2011年北京房地产形势分析.pdf

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1、2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ I （4 4）二手住宅成交量走势二手住宅成交量走势 12 月北京二手住宅成交 12896 套，共计 131.96 万平方米，环比上月成交套数增加 5468 套，成交面积环比大幅增加 89.62%，同比则减少 36.52%。成交套数比今年月均月均成交成交10103 套多 2793 套，增加 27.65%，比去年月月均均成交成交16382 套少 3486 套，减少 21.28%。北京二手住宅成交量月度走势图如下：2.成交均价走势成交均价走势（期房）（期房）12 月北京期房商品住宅成交均价 21459 元/平方米，环比上月上涨

2、6.2%，同比下降 1.08%，北京商品住宅均价在连续两个月下滑后回升。12月期房商品住宅成交均价比今年期房商品住宅成交均价22435元/平方米下降 4.35%。北京期房商品住宅成交均价月度走势如下：357 279 121 111 68 93 149 223 187 146 314 271 193 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 北京别墅成交套数走势北京别墅成交套数走势 0 5000 10000 15000 20000 25000

3、1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 22029 23478 8756 11102 9301 8067 7474 8579 8158 8750 7250 7428 12896 北京二手住宅成交套数月度走势图北京二手住宅成交套数月度走势图 2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 2 20112011 年北京房地产形势分析年北京房地产形势分析 背景：2011 年北京调控政策频发，调控力度空前，限购、加息、限贷等多项调控手段对市场进行严厉打压，房地产市场在调控大环境下，市场供需

4、结构、成交量价走势发现明显变化。一、2011 年房地产市场调控“招式”解析（一）限购政策打压需求，调整供需结构，从而抑制房价（一）限购政策打压需求，调整供需结构，从而抑制房价 2011 年初“新国八条”、“京十五条”颁布，即“限购令”出台，明确规定：二套房首付款比例提至 60；限制外地人购房；限制购买第二套房；停售第三套。限购政策的出台使各类需求或失去购房资格或陷入观望：短期投机性需求消失殆尽，改善性需求中一部分因“限购”被迫放弃改善计划，另一部分则因市场预期不明持观望态势。由于对户籍及社保纳税年限的严格限制，刚性需求同样将造成不小的冲击。限购政策有力抑制了需求，同时加大保障性住房供应，市场供

5、应量保持稳定，但成交量明显减少，供需关系发生根本变化，市场存量不断增加，而房价也因供需关系改变而进入调整期。（二）金融手段与行政手段并用，流动性紧缩（二）金融手段与行政手段并用，流动性紧缩 2011 年央行三度上调存贷款利率、央行七次调整存款准备金率，受紧缩货币政策的影响，下半年开始首套房贷款利率普遍上调，部分银行居然按照基准利率 1.1 倍执行，即便是具备购房资格，迫于后期的还贷压力，更多刚性需求购房者也开始放弃购房转而观望。（三）和（三）和 2010 年相比，年相比，2011 年调控力度年调控力度更更大，执行力强大，执行力强 与 2010 年 4 月的“国十条”和 2010 年 9 月的“

6、新国五条”相比，“国八条”调控力度明显增大，具有透明度更高、执行力度更强的特点。新“国八条”被业界解读成限购政策的升级，限购范围和严厉程度有所增加，限购范围扩大到 40 多个城市，限购要求具体化、明确化，包括二套房首付比例从之前的 5 成提高至 6成以上，各地还可以根据当地具体情况再提高幅度和利率等。2011 年 7 月，国务院又将限购范围扩大到地县级城市，限购地域范围进一步扩大。和 2010 年相比，央行连续多次上调存款准备金率和金融机构存贷款基准利率，抑制投机性住房需求，新增房地产贷款显著下降。保障房计划顺利实施，在中央资金投入加大的情况下，还有多项政策支持保障房融资，土地、资金等配套措施

7、持续跟进。二、房地产调控效果分析（一）房价：商品住宅均价虽然继续上涨，但涨幅明显回落（一）房价：商品住宅均价虽然继续上涨，但涨幅明显回落 从 20072011 年北京期房商品住宅成交均价走势来看，均价呈上涨走势，2011 年期房商品住宅均价 22428 元/平方米，比 2010 年上涨 6.1%；从均价涨幅来看，2011 年北京期房商品住宅成交均价涨幅为 6.1%，比 2010 年涨幅 45%2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 3 大幅回落 38.9 个百分点，房价虽然继续上涨，但涨幅却大幅回落。20072011 年北京期房商品住宅成交均价走势：200720

8、11 年北京商品住宅成交均价涨幅年度走势：（二）成交量：整体成交量（二）成交量：整体成交量继续减少，但继续减少，但降幅比降幅比 2010 年年缩小缩小，住、商、办成交量均减，住、商、办成交量均减少少 2011 年北京商品房在限购环境下，需求受到明显抑制，商品房成交量 1073.5 万平方米，环比减少 26.7%，降幅比 2010 年缩小 8.1 个百分点。20072011 年北京商品房成交量及涨幅年度走势：11807 13186 14581 21140 22428 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 2007年 2008年 2009年

9、 2010年 2011年 2007201120072011年北京期房商品住宅成交均价年度走势年北京期房商品住宅成交均价年度走势 成交均价(元/)42.9%11.7%10.6%45.0%6.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 20072007 20112011年北京商品住宅成交均价涨幅年度走势年北京商品住宅成交均价涨幅年度走势 成交均价涨幅 2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 4 20072011 年北京商品住宅、写字楼、商业成

10、交量年度比较：（三三）成交金额）成交金额：销售量压力使成交金额继续下滑，房企资金收益减少两成：销售量压力使成交金额继续下滑，房企资金收益减少两成 2010 年和 2011 年北京商品房成交总金额连续两年减少，房地产开发企业销售回款明显减少。2011 年北京商品房成交总金额 2409.03 亿元，比 2010 年减少 21%。成交金额是成交量和成交价的综合表现。从全市商品房成交量、成交均价年度涨幅走势情况来看，2011 年北京商品房成交均价虽然继续上涨，但涨幅缩小，成交量持续负增长，成交量下滑幅度远高于成交均价的涨幅，因此成交金额仍呈下滑走势。综合来看，2011 年商品房成交金额的减少主要由于销

11、售量减少导致，限购政策抑制购房需求，从影响开发商销售资金回收。20072011 年北京商品房成交总金额年度走势：-7.1%-51.3%117.4%-34.8%-26.7%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%0 500 1000 1500 2000 2500 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2007201120072011年北京商品房成交量及涨幅年度走势年北京商品房成交量及涨幅年度走势 成交面积(万)涨幅 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 18

12、00 2000 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2007201120072011年北京商品住宅、写字楼、商业年北京商品住宅、写字楼、商业成交量成交量年度比较（万）年度比较（万）商品住宅 写字楼 商业 2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 5 20072011 年北京商品房成交量、成交均价涨幅年度走势：三、市场结构变化（一）供应：住宅供应减少，商办比重增加（一）供应：住宅供应减少，商办比重增加 20082011 年商品房供应量逐年减少，曲线下滑平稳；2011 年商品房供应面积 1348.78万平方米，比 2010 年小幅减少 5.9%

13、。20072011 年北京商品房新增供应量年度走势：2597.42 1426.79 3360.53 3051.05 2409.03 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2007201120072011年北京商品房成交总金额年度走势年北京商品房成交总金额年度走势 成交总金额（亿元）36.2%12.1%9.0%39.3%7.8%-7.1%-51.3%117.4%-34.8%-26.7%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%1

14、40.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2007201120072011年北京商品房年北京商品房成交量、成交均价涨幅年度走势成交量、成交均价涨幅年度走势 成交均价（元/）成交面积（万）2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 6 分物业类型来看，20082010 年，商品住宅、写字楼、商业供应量均呈下滑走势，但2011 年商品住宅供应量继续下滑，而商办物业则均增加。2011 年商品住宅供应量所占比重减少，而商办物业比重增加。商品住宅供应量比重为81.12%，比

15、2010 年减少 4.5 个百分点，写字楼和商业供应比重则分别增加 1.5 和 2.9 个百分点。20082011 年北京商品住宅、写字楼、商业新增供应量年度比较：2010 年、2011 年北京商品住宅、写字楼、商业供应结构对比：1816.21 1825.37 1547.79 1432.8 1348.78 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2007201120072011年北京商品房新增供应量年度走势年北京商品房新增供应量年度走势 新增供应面积(万)0 200 400 600 800 10

16、00 1200 1400 1600 0 50 100 150 200 250 2008年 2009年 2010年 2011年 2008201120082011年北京商品住宅、写字楼、商业新增供应量年度比较（万年北京商品住宅、写字楼、商业新增供应量年度比较（万）写字楼 商业 商品住宅 2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 7 （二）需求：住、商、办比重虽未发生明（二）需求：住、商、办比重虽未发生明显变化，但非限购类住宅成交比重明显上升显变化，但非限购类住宅成交比重明显上升 2011 年北京商品房成交总量比 2010 年减少 26.7%，分物业类型来看，住、商、办

17、成交量比重并未发生明显变化，商品住宅成交量仍占市场成交比重 75%的最大比重。2010 年、2011 年北京商品住宅、写字楼、商业成交量结构对比：但从商品住宅成交量细分情况来看，2011 年商品住宅成交总量虽然减少 27%，但非住宅立项类成交量比重明显高于 2010 年，由 2010 年占比 12.8%，增加至 2011 年的 17%，增加个 4.2 百分点。可以看出，在 2011 年限购大环境下，非住宅类立项的商品住宅由于不受限购政策影响，成交情况看好，释放了一定购房需求。非住宅立项类商品住宅供应方面，2008 年起，非住宅立项类商品住宅供应量持续增加，到 2011 年减少，但从供应量比重来

18、看，非住宅立项类商品住宅供应比重呈持续增加状态。和 2010 年相比非住宅立项类商品住宅供应量、成交量所占比重均有所增加，但成交量增加幅度明显高于供应量增加幅度，也进一步说明，在限购环境下，非住宅立项类商品住宅的销售优势。84.9%9.7%5.4%80.5%11.2%8.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%商品住宅 写字楼 商业 20102010年、年、20112011年北京商品住宅、写字楼、商业年北京商品住宅、写字楼、商业供应供应量量结构结构对比对比 2010年 2011年 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%商品

19、住宅 写字楼 商业 75.8%13.2%11.0%75.3%12.5%12.3%20102010年、年、20112011年北京商品住宅、写字楼、商业年北京商品住宅、写字楼、商业成交量结构对比成交量结构对比 2010年 2011年 2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 8 20072011 年北京非住宅立项商品住宅供应量及比重年度走势：2010 年、2011 年北京非住宅立项和住宅立项商品住宅成交比重对比：（三三）存量：新增存量占总存量比重增加，存量：新增存量占总存量比重增加，2011 年新增供应商品房成交情况低于年新增供应商品房成交情况低于 2010年年 从整

20、体期房商品房存量来看，从 09 年起，北京期房商品房存量逐年增加，2011 年底存量比 2010 年底增加 14.9%。从存量细分情况来看，2011 年新增供应期房商品房存量占总存量的 40.7%，比 2010 年增加 10.7 个百分点。20072011 年底北京期房商品房存量年度走势：12.0%10.2%14.1%16.6%18.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%140.00 150.00 160.00 170.00 180.00 190.00 200.00 210.00 2007年 2008年 2009年 2010年

21、2011年 2007201120072011年北京非住宅立项商品住宅供应量及比重年度走势年北京非住宅立项商品住宅供应量及比重年度走势 非住宅立项供应 比重 142.11（12.8%）137.52（17%）968.25（87.2%）670.46（83%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010年 2011年 20102010年、年、20112011年北京年北京非住宅立项和住宅立项商品住宅成交比重对比非住宅立项和住宅立项商品住宅成交比重对比 非住宅立项 住宅立项 2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 9 2010 年、2011 年

22、北京期房商品房存量比较：四、2012 年北京房地产市场形势评判（一）（一）宏观政策方面：“稳”字当头，宏观政策方面：“稳”字当头，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归 预计 2012 年中央对房地产调控的力度和决心不会出现显著变化，限购、限价等措施也不会有明显放松的迹象,但或将细化措施。比如，限购政策如何能更好区分改善性需求和投资性需求，信贷政策如何更好支持自主性需求。不过相对于目前的限购、限贷等行政性措施，2012 年可能会注重建立稳定房价的长效机制，包括改进土地的供应制度、进一步改善税收政策对房地产的调控作用，以及加大财政和信贷对保障性住房的

23、支持 （二）市场供需关系：商品房（二）市场供需关系：商品房市场整体依然表现供大于求、存量增加，成交量或将有市场整体依然表现供大于求、存量增加，成交量或将有所回升所回升 商品房市场整体依然表现供大于求、存量增加，伴随房价理性回归，购房者对市场预期1812.51 2414.13 1743.94 1748.36 2008.95 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 2007年底 2008年底 2009年底 2010年底 2011年底 2007201120072011年底北京期房商品房存量年度走势年底北京期房商品房存量年度走势 期

24、房商品房存量（万）523.99（30%）817.29（40.7%）1224.37（70%）1191.66（59.3%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010年 2011年 20102010年、年、20112011年北京期房商品房存量比较年北京期房商品房存量比较 新增存量(万)其它存量(万)2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 10 将转好，刚性需求释放，成交量或将有所回升。（三）房价走势：（三）房价走势：在目前宏观大环境下，房价更趋理性，不会出现大起大落，整体走在目前宏观大环境下，房价更趋理性，不会出现大起大落，整体走势平稳

25、势平稳 基于政府稳定房价的目标和限购政策的延续，市场供大于求和存量增加供需关系也将保持。预计 2012 年北京商品房均价走势平稳，大起大落不会出现，均价也不乏出现结构性小幅上涨或下调。五、2011 年北京房地产市场风云榜 2011 年年北京商品房项目成交总金额排名北京商品房项目成交总金额排名 名次名次 项目名称项目名称 行政区行政区 套数套数 面积面积()均价均价(元元/)金额金额 1 1 望京 SOHO 朝阳区 415 87784.16 52984 46.51 亿元 2 2 金茂府 朝阳区 650 104174.2 44318 46.17 亿元 3 3 中粮万科长阳半岛 房山区 2049 1

26、98972.56 16257 32.35 亿元 4 4 西山壹号院 海淀区 286 74693.96 40561 30.3 亿元 5 5 中海紫御公馆 崇文区 719 77124.78 38726 29.87 亿元 6 6 远洋一方 朝阳区 1571 147194.58 20265 29.83 亿元 7 7 银河 soho 东城区 176 35391.3 81641 28.89 亿元 8 8 中海九号公馆御龙府 丰台区 304 79826.84 33771 26.96 亿元 9 9 中国铁建长阳国际城 房山区 2394 213655.78 12500 26.71 亿元 1010 中信城 宣武区

27、 554 69511.85 38329 26.64 亿元 2011 年年北京商品房项目成交均价排名北京商品房项目成交均价排名 名次名次 项目名称项目名称 行政区行政区 套数套数 面积面积()均价均价(元元/)金额金额 1 1 钓鱼台七号院 海淀区 12 4500.99 113101 5.09 亿元 2 2 霞公府 东城区 13 6023.78 108279 6.52 亿元 3 3 光华路 SOHO 朝阳区 2 462.76 106649 4935 万元 4 4 颐和原著 海淀区 11 14038.25 86706 12.17 亿元 5 5 圣世一品阁 朝阳区 106 21117.68 8575

28、0 18.11 亿元 6 6 合生霄云路 8 号 朝阳区 19 8977.58 84231 7.56 亿元 7 7 长安太和 东城区 73 13657.65 83596 11.42 亿元 8 8 银河 soho 东城区 176 35391.3 81641 28.89 亿元 9 9 西单上国阙 西城区 7 1492.79 81061 1.21 亿元 1010 北京财富中心 朝阳区 3 357.56 77021 2754 万元 2011 年北京房地产形势分析 EasyResearch http:/ 11 2011 年年北京五环外商品房项目成交面积排名北京五环外商品房项目成交面积排名 名次名次 项目

29、名称项目名称 行政区行政区 套数套数 面积面积()均价均价(元元/)金额金额 1 1 中国铁建长阳国际城 房山区 2394 213655.8 12500 26.71 亿元 2 2 中粮万科长阳半岛 房山区 2049 198972.6 16257 32.35 亿元 3 3 远洋一方 朝阳区 1567 146357.6 20221 29.6 亿元 4 4 保利花园 密云县 1318 128321.5 8738 11.21 亿元 5 5 首开国风美唐 昌平区 1494 104127.7 15649 16.3 亿元 6 6 中弘北京像素 朝阳区 1898 96785.93 17602 17.04 亿元

30、 7 7 力宝广场（诗礼庭）大兴区 235 92363.85 13765 12.71 亿元 8 8 水晶布洛阁(林肯公园)大兴区 686 89362.87 21307 19.04 亿元 9 9 金地仰山 大兴区 695 84370.93 20206 17.05 亿元 1010 首邑溪谷 大兴区 1474 79998.38 25921 20.74 亿元 2011 年年北京别墅成交套数排名北京别墅成交套数排名 名次名次 项目名称项目名称 行政区行政区 套数套数 面积面积()均价均价(元元/)金额金额 1 1 誉天下 顺义区 183 71529.66 22556 16.13 亿元 2 2 远洋傲北(

31、巴摩梭罗)昌平区 132 50450.45 20881 10.53 亿元 3 3 中海尚湖世家 昌平区 119 56682.7 17370 9.85 亿元 4 4 龙湖蔚澜香醍 通州区 118 22148.66 31778 7.04 亿元 5 5 万通天竺新新家园 顺义区 115 43740.5 21416 9.37 亿元 6 6 中海九号公馆御龙府 丰台区 100 42311.02 34299 14.51 亿元 7 7 温哥华森林北郡 昌平区 75 28104.9 26578 7.47 亿元 8 8 恒盛小镇艺墅 大兴区 60 10527.9 10964 1.15 亿元 9 9 龙湖好望山 顺义区 60 15237.24 14595 2.22 亿元 1010 君山 密云县 55 21817.93 19513 4.26 亿元 2012-1