“旅游综合体”开发模式研究 绿维创景规划设计院.pdf

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2、声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改擅自篡改擅自篡改擅自篡改、挪挪挪挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网旅游运营网 http:/http:/http:/http:/“旅游综合体旅游综合体旅游综合体旅游综合体”开发模

3、式研究开发模式研究开发模式研究开发模式研究北京绿维创景规划设计院北京绿维创景规划设计院北京绿维创景规划设计院北京绿维创景规划设计院本文是绿维创景在吸取已有“旅游综合体”相关研究、结合项目规划设计实践基础上，对“旅游综合体”开发模式提出的初步研究，希望对“旅游综合体”的深入研究与开发建设形成一定的促进作用。旅游综合体，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。从旅游发展的角度来说，旅游综合体可以推动区域旅游从“观光时代

4、走向休闲时代”、从“景区时代走向旅游目的地时代”、从“单一产品时代走向综合体时代”。从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式旅游休闲导向的土地综合开发。从依托的核心资源的角度来说，旅游综合体可以形成“X+旅游综合体”的分类模式，“X”即为核心资源，目前主要有以下十种：温泉旅游综合体、滨海旅游综合体、主题公园综合体、乡村旅游综合体、高尔夫旅游综合体、文化创意旅游综合体、休闲商业旅游综合体、主题酒店旅游综合体、生态休闲旅游综合体、休闲新城旅游综合体。不同类别，打造模式也必然有所不同。绿维创景结合实践经验，提炼出最一般的模式，让开发企业在最短的时间内，

5、抓住旅游综合体的开发要领。一、确立综合打造为指向其一，是土地的综合开发。旅游休闲导向型的土地综合开发，是旅游综合体打造的本质所在，所谓“复合型资源、综合性利用”的思想。其二，是产业的综合发展。旅游综合体，是从单个旅游项目到综合旅游聚集区的转变，实际上是包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的泛旅游旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商产业的综合发展架构，当然，不同的旅游综合体，产业的侧重将不同。其三，是功能的综合配置。旅游综合体，区别于传统旅游景区的特色之一，就是聚集了多种旅游功能，既要突出某项功能，又能够一站式满

6、足游客全方位的旅游体验需求。其四，是目标的综合打造。一个成功的旅游综合体，实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片”，这是一个综合目标的构架，已经超越了一般旅游区的层面而对城市、文化同样有着巨大影响。二、确立定位突破为先导其一，是区域功能定位。就是要跳出地块，在区域旅游一体化的结构中，通过发挥自身的比较优势，明确自身在区域发展格局中的定位，这是旅游综合体融入大区域城镇发展与旅游发展的前提。其二，是开发主题定位。实际上就要面向市场需求，以创造差异化的吸引力与感召力为指向，整合自然旅游资源、文化旅游资源和社会旅游资源三大资源，凸显放大比较优势，形成一个独特性的主题(

7、案名)，这是非常重要也极具难度的一个环节。三、确立功能构架为核心根据实践的总结，绿维创景认为，任何一个成功的旅游综合体，在功能构架上无不是由“核心吸引中心、休闲聚集中心和延伸发展中心”三大部分构成。开发旅游综合体，实际上就是要“打造核心吸引中心、构造休闲聚集中心、创造延伸发展中心”：1、打造核心吸引中心核心吸引中心可以是一个或多个核心旅游休闲项目，它可以吸引人流、提升土地价值，是旅游综合体打造的关键，需要对旅游产品有着深入的研究与创新能旅游运营网旅游运营网 http:/http:/http:/http:/力，才能实现。2、构造休闲聚集中心休闲聚集中心，实际上是在泛旅游产业构架下各种休闲业态的聚

8、集，它能够留住核心吸引中心吸引过来的人流并形成二次消费，是旅游综合体的主体功能部分。3、创造延伸发展中心创造延伸发展中心，主要是延伸发展地产业(利润主要来源)、泛旅游产业、现代服务业等相关产业，这是获取土地开发巨大收益的重中之重。尤其休闲地产，是最重要的延伸发展中心，可以快速回笼资金。四、确立操作运营为支撑由于是一个复杂的综合旅游发展模式，旅游综合体对于运营的要求极高，也具有相当的难度。因此，需要寻求一个具有多专业配合的团队构架及全程化咨询服务能力的高水平规划单位给予智力支持。而这两方面，恰好是绿维创景的专长。在此，我们立足推进项目操作的角度，给出两种运营模式建议：其一，是独立开发，独立运营的

9、模式。在全国，能够这样做的企业并不多，主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团，如华侨城、港中旅、国旅、龙城控股、方特、卓达等。其二，是统筹开发，合作运营的模式。这里面就会形成一个新的运营主体旅游综合体运营商，类似于城市运营商、区域运营商，主导地块的规划与开发，并且是一个招商平台、融资平台、营销平台，做一级半开发，除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外，综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营，如酒店、商业街、娱乐项目等等。故而，一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司，同时要根据旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营项目，才能够为目标客群提供周到的综合服务。相关阅读：让旅游综合体成为旅游综合改革创新的战略抓手http:/