产权式酒店开发经营模式新论.pdf

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1、产权式酒店开发经营模式新论!何原荣!，唐黎#李明峰$（!%桂林旅游高等专科学校 旅游管理系，广西 桂林&$!(；%中南大学 信息物理工程学院，湖南 长沙$!)#；#%桂林工学院 旅游学院，广西 桂林&$!$；$%福建师范大学 体育科学学院，福建 福州#&*）摘要：本文分析了国内外分时度假和产权酒店的发展现状，论证了这种经营模式的双赢性，认为虽然旅游的发展需要引入这种新的经营模式，但也要积极探索产权酒店业新的经营管理模式，并提出了一种与景区规划相结合的产权酒店经营方法。关键词：产权式酒店；分时度假；经营+,-./01.：234-0/.4156 07058-6-.36 9/6-67.:6;650.

2、47?.369/96/.8/43.3.65 47:=6-.41 07:?/647 07:6=7-./0.6-.30.34-A47:?=0706=67.90.6/7 107 047:,56 B47-%C.0/6-.30.05.33.36:6D;659=67.?./4-=766:6:.47./16.34-A47:?76B=0706=67.90.D.6/7 4.4-7616-0/8.6E95/6 76B=0706=67.90.6/7?9/96/.8/43.3-./8，07:9/9-6-76 A47:?=0706=67.=607-B3413 1=,476-.369/96/.8/43.896 3.65

3、B4.3.36 9/0=6:-16741 0/60%F68B/:-：9/96/.8/43.896 3.65；.4=6-30/6；=0706=67.一、何谓产权式酒店产权式酒店由分时度假（.4=6-30/6）的旅游消费模式和经营模式演化而来的，是指消费者或个人投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托给酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。国际通行的产权式酒店大致有#种类型：一是分时度假型（又称时权型）。分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了

4、资源共享。具体而言，分时度假型产权式就是将度假酒店或旅游区度假村的一（个）套房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是、#年，甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（例如：一周或几周）的使用权后即可每年在此享受一个星期（几个星期）的住宿。与此同时，顾客还享有时段权益的转让捐赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权，其原理就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿。二是公寓型。即买断酒店部分客房产权，客户长期居住或作为办公用房使用，每个月交纳一定管理费，其中包括冷暖空调费、水电费、服务费等。三是投资型。即将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者在购买产权式酒店后，本身并

5、不使用客房，或可每年确定自己的使用天数，剩下的时段委托酒店经营，逐年收取固定回报（一般年回报率为&G H*G 左右）。如酒店发生经营亏损，投资者不承担任何风险。二、产权式酒店的特点从目前我国产权式酒店的发展与经营状况看，主要有#个特点：!以投资型为主。投资者买的只是酒店的部分产权，收取固定回报，不承担酒店经营风险，不干涉酒店经营活动，也不享有股东权益。酒店享有独立经营权，同时保证投资者有固定的回报，如需要调整另行约定。这类酒店运作普遍良好，经济效益增长明显，在当地知名度较高。资金回笼快。产权式酒店由于在建成之时就将部分房间售出，收回了部分资金，比起传统的经营方式体现出了明显的经济效益。另外有些

6、已建成多年的酒店在推出产权式销售办法之前，都面临资金不足的问题，部分产权出售后，销售情况普遍看好，达到了快速回笼资金的目的。这些酒店将回笼的资金用于增加配套设施、归还银行贷款等，盘活了资金，使酒店有了活力。#经营状况较好。产权式酒店运作后，除去买主的固定回报、客房成本、折旧及税费外，客房利用率、平均房价普遍提升。产权式酒店卖方的初衷都是为了解决资金不足问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上都是为了使呆滞资金获取较高、稳定的回报，是一种投资行为。因此，这是一种“双赢”，具有较大的市场潜力。从产权式酒店买主所在的地域分布看，以本地和周边较富裕的县市为主，这为市场定位提供了依据。从经营情况看，由于买主

7、与酒店有紧密的利益关系，所以，买主主动而又积极的介绍客户和亲戚朋友来酒店入住、消费，起到了酒店促销员的作用，这对酒店客房、餐饮、娱乐、商场等综合经济效益的提高十分有利。尽管产权式酒店具有广阔的前景，但应该看到近年来的发展过程中也出现了一些问题。例如：宣传的利润分红标准不能完全#特区经济!#$%&()*#+$)*),-(年*月管理谋略万方数据!#年$月!#$%&()*#+$)*),-特区经济!%实现；有些酒店管理方在受委托对业主所拥有的闲置客房进行经营的过程中没能保持足够的公正性；由于购房者长期不亲自使用所购房产，个别不规范经营者将同一客房同时向几个客户销售以收取更多的房款，产生事实上的欺诈行为

8、等。这基本上是由于与公司结成的联盟相比，产权酒店的业主属于弱势群体，以及由于处在萌芽和规范阶段，相关的法律、法规尚未健全所致。三、产权酒店良性发展中需解决的问题!相关法律法规的完善。在国外，产权酒店有长达%年的发展历程，形成了一整套较成熟的运作方式。而我国是企业先引进国外分时度假和产权酒店的理念，再由企业进行推广和促销，让消费者逐步认可并接受产权酒店的概念。作为一种新颖的经营和投资方式，我国的产权酒店业尚处于发展的萌芽期，产权酒店市场存在着大量的信息不对称现象，而尚未出台明确规范产权酒店经营行为的相关法律制度。在交易经营中，开发商往往利用优势信息制定利于已方的合同，消费者则处于交易中的弱势群体

9、，消费者权益没有得到充分的保障。因而，推进产权酒店这种新鲜事物的进一步发展，必须尽快制定与之配套的法律法规，加强政府职能部门的宏观调控力度规范产权酒店的经营市场。投资风险。产权酒店作为一种新的投资方式，对“有闲钱阶层”很有吸引力，投资获利，是投资者的动因，但在成为“食利者”之前，购买者必须先考虑投资风险。#政府的态度。政府及行业管理部门对于产权酒店业发展的指导思想以及发展原则，当地政府是否全力支持，是产权酒店这一业态在该地区能否蓬勃发展的前提。相关职能部门正在拟订中的产权酒店法规，也将会使投资该行业的保险系数大大增加。$搞好酒店赢利能力的考察。比如酒店的选址问题，其位置是否恰当直接关系着酒店日

10、后的收入和利润，直接影响到经营者和投资者的赢利水平，因而在投资前期的论证中，应将产权酒店选建在交通便利、适宜休闲度假的地方，能够保证较高的开房率，从而保证产权酒店投资者的利益。其他影响投资者收益的因素，诸如供求关系、竞争状况、管理者的经验和能力、开发商的信誉度等，也必须进行多方面的调查以确定投资获利的可能性。%加强对经营过程的监管。业主可成立业主委员会等组织，监管经营方的活动，最大限度保护自己的利益。同时行业管理部门也应担负起监督、指导的作用。以使产权酒店业朝着良性循环的方向发展。四、探索新的产权酒店经营管理模式单一的旅游产品不可能具有长久的生命力，对于产权酒店这个特殊的旅游产品也同样如此。作

11、者经过多次的实地考察后认为，采用产权酒店经营管理与景区开发相结合的模式将是一种有益的尝试。四川理县地处四川阿坝州南端，距成都&$#(，是大熊猫生态走廊的组成部分，生态旅游资源类型丰富，种类齐全，以雪山、冰川、红叶、原始森林和优质温泉为特色。对成都和周边城市的游客来说，理县无疑是一个距离适当的生态旅游和温泉度假理想目的地。因此理县在景区开发的过程中引入了产权酒店的经营模式，并取得了良好的经济效益。根据景区规划，建设投资约)亿元，对理县来说是一个不小的数字，但要实现旅游业追赶型、跨越式发展目标，在融资渠道上就要学习国内外先进的风景名胜区开发经验。即将景区内的度假酒店以实物期权的形式卖出，将回笼的资

12、金进行下一步的景区建设。这样不仅将理县的资源优势、区位优势与产权酒店的经营模式有机地结合起来，而且解决了资金紧张的问题，也为景区建成后的客源打下了良好的基础。同时，在具体的经营管理上，景区管理者可以给予产权酒店的业主在门票价格上一定的优惠，这在像理县这样具备休闲度假特征的景区则更加强了对游客的吸引力，一些参观过景区的游客甚至也会加入到产权酒店业主的行列中来。再者，由于产权酒店业主不在景区度假时其房间可以对外出租给游客，利益的驱使也会使业主在其所生活的地区成为了该景区的忠实宣传员，这在一定程度上提高了景区的无形资产的价值。因此这应是一种“三赢”的结合模式。只要景区与产权酒店业主双方本着互利互惠的

13、思想，严格按照相关法律法规的约束，采用产权酒店经营管理与景区开发相结合的模式定会使产权酒店业沿着良性的方向发展，同时也能解决景区规划中资金不足而导致的基础设施建设不完全、压缩环保投入资金的问题，并促进旅游景区的可持续发展。!注：本文获得下面基金项目的资助：桂林旅游高等专科学校青年基金（编号：*+&）。参考文献：,&-孙跃进.走近产权式酒店,/-.中国机关后勤，!，0&1.,!-傅广海.旅游景区开发与产权酒店经营模式,/-.资源开发与市场，!)，0!1.,%-张泽一.试析我国旅游创新中的分时度假,/-.重庆商学院学报，!&，0)1.作者简介：何原荣（&2$年 3），男，福建漳州人，中南大学博士生

14、，研究方向为旅游景区规划与旅游 456。唐黎（&2$7 年 3），女，广西全州人，桂林工学院旅游学院硕士生，研究方向为旅游资源开发与规划。李明峰（&2$年 3），男，福建漳州人，福建师范大学硕士生，研究方向为体育旅游与产业经营。万方数据产权式酒店开发经营模式新论产权式酒店开发经营模式新论作者：何原荣，唐黎，李明峰，He Yuan Rong，Tang Li，Li Ming Feng作者单位：何原荣,He Yuan Rong(桂林旅游高等专科学校,旅游管理系,广西,桂林,541006;中南大学,信息物理工程学院,湖南,长沙,410083)，唐黎,Tang Li(桂林工学院,旅游学院,广西,桂林,5

15、41004)，李明峰,Li MingFeng(福建师范大学,体育科学学院,福建,福州,350007)刊名：特区经济英文刊名：SPECIAL ZONE ECONOMY SPECIAL ZONE EC年，卷(期)：2006,210(7)被引用次数：5次 参考文献(3条)参考文献(3条)1.孙跃进 走近产权式酒店 2002(10)2.傅广海 旅游景区开发与产权酒店经营模式期刊论文-资源开发与市场 2004(4)3.张泽一 试析我国旅游创新中的分时度假期刊论文-重庆商学院学报 2001(04)本文读者也读过(10条)本文读者也读过(10条)1.吴丹 产权式酒店发展问题及前景初探期刊论文-北方经济200

16、9(18)2.魏莉 促进我国产权式酒店发展期刊论文-商业时代2005(12)3.刘海丹 品牌产权式酒店的诚信通行证期刊论文-中国市场2011(9)4.张珊.唐强 日照产权式酒店营销策略研究期刊论文-中国科技博览2009(15)5.唐岭.TANG Ling 产权式酒店经营与发展浅析期刊论文-合肥学院学报（社会科学版）2005,22(3)6.沈国娟 浅析我国产权式酒店投资的风险防范期刊论文-甘肃农业2006(10)7.吴雨冰 产权式酒店存在的法律问题期刊论文-中国房地产2005(4)8.张水芳 我国产权式酒店发展研究期刊论文-生产力研究2008(14)9.陶丽 我国产权式酒店经营与发展研究现状及分析期刊论文-集团经济研究2007(5)10.贺小燕 产权式酒店投资的机遇与风险期刊论文-发展研究2008(5)引证文献(5条)引证文献(5条)1.吴肖淮.王颖凌 海南产权酒店发展模式研究以三亚为例期刊论文-经济研究导刊 2011(5)2.费真群.杨勇 我国产权式酒店发展浅析期刊论文-科协论坛（下半月）2007(5)3.费真群.杨勇 浅析产权式酒店存在的问题与对策期刊论文-科协论坛（下半月）2007(7)4.陈迎春.徐慧兰.曹泽民 产权式医院刍议期刊论文-中国卫生经济 2012(8)5.余菲菲.左仲明 国内产权式酒店研究综述期刊论文-池州学院学报 2009(3)本文链接：http:/