保利商业模式的研究.pdf

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1、2摘要及说明摘要及说明保利地产，央企，背景深厚。保利地产，央企，背景深厚。注：本次研究所用信息资料皆来自网络及上市公司年报。明德研究团队保证所研究内容切合于资料实际，对因资料失真所造成的影响不负责任。明德研究仅作共享借鉴之用，任何人不得以此报告作获利之用。保利地产，销售业绩从保利地产，销售业绩从2004年的年的16亿到亿到2009年的年的230亿。亿。保利地产，保利地产，2006年上交所上市，至今已有四年。年上交所上市，至今已有四年。保利业绩增长的背后，到底有哪些秘密呢？本研究将从管理的角度出发，为您还原一个真实的保利地产。保利业绩增长的背后，到底有哪些秘密呢？本研究将从管理的角度出发，为您还

2、原一个真实的保利地产。保利地产，蝉联房地产品牌价值榜第一名。保利地产，蝉联房地产品牌价值榜第一名。保利地产，超越万科？保利地产，超越万科？3保利业绩增长数据保利业绩增长数据161.9161.9244244406.6406.68114.98114.915522.415522.423035.223035.2050100150200250050100150200250亿亿200420052006200720082009200420052006200720082009营业额净利润从从2004年的年的16亿到 亿到 2009年的年的230亿，保利 的业绩翻了几番。在这 个过程中，从规模很小 的房企，到上

3、市公司，再到排名前亿，保利 的业绩翻了几番。在这 个过程中，从规模很小 的房企，到上市公司，再到排名前10的企业，这个过程中到底发生了 什么呢？的企业，这个过程中到底发生了 什么呢？从从2004年的年的16亿到 亿到 2009年的年的230亿，保利 的业绩翻了几番。在这 个过程中，从规模很小 的房企，到上市公司，再到排名前亿，保利 的业绩翻了几番。在这 个过程中，从规模很小 的房企，到上市公司，再到排名前10的企业，这个过程中到底发生了 什么呢？保利近几年业绩增长数据（来源于上市公司年报）的企业，这个过程中到底发生了 什么呢？保利近几年业绩增长数据（来源于上市公司年报）5年时间从年时间从16亿

4、增长到 亿增长到 230亿，主营业务收入增 加了亿，主营业务收入增 加了10多倍多倍4目录目录1、保利地产发展历程分析、保利地产发展历程分析P052、保利地产管理超越提示、保利地产管理超越提示P365说明说明保利上市始于2006年，从2006年到现在，是保利飞速 发展的阶段。在这几年中，保利经历了上市，管理完 善、地产高潮、地产低谷在当前房企蜂拥上市的 背景下，保利上市后的发展思路以及发展路径将具备 非常重要的借鉴意义。因此，本研究主要探究保利从 2006年上市，到目前为止，在发展过程中的思路以及 保利发展模式的借鉴点。保利上市始于2006年，从2006年到现在，是保利飞速 发展的阶段。在这几

5、年中，保利经历了上市，管理完 善、地产高潮、地产低谷在当前房企蜂拥上市的 背景下，保利上市后的发展思路以及发展路径将具备 非常重要的借鉴意义。因此，本研究主要探究保利从 2006年上市，到目前为止，在发展过程中的思路以及 保利发展模式的借鉴点。保利上市始于2006年，从2006年到现在，是保利飞速 发展的阶段。在这几年中，保利经历了上市，管理完 善、地产高潮、地产低谷在当前房企蜂拥上市的 背景下，保利上市后的发展思路以及发展路径将具备 非常重要的借鉴意义。因此，本研究主要探究保利从 2006年上市，到目前为止，在发展过程中的思路以及 保利发展模式的借鉴点。保利上市始于2006年，从2006年到

6、现在，是保利飞速 发展的阶段。在这几年中，保利经历了上市，管理完 善、地产高潮、地产低谷在当前房企蜂拥上市的 背景下，保利上市后的发展思路以及发展路径将具备 非常重要的借鉴意义。因此，本研究主要探究保利从 2006年上市，到目前为止，在发展过程中的思路以及 保利发展模式的借鉴点。6目录目录保利战略思路的调整过程保利战略思路的调整过程12保利经营思路的调整过程保利经营思路的调整过程3保利组织结构的调整过程保利组织结构的调整过程4保利人力资源的体系解读保利人力资源的体系解读7保利战略思路的调整之一（保利战略思路的调整之一（2006）：政策把控能力体现短期策略为主的思想）：政策把控能力体现短期策略为

7、主的思想1.以广州、上海和北京为 核心，其他经济中心城市 为重点的1.以广州、上海和北京为 核心，其他经济中心城市 为重点的区域战略区域战略。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略产品战略。3.公司对于宏观调控政策 具备出色的。3.公司对于宏观调控政策 具备出色的前瞻把握能力前瞻把握能力。4.。4.公司善于抓住国家宏观 调控所带来的发展机会公司善于抓住国家宏观 调控所带来的发展机会。保利保利2006年年报中所 体现出来的战略思路年年报中所 体现出来的战略思路保利保利2006年年报中总结的公司主要优势之一的：卓越的战略能力年年报中总结的公司主要

8、优势之一的：卓越的战略能力保利保利2006年卓越战略能力包含四大部分，而其 中的重点就是企业对于国家宏观调控政策的把握。央企的背景，以及保利集团的特殊地位，都决定 了上市之初的保利，对于自身有着深刻的认识。年卓越战略能力包含四大部分，而其 中的重点就是企业对于国家宏观调控政策的把握。央企的背景，以及保利集团的特殊地位，都决定 了上市之初的保利，对于自身有着深刻的认识。在房地产行业，政策变 动代表着市场短期内的波动 行为，保利将战略能力的重 点放在这里，体现了公司对 于政策影响力的认同，以及 对于公司自身先天优势的充 分自信。8保利战略思路的之一（保利战略思路的之一（2006-2007）：政策把

9、控能力体现短期策略为主）：政策把控能力体现短期策略为主1.以广州、上海和北京为 核心，其他经济中心城市 为重点的1.以广州、上海和北京为 核心，其他经济中心城市 为重点的区域战略区域战略。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略产品战略。3.公司对于宏观调控政策 具备出色的。3.公司对于宏观调控政策 具备出色的前瞻把握能力前瞻把握能力。4.。4.公司善于抓住国家宏观 调控所带来的发展机会公司善于抓住国家宏观 调控所带来的发展机会。保利保利2006年年报中所 体现出来的战略思路年年报中所 体现出来的战略思路2006年总结年总结2006年总结年总结

10、2007年新增年新增2007年新增年新增准确的判断能力：准确的判断能力：公司始终密切关注宏 观经济形势的变化，努力 把握经济发展脉搏，在市 场竞争中掌握先机，有预 见性地开展工作。公司始终密切关注宏 观经济形势的变化，努力 把握经济发展脉搏，在市 场竞争中掌握先机，有预 见性地开展工作。2007年 公司预见到市场即将发生 变化，在年初就要求各项 目主动加大了开工面积，加快了工作进度年 公司预见到市场即将发生 变化，在年初就要求各项 目主动加大了开工面积，加快了工作进度经过一年的发展，以及通过对于宏观调整政策的准 确把控，保利地产实现了上市之后经过一年的发展，以及通过对于宏观调整政策的准 确把控

11、，保利地产实现了上市之后2年的快速发展。年的快速发展。9保利战略思路之二（保利战略思路之二（2008-2009）：市场调整，转向“提供高性价比的产品”）：市场调整，转向“提供高性价比的产品”1.以广州、上海和北京为 核心，其他经济中心城市 为重点的1.以广州、上海和北京为 核心，其他经济中心城市 为重点的区域战略区域战略。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的。2.以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略产品战略。3.公司对于宏观调控政策 具备出色的。3.公司对于宏观调控政策 具备出色的前瞻把握能力前瞻把握能力。4.。4.公司善于抓住国家宏观 调控所带来的发展机会公司善于抓住国家宏观 调

12、控所带来的发展机会。保利保利2006年年报中所 体现出来的战略思路年年报中所 体现出来的战略思路准确的判断能力：准确的判断能力：公司始终密切关注宏 观经济形势的变化，努力 把握经济发展脉搏，在市 场竞争中掌握先机，有预 见性地开展工作。公司始终密切关注宏 观经济形势的变化，努力 把握经济发展脉搏，在市 场竞争中掌握先机，有预 见性地开展工作。2007年 公司预见到市场即将发生 变化，在年初就要求各项 目主动加大了开工面积，加快了工作进度年 公司预见到市场即将发生 变化，在年初就要求各项 目主动加大了开工面积，加快了工作进度2008年，在市场调整的背景下，保利的整体战略并没有出现大的 变化，基本

13、的框架仍旧是以下内容：年，在市场调整的背景下，保利的整体战略并没有出现大的 变化，基本的框架仍旧是以下内容：2008年，在市场调整的背景下，保利的整体战略并没有出现大的 变化，基本的框架仍旧是以下内容：年，在市场调整的背景下，保利的整体战略并没有出现大的 变化，基本的框架仍旧是以下内容：经历调整之后，保利隐约发现，能够前瞻性地预见调整是一种能 力，但是仅仅具备预见能力的话，只能在危机来临的时候减小损 失罢了，如何在危机中还是保持逆市增长，还需要提供好的产品 经历调整之后，保利隐约发现，能够前瞻性地预见调整是一种能 力，但是仅仅具备预见能力的话，只能在危机来临的时候减小损 失罢了，如何在危机中还

14、是保持逆市增长，还需要提供好的产品 经历调整之后，保利隐约发现，能够前瞻性地预见调整是一种能 力，但是仅仅具备预见能力的话，只能在危机来临的时候减小损 失罢了，如何在危机中还是保持逆市增长，还需要提供好的产品经历调整之后，保利隐约发现，能够前瞻性地预见调整是一种能 力，但是仅仅具备预见能力的话，只能在危机来临的时候减小损 失罢了，如何在危机中还是保持逆市增长，还需要提供好的产品“任何市场环境下，高性价比，适销 对路的好产品都能够赢得市场和消费 者的青睐任何市场环境下，高性价比，适销 对路的好产品都能够赢得市场和消费 者的青睐”-保利保利08年报年报10保利战略思路之二（保利战略思路之二（200

15、8-2009）：市场调整，转向“提供高性价比的产品”）：市场调整，转向“提供高性价比的产品”2006-2007手握大量现金，又 有先天优势，关注 点集中在如何扩大 规模那个上面，因 此对于短期的调整 十分敏感。手握大量现金，又 有先天优势，关注 点集中在如何扩大 规模那个上面，因 此对于短期的调整 十分敏感。2008年，一方面是 政策的调整，另一 方面是金融危机的 来临，市场出现大 的波动，对政策敏 感能够减少损失。年，一方面是 政策的调整，另一 方面是金融危机的 来临，市场出现大 的波动，对政策敏 感能够减少损失。预见政策，规避风险预见政策，规避风险预见政策，减小损失产品也重要预见政策，减小

16、损失产品也重要区域深耕品牌影响区域深耕品牌影响20082009年，房地产行 业是丰收年，经历 了风浪洗礼的保 利，重点关注区域 深耕，商业地产以 及品牌影响力。年，房地产行 业是丰收年，经历 了风浪洗礼的保 利，重点关注区域 深耕，商业地产以 及品牌影响力。2009新战略新战略“三个为主，三个结合三个为主，三个结合:以房地产业为主，适度拓展相关行业；以中心城市为主，逐步辐射二 三线城市；以住宅开发为主，积极拓展多元业态的发展模式；扩大经营效益与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结 合；资产经营和资本经营相结合以房地产业为主，适度拓展相关行业；以中心城市为主，逐步辐射二 三线城市；以住

17、宅开发为主，积极拓展多元业态的发展模式；扩大经营效益与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结 合；资产经营和资本经营相结合11保利战略思想调整的启示保利战略思想调整的启示启示一：房企上市后，在资金充裕的条件下，首要任务不是启示一：房企上市后，在资金充裕的条件下，首要任务不是“钱生 钱钱生 钱”，而是应着重提高企业自己的能力，而是应着重提高企业自己的能力启示二：对于政策的琢磨与研究，都是短期的行为，不足以解释一家 企业为何能够长远发展，提供产品与服务是企业生存的本源启示二：对于政策的琢磨与研究，都是短期的行为，不足以解释一家 企业为何能够长远发展，提供产品与服务是企业生存的本源12目录目

18、录保利战略思路的调整过程保利战略思路的调整过程12保利经营思路的调整过程保利经营思路的调整过程3保利组织结构的调整过程保利组织结构的调整过程4保利人力资源的体系解读保利人力资源的体系解读13保利保利2007年经营思路分析：上市初期，项目拓展为主，产品品牌为辅，管理是基础年经营思路分析：上市初期，项目拓展为主，产品品牌为辅，管理是基础以发展为主题，全面推进各项目进程。1深化管理，切实加强公司规范化建设。2提高开发水平，全面提升产品质素。3加大项目拓展力度，保持企业持续发展能力。4力争2007年实现企业再融资，提升企业资本实力。5抓好品牌建设，提升公司品牌价值。6加强人力资源建设，推进公司各级专业

19、化进程7项目管理能力项目管理能力1基础管理能力基础管理能力2产品开发能力产品开发能力3持续发展能力持续发展能力4企业融资能力企业融资能力5品牌提升能力品牌提升能力6管理专业化管理专业化7项目个数增加，项目管控难度加大项目个数增加，项目管控难度加大上市公司要求管理透明化上市公司要求管理透明化产品是企业的核心竞争因素产品是企业的核心竞争因素主要是指土地资源的获取主要是指土地资源的获取资本实力资本实力品牌建设以国宝展示等为主品牌建设以国宝展示等为主人力资源管理的专业化人力资源管理的专业化经营思路汇总经营思路汇总对应能力范围对应能力范围所处阶段及背景所处阶段及背景14保利保利2008年经营思路分析：经

20、历高峰期，重点关注扩张与政策风险年经营思路分析：经历高峰期，重点关注扩张与政策风险密切关注宏观经济形势，做好政策与市场研究。1立足现有项目运作，保持适度规模。2加强开发全过程管理，促进企业健康发展。3加强资本运作，保障公司快速发展。4进一步丰富品牌内涵，提升品牌价值。5市场研究能力市场研究能力1持续发展能力持续发展能力2过程管理能力过程管理能力3资本运作能力资本运作能力4品牌管理能力品牌管理能力5经历地产高峰，时刻防范政策调整经历地产高峰，时刻防范政策调整经历疯狂经历疯狂2007，警惕扩张风险，警惕扩张风险项目开发能力的过程管理项目开发能力的过程管理企业的融资能力企业的融资能力再次提出品牌建设

21、，丰富品牌内涵再次提出品牌建设，丰富品牌内涵经营思路汇总经营思路汇总对应能力范围对应能力范围所处阶段及背景所处阶段及背景规范企业管理，促进企业健康发展。6制度建设能力制度建设能力6规范管理，但没有具体步骤规范管理，但没有具体步骤15保利保利2009年经营思路分析：经历低谷，产品又被提上日程年经营思路分析：经历低谷，产品又被提上日程防风险抓机遇，保证企业平稳健康发展。1促销售降成本，全面完成年度经营任务。2狠抓规范化建设，提升企业管理水平。3加快标准化进程，全面提升产品质素。4加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行。5风险控制能力风险控制能力1成本控制能力成本控制能力2企业管理能力企业管理能力

22、3产品开发能力产品开发能力4融资能力融资能力5经历地产低谷，重点关注风险经历地产低谷，重点关注风险经历地产低谷，重点完成销售经历地产低谷，重点完成销售再次提出管理建设，用再次提出管理建设，用“狠抓狠抓”再次提出产品能力提升再次提出产品能力提升融资能力仍旧是主题融资能力仍旧是主题经营思路汇总经营思路汇总对应能力范围对应能力范围所处阶段及背景所处阶段及背景16保利保利2010年经营思路分析：软实力超越硬实力，政策仍旧纠结年经营思路分析：软实力超越硬实力，政策仍旧纠结密切关注宏观形势，全力推进经营工作，确保完成年度各项任务。1加强资金计划管理，抓融资促回笼，确保全年资金需求。2推进企业信息化建设，全

23、面实行精细化管理，提升公司盈利水平。3抓品质重服务，推进品牌建设，实现企业品牌定位。4重视企业文化和思想教育，加强员工队伍建设，提升企业核心竞争力。5关注政策关注政策1资本运作能力资本运作能力2信息化管理能力信息化管理能力3品牌管理能力品牌管理能力4企业文化建设企业文化建设5再次关注形势再次关注形势资本运作能力资本运作能力信息化管理能力信息化管理能力品牌建设再次提出品牌建设再次提出企业文化建设企业文化建设经营思路汇总经营思路汇总对应能力范围对应能力范围所处阶段及背景所处阶段及背景17保利经营思路调整的启示一：基本能力的建设不容懈怠保利经营思路调整的启示一：基本能力的建设不容懈怠年度基本能力年度

24、基本能力2007200720082008200920092010基础管理能力（包含企业文化、项目管理）有有有有资本运作能力有有有有产品开发能力有2010基础管理能力（包含企业文化、项目管理）有有有有资本运作能力有有有有产品开发能力有无无有有无无品牌建设能力有有品牌建设能力有有无无有有启示：保利自启示：保利自2006年上市后，开始了新的发展历程。作为上市公司，管理的有效性、规范性、透明性都会有较高的要求。因 此，在这几年的发展中，基础管理能力的提升成为了企业的主要经营主题。而作为房地产开发企业，资金即是生命线，因此保 利也年年都提资本运作能力。产品开发能力是房企生存的根本，但是保利只是在经历危机

25、的时候才会想起，这样对企业来说是 潜在的危机。保利在品牌建设方面有独到之处，国宝展览是一大特色，但是怎么和房地产有效结合，还有待提炼！年上市后，开始了新的发展历程。作为上市公司，管理的有效性、规范性、透明性都会有较高的要求。因 此，在这几年的发展中，基础管理能力的提升成为了企业的主要经营主题。而作为房地产开发企业，资金即是生命线，因此保 利也年年都提资本运作能力。产品开发能力是房企生存的根本，但是保利只是在经历危机的时候才会想起，这样对企业来说是 潜在的危机。保利在品牌建设方面有独到之处，国宝展览是一大特色，但是怎么和房地产有效结合，还有待提炼！启示：保利自启示：保利自2006年上市后，开始了

26、新的发展历程。作为上市公司，管理的有效性、规范性、透明性都会有较高的要求。因 此，在这几年的发展中，基础管理能力的提升成为了企业的主要经营主题。而作为房地产开发企业，资金即是生命线，因此保 利也年年都提资本运作能力。产品开发能力是房企生存的根本，但是保利只是在经历危机的时候才会想起，这样对企业来说是 潜在的危机。保利在品牌建设方面有独到之处，国宝展览是一大特色，但是怎么和房地产有效结合，还有待提炼！年上市后，开始了新的发展历程。作为上市公司，管理的有效性、规范性、透明性都会有较高的要求。因 此，在这几年的发展中，基础管理能力的提升成为了企业的主要经营主题。而作为房地产开发企业，资金即是生命线，

27、因此保 利也年年都提资本运作能力。产品开发能力是房企生存的根本，但是保利只是在经历危机的时候才会想起，这样对企业来说是 潜在的危机。保利在品牌建设方面有独到之处，国宝展览是一大特色，但是怎么和房地产有效结合，还有待提炼！18保利经营思路调整的启示二：能力建设不能朝令夕改，必须要有完整思路保利经营思路调整的启示二：能力建设不能朝令夕改，必须要有完整思路深化管理，切实加强公司规范化建设。2规范企业管理，促进企业健康发展。6狠抓规范化建设，提升企业管理水平。3200720082009公司规范化做了三年，公司规范化做了三年，2009年 甚至用了年 甚至用了“狠抓狠抓”这样的字眼。公司在发展期，业务增长

28、是重 点，可能业务的增长会掩盖管 理的问题。但是基础的管理必 须要提前做完。这样的字眼。公司在发展期，业务增长是重 点，可能业务的增长会掩盖管 理的问题。但是基础的管理必 须要提前做完。提高开发水平，全面提升产品质素。32007加快标准化进程，全面提升产品质素。4200906年政策调整，年政策调整，07年保利就提 出了产品质素提高的要求；年保利就提 出了产品质素提高的要求；08 年调整，年调整，09年又提出同样的要 求。产品能力可能在市场形势 好的时候反应不出来，但是作 为基础的能力应该是长期坚持 的内容。年又提出同样的要 求。产品能力可能在市场形势 好的时候反应不出来，但是作 为基础的能力应

29、该是长期坚持 的内容。体系做不好或者不能坚持的根本原因是体系的建立没有完整的思路体系做不好或者不能坚持的根本原因是体系的建立没有完整的思路19目录目录保利战略思路的调整过程保利战略思路的调整过程12保利经营思路的调整过程保利经营思路的调整过程3保利组织结构的调整过程保利组织结构的调整过程4保利人力资源的体系解读保利人力资源的体系解读20保利保利2006年以前的组织架构：管钱、管工程、管事年以前的组织架构：管钱、管工程、管事总经理、副总和总监、职能 部门、地区公司四级架构总经理、副总和总监、职能 部门、地区公司四级架构董事会负责公司重大投资决 策董事会负责公司重大投资决 策总经理负责项目开发与经

30、营总经理负责项目开发与经营采用垂直的管理模式，地区 公司的业务直接对接集团公司 的专业领导采用垂直的管理模式，地区 公司的业务直接对接集团公司 的专业领导集团公司重点对财务和技术 进行管控，设有独立的财务和 技术总监集团公司重点对财务和技术 进行管控，设有独立的财务和 技术总监部门按项目进行分工，指定 专人或小组负责各项具体工作部门按项目进行分工，指定 专人或小组负责各项具体工作没有单独的品牌管理部门没有单独的品牌管理部门没有单独的项目管理部门没有单独的项目管理部门原始理念：盖房子、买房子、挣钱原始管理：管钱、管工程、管事原始理念：盖房子、买房子、挣钱原始管理：管钱、管工程、管事办公室办公室投

31、资管理部投资管理部人力资源部人力资源部财务部财务部审计部审计部证券部证券部营销中心营销中心法律事务部法律事务部客户服务部客户服务部综合开发部综合开发部总工室总工室工程技术一部工程技术一部工程技术二部工程技术二部预决算部预决算部财务总监财务总监副总经理副总经理技术总监技术总监股东大会股东大会董事会秘书董事会秘书监事会监事会董事会董事会总经理总经理事务性、繁琐、国企特点事务性、繁琐、国企特点21保利保利2007年组织架构：本部部门成为了“中心”，机构精简年组织架构：本部部门成为了“中心”，机构精简人力资源中心人力资源中心投资管理中心投资管理中心财务管理中心财务管理中心品牌管理中心品牌管理中心技术开

32、发中心技术开发中心开发管理中心开发管理中心工程管理中心工程管理中心成本控制中心成本控制中心客户服务中心客户服务中心董秘办公室董秘办公室财务总监财务总监副总经理副总经理技术总监技术总监股东大会股东大会董事会秘书董事会秘书监事会监事会董事会董事会总经理总经理助理总经理助理总经理总经理办公室总经理办公室到到2007年，保利集团本部 的组织架构由原来的传统 部门设置方式，转变成了 现代的管理模式。公司成 立了人力资源、财务、投 资管理、品牌等年，保利集团本部 的组织架构由原来的传统 部门设置方式，转变成了 现代的管理模式。公司成 立了人力资源、财务、投 资管理、品牌等9大中心。大中心。总经理下设财务总

33、监、技 术总监以及副总经理。其 中副总实为地区公司经理。体现公司对于地区的集权。总经理下设财务总监、技 术总监以及副总经理。其 中副总实为地区公司经理。体现公司对于地区的集权。下设财务和技术总监，体 现了公司重点对于资金及 技术的关注。下设财务和技术总监，体 现了公司重点对于资金及 技术的关注。22保利保利2008年组织架构：在原有基础上，增加了营销总监及项目管理中心年组织架构：在原有基础上，增加了营销总监及项目管理中心人力资源中心人力资源中心投资管理中心投资管理中心财务管理中心财务管理中心品牌管理中心品牌管理中心技术研发中心技术研发中心项目管理中心项目管理中心成本管理中心成本管理中心董秘办公

34、室董秘办公室财务总监财务总监副总经理副总经理技术总监技术总监股东大会股东大会董事会秘书董事会秘书监事会监事会董事会董事会总经理总经理营销总监营销总监总经理办公室总经理办公室2008年年2月月1日，保利董事会 表决通过任命胡在新为集团营 销总监。胡在新同时还分管保 利品牌管理中心。日，保利董事会 表决通过任命胡在新为集团营 销总监。胡在新同时还分管保 利品牌管理中心。营销总监与公司副总为同一 层级，成为继财务总监、技术 总监之后，保利的又一重要领 域，表明了保利对于市场的认 识进一步加深，对于客户的需 求更加关注。营销总监与公司副总为同一 层级，成为继财务总监、技术 总监之后，保利的又一重要领

35、域，表明了保利对于市场的认 识进一步加深，对于客户的需 求更加关注。营销总监兼管品牌管理中 心，既有人力资源现状的考 虑，同时也表明，保利的品牌 策略主要围绕销售活动来开展。这从保利请明星到开盘现场，展示国宝为项目开盘打前站的 习惯就可以体现出来。营销总监兼管品牌管理中 心，既有人力资源现状的考 虑，同时也表明，保利的品牌 策略主要围绕销售活动来开展。这从保利请明星到开盘现场，展示国宝为项目开盘打前站的 习惯就可以体现出来。保利集团管控的三大核 心职能，体现了集团对 融资能力、技术能力以 及营销的战略侧重。保利集团管控的三大核 心职能，体现了集团对 融资能力、技术能力以 及营销的战略侧重。新成

36、立项目管理中心将集团管理职能与本级 开发业务分离，使得公司管理更加扁平化。新成立项目管理中心将集团管理职能与本级 开发业务分离，使得公司管理更加扁平化。23保利保利2009年组织架构：成本管理职能被下放到子公司，项目管理中心取消年组织架构：成本管理职能被下放到子公司，项目管理中心取消人力资源中心人力资源中心投资管理中心投资管理中心财务管理中心财务管理中心品牌管理中心品牌管理中心技术研发中心技术研发中心广州事业部广州事业部董秘办公室董秘办公室财务总监财务总监副总经理副总经理技术总监技术总监股东大会股东大会董事会秘书董事会秘书监事会监事会董事会董事会总经理总经理营销总监营销总监总经理办公室总经理办

37、公室成本管理中心职能被下放到 各子公司，集团总部重点把握 班子配备、项目立项、资金调 配和品牌管理，子公司在经营 中享有充分的自主权成本管理中心职能被下放到 各子公司，集团总部重点把握 班子配备、项目立项、资金调 配和品牌管理，子公司在经营 中享有充分的自主权项目管理中心被广州事业部 取代，实际职能内容由全集团 的项目管理变成了广州地区的 管理，具体管理意图无法做出 准确判断项目管理中心被广州事业部 取代，实际职能内容由全集团 的项目管理变成了广州地区的 管理，具体管理意图无法做出 准确判断24保利组织结构调整给到的启示保利组织结构调整给到的启示启示一：保利的管理模式倾向于中央集权，因此公司副

38、总经理同时是 地区公司负责人。中央集权的模式能够实现高效率的运作。启示一：保利的管理模式倾向于中央集权，因此公司副总经理同时是 地区公司负责人。中央集权的模式能够实现高效率的运作。启示二：垂直式的管控模式使得公司能够控制住各子公司的资源及人 员调配，减少项目决策的风险，有效控制成本。启示二：垂直式的管控模式使得公司能够控制住各子公司的资源及人 员调配，减少项目决策的风险，有效控制成本。启示三：保利集团主要对人力资源、项目立项、资金调配及品牌管 理，在一定程度上保证了子公司的独立自主，可提高决策精准度。启示三：保利集团主要对人力资源、项目立项、资金调配及品牌管 理，在一定程度上保证了子公司的独立

39、自主，可提高决策精准度。启示四：频繁的组织结构变动表明公司管理意图还没有完全达成共识。组织结构的调整同时也会导致管理缺位，造成浪费。公司应该在集团 管控尽早达成共识，减少决策成本。启示四：频繁的组织结构变动表明公司管理意图还没有完全达成共识。组织结构的调整同时也会导致管理缺位，造成浪费。公司应该在集团 管控尽早达成共识，减少决策成本。25目录目录保利战略思路的调整过程保利战略思路的调整过程12保利经营思路的调整过程保利经营思路的调整过程3保利组织结构的调整过程保利组织结构的调整过程4保利人力资源的体系解读保利人力资源的体系解读26保利人才理念总结保利人才理念总结保利在年报中会提到风险保利在年报

40、中会提到风险,自自2006年首份年报开始，在风险中有一项重要风险提示就是：年首份年报开始，在风险中有一项重要风险提示就是：“内部控制制度执行人员胜任能力风险内部控制制度执行人员胜任能力风险”龙湖也曾提出：人才链比资金链重要。资金链的断裂，是由于员工胜任力出现问题。龙湖也曾提出：人才链比资金链重要。资金链的断裂，是由于员工胜任力出现问题。两家企业，殊途同归，表明了保利和龙湖对于人才的重视，对于员工能力的重视。两家企业，殊途同归，表明了保利和龙湖对于人才的重视，对于员工能力的重视。272006年人力资源管理特点之一：分工精细年人力资源管理特点之一：分工精细对于报建工作，一般地产企业的岗位设置为：对

41、于报建工作，一般地产企业的岗位设置为：报建岗报建岗报建岗报建岗通过对保利重庆的岗位进行总结发现：通过对保利重庆的岗位进行总结发现：规划报建岗规划报建岗规划报建岗规划报建岗专业报建岗专业报建岗专业报建岗专业报建岗国土报建岗国土报建岗国土报建岗国土报建岗一般地产企业工程部的岗位设置为：一般地产企业工程部的岗位设置为：土建工程师土建工程师土建工程师土建工程师通过对保利重庆的岗位进行总结发现工程部包括：通过对保利重庆的岗位进行总结发现工程部包括：水电工程师水电工程师水电工程师水电工程师内业内业内业内业土建监理岗土建监理岗土建监理岗土建监理岗给排水监理岗给排水监理岗给排水监理岗给排水监理岗电气监理岗电气

42、监理岗电气监理岗电气监理岗绿化监理岗绿化监理岗绿化监理岗绿化监理岗装修工程监理岗装修工程监理岗装修工程监理岗装修工程监理岗外水电气设计报建与验收岗外水电气设计报建与验收岗外水电气设计报建与验收岗外水电气设计报建与验收岗资料管理岗资料管理岗资料管理岗资料管理岗精细的分工，一方面 保证了岗位的专业 性，使得企业的执行 力更强，执行效率更 高，执行效果更好。另一方面，也会增加 企业的用人成本。精细的分工，一方面 保证了岗位的专业 性，使得企业的执行 力更强，执行效率更 高，执行效果更好。另一方面，也会增加 企业的用人成本。282006年人力资源管理特点之二：客户导向年人力资源管理特点之二：客户导向保

43、利重庆营销策划部保利重庆营销策划部营销策划营销策划销售管理销售管理客户服务客户服务销售合同管理销售合同管理四大职能四大职能市场调研岗市场调研岗品牌管理岗品牌管理岗软件管理及数据统计岗软件管理及数据统计岗保利重庆在结构上保证了整个组织对客户的持续关注与研究。软件管理及数据统计岗在持续管理销售软件系统以及进行相关 客户数据的统计与分析，客户信息数据将成为保利重庆对客户 需求把握的基础市场调研岗不断调查竞争对手以及市场情况已进行针对性的市 场分析，最后传递给项目策划岗，项目策划岗根据这些客户信 息转为为有针对性的市场营销策划动作三类岗位三类岗位292006年人力资源管理特点之三：权责明确年人力资源管

44、理特点之三：权责明确公司行政事务管理负责办公用品、劳保用品的采购固定资产管理设宿舍管理职责职责1职责职责2职责职责3有权对办公设施进行维护及管理有权制止任何损害公司利益的行为有权监督、检查公司后勤服务管理情况权力权力1权力权力2权力权力3后勤服务管理职责职责3保利重庆行政管理岗位部分职责：以上五条只是职责描述，在保利 岗位说明书中，针对每条描述还 有更加细化的工作内容表述。这 样的职位说明书，从职责的管理 来说，是非常清晰细致的。保利重庆行政管理岗位部门权力描述：右面所展示内容是保利重庆岗位说明 书中所规定的部分岗位权力内容。以 岗位说明书的形式明确各岗位的相应 权力，通过权力的明确保证岗位职

45、责 的顺利履行，这是保利重庆岗位说明 书的一大特色。302006年人力资源管理特点之四：内、外部资源整合年人力资源管理特点之四：内、外部资源整合办公室办公室计划管理部计划管理部财务部财务部开发部开发部工程部工程部营销策划部营销策划部预决算部预决算部技术部技术部总经理总经理行政管理岗资料印章管理岗人力资源岗内勤岗车辆管理岗司机岗规划建筑岗结构岗给排水水电气岗企业计划管理岗投资发展岗统计岗电脑与网络管理岗土建成本测算岗安装成本测算岗材料设备岗财务审计岗会计岗出纳岗银行税务岗客户结算岗按揭岗营销策划岗（市调）营销策划岗（项目策划）营销策划岗（品牌管理）销售管理岗（软件管理及数据统计）销售管理岗（现场

46、管理）销售管理岗（合同签约）规划报建岗专业报建岗国土报建岗土建监理岗给排水建立岗电气监理岗绿化监理岗装修工程监理岗外水、点、气设 计报建与验收岗客服合同岗（合同签证）客服合同岗（客户服务）资料管理岗所有的规划报建工作都在开发部，所有 的合同签订工作都在营销策划部，所有 的水电气专业都在技术部有岗位，体现 了内部资源的整合。而营销方面只有现 场管理与合同签约岗，证明保利营销业 务外包，体现了外部资源整合 所有的规划报建工作都在开发部，所有 的合同签订工作都在营销策划部，所有 的水电气专业都在技术部有岗位，体现 了内部资源的整合。而营销方面只有现 场管理与合同签约岗，证明保利营销业 务外包，体现了

47、外部资源整合312006年人力资源管理特点之五：基础管理体系牢固并为新体系预留接口年人力资源管理特点之五：基础管理体系牢固并为新体系预留接口编制设计编制设计职位管理办法职位管理办法职位价值评估职位价值评估薪酬管理体系薪酬管理体系战略目标战略目标岗位族平台岗位族平台岗位设置岗位设置职位设置职位设置职位说明书职位说明书价值流程分析价值流程分析部门职能分析部门职能分析素质模型建立素质模型建立职业发展办法职业发展办法职位说明书是整个人力 资源管理体系的基础，薪酬体系、职业发展体 系、职位体系都是建立 在此基础之上。职位说 明书是人力资源体系的“地基”，它必须为其他 体系预留接口。上表列示了保利职位说明

48、书的部分内 容，从中可以发现，说明书中预留了岗 位编制（定员）、岗位窒息以及薪酬等 级等内容，表明保利的职位体系是作为 整个管理体系的基础来建设的。32从从2006年到年到2009年，保利人才结构的调整年，保利人才结构的调整45372873115652413883143871874712432912542384325590200400600800100012001400160018002006200720082009建筑工程人员财务管理人员销售策划人员企业管理人员保利保利2006年到年到2009年人才结构变化调整图年人才结构变化调整图从上表中可以看到，保利建筑工程人员随着业务的增长，出现了大幅

49、度的增长。与此同时，企业管 理人员也一直处于稳定增长的状态。由此可见，随着保利地产规模的不段扩大，公司的核心任务是 项目开发与人力资源管理。而保利营销策划人员人数一直比较稳定，在从上表中可以看到，保利建筑工程人员随着业务的增长，出现了大幅度的增长。与此同时，企业管 理人员也一直处于稳定增长的状态。由此可见，随着保利地产规模的不段扩大，公司的核心任务是 项目开发与人力资源管理。而保利营销策划人员人数一直比较稳定，在2008年甚至还出现了下降的 现象，这表明，保利整合外部资源的能力在不断加强，公司的销售主要外包给专业公司。年甚至还出现了下降的 现象，这表明，保利整合外部资源的能力在不断加强，公司的

50、销售主要外包给专业公司。33从从2006年到年到2009年，保利人才体系经历了一系列的调整与改善年，保利人才体系经历了一系列的调整与改善明确规定了各机构、部门和人员的职责、权限和责任分配2006年2007在考核制度方面的改善：下属单位考核、下属单位 领导班子和领导干部考核、部门、普通员工考核20082009重视员工胜任能力，明确了岗位任职 条件，人员的胜任能力及评价标准，培 训措施等，形成了有效的考核激励机制从2006到2009年，保利从基础的职位 管理，到高端的中长期激励，各个体系 逐层推进；考核体系、薪酬体系仍旧是保利待解 决的难题；招聘品牌如何打造，还需要积极探索研究中长期激励机制；加强