商品房市场价格影响因素分析及实证检验.pdf

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1、第3 0 卷第4 期2 0 0 7 年1 2 月辽宁师范大学学报(自然科学版)J o u r n a lo fL i a o n i n gN o r m a lU n i v e r s i t y(N a t u r a lS c i e n c eE d i t i o n)V 0 1 3 0N o 4D e c 2 0 0 7文章编号：1 0 0 0 1 7 3 5(2 0 0 7)0 4 0 4 2 1 0 4商品房市场价格影响因素分析及实证检验张媛媛(东北财经大学工商管理学院，辽宁大连1 1 6 0 2 5)摘要：基于商品房市场有众多的影响因素，着重分析了房地产市场和土地价格这2

2、个因素首先分析了这2 个因素对商品房价格的影响机制，并利用数据进行实证检验检验结果表明：商品房需求量的增长会提高土地价格，而土地价格的提高又会引起住房价格的提高在此基础上。针对房地产市场震荡提出了3 点政策建议关键词：商品房价格G r a n g e r 因果关系；协整分析中图分类号：F 2 9 3 3 5文献标识码：A近年来，我国商品房市场住房价格不断上升，严重增加了居民的负担住房消费在居民消费结构中已经占据主导地位，住房价格也成为我国居民非常关注的话题土地是住房商品最重要的构成要素，土地价格会对住房价格的形成产生重要作用，是影响住房价格的重要因素文献中的实证研究主要有高波、毛丰付(2 0

3、0 3)以1 9 9 9 2 0 0 2 年的数据做了实证研究，连子康等(2 0 0 7)以湖北省为例进行了实证研究；而官玉泉(2 0 0 5)则研究了土地供应政策对房地产市场的影响商品房市场价格的影响因素比较复杂，既有土地因素，又有房地产市场的因素、政策因素等，肖静(2 0 0 6)、伏乃建(2 0 0 6)对我国房地产价格的形成因素做了概括研究 1 本文选取与商品房价格关系密切的两个因素：房地产市场和土地价格，分析了它们对商品房价格形成的影响机制，并利用数据进行实证检验，结果表明，土地价格会受到商品房销售前景的影响，并将该影响传导给房地产价格，最后针对实证分析表现的问题提出政策建议1商品房

4、市场对土地价格的影响1 1 商品房市场需求置的影响首先，我国商品房有效需求不断增长目前我国人口构成中青年人口比例呈现迅速增长趋势，特别是新婚家庭比例比较大城乡居民储蓄存款也在不断增长，每年高达1 5 万亿元，居民具备了较强的商品房消费能力和投资能力随着居民收入水平的不断提高，城镇居民正在进入住房改善和住房消费和投资阶段，即消费结构转型时期，住房消费有效需求不断释放，使商品房销售市场的有效需求增加其次，随着我国城市化进程的加快，城市改造和绿化、城市布局优化必然导致旧房改造和居民拆迁，从而促使居民住房的被动需求稳定增长再次，受人民币升值预期的影响，大规模的国外热钱和国内游资涌入房地产场，使房屋销售

5、场的投资性需求增加凹 另一方面，商品房建设需要土地，土地是不可再生资源，其供给来源于两个方面，一是原有土地的合理利用，如旧房拆迁和改造提供小部分土地，可供商品房建设使用；二是开垦新土地但是近年来国家实行土地收购储备政策，以及国务院颁布相关法令限制各种商业用地行为，来防止农业用地的过度开发，这使得开垦新土地的规模缩小，成本大大提高从土地需求和供给的关系来看，商品房需求量不断增长的趋势会导致对土地需求量的增加，而土地供给增长缓慢，土地价格必然会上升，表现出与商品房需求量相同的变化趋势1 2 土地所有者的预期影响土地所有者包括政府和私人投资者政府从国家经济和社会的可持续发展角度考虑，会加强对土地开发

6、的控制随着商品房市场需求的增长，政府在短期内会对土地需求量拥有较高的预期，因此政府会收稿日期：2 0 0 7-1 0-1 8作者简介：张嫒嫒(1 9 8 1 一)，女，辽宁营口人东北财经大学博士研究生 万方数据4 2 2辽宁师范大学学报(自然科学版)第3 0 卷采取提高土地价格，采取限制性土地使用审批制度等措施私人土地拥有者在出售土地使用权时，会从资产的未来收益角度定价，当预期到商品房市场会保持高需求量时，自然会抬高土地价格1 3 实证检验以上理论分析表明土地价格会随着商品房需求量的增加而提高下面选取土地价格作为内生的被解释变量，商品房销售量面积作为解释变量，代表商品房的需求，进行实证检验1

7、3 1变量与样本选择设T D J G 表示土地价格，Z F X S 表示商品房实际销售面积样本数据选取2 0 0 2 年第2 季度到2 0 0 6 年第3 季度的土地价格指数和商品房销售面积(单位：万m 2)的季度数据，来源于中宏产业数据库房地产库Z F X S 序列含有明显的季节趋势，为了显示其长期变动趋势，采用X 1 1 方法调整后的序列Z F X S S A 为作为建模序列以下检验结果均采用E v i e w s 5 1 1 3 2 序列平稳性检验首先对变量进行单位根检验A D F 检验表明，T D J G 原序列存在单位根，一阶差分为j(O)序列，所以T D J G 为I(1)序列；Z

8、 F X S _ S A 也是1(1)序列说明土地价格和商品房销售面积序列不平稳，一阶差分后的序列平稳1 3 3 格兰杰因果关系检验对于被解释变量和解释变量需要进行G r a n g e r 因果关系检验，以表明加入解释变量的滞后值能否使解释程度提高从检验结果中的F 统计量和P 值来看，在的显著性水平下，5 商品房销售面积(Z F X S _ S A)滞后1、2、3 期都会G r a n g e r 引起土地价格(T D J G)，而土地价格(T D J G)不能G r a n g e r 引起商品房销售面积(Z F X S _ S A)说明在短期内商品房需求量会显著影响土地价格，前者是土地价

9、格的G r a n g e r 原因附表Z F X S _ S A 和T D J G 的格兰杰因果关系检验结果(显著水平为5)1 3 4商品房需求量对土地价格的影响模型分析为了考察商品房需求量对土地价格的短期和长期影响，设置设定模型为：T D J G=a 1+a 2+Z F X S S A+口3+Z F X S S A(一1)+口4+Z F X S S A(一2)十口5 Z F X S S A(一3)+口6 Z F X S _ S A(-4)+肫(1)为修正该模型估计过程中的序列相关问题，对误差项进行设定，根据拟合效果和信息准则选取为M A(1)形式：肚5 e。+向r 2(2)合并(1)(2)

10、得到模型(3)作为最终模型形式，其中l 为无序列相关的白噪声序列，T D J G=a l+口2+Z F X S S A+口3+Z F X S X A(一1)+口4+Z F X S S A(一2)+口5Z F X S S A(一3)+口6z F x sS A(-4)+岛+向，一2(3)采用L S 方法估计方程并进行G r a n g e r 协整检验，结果为：T D J G=1 1 5 1 1+O 0 0 04 6 9 Z F T S _ S A 一0 0 0 01 2 Z F X S _ S A(一1)一0 0 0 04 8 Z F X S S A(一2)一0 0 0 02 9 8 Z F X

11、 SS A(一3)一8 0 7 e 5 Z F X S _ S A(一4)+E，一1 9 7 8 岛一2(4)模型检验结果(具体见附录)表明，拟合优度=0 9 5 7 6 4 6，该模型拟合效果较好，从模型的A k a i k ei n f oc r i t e r i o n 和S c h w a r zc r i t e r i o n 信息准则以及D w 统计量数值来看，该模型基本无序列相关问题，万方数据第4 期张媛媛：商品房市场价格影响因素分析及实证检验4 2 3商品房销售量能够大部分解释土地价格的变动，信息损失较少并且经过G r a n g e r 协整检验，残差序列为I(0)序列，

12、说明原方程的协整关系存在从变量显著性上看，在5 的水平上，商品房销售量及其二阶滞后的系数显著，在1 0 的水平上三阶滞后也显著，但是四阶滞后都不显著这说明，商品房销售量的提高短期内会导致土地价格的上涨，虽然模型的系数估计值比较小，但是由于因变量是价格指数，折算到水平值会放大影响，而这种影响会通过定价行为传导到商品房价格上但是四期滞后不显著，说明商品房销售量的波动对土地价格的长期影响不显著，这是因为土地有多种用途，主要的土地所有者是政府，政府出台的相关政策都在限制商业用地行为，使得土地的价格被扭曲所致2土地价格对商品房价格的影响大多数学者认为土地价格是影响房地产价格的最重要因素有些文章认为，在我

13、国土地成本在商品房价格中比重已经达到4 0 5 0 但文献中也有不同的观点毛丰付(2 0 0 3)的实证检验结果表明：土地价格和商品房价格之间在短期内是互为G r a n g e r 因果关系的，从而互相影响；长期内房价走势决定地价走势下面利用2 0 0 2 年第2 季度到2 0 0 6 年第3 季度的价格指数数据进行实证检验(具体检验和估计结果见附录)，结果与上述文献有所不同2 1 变量与数据选取设F W J G 表示商品房价格，T D J G 表示土地价格数据选取商品房价格指数和土地价格指数，数据范围和来源同上面所述检验及估计过程仍然采用E v i e w s 5 1 软件2 2 变量的平

14、稳性检验T D J G 变量如上面检验结果，为J(1)序列F W J G 变量也是工(1)序列2 3G r a n g e r 因果关系检验在1 0 的显著性水平上，滞后1 阶的条件下，土地价格可以G r a n g e r 引起商品房价格；滞后5 阶条件下，却相反这说明在统计意义下，短期内土地价格的变动会导致商品房价格的波动，长期这种影响关系会有所改变具体的影响关系和程度需要建立模型描述2 4 土地价格对商品房价格的短期影响模型分析为考察土地价格与商品房价格之间的协整关系，建立方程为：F W J G=口l+口2 T D J G+王l l(5)方程(5)估计结果中的残差序列存在严重的序列相关问

15、题，说明方程中有未考虑到的影响变量，特进行修正：胁2 8 1 触一l+屉肛一2+届肛一3+角肫一4+，+y e。一2(6)合并(5)(6)得到模型为：F W J G 一口l+口2 T D J G+t 3 T D J G(一1)+口。T D J G(一2)+口5 T D J G(一3)+a 6 T D J G(一4)+向F W J G(一1)+B 2 F W J G(一2)+p。F W J G(-3)+1 3。F W J G(-4)-b e，-b y e，一2(7)采用L S 方法估计方程(7)并进行G r a n g e r 协整检验：F w J G 一8 4 7 5 25 0 1 7 47

16、T D J G-b 0 0 3 79 1 T D J G(一1)-b 0 2 1 l4 T D J G(一2)一0 0 7 85 T D J G(一3)一0 1 1 27 T D J G(一4)-b 0 2 1 7 F W J G(一1)+1 2 1 F W J G(一2)一0 0 4 4 95 F W J G(一3)一0 6 4 5 F W J G(-4)-b E。一0 9 9 5；一2(8)模型检验结果表明，拟合优度=0 9 3 85 7 3，该模型拟合效果较好；从模型的A k a i k ei n f oc r i t e r i o n和S c h w a r zc r i t e r

17、 i o n 信息准则以及D W 统计量数值来看，该模型基本无序列相关问题，商品房销售量能够大部分解释土地价格的变动，信息损失较少并且经过G r a n g e r 协整检验，残差序列为I(0)序列，说明原方程的协整关系存在从变量显著性上看，在5 的水平上，土地价格和其二阶滞后、四阶滞后均显著；在l o 的水平上土地价格和其二阶之后、三阶滞后、四阶滞后均显著这说明土地价格对商品房价格短期内和一年内都有显著影响，短期内滞后二期、三期的土地价格的上涨都会引起商品房价格的提高，而当期土地价格变动却会导致商品房价格反方向的微小变动，这说明土地价格的短期影响具有一定的滞后效应但从长期来看，经过对模型添加

18、5 期以上的滞后项后，这些影响都不显著，这说明当前的房 万方数据4 2 4辽宁师范大学学报(自然科学版)第3 0 卷地产市场已经开始显现“泡沫”，价格的变化受到许多非市场因素影响，如“炒房热”等现象3 结论和政策建议根据前面理论和实证的分析，我们可以得出结论：短期内商品房需求量的增长趋势明显，这会带来土地价格的提高；而土地价格的提高又会引起住房价格的提高商品房价格的居高不下，部分原因是需求量的增长，这是当前城市改造、住房制度改革所引起的后果从长期看，如果这种趋势持续下去，房地产市场不可避免的出现新一轮“泡沫”，从而引起房地产市场的动荡，带来一系列社会后果口引针对具体分析结果，提出以下政策建议：

19、第一，政府应不断出台相关措施，满足低收入家庭对住房的需求国家已经开始经济适用房制度，但是在具体实施过程中由于监管措施不力，使得部分经济适用房流入商品房市场，成为部分投资者牟利的工具因此，在不断建设经济适用房的同时，还应该加强对购买者的审查和监督同时，也可以借鉴西方国家的“廉租房”制度，为社会最低收入阶层提供住房，同时也可以适当扩大廉租房适用对象的范围，以减轻商品房市场的需求压力第二，对商品房市场，相关部门应当建立一套商品房“成本公示制度”，建立专门的政府部门定期对待出售的商品房成本进行核算，通过媒体等手段予以公示，从而最大程度的避免商品房价格虚高情况的出现，以遏制炒房势力对市场的不良影响第三，

20、政府应继续加强土地使用的监管，特别是加强商品房建设用地的监管力度，从而保证商品房的建设质量和正确规划，尽量避免出现由于规划不合理造成的强制拆迁等现象这样既能保持社会稳定，又能避免产生不必要的商品房需求者参考文献：1 J O EC h a p m a n A r e v i s i o na n de m p i r i c a lt e s to ft h ee x t e n d e dp f i c p e r c e i v e dq u a l i t ym o d e l J J o u r n a lo fM a r k e t i n gT h e o r ya n dP r a

21、 c t i cS u m m e r 1 9 9 9(7)：5 3 6 0 2 3S A NJ E E VA g a r w a l，T E A SRK e n n e t h C r o s s2n a t i o n a la p p l i c a b i l i t yo fp e r c e i v e dq u a l i t ym o d e l J T h eJ o u r n a lo tP r o d u c ta n dB r a n dM a n a g e m e n t，2 0 0 2(1 1)：2 1 3-2 3 4 3 张世英，樊智协整理论与波动模型 M 北京

22、：清华大学出版社，2 0 0 4：5 6 6 3 4 高波，毛丰付房价与地价关系的实证检验 J 产业经济研究，2 0 0 3(3)：3 7 4 3 5 王洋房地产调控的宏观视角基于宏观经济关系的分析口 上海经济研究，2 0 0 5(1 0)：1 3-1 7 6 伏乃建当前房价快速上涨原因剖析 J 能源技术与管理，2 0 0 6(4)t 3 4-3 6 7 肖静房地产价格的形成问题研究 J 当代经理人，2 0 0 6(8)：2 5 2 8 8 连子康地价与房价的关系研究以湖北省武汉式为例 刀现代农业科技，2 0 0 7(5)：2 7 3 0 9 周茜，贺西森对完善商品房预售制度的思考 J 广东行

23、政学院学报。2 0 0 4，(1 2)；3 5 3 7 1 0 3 钱明星，姜晓春房屋预售制度若干理论问题研究F J 中外法学，1 9 9 6(5)t 2 5 3 4 I n f l u e n c i n gf a c t o r sa n a l y s i sa n de x p e r i e n t i a lr e s e a r c ho fe s t a t em a r k e tp r i c ei nC h i n aZ H A N GY u a n y u a n(S c h o o lo fB u s i n e s sA d m i n i s t r a t i

24、o n，D o n g b e iU n i v e r s i t yo fF i n a n c ea n dE c o n o m i c s，D a l i a n1 1 6 0 2 5，C h i n a)A b s t r a c t：G i v e nm a n yI n f l u e n c eF a c t o r si ne s t a t em a r k e t，t h i sa r t i c a la n a l y z e st w om a i nf a c t o r s。i e e s t a t em a r k e ta n dL a n d SP r

25、 i c e a n de x p o u n d st h ee f f e c tm e c h a n i s mo ft h e s et w of a c t o r so nt e a le s t a t em a r k e tp r i c ef i r s t l y，a n dt h e ng i v e sa ne m p i r i c a lt e s tb yd a t a T h er e s u l t o ft h et e ss h o w st h a tt h eg r o w t ho fe s t a t ed e m a n dw i l lr

26、a i s el a n d Sp r i c e，a n dt h es h i f to fl a n d Sp r i c ew i l lr a i s et h eh o u s i n gp r i c e A tl a s t，t h i sa r t i c l ep u t sf o r w a r dt h r e ep o l i c ys u g g e s t i o n sa b o u tt h eo s c i l l a t i o no fe s t a t em a r k e t K e yw o r d s：e s t a t em a r k e t

27、p r i c e；G r a n g e rc a u s a l i t yt e s t；c o i n t e g r a t i o na n a l y s i s 万方数据商品房市场价格影响因素分析及实证检验商品房市场价格影响因素分析及实证检验作者：张媛媛，ZHANG Yuan-yuan作者单位：东北财经大学,工商管理学院,辽宁,大连,116025刊名：辽宁师范大学学报(自然科学版)英文刊名：JOURNAL OF LIAONING NORMAL UNIVERSITY(NATURAL SCIENCE EDITION)年，卷(期)：2007，30(4)被引用次数：1次 参考文献(10

28、条)参考文献(10条)1.JOE Chapman Arevision and empirical test of the extended pricperceived quality model 1999(07)2.SAN JEEV Agarwal.TEAS R Kenneth Cross 2 national applicability of perceived quality model 2002(11)3.张世英.樊智 协整理论与波动模型 20044.高波.毛丰付 房价与地价关系的实证检验期刊论文-产业经济研究 2003(03)5.王洋 房地产调控的宏观视角-基于宏观经济关系的分析期刊论

29、文-上海经济研究 2005(10)6.伏乃建 当前房价快速上涨原因剖析期刊论文-能源技术与管理 2006(04)7.肖静 房地产价格的形成问题研究 2006(08)8.连子康 地价与房价的关系研究-以湖北省武汉式为例期刊论文-现代农业科技 2007(05)9.周茜.贺西森 对完善商品房预售制度的思考期刊论文-广东行政学院学报 2004(12)10.钱明星.姜晓春 房屋预售制度若干理论问题研究 1996(05)相似文献(1条)相似文献(1条)1.期刊论文 尤璞.张红军 预售制下我国住房价格与经济基本面关系探讨-商业时代2009,(10)商品房预售制度存在的合理性一直受到质疑,但是感性的判断多于理性的分析,本文通过构建商品房预售制下的房价模型,实证分析了商品房价格与经济基本面的关系.结果表明,近年来商品房价格不能用经济基本面因素解释,而房价却是经济基本面上涨的Granger原因,说明房价脱离了经济基本面,而商品房预售制度推动了房地产价格泡沫的形成.引证文献(1条)引证文献(1条)1.俞佳根.叶华亮 土地成本对住宅商品房价格的影响以宁波市鄞州区为例期刊论文-福建论坛(社科教育版)2009(12)本文链接：http:/