淀湖观园360营销方案2013年12月.pdf

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1、专心专注专业专家 丽丽仁地产西仁地产西上海湖居别墅上海湖居别墅 360360营销建议营销建议 上海丽仁行房地产经纪有限公司 2013年12月 专心专注专业专家 序 你只看到我的深居，却没看到我的热卖。你只有一处湖景，我却有无限的湖岸。你有咸湿气，我却有高富氧。你看轻我的配套，我证明我的未来。你嘲笑我与城市无缘，我可怜你不懂真正的生活。我会向您证明这将是淀湖度假的新时代。我是淀湖观园，我为我代言。这就是我的独一无二。淀湖观园，走得再远也无法忘记出发的地方.专心专注专业专家 一个大观点一个大观点 成为千万富翁的心灵刚需心灵刚需 为领地的血统和特权而额外支付 专心专注专业专家 赵长甲赵长甲如是说如是

2、说：不说同行坏话，不占别人便宜 房地产总体仍是阳光产业 我们如果选择的地段够好，我就一定要把它做成精品 做成精品，就是我们自己的定价权利，这样就谈不上贵与贱的问题。专心专注专业专家 赵长甲赵长甲性格性格特质特质 完美完美 深刻深刻 胆魄胆魄 强大强大的内心的内心力量力量 专心专注专业专家 赵长甲赵长甲的的业内业内“缺憾”“缺憾”“有点傻”“不商人”“兴趣与生意矛盾体”“小偏执”“总想着要给时代留下点什么”专心专注专业专家 赵长甲赵长甲被遗忘的被遗忘的时光时光 我的房子未必是尽善尽美的，但却是我老赵一凿子一凿子敲打出来的。老赵的心愿：100年后当后人的足迹踏到此处，回眸淀山湖旁“这房子有点意 思

3、？当年是谁想到这么造房子的”那个人就是当下的赵长甲，他是一位名副其实 的理想家、艺术家 归结归结：一位意见领袖承载一段被遗忘的时光 专心专注专业专家 淀湖观园淀湖观园当前印象当前印象 归隐 神秘 说话方式缺乏“营养”谄媚的语境迎合市场发声 这里的贵胄静悄悄.专心专注专业专家 千万千万富翁的生活剪影富翁的生活剪影 以圈子为活动单位 奢侈品是日常品 汽车房子都是收藏 投资旅行度假是爱好 开启富翁世界的钥匙开启富翁世界的钥匙 高尔夫 奢侈品 私人俱乐部 头等舱 古董收藏 雪茄 游艇 专心专注专业专家 消费消费市场市场心态心态 消费者心态 水涨船高 鱼目混珠 泡沫 针对针对策略策略 强调品牌的优质与独

4、一无二 强调产品的绝对稀有 绝对不可复制 专心专注专业专家 淀湖观园淀湖观园市场市场冶金冶金术术 地理位置上的极端奢侈 建筑构造上的极端奢侈 高端配套上的极端奢侈 物业服务上的极端奢侈 归结：做追光灯下独舞的舞者！智者归结：做追光灯下独舞的舞者！智者时代独舞时代独舞天下天下 专心专注专业专家 HOW?HOW?专心专注专业专家 方向方向一一 创造,大湖人生 专心专注专业专家 方向方向二二 生命的本真就 该比永远更远 专心专注专业专家 传播策略（一个中心传播策略（一个中心）岛主生活岛主生活+无敌湖景无敌湖景=极端奢侈 以岛居及无敌湖景为着力点 激发奢侈联想与圈层关注 专心专注专业专家 传播传播原则

5、原则2 2个个基准基准 REACH&FREQUENCY(放到多大)PR BUZZ/WOM(圈层PR效应)所有人都知道 少数人争夺 极少数人拥有 专心专注专业专家 SHARP TOP GROUP 收藏品拍卖会进入极端奢侈的遐想范畴 中国地理杂志罗博报告电影植入进入消费议论圈 圈层营销 核心购买人群的直接接触与触发 有针对性有影响力的媒体选择 并非漫无目的地撒网,而是精心策划的围捕 传播原则 三大重点 专心专注专业专家 传播策略传播策略四个必须（三脉合一四个必须（三脉合一）收藏品-心灵(文脉)风水宝地(地脉)千万富翁圈层(人脉)高端地标(地脉)专心专注专业专家 传播原则传播原则:5:5个层级个层级

6、-听到看到听到看到-想到想到-知道知道-体验到体验到-悟到悟到 忠实忠实 -货真价实的富人圈货真价实的富人圈.名副其实的收藏品名副其实的收藏品 优势优势 -我们是拥有血统的特权阶级领地分界我们是拥有血统的特权阶级领地分界 是特权阶级的标杆型身份标志和无价的收藏是特权阶级的标杆型身份标志和无价的收藏 满意满意 -无价之宝无价之宝 特权阶级的独占型礼遇特权阶级的独占型礼遇 地理位置地理位置上的独占上的独占 建筑构造建筑构造上的特权阶级象征上的特权阶级象征 配套配套与服务上的奢侈体验与服务上的奢侈体验 圈圈层层社区社区 考虑考虑 -领地的血统与特权领地的血统与特权 血统血统/元气元气：天人合一、帝都

7、、阙门、天人合一、帝都、阙门、御路御路 特权：养心殿特权：养心殿.御藏馆御藏馆.风水：风水：安居安居抱阳地抱阳地.淀山湖湖光山色淀山湖湖光山色-风水宝地风水宝地 圈层圈层:千千万万富翁圈层富翁圈层 影响影响:意见领袖聚集地意见领袖聚集地 知晓知晓 -岛岛主生活主生活 隐墅隐墅 无敌湖景无敌湖景 收藏品收藏品 西上海西上海奢侈新地标奢侈新地标 华东奢侈新标杆华东奢侈新标杆 1.Presence 2.Relevance 3.Performance 4.Advantage 5.Conviction 专心专注专业专家 富人的富人的精神驾驭精神驾驭 富人的世界你不懂富人的世界你不懂!专心专注专业专家 房

8、子房子 衣服 投资品 收藏品 玩具 精神鸦片 专心专注专业专家 富人在想富人在想什么什么？没有十个亿不要和我说话 只要马云去我一定去 最好和陈天桥在一个社区里回头碰到还能说说话 买房不要管是住，还是投资，赚钱是职业也是兴趣 买房要看附加值，这个附加值就是圈子圈子 所有的富人最怕被人视为“暴发户”“煤老板”备注：所以项目一定需要包装，需要修饰，需要整合备注：所以项目一定需要包装，需要修饰，需要整合 专心专注专业专家 淀湖观园淀湖观园客人客人养成式养成式 初级富豪 中期富豪 顶级富豪（观园）好邻居好邻居 收藏品收藏品 好孩子好孩子 DNADNA的彻底净化的彻底净化 车车 包包 表表 专心专注专业专

9、家 淀湖观园淀湖观园的的渠道客在渠道客在哪里哪里？以上海为中心：攘外必先安内(立足大上海，图谋全华东）星河湾、汤臣一品、财富海景、檀宫、佘山紫园、月湖山庄、半岛酒店、外滩高端 奢侈品商店消费客、中型企业企业主、行业协会旗下资源整合、头等舱商务及出行 客、金鹿航空、外滩私家游艇富商、虹桥浦东机场出入境客户（港澳、日韩）、私 人俱乐部会员、拍卖会资源、98号油品私家车车主及长甲集团旗下项目VIP等 专心专注专业专家 WHY WHY？丽仁地产？丽仁地产 精准数据库精准体验来访客 渠道整合以点带面 丽仁不是广告公司！丽仁懂得营营该怎么说，销销该怎么做！专心专注专业专家 淀湖观园应该这样发声：淀湖观园应

10、该这样发声：专心专注专业专家 淀湖楼市淀湖楼市某某高端楼盘惊现天价楼高端楼盘惊现天价楼书书 20000元/本花梨木手工楼书惊现淀湖观园案场，各大媒体邀约至现场，全城滚动播报（不被议论便意味着不存在 ）天机.富春山居图启示录 时间档期：2014年1月中旬 专心专注专业专家 母亲水窖大爱无母亲水窖大爱无疆域疆域 淀湖观园引流淀山湖水洗尽铅华流入母亲水窖（全程媒体发声爆炒、爱的发声式）时间档期：2014年3月中旬 专心专注专业专家 中国中国徒手整形叶问张富源徒手整形叶问张富源莅临淀湖庄园莅临淀湖庄园 SHE、林志玲、蔡康永、大小S徒手整形师，3分钟鉴证美丽奇迹，张富源的出手可以拯救无数婚礼濒临破灭的

11、家庭，可以让爱情道路上的大龄女青年“圣斗士”在爱情的道路上策马扬鞭 时间档期：2014年4月中旬 青春若有张不老的脸青春若有张不老的脸 专心专注专业专家 德州扑克会员对弈论战德州扑克会员对弈论战 德州扑克旗下会员定期莅临淀湖观园德州扑克旗下会员定期莅临淀湖观园 德州扑克大赛 壹万元大额筹码对弈淀湖观园 上海12000德州俱乐部成员实地体验 高端人群定期集中制（“局”）时间档期：2014年3月起每周 专心专注专业专家 淀湖观园交大海外商学院正式成立，16位顶级教授资源定期在淀湖观园举办学术研讨峰会（调性重塑）时间档期：2014年5月中旬 淀湖观园淀湖观园交大海外商学院交大海外商学院授牌仪式正式举

12、办授牌仪式正式举办 专心专注专业专家 淀湖观园淀湖观园百万一百万一杆高尔夫邀请赛杆高尔夫邀请赛 一杆进洞100万购房抵用券，不记名市场流通，话题营销爆炒，淀湖观园正式进入球友会推介视线 时间档期：2014年6月中旬（为期1个月）专心专注专业专家 淀湖观园淀湖观园成人成人礼及假面舞礼及假面舞会会 企业主子女成人礼，是继承还是传承？富只是一个量词，唯独贵才是一种精神。贵族不是财富广聚、不是出入名流场所、不是球场挥杆的身影，贵是无论任何时刻都保有正义感、心中充满爱的力量与责任，贵是一种由内而外的强大力量 时间档期 2014年7月中旬 专心专注专业专家 配合环节配合环节 中国资深豪宅品鉴师：曹正清 深

13、刻解读：淀湖观园心灵的原乡 备注：曹正清先生制造大面积推介杀伤 时间档期：（每次活动提前2周预约时间 档期）专心专注专业专家 礼品礼品 原乡原乡 圆梦圆梦 限量礼品500份制作赠送（淀山湖湖水、淀山湖空气）制作成本15元/份 专心专注专业专家 淀湖观园淀湖观园目前目前缺失的小元素缺失的小元素 景观园林个别株型有待调整 景观园林缺乏秀场般的演绎（盐水袋）景观园林缺乏情趣般的演绎（手编鸟窝）别墅项目大忌冷！让房子暖起来很重要（泛光照明可以这么做）景观园林缺乏说事的资本（PICC名录牌演绎）长甲物业不懂金钥匙体系的架构，物业不只是20-30的保安注目礼 丽仁教会你什么叫全员营销（淀湖观园的全员营销太

14、初级）不是每个人都是赵长甲学学半山半岛（留住人，留住挥霍光阴的资本奢而不贵是一种气度）全程体验饱眼福但视觉的满足远远不够,五感体验缺乏较多（嗅觉、味觉、触觉、听觉全方位缺失）嗅觉：香薰（甜橙柠檬）味觉：杨枝甘露、蓝莓柚子沙律、提拉米苏 触觉：邀约入驻式体验 听觉：久石让、雅尼 备注：建筑已完美备注：建筑已完美 各方面已近乎完美各方面已近乎完美 淀湖观园淀湖观园“独墅一帜的骄傲独墅一帜的骄傲”卖卖不掉没天理！不掉没天理！专心专注专业专家 淀湖淀湖 观园观园执行执行要素要素呈现呈现 预约品鉴体系的建立 号牌遮挡体系建立 样板房生活秀建立（让房子活起来6月建立泳池女郎）描摹客户建立家宴体系（晚餐+试

15、住+早餐演绎）签约仪式感演绎（清场式服务）万宝龙签约笔配置（贵宾签字印记雕刻至笔身连同合同及购房原件全套附赠）爱心轮椅及拖鞋服务体系案场诠释 建立异地签约收款服务 建立看房签约客数据库系统跟踪团拜（养客需要资料信息齐备）专心专注专业专家 丽仁地产的丽仁地产的执行力执行力 为何可以逆天？为何可以逆天？专心专注专业专家 牙口好牙口好，胃口，胃口就好就好 专心专注专业专家 传说中的“经验”在丽仁眼里都是“垃圾”传说中的“经验”在丽仁眼里都是“垃圾”说明说明：对于项目执行过程中，丽仁地产的用人原则：案场经理、项目总监绝对专业 其余人员要求一律白纸，你的画布交给我来绘色（记住：过往的经验在当下市场已玩不

16、转，谈经验不如洗洗睡吧，这年头没有救世主，只有服从服从力力+执行执行力力）专心专注专业专家 肉体说明书不是丽仁的执行范儿肉体说明书不是丽仁的执行范儿 说明：说明：市场当下99.9%的执行人才千篇一律 我们卖生活，我们不是卖建材 即使你是一部建筑科普史书你也无法击溃当下市场购房客的心理壁垒。专心专注专业专家 99%99%的销售住在哪里？答案：贫民窟的销售住在哪里？答案：贫民窟 说明说明：没有生活体验就无法支撑成交业绩，为了卖房而卖房，当下已经彻底石化了。观念从这一刻转变你是一座山峰，你的邻居是另一座。走，让我带你去我家坐坐。没有平凡的生活，只有平凡的心。专心专注专业专家 丽仁的总监没有单独办公间

17、丽仁的总监没有单独办公间 说明说明：我们的办公室给予助理档案管理后台对接 项目操盘人常年至于卡座监管全盘，没有参与一线就没有资格发声 丽仁的总监是教父，丽仁的总监更是一线 专心专注专业专家 炒你“鱿鱼”的理由很炒你“鱿鱼”的理由很简单简单 说明说明：案场有人抱怨，初次听闻给予警告，再次听闻坚决让你“离开”。理由如下：人很容易找退路，一旦有了退路，这一天你绝对不会为项目拼尽全力，混混度日不如早登极乐。专心专注专业专家 录音笔在案场是用来业务录音笔在案场是用来业务取证取证 说明：说明：初级接待为把控二次回访最有效的方式方法就是录音笔,还原接待全过程。逐句破译、逐句讲解 （信口雌黄，自圆其说的人醒醒

18、吧!）专心专注专业专家 佣金周薪制刺激战斗欲佣金周薪制刺激战斗欲 说明说明：佣金周结。当下市场煮熟的鸭子一定会飞，对内我们月度指标，按周考核按周结算，业绩执行没有回头路，只能一路向前。专心专注专业专家 丽仁地产的管理经验丽仁地产的管理经验 说明说明：制度管理束缚员工想像力，丽仁地产给予员工最大的精神养分 “精神鸦片”精神驾驭强于万千制度管理，丽仁地产的一线不知疲惫 阳澄苏园开发商原声重现：这是我见过的最拼命最不要命的这是我见过的最拼命最不要命的团队团队 人在做，天在看，为何不得力？答案：因为你真的不够苦，不够拼命 专心专注专业专家 谢谢！谢谢！本策划案知识产权归丽仁行所有。如未经丽仁行同意而擅自使用或实施的，丽仁行保留追究其法律责任的权利。