信贷压力的背景下，批售供应量近 4 年来仅低于 2010 年供应总量。从近 3 年批售量的对比来看，以往下半年批售量井喷的现象并未出现，表明在年初的调控背景下，特别是对此轮政策调控周期较长的预期下，开发商上半年加速出货的意愿较为明显。从批准预售项目的性质来看，商品住宅的占比仍然保持 80%以上的比例，占据市场供应的主导地位，但环比略有下降。非住宅、经济适用房占比分别为 13.54%、3.91%。图图 2 2-1 1：重庆主城区近年批准预售量对比：重庆主城区近年批准预售量对比 （单位：万平方米）（单位：万平方米）数据来源：重庆网上房地产 重庆 2011 年房地产市

31、场研究报告 11/22 图图 2 2-2 2：重庆主城区：重庆主城区 20112011 年批年批准预售性质统计准预售性质统计 数据来源：重庆网上房地产 2 2.1.2.1.2 供应格局：三大区域供应格局稳定，西北两区供应充足供应格局：三大区域供应格局稳定，西北两区供应充足 从 2011 批售量的区域分布来看，三大区域供应比例关系与 2010 年相比无明显变化，整体呈现北部、中西部两大区域供应充足的局面。北部区域供应占比 41.15%，中西部区域和南部区域分别占比 36.68%、22.16%。而从单个区域的供应角度来看，以渝北区、沙坪坝区、南岸区、江北区及九龙坡区为主的传统区域供应依然活跃，渝北

32、区 2011 年批售量达到 372万平方米，成为 2011 年供应量最大的区域。图图 2 2-3 3：2012011 1、20102010 年批售供应格局对比年批售供应格局对比 数据来源：重庆网上房地产 重庆 2011 年房地产市场研究报告 12/22 图图 2 2-4 4：20112011 年主城各区批售面积对比年主城各区批售面积对比 （单位：万平方米）（单位：万平方米）数据来源：重庆网上房地产 2 2.1.3.1.3 高层、小高层产品占比高层、小高层产品占比 9 9 成，别墅产品供应略增成，别墅产品供应略增 在 2011 年批准预售的商品住宅中，高层、小高层产品占比达 90.87%，仍然为

33、市场新增供应的主导产品，别墅产品的批售量略增，2011 年全年批售量 78.74 万平方米，首次超过花园洋房批售量，占比达到 4.61%。图图 2 2-5 5：商品住宅批售物业形态比例：商品住宅批售物业形态比例 数据来源：重庆网上房地产 2.2 2.2 新增商品住宅实际供应分析新增商品住宅实际供应分析 数据说明：数据说明：以下数据均为重庆中原市场研究部调研数据。调查对象为主城区 2011 年供应的商品住房，不含集资房和保障性住房。重庆 2011 年房地产市场研究报告 13/22 2.2.1 2.2.1 新增供应量同比减少、上半年供应相对活跃新增供应量同比减少、上半年供应相对活跃 2011 年重

34、庆主城区共有 561 个项目（含组团）推出约 10.6 万套商品住宅，新增供应量为984 万平方米左右。与 2010 年相比，供应套数和供应量分别减少 22212 套和 178.8 万平方米，降幅较为明显，同比下降 17.3%和 15.4%。与往年不同的是，今年受宏观政策影响，下半年的整体供应不如上半年活跃。尽管上半年的供应量除春节 2 月之外，其他月度供应量均在 80 万平方米以上，但仍处于一个供应量相对适中的状态，并不算活跃。下半年仅有 9 月和 11 月的供应量在 80 万平方米以上，连 10 月秋交会也并没有提升市场供应的活跃度。此外，4 月依旧为全年月度供应量最高，但同比去年 4 月

35、供应量减少约 45 万平方米。图图 2 2-6 6：20072007-20112011 年重庆主城区商品住宅供应量年重庆主城区商品住宅供应量 （单（单位位 ：万平方米）：万平方米）1317 1002 1098 1163 984 05001000150020002007年2008年2009年2010年2011年 数据来源：重庆中原市场研究部 图图 2 2-7 7：20112011 年重庆主城区商品住宅月度供应量年重庆主城区商品住宅月度供应量 （单位：万平方米）（单位：万平方米）102 22 95 123 85 98 77 37 105 79 81 79 03060901201501月2月3月4月

36、5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：重庆中原市场研究部 重庆 2011 年房地产市场研究报告 14/22 2.2.22.2.2 普通产品变化细微、高端产品供应无变化普通产品变化细微、高端产品供应无变化 2011 年重庆主城区商品住宅中普通住宅仍占据绝对主力，高层和小高层产品合计推出约 9.7万余套房源，新增供应量约 844 万平方米，约占总供应量的 86%。其中高层产品的供应比例同比去年略增 2 个百分点，而小高层则同比略减 2 个百分点。其中纯粹的小高层项目不多，主要集中在南北区域，而今年小高层的供应量为各种产品最低，仅有 44.8 万平方米入市。2011 年共有 89 个项目（

37、含组团）推出 6515 套洋房产品，共 93.2 万平方米，约占总供应量的 9%，尽管供应套数和供应量同比去年有所下降，但供应比例和去年一致。今年洋房产品的供应分布区域较广，电梯洋房仍为主力。2011 年别墅产品推出 1844 套房源，约 46.7 万平方米，约占总量的 5%。受整体市场供应量下滑的影响，其同比 2010 年供应套数和供应量分别减少 26.5%和 24.7%。南岸区和北部新区为主力供应区域，以联排别墅为主，同时叠拼、双拼和类独栋别墅的供应略增。图图 2 2-8 8：20112011 年重庆主城区商品住宅供应建筑类型比例年重庆主城区商品住宅供应建筑类型比例 高层799.5万 81

38、%小高层44.8万 5%洋房93.2万9%别墅46.7万5%数据来源：重庆中原市场研究部 2.2.32.2.3 大户型供应微增大户型供应微增 小户型供应略减小户型供应略减 2011 年重庆主城区商品住宅的供应房型格局基本无变化，仍然以两房和三房为主，分别推出约 4.5 万套和 3 万套房源，占总供应量的 42.6%和 27.9%。除单间配套的供应比例同比减少 3 个百分点之外，两房、三房及四房以上均各自同比微增 1 个百分点。而小户型的单配和一房合计推出约 2.3 万套房源，约占总量的 21%。重庆 2011 年房地产市场研究报告 15/22 图图 2 2-9 9：20112011 年重庆主城

39、区商品住宅供应房型比例年重庆主城区商品住宅供应房型比例 单配5416套5%一房17157套16%两房45089 套43%三房29542 套28%四房及以上8692套 8%数据来源：重庆中原市场研究部 2.2.42.2.4 西北区供应量下滑明显西北区供应量下滑明显 南区供应量微增南区供应量微增 继 2010 年南部区域（南岸区、巴南区）供应量大幅下滑之后，2011 年该片区市场供应量有所反弹，尽管增幅不大，但在市场形势严峻、其他区域供应量大幅下滑的同时，南部区域（南岸区、巴南区）仍合计推出约 2.7 万套房源，总供应量约为 252 万平方米，占总供应量的两成半左右。南岸区 2011 年有 9 个

40、新项目入市，其中中小户型、性价比高的楼盘销售较为乐观，高端类物业的供应也有所增加。巴南区 2011 年在售项目仍以高层为主，新推项目主要分布于龙洲湾新区和鱼洞片区。北部区域（江北区、渝北区、北部新区、北碚区）211 年供应量大幅下滑，总供应量为 373.6万平方米，约占总和的 38%左右，合计推出 3.6 万套房源。其中北部新区和江北区的供应量基本相当，均在 138 万平方米左右。与 2010 年相比，北部新区的供应量降幅最大，达到38%左右；江北区的供应量亦同比减少 15.9%，新推楼盘分布较广。渝北区 2011 年的新盘供应相对较多，但整体供应量依然下滑明显，不足 100 万平方米；供应量

41、最小的北碚区有13 个项目（含组团）推出 1153 套房源，约 11 万平方米，且洋房别墅类产品居多。2011 年西部区域（九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区）总体供应约 302 万平方米，约占总量的三成左右，同比减少 14.4%。除沙坪坝区的供应量同比微增之外，九龙坡区和大渡口区的供应量分别同比减少 28.8%和 17%。沙坪坝区 2011 年供应量仅次于南岸区，大学城板块供应依旧活跃，高层为主，辅以少量的别墅洋房产品；九龙坡区仍然以普通住宅产品为主，低价和品牌开发商的项目较受购房者青睐；而大渡口区的供应主要集中在双山片区。重庆 2011 年房地产市场研究报告 16/22 图图 2 2-1010：

42、20112011 年重庆主城各区商品住宅供应体量年重庆主城各区商品住宅供应体量 (单位：万平方米单位：万平方米)150 139 138 138 120 101 86 57 44 11 050100150200南岸区沙坪坝区江北区北部新区 九龙坡区巴南区渝北区渝中区大渡口区北碚区 数据来源：重庆中原市场研究部 表表 2 2-1 1：20112011 年重庆主城各区商品住宅供应情况年重庆主城各区商品住宅供应情况 区域区域 楼盘（组团）个数楼盘（组团）个数 体量体量(万）万）推出套数推出套数 南岸区 96 150.4 15827 沙坪坝区 83 138.5 16736 江北区 67 138.4 12

43、649 北部新区 76 138.1 11983 九龙坡区 62 119.9 14875 巴南区 63 101.3 10901 渝北区 62 86.2 10279 渝中区 19 57.0 6713 大渡口区 20 43.5 4780 北碚区 13 10.9 1153 总计总计 561561 984.2984.2 105896105896 数据来源：重庆中原市场研究部 重庆 2011 年房地产市场研究报告 17/22 第第3 3章章 房地产市场成交房地产市场成交 3.1 3.1 商品房成交量大幅下滑至五年来新低商品房成交量大幅下滑至五年来新低 2011 年重庆主城区商品房共成交约 16.98 万套

44、，成交面积约 1522 万平方米，成交量比 2010年下降近 500 万平方米，降幅达到 24.43%。2011 年商品房成交量大幅下滑，创 2007 年以来的五年新低，甚至低于金融危机的 2008 年。虽然全年成交量下滑明显，但从成交趋势来看，全年成交量呈现前低后高的趋势。月度成交量在 2 月最低，仅 65 万平方米，从下半年开始商品房月度成交量就呈现连续的增加，到 12月成交量已升致全年最高的月度 193 万平方米。图图 3 3-1 1：重庆主城区近年商品房成交面积对比：重庆主城区近年商品房成交面积对比 （单位：万）（单位：万）8321179132523011594212020141522

45、01000200030002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年 数据来源：2004-2010 年数据来自重庆市统计年鉴，2011 年数据重庆网上房地产网 图图 3 3-2 2：重庆主城区：重庆主城区 20102010 年年20112011 年商品房月度成交走势年商品房月度成交走势 （单位：万）（单位：万）0501001502001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2010年2011年数据来源：重庆网上房地产 重庆 2011 年房地产市场研究报

46、告 18/22 3.23.2 商品房成交均价高涨商品房成交均价高涨 2011 年主城区商品房成交均价持续上涨，全年商品房成交建筑面积均价为 6871 元/平方米，创历史新高，与 2010 年全年水平相比，每平方米均价上涨了 1128 元，涨幅达到了 19.64%。全年除了 2 月外，商品房月成交价格均在 6000 元/平方米以上。虽然 2011 年商品房成交价格高涨，但与 2010 年商品房成交价格的逐步增加不同，2011 年商品房成交价格却呈现一定波动：商品房成交价格在年初和年底相对较低。全年第二季度的商品房成交价格最高，第三、四季度的成交价格则有小幅下降，从 8 月开始主城区商品房月度成交

47、价格均 7000 元/平方米水平线。图图 3 3-3 3：20042004-20112011 年重庆主城区商品房成交均价走势年重庆主城区商品房成交均价走势 （单位：元（单位：元/）2163282729403378318445535743687103000600090002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年 数据来源：重庆网上房地产 图图 3 3-4 4：重庆主城区：重庆主城区 20102010 年年20112011 年商品房月度成交均价走势年商品房月度成交均价走势 （单位：元（单位：元/）400050006000700080001月 2月 3月 4月

48、 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月2010年2011年数据来源：重庆网上房地产 重庆 2011 年房地产市场研究报告 19/22 3.3 3.3 住宅成交占八成以上，住宅成交占八成以上，非住宅相对集中非住宅相对集中 2011 年主城区商品房成交中住宅占到总成交量的 83.17%，非住宅占总成交的 16.83%。各区的住宅与非住宅成交情况差异较大，如巴南区、沙坪坝区住宅的成交比例较高，分别占区域成交的 94%和 93%；江北区、渝北区、九龙坡区、大渡口区和北碚区等区住宅成交量占区域总成交量的 83-90%左右

49、;北部新区、渝中区的住宅成交量仅占区域总量的 65%左右，也是非住宅的主要成交区，其非住宅成交面积占到主城区非住宅总成交量的 20%和 13%。3.4 3.4 市场存量处于历史第二高位，市场转为买方市场市场存量处于历史第二高位，市场转为买方市场 2011 年重庆主城区商品房市场存量达到 852 万平方米，形成供大于求局面，市场存量处在近 6 年来第二高位。特别是 2011 年贯穿全年的市场宏观调控、房产税及信贷压力的多重影响，市场交易量萎缩，需求观望情绪浓厚，市场存量逐月走高，自年初的 287 万平方米增至 852 万平方米，月均增长近 50 万平方米。从近几年市场存量与房价走势的关系来看，2

50、008 年受到全球金融危机及市场调控的影响，房地产市场受到严重影响，市场存量放大明显，同年 8 月市场存量达到 800 万平方米，房价也在近 6 个月的持续调整中进入实质性下调阶段。而从 2011 年存量与房价的走势来看，2011 年 8 月市场存量达到 692 万平方米，房地产市场供求压力明显，房价同样进入下行调整通道。图图 3 3-5 5：2006200620112011 年重庆主城区商品房存量情况年重庆主城区商品房存量情况 （单位：万平方米）（单位：万平方米）数据来源：重庆网上房地产 重庆 2011 年房地产市场研究报告 20/22 图图 3 3-6 6：20112011 年商品房市场存