房地产企业现代化运营模式.pdf

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1、1 百度文库帮手网 w w w.365x u e y u a n.c o m 免费帮下载 文库积分资料1 本文由k i s s b a o f i s h 贡献 p d f 文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。企业管理 房地产企业现代化运营模式 咸坤 （上海世茂投资管理有限公司）摘要：随着科技的发展，我国房地产企业的经营环境发生了明显的变化，“直线式”管理模式向 房地产企业市场化运作程度逐步提高，运营模式逐步由“矩阵式”管理模式演变，盈利模式由“销售利润型”的单一模式向“复合利润 型”的多元模式转变。企业蜕变的过程中更多依赖于企业的经验积累、市场资 源

2、整合能力的提高，因此，现代信息技术建设必将成为企业发展的重要依托，但就我国房地产企业信息化建设总体而言，利润模式单一，信息化建设的水 平较低。基于此，本文着重探讨了房地产企业现代化运营管控模式对信息化 建设及利润模式建设的需求，为我国房地产企业现代化管控及信息化建设提 供参考。关键词：房地产企业 运营模式 从而释放出更大的能量，形成我们所熟悉的 1+12 的放大效应。而 缺乏核心竞争力的企业，仅仅表现为资源、资本和劳动力等生产要素 在现实中一些企业生产经营良 的简单迭加，甚至是相互作用的递减。好的企业，在较短的时间内，迅速收回投入的资本，甚至可以再造几 个同等规模的企业，而有的企业却只是在消耗

3、投入的生产要素，无法 创造更多的剩余价值。实行动态管理为核心的管理在房地产开发中无处不有、无时不 有，动态管理必将不断调整企业的运营模式，利润模式等。房地产行 业的竞争因素已深入到管理能力、土地储备、融资能力、品牌、社会资 而由于受人、物、财、环境等因素的制约，这些 我国的房地产业经过 20 多年的发展，已经成为国民经济的重 源和信息等几个方面，优势可能会失去，甚至成为劣势。只有及时 要支柱产业。行业集中化程度近年来快速提高，在高速成长过程中，方面会不断地发生变化，以特定资源为基础的竞争已经悄然转变为以“资源整合资本整合”地把握和了解自身核心竞争力的变化趋势，有针对性地加强和调整 才能保证核心

4、竞争力的可持续性。能力为基础的竞争。卓越的管理、优秀的运营模式已经可以克服资源 资源配置，不足带来的劣势，拥有现代化管理体系和综合运营模式的企业在行 业的逆流中不断取得良好的业绩。理性的战略思考和建立科学的集 团管理模式是大型地产集团必然的选择，而信息化管理是更高效实 现大型地产集团管理模式的重要依托。随着知识经济的到来、中国房地产行业的发展模式在转变，经 济适用房、廉租房、限价商品房对市场格局的划分以及人们生活水 平的不断提高，都必将导致现阶段买方市场的分化，房地产行业的 专家预测，在竞争中通过优胜劣汰，一批规 竞争势必会越来越激烈。模实力不足的企业将被淘汰，最终沉淀出一批有实力的大型企业，

5、掌控行业的发展态势，“10的发展商做 90的市场”形成 的格局。鉴于此，随着信息技术的日益普及和房地产企业在国内的迅猛发 展，我国一些房地产企业信息化已取得了卓有成效的成果，房地产 企业市场化运作程度逐步提高，运营模式逐步由“直线式”管理模式 向“矩阵式”管理模式演变，盈利模式由单一模式“销售利润型”的单“复合利润型”转变。企业蜕变的过程中p a g e 1更多依赖于企业的 一模式向（动态管理模式）经验积累、市场资源整合能力的提高，因此，现代信息技术建设必将 2 房地产企业两种运营模式 成为企业发展的重要依托，但就我国房地产企业信息化建设总体而 今天，中国房地产企业的发展又一次的证明了“钱德勒

6、命题”的 本文着重探讨 言，利润模式单一，信息化建设的水平较低。基于此，美国企业集团发展的历史经验表明，扩张战略必须有相应的 了房地产企业现代化运营管控模式对信息化建设及利润模式建设 正确性。发展战略是决定企业集团组织机构、管控模式的先决 的需求，提出了房地产建设过程中的“一个核心、两种模式、一个支 结构变化跟随。中国的地产行业有两种模式：一个是“金字塔”模式；一个是“积 要素。撑、两项变革”。模式。木”1 房地产企业动态管理模式核心“金字塔”式管理模式授予区域公司、城市公司/项目公司充分 房地产企业资源的整合能力是指企业充分利用和协调各种资源 他们能够对外界的变化做出迅速的反应，享受对资源的

7、 从而产生更大效益和更高效率，它主要表现为对各种资源的获取、的决策权力，协 调、融合以提高资源利用效率的能力，可以细分为组合、协调、判断与 支配权同时保证战略的执行力。这类企业一般处于房地产发展初期 发展较快的公司，产品线涵盖住宅、商铺、别墅、决策等能力。而企业则应该主要通过在有形资源和无形资源两方面 或是物业类型复杂，楼盘有高、低档，中、集团总部集中管理难度相当大，因此这个 的持续积累来获得能力的增强。一般而言，房地产企业需要的有形资 酒店，对各个城市的子公司充分授权，基 源主要包括市场资源，如市场目标以及需求，竞争对手的成功经验和 时期的管理模式只能是分权型的。如产品方案、施工组织、营销企

8、划等决策 企业全员、合作伙伴、供应商、本把项目操作的关键环节，失败教训等；利益相关者资源，如客户、随着近年来市场调控政策频出，房地产业 分包商等；原材料资源如土地、建材等；传媒资源。无形资源则主要包 权放到一线项目公司手中。国家开始收紧银根，调整市场产品结构，企业 含:信息资源，如新技术、新材料的获得渠道、时尚文化概念等；政策 形势已经发生了改变，速度转向品牌、利润，构建体系竞争力。新政策、新法规等；品牌资源，如 从强调规模、资源，如政府宏观指导和控制因素、企业及产品的知名度、市场的忠诚度；组织资源，如企业的文化建设。“积木”式模式就是“要在工厂里生产房子”核心是要做到产品，对产品进行组装，进

9、行流水线化的生产。希望像汽车制造工 资源整合能力是核心竞争力的一种具体表现形式，是企业成长中产 标准化，生的一种综合力，它对企业经营所投入的资本、资源、劳动力和科技 厂一样建房子，因为工厂化的生产方式能保证不同地域的产品达到 知识等各种要素的交互作用起黏合、润滑和膨胀作用，使彼此分散、统一的高品质标准。目前国内房地产市场的工厂化程度只有 7%。要 隔离的生产要素不断地产生类似物理、化学性能的聚合、裂变反应，成为住宅的专业化地产公司建造标准化的住宅产品，必须通过提高（上接第 19 页）基础，合理拉开差距，开发全体人员的潜能，激发大家的创造性，从而 酬体系所带来的“劣币驱逐良币”现象。参考文献：逐

10、步提升企业的竞争能力。薪酬分配应将短期激励、中长期激励有机 1彼得 德鲁克.21 世纪的管理挑战M.机械工业出版社,2000.结合起来；把按劳分配与按其他生产要素分配结合起来；把现金性报 2靳娟.民营企业人才流失现象分析J.北京邮电大学学报,2001.(7).酬和非现金性报酬结合起来；把物质奖励和精神激励结合起来，发挥 3陈彦华.劣币驱逐良币的经济现象分析J.商业现代化,2006.(2).好薪酬的激励功能，全面调动高素质员工的积极性，从而遏制旧的薪 20 企业管理 技术含量、制定标准形成自身的核心竞争力、获取产业链上的话语 权。有了标准就可以复制，能够复制和拷贝就可以迅速扩张，也就说“模块”式

11、模式可以作为一个整体输出到任何城市、区域，保持同样的 产品质量、客户服务能力、市场竞争力。市场证明，这种新的组织管理 模式不但不会成为它进一步成长的挚肘，反而是其它地产公司不可 复制的核心的竞争力。因为从“钱德勒命题”的意思去分析我们可以 看到。标准化降低了总部统一管理的难度、上下沟通的成本，因为单 一也容易构建、培育总部的管理能力，因为一致性，集团总部和区域 公司、项目公p a g e 2司之间能够形成格式化的沟通汇报体系，让来自于市场（信息整合）的信息和总部的行政指令在集团内部充分共享，然后做出一致性反 4 房地产企业信息化建设中的变革 应。如果你不是这样的战略定位，不用说有先入优势和资金

12、实力，但 4.1 组织框架的变革 目前，大多数房地产企业使用的组织结构 就战略与组织的匹配这一点你就无法复制。所以战略和它管理模式 是职能制+项目制的混合结构。这种组织结构的优点是分工明确，起形成了竞争优势，而不是战略本身，如果房地产企业的战略没有管 但缺点是由于严格按照刚性管理的要求设计，员工与 理模式的支撑，就没有优劣之分，更不用说竞争优势了，在这点上“钱 部门职责清楚，上司之间，员工与员工之间等级森严，员工的信息、意见和建议只能 德勒命题”是正确的。通过这一组织结构逐级汇报，不能超越；同时，由于各部门缺乏交流 3 房地产企业信息化建设为支撑 甚至相互掣肘，部门员工只对自己工作负责，不考虑

13、整个流程的效 房地产业属于资本密集性产业，市场信息具有重复性、交叉性强 从而使工作效率低下。因此，若不对现行的组织结构进行变革，信 和信息量大的特点。房地产企业实力的强弱取决于企业对经营环境 率，息化建设势必出现“手工翻版现象”“大量信息孤岛”和 的结果。组织 中信息流的整合能力。计算机技术的迅猛发展，在为房地产企业整合 信息提供先进技术手段的同时，也给企业搭建了一个网络发展平台。结构变革更多体现部门职能的专业化程度，组织体系的决策路径不 而是产生企业自身发展的能力，简 因此，基于这个网络发展平台之上的企业信息整合，需要房地产企业 再单独的来自与企业的高层管理，单的说，企业具备自己发展的能力，

14、而不完全依赖于个人的能力。全员参与组成的人机合一系统，包括人、计算机网络 各个职能部门、根据房地产企业的特点和所处的环境要求，其组织结构的变革 硬件、系统平台、数据库平台、通用软件、应用软件和终端系统。同时，使产生信 一方面，企业可以通过利用 IT 和 IS，这个人机合一系统对房地产企业的内在要求是投资到位、配套到位 思路主要在两个方面，（如设施、制度、人才、安全等、）管理到位。信息化建设对于一个企业 息的工作与处理该信息的工作尽可能地有效结合，从而压缩总部和 来说不但是一个技术问题，而且是一个与企业管理活动紧密结合的 项目组的决策层次，使其向扁平化方向发展，以提高组织的应变能 另一方面，可先

15、构建一个虚层即知识库层，在项目结束后，把项目 没有企业 力；问题，它涉及到企业的方方面面。众多的信息化实践证明，技术等传递到此层先保存起来，随后进行加工整理，高管对企业信息化工作的重视，信息化建设最终很难取得理想的结 组获得的经验、其中，经营管理层负责制定企业的 果。据调查，房地产企业的大部分高层领导虽然对信息化普遍比较支 最后通过网络实现组织成员共享。负责执行日常管理工作；项目小组层是项目小组在 持，但这种支持往往很多是口头上的，缺乏有效的实质性支持，如资 远景目标和战略，回到知识库层，把他们在项目中获得和创造的知识 人员的配备等，这恰恰反应了管理者对信息化建设的 项目实施结束后，金的持续投

16、入、工作中获得的体会等）进行整理并存储到 目的并不明确，这也正是导致大部分企业信息化建设失败的主要原（成功与失败的经验教训、“知识蓄水池”主，知识库层不是一个组织实体，它是一个 因。房地产企业信息化建设是一项耗资大、历时长、涉及面广的系统 知识库层；工程，它的实施一定要受到企业一把手在内的高层管理人员的重视。要是将经营层和项目小组层创造的知识以文本、数据的形式存储到 并重新分类和整理。之后，将存储的知识借助于集团内部 只有这样，才能确保信息化建设中所需的人、物资源，财、才能实现信 计算机中，在组织内部迅速扩散和传播，达到知识共享的目的，实现 息化建设中遇到的业务流程再造、组织结构变革，信息文化

17、建设等管 信息网络，经营管理层和项目小组层的创新。理问题。4.2 组织环境的变革 组织的变革势必会带来企业文化的变革。房地产企业信息化正是房地产企业借助现代信息技术的强大功 国内外许多企业的 能，通过对企业内外部信息资源的深度开发和广泛利用，不断提高其 企业文化是将组织结构牢固结合起来的潜在力量。企业信息化的难点不是技术，也不是资金，而首先 决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经 信息化的实践表明，企业信息化的过程，实际上就是引 房地产企业通过实现信息化，可提高其 是管理思想的变革和理念的更新，济效益和市场竞争力的过程。因此，组织环境的改变更多的消弱企业的人 产品的科技

18、含量（如数字化小p a g e 3区和数字家居）增强产品的市场竞争 进现代管理理念的过程，更多的增强企业制度化管理，更注重的是企业的发展业绩。力；可将原来通过杂乱无章的数据进行有序的发掘、整理和加工，形 情管理，房地产企业组织文化变革的第一个思路是要形成信息文化。信息 成信息，并对信息的分析、判断、汇总得出有价值的知识，为科学决策 所谓信息价值观就是指管理 提供有效的支持和帮助；可促使房地产企业的组织结构、业务流程和 文化建设的核心就是要树立信息价值观。信息资源的价值和重要性的认知，其实质上 管理流程更加合理，从而增强企业的应变能力；可进一步整合房地产 人员及员工上下对信息、肯定信息的价值，尊

19、重信息工作者，切实发挥信息 企业的各项资源或生产要素，使其在一定技术条件下达到他们最佳 确立信息资源观念，管理和发展过程中的特殊作用。企业通过对员工的培训，结合，从而大大提高企业的生产经营效率和管理效率；可使房地产企 在企业运行、使员工认识到信息的重要性，认识到“信息 业应用快捷的信息交流平台跟踪先进科技成果，从而提高企业的创 首先培养员工的信息意识，是企业的生命”其次还要通过培训提高员工采集、；使用信息的能力，新能力。可以实现信息的快速交流。房地 因此，在市场竞争日趋激烈的今天，房地产企业信息化建设必须 保证所有员工能通过计算机和网络，通过信息化建 紧紧围绕提高企业竞争力这一核心，只有正确认

20、识到这一点，房地产 产企业组织文化变革的第二个思路是要形成学习文化。员工可以利用开放的网络，随时学习世界上先进的管理知识和管 企业管理者才能把企业的信息化建设工作真正放在“是企业总体发 设，学习他人的成功的工作经验和工作方法。这种学习文化的形 展战略重要组成部分”的高度，才能充分意识到推进企业信息化正是 理方法，可达成员工之间有效沟通、相互合作的氛围，从而消除部门和部门 当前房地产企业适应国际潮流、应对环境变化，在融入全球经济发展 成，上级和下级之间的隔阂，使员工改变过去只干自己活，不管他人 中不断增强竞争力的战略性选择。也唯有如此，才能充分地保证企业 之间、最终提高企业整体工作效率。同时，员工和组织还 在信息化投资上的博弈最终达到比较平等的均衡，使企业在信息化 事的片面工作方式，可通过网络向其竞争对手学习，以便做到“知已知彼，百战不殆”。的过程中获得最大的收益。211p a g e 4