城中村改造模式及效益研究_以西安市城中村改造为例.pdf

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1、第 42卷 第 3期2010 年 6 月西安建筑科技大学学报(自然科学版)J1Xican Univ.of Arch.&T ech.(Natural Science Edition)Vol.42 No.3Jun.2010城中村改造模式及效益研究)以西安市城中村改造为例洪增林(西北工业大学资源与环境信息化工程研究所,陕西 西安 710072)摘 要:从西安市城中村改造入手,总结了西安市城中村改造的六种模式,并从宏观和微观两个层面对西安市城中村改造效益进行了分析,提出加快城中村改造对于提升城市形象,改善城中村居民生活水平具有重大推动作用.关键词:城中村;改造;模式;效益;西安中图分类号:F290;T

2、 U984.11+4 文献标识码:A 文章编号:1006-7930(2010)03-0431-06.*1 西安市城中村改造模式1.1 西安市城中村改造基本情况西安市碑林区、新城区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区九区和高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区四区人均耕地 0.02 ha 以下城中村 326 个,人口 46万人,各类土地 1.44 万 ha.2002 年以来,西安市城中村改造经历了起步、探索和全面发展三个阶段.第一阶段,2002)2005 年,西安市城中村改造起步阶段.2002 年西安市政府将城中村改造工作交予市建委相关业务处室,研究制定出台

3、城中村改造规划,计划利用 10 到 15 年时间,将全市 326 个城中村全部改造完毕.第二阶段,2005 年-2007 年,西安市城中村改造的探索阶段.2005年 8 月 11 日,西安市政府下发5西安市人民政府关于加快城中村改造工作的意见6,鼓励国内外资金投资参与城中村改造项目.2006年,西安市组建局级建制的西安市城中村改造办公室,开展全市城中村改造工作.2007 年,西安市颁布实施5西安市城中村改造管理办法6.第三阶段,五年改造规划(2007)2011 年),按照/政府主导,以区为主0原则,启动西安市 326 个城中村中 143 个城中村改造工作,基本完成二环路内 72 个城中村(2.

4、5 万户、8.89 万人,占地 0.15 万 ha)改造工作.截至 2009 年底,共完成 98 个整村 1 800 万 m2的拆除工作,安置房建设竣工面积 126 万 m2,近 15 万人进行了农转居工作,基本享受到了养老保险政策.1.2 西安市城中村改造主要模式有人对城中村改造模式进行研究,如石卫光从可持续发展的理论出发,运用环境规划管理和资源经济学理论,对城中村从改造主体和拆迁建设两个角度进行了模式选择的分类研究 1.吕雯利用博弈论工具构建了一个城中村改造的动态博弈模型,分析各个相关主体之间的利益博弈机制,从均衡分析中得出改造的三种模式:政府主导型改造模式、村民主导型改造模式和开发商主导

5、型改造模式 2.笔者从集体土地流转角度曾提出集体土地的国有化转制、保权让利和一村两制三种流转模式 3.笔者认为,实践中城中村改造模式已经远远超出了以上范围,经过研究总结,西安市城中村改造模式和特点如下:(1)城中村改造实施主体.按照城中村改造中角色定位和承担的职责,城中村的实施主体可以划分为权利主体、投资主体和管理主体.所谓权利主体是指集体土地所有权的主体,即村组集体经济组织.所谓投资主体是城中村改造的投资者.投资者可以是城中村改造的权利主体,也可以是政府(开发区)、村*收稿日期:2009-11-30 修改稿日期:2010-04-12基金项目:西安社会科学规划基金课题()作者简介:洪增林(19

6、63-),男,甘肃陇西人,教授,博士生导师,主要研究方向为城市经济和土地资源管理.组通过招商引资方式引进的开发商.即所谓管理主体是指市、区(县)人民政府以及各级城中村改造管理部门,主要承担政策研究和制定、项目包装、组织拆迁、综合协调、招商引资等职责.(2)城中村改造模式的分类.按照改造主体分类,可分为由城中村权利主体和建设项目法人主体实施的城中村改造.由权利主体实施的城中村改造,就是由土地所有权主体即村组集体经济组织实施的城中村改造.由建设项目法人实施的城中村改造,包括 a.各级政府因城市基础设施建设需要实施的城中村改造;b.政府为兴建公共管理与公共服务事业实施的城中村改造;c.政府为土地储备

7、实施的城中村改造;d.政府以外的项目建设单位为取得土地实施的城中村改造等 4 种城中村改造模式.按照投资方式分类,城中村改造又可以划分为 a.由村组权利主体自筹资金实施的改造;b.由政府或土地权利主体通过招商引资以/土地+资金0的合作模式实施的改造;c.由政府因公共利益需要直接投资的改造;d.由政府实施的土地储备、土地一级开发的改造等 4 种模式.其中,通过招商引资/土地+资金0合作模式实施的城中村改造,是西安和中西部城市普遍采用的模式.以上几种改造模式,可以根据城中村改造的具体情况进行,也可由几种模式相结合进行.目前西安市主要有以下六种改造模式.一是由村集体经济组织自筹资金实施的自我改造.如

8、西安市莲湖区李家庄、五一村等城中村均采用了这种模式.这种改造模式的实施步骤一般为:第一步,对城中村改造项目进行立项;第二步,制定城中村改造工作方案;第三步,实施城中村无形改造,即农民转居民、村委会转居委会、成立股份公司等;第四步,办理土地确权手续,将集体土地依法转为国有建设用地,剩余土地纳入政府储备用地;第五步,组织实施拆迁;第六步,建设新的居民区;第七步,组织村民进行回迁,并对村民房屋进行产权登记.二是政府通过土地一级开发实施的城中村改造.西安市莲湖区大兴新区白家口村综合改造采用这种改造模式.这种改造模式的实施步骤为:第一步,项目立项;第二步,建设用地预审;第三步,农用地转用报批;第四步,实

9、施城中村无形改造,即农民转居民、村委会转居委会、成立股份公司等;第五步,组织实施拆迁;第六步,就地或异地建设新居民区;第七步,组织村民进行回迁。三是政府以基础设施建设为载体和目的的城中村改造。如西安市莲湖区唐延路道路拓宽中,新桃园村改造采用此种模式。这种改造模式的实施步骤为:第一步,基础设施建设项目立项;第二步,对建设用地进行预审;第三步,农用地征地报批;第四步,进行无形改造,即农民转居民、村委会转居委会、成立股份公司等;第五步,城中村拆迁并补偿村民;第六步,就地或异地建设新居民区;第七步,组织村民进行回迁。四是通过招商引资/土地+资金0合作实施的城中村改造。如西安市莲湖区任家口村、杨家围墙村

10、、陈家寨村均采用此种改造模式。这种改造模式的实施步骤为:第一步,对城中村改造项目进行立项;第二步,与开发商签订招商引资协议;第三步,制定城中村改造工作方案;第四步,进行清产核资;第五步,实施城中村无形改造,即农民转居民、村委会转居委会、成立股份公司等;第六步,集体土地确权,确定城中村改造用地范围后,由政府将剩余土地纳入储备;第七步,投资商在城中村改造用地范围内,建设新的居民点;建设完安置房后,由改造后的股份制企业向国土部门申请转让综合改造用地剩余土地,此部分土地价值即为投资商建设安置居民的投资;第八步,组织实施拆迁安置;第九步,组织实施居民回迁;第十步,投资商与国土管理部门依法签订土地出让合同

11、,并缴纳受让土地出让金,取得国有土地使用权;第十一步,开发商办理商品房开发手续,依法实施房地产开发。五是项目建设单位为实施经营性项目进行的城中村改造。如西安市大唐西市建设东桃园村采用这种改造模式。此类方式是按照招商、拆迁、土地确权和审批等法定程序,将原集体所有土地转为国有建设用地,以划拨方式留足村民的生产活动综合安置用地后,剩余的土地依法通过招、拍、挂方式,出让给开发商一定面积的国有建设用地使用权。改造步骤与上面第四种改造模式相同。六是政府为兴建公共管理与公共服务事业实施的城中村改造。如西安市莲湖区安定村为建设儿童公园进行的城中村改造等。这种改造模式的实施步骤与第三步改造模式的实施步骤相同。4

12、32 西 安 建 筑 科 技 大 学 学 报(自然科学版)第 42 卷2 城中村改造效益分析新古典城市地租理论兴起于 19 世纪末、20 世纪初的新古典经济学派,以马歇尔等人为代表.他们提出地租实际上是一种分配工具,总是把土地分配给出价最高者)即最高租金原则.不同的产业,由于生产过程的特殊性,对土地位置、敏感程度和竞争能力的要求不同.一般商业企业的竞租能力最高,工业企业次之,居住用地最低.当在完全竞争的条件下,将会促使商业用地向市中心聚集,工业用地和居住用地向市郊迁移.也就是,通过城市改造项目,对土地进行置换,最终使得城市土地利用结构得到优化.城市土地的集聚效应最大化,使每一块土地地尽其用,城

13、市土地处于高度资金集约化的利用状态 4.1826 年,德国经济学家杜能提出了农业区位地租理论.他探讨的是距离城市远近的地租差异,即所谓的区位地租.他认为,离中心城市越近,集约化程度越高;离中心城市越远,经营越粗放.显然,集约化程度与离中心城市的距离成反比 5.西安市城中村改造用地性质基本上以商业用地和居住用地为主,改造后将产生巨大的经济社会效益.2.1 宏观效益分析)以西安市城中村改造为例西安市城中村改造,在完成农民转居民、村委会转社区、村集体经济组织转股份制经济等无形改造后,报市上审批将集体建设用地转为国有建设用地后,城中村平均综合地价将会达到每ha 1 050 万元以上.西安市 326 个

14、城中村,共有 9 066.67 ha 土地.据测算,改造后土地价值将会达到950 多亿元以上,连同在土地上的固定资产投资,总价值将会达到 3 000 亿元左右.根据近几年我国固定资产投资对 GDP增长贡献率的分析,固定资产投资的70%80%会贡献为 GDP,如此推算,西安市城中村全部完成改造后将会为西安市贡献 2 100 多亿元 GDP.根据西安市城中村改造计划,二环以内 72 个城中村计划在 5年内全部改造完成,通过城中村改造每年可为西安市创造 110 多亿元 GDP.据统计,2008 年西安市GDP 已达到 2 190.04 亿元,且近几年正在以每年 13%以上的增速增长,如此可以估算,未

15、来 5 年内西安市年均 GDP 应在 2 500 亿元左右.根据上述数据计算,通过城中村改造每年创造的 GDP 可占到全市GDP 的 4%左右,城中村改造对城市经济增长具有重要的拉动作用.2.2 微观效益分析)以西安市莲湖区 A 村改造为例西安市 A 村共有户籍人口 936 户,2 902 人.其中农业户口 260 户,650 人;祖遗户 120 户,350 人;居民及单位家属楼人口 556 户,1 902 人.表 1 A 村土地及房屋情况T ab.1 Village land and housing situation土地(9.86 ha)集体建设用地(5.67 ha)宅基地(1.23 ha

16、)国有土地(4.19 ha)企业用地(4.44 ha)房屋建筑面积(18.6 万 m2)集体土地上房屋现状建筑面积(11.88 万 m2)村民住宅(9.89 万 m2)二层及以下(7.72 万 m2)三层及以上(2.17 万 m2)集体用房商业用房面积(0.78 万 m2)出租办公房屋面积(1.21 万 m2)国有土地房屋建筑面积(6.72 万 m2)居民房屋建筑面积(4.58 万 m2)居住用房(4.33 万 m2)二层及以下(3.62 万 m2)三层及以上(0.71 万 m2)商业用房(0.19 万 m2)仓储用房(0.06 万 m2)国有单位房屋面积(2.14 万 m2)家属楼面积(1.

17、50 万 m2)商业用房(0.22 万 m2)办公用房(0.07 万 m2)仓储用房(0.29 万 m2)旅馆用房(0.06 万 m2)(1)改造前后的土地增值分析西安市莲湖区 A 村于2009 年7 月进行拆迁改造,现拆迁已经完成,改造时间预计为 2 年,2011 年7433第 3 期 洪增林:城中村改造模式及效益研究月将改造完成.A 村属于西安市土地级别三级地,目前,西安市国有土地基准地价(2007 年),三级地国有土地基准地价为:商业用地地价为2 625 元/m2(2 625 万元/ha),住宅用地地价为 2 400 元/m2(2 400万元/ha),其他用地地价为 1 350 元/m2

18、(1 350 万元/ha).根据5西安市人民政府关于城中村改造土地储备有关问题的通知6,城中村改造综合用地原则上按照土地级别确定用地面积,一、二级土地为人均 65 m2,二级以下土地级别每下降一级,人均用地面积增加 3 m2;为节约用地,综合用地容积率原则上不低于 3.A 村土地处于西安市土地级别三级地,则其改造综合用地为 68 m2/人,A 村共有农业人口 650 人,集体土地 5.67 ha,则需要改造综合用地共 4.42 ha,则政府可以储备土地 1.25 ha;如果综合用地容积率提高到 6,则 A 村需要改造的综合用地为 0.7 ha,土地权利为国有划拨,剩余 3.72 ha 土地可以

19、用来开发建设,土地权利状况为国有出让.另外 4.19 ha 国有土地可以直接由政府储备.$C=a a1-(b b1+c c1)$C 指土地增值,a 指改造后国有土地面积,a1指改造后国有土地地价,b 指改造前集体土地面积,b1指改造前集体土地地价,c 指改造前国有土地面积,c1指改造前国有土地地价.改造前集体土地地价,根据西安市征收集体土地时的征收费用来确定,西安市二环内集体土地征收费用平均约 600 万元/ha.由于西安市国有土地基准地价是以 2007 年为基准,而 A 村改造项目是 2009 年 7 月,对西安市土地三级地市场分析,运用市场比较法、专家分析法等,测算三级地地价从 2007

20、年至 2009 年地价涨幅为 15%(保守)20%(乐观)左右,从 2007 年至 2011 年地价涨幅为 15%(保守)35%(乐观)左右,由于 2008年全国房地产市场出现波动,故确定至 2009 年地价涨幅为 18%,2011 年地价涨幅为 30%.表 2 A 村城中村改造前后土地价值变化表T ab.2 Reconstruction of the village and land value changes土地类型土地面积/ha地价/(万元#ha-1)土地价值/万元土地增值/万元改造前2009年集体土地5.676003 402国有土地4.191 5906 662.1合计10 064.1改

21、造后2011年生产生活用地0.7600420开发建设用地3.723 12011 606.4政府储备用地5.441 7559 547.2国有土地合计9.8621 573.611 509.5备注:改造前国有土地地价,由于不能区分土地用途,按照国有土地其他用途地价为测算依据,涨幅 18%来测算,即 90(1+18%)=1 590 万元/ha;改造后,生产生活用地属于划拨用地,地价不变,为 600 万元/ha;开发建设用地依据住宅用地价格来测算,即 160(1+30%)=3 120万元/ha;政府储备用地按照其他用地地价进行测算,即 90(1+30%)=1755 万元/ha.从表中可以看出,改造前,集

22、体土地地价只有600 万元/ha、国有土地出让地价 1 590万元/ha.改造后,土地价值上升到 3 120万元/ha(开发建设用地)和 1 755 万元/ha(政府储备用地),土地价值显著增长.(2)改造前后村民住宅增值分析$M=n n1-(h h1+l l1)$M 指改造后住宅增值,n 指改造后住宅面积,n1指改造后住宅单价,h 指改造前二层以下(含二层)住宅面积,h1指改造前二层以下(含二层)住宅单价,l 指改造前三层以上(含三层)住宅面积,l1指改造前三层以上(含三层)住宅单价.表 3 A 村城中村改造前后住宅价值变化表T ab.3 Reconstruction of the vill

23、age and house value change table住宅类型住宅面积/万m2单价/(元#m-2)住宅价值/万元住宅增值/万元 改造前二层以下7.722 00015 440三层以上2.17310672.7合计16 112.7改造后7.724 50034 74018 627.3备注:数据来源于西安市莲湖区 A 村地区城中村改造项目经济分析报告和西安市莲湖区 A 村地区城中村改造方案.434 西 安 建 筑 科 技 大 学 学 报(自然科学版)第 42 卷从表中可以看出,改造前,二层以下住宅评估价为 2 000 元/m2,三层以上住宅只有 310 元;改造后,住宅价格为 4 500 元/

24、m2;从总资产价值来看,改造前 A 村村民住宅资产价值为 16 112.7 万元,改造后资产价值达到 34 740万元,改造后资产价值比改造前增长了 115.6%.(3)改造改造前后村民财产性收入增加分析根据5西安市城中村改造管理办法6规定,实施房屋产权调换的,人均安置建筑面积原则上不小于65 m2.假设某村民家有 3 人,拥有住房 300 m2,其中二层以下面积为 200 m2,二层以上面积为 100 m2,为砖混结构,成新率为 80%,该户村民在改造中选择房屋产权调换,则该户村民可得到补偿总价款计算如下:城中村已建成房屋二层(不含二层)以上部分的面积按残值(即重置成新价)给予补偿.该户村民

25、一 二层 200 m2的建筑面积的综合市场价确定为 3 000 元/m2,三层 100 m2的砖混结构重置价为 550元/m2,则该户村民的拆迁补偿总价款=200 3 000+100 550 80%=64.4 万元.此外,莲湖区 A 村通过城中村改造,将大幅度增加集体资本积累,促进集体经济发展,村民收入由原来的年人均收入 1.8万元增加到 2.55 万元,增长 42%.表 4 莲湖区 A 村改造后村民收益T ab.4 The villagersc return after transformation项目数量/万 m2平均租金收入/(年#万元)户均/万元人均年收入/万元备注商业房1.27202

26、.771.11出租公寓5.185933.33.591.44合计6.3851653.36.362.55出租公寓为安置的住宅除自住之外出租的面积(4)改造前后村民社会保障效益分析改造前,村民属于农村户籍,享受农村有关待遇,不享受城市居民养老保险、居民医疗保险等政策待遇.2007 年莲湖区率先在西安市启动了城中村村民养老保险办理工作,将参加/农转居0养老保险劳动年龄段(男 18 50周岁,女 18 40 周岁)的人员转入城镇职工养老保险,享受与城镇职工相同的退休待遇.莲湖区抓住西安市城镇居民医疗保险工作启动的契机,创造性地开展工作,采取街道劳动保障所指导村委会进行医疗保险登记,有效解决了村民医疗保险

27、问题.目前,A 村在两委会的努力工作下,基本完成了劳动力期内人员的养老保险、医疗保险办理工作,子女服役期间和退役后,享受和城市义务兵同等优抚、安置政策,彻底解决了改造后村民的后顾之忧.3 结 论通过对西安市城中村综合改造模式和改造效益分析,可以看出,西安市城中村改造模式众多,实践性较强,并且在实际改造工作中取得了较好的经济社会效益,对于加快城市化进程,优化城市功能促进城市经济发展,提升村民生活质量起到了非常强的推动作用.加强城中村有关问题研究,既可以从理论层面推动有利于城中村改造相关法律、政策出台,也可以从实践层面指导城中村改造工作开展,从而为城中村改造工作顺利开展奠定良好基础.参考文献 Re

28、ferences 1 石卫光.基于城区可持续发展理念的/城中村0改造研究D.西安:西安建筑科技大学,2007.SHI We-i guang.Based on the concept of sustainable development in urban areas,/Urban Villages0 Reform StudyD.Xi can:Xican Univ.of Arch.&T ech.,2007.2 吕 雯.基于博弈论的城中村改造模式研究D.武汉:华中师范大学,2008.LB Wen.Reconstruction of the Village Based on Game Theory M

29、odel DWuhan:Central China Normal University,2008.3 洪增林.我国集体土地流转系统研究M.北京:科学出版社,2008:156-163.HONG Zeng-lin.Study on the Circulation System of Collective LandM.Beijing:Science Press,2008:156-163.4 朱英明.城市群经济空间分析M.北京:科学出版社,2005:145-167.435第 3 期 洪增林:城中村改造模式及效益研究ZHU Yin-ming.Spatial analysis of urban agglo

30、meration economies M.Beijing:Science Press,2005:145-167.5 江景波.华楠.城市土地利用总体规划)方法#模型#应用 M.上海:同济大学出版社,1997:12-15.JIANG Jing-bo.Urban Land Use Planning)Methods#Models#Application M.Shanghai:Tongji UniversityPress,1997:12-15.Study on the mode and effectiveness of in-city village reconstructionH ONG Zeng-l

31、in(Institute of Resources and Enviromental Information Engineering,NorthwesternPolytechnical University,Xi can 710072,China)Abstract:In this paper,starting Reconstruction of the Village of Xican,summed up the transformation of the six modelvillages in the city of Xi can,and from the macro and micro

32、levels Reconstruction of the Village of Xi can effectiveness ana-lysis to speed up the transformation of villages in the city to upgrade the city cs image Villages to improve the living stand-ards have a significant role in promoting.Key words:village;reconstruction;mode;ef f ectiveness;Xican cityBi

33、ography:HONG Zeng-lin,Doctoral graduate students tutor,Xi can 710072,P.R.China,Tel:0086-13571998608,E-mail:hongzenglin (上接第 430 页)8 薛志峰.既有建筑节能诊断与改造M.北京:中国建筑工业出版社,2007:156-158.XUE Zh-i feng.Energy-saving.s Diagnosis and Transformation of Existing Building M.Beijing:China Architecture&Building Press,2

34、007:156-158.Analysis on energy consumption of existingbuilding in cold regionsZH AO Xi-ping1,WA NG Jing-qin2,L BWei1,LI Shang-ying3(1 1 School of Arch,Xi can Univ.of Arch.&Tech.,Xi can 710055,China;2.Shaanxi Univ.of Arch.&Staff,Xi can 710068,China;3.Xian City and Rural Construction Committee,Xi can

35、710003,China)Abstract:The present construction stuation in the city of Xi can is analyzed and the climatic as well as its geographic fea-tures are elaborated to present a summary of situation of the surrounding protection structures and their energy consump-tion.The indoor environment of an inhabite

36、d building in Xi can is under investigation and its energy consumption is meas-ured.T he study above reveals the poor heat working performance and other problems esp.in cold winter.In addition,itsheat consumption seriously exceeds the critcrion ser by the state.T his also highhights an enomous need in energy thrift re-form with its surrounding structures.Key words:existing building;energy conservation in building;exterior protected construction.*436 西 安 建 筑 科 技 大 学 学 报(自然科学版)第 42 卷*Biography:ZHAO X-i ping,Professor,Xican 710055,P.R.China,E-mail:zhaoxiping-03