四川省2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷B卷附答案.doc

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1、四川省四川省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析题年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷库综合试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、A Web（）is one of many software applications that function as theinterface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B2、若需将一个栈 S 中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。A.将栈 S 中元素依次出栈并入栈 T，然后栈 T 中元素

2、依次出栈并进入栈 SB.将栈 S 中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并进入栈 SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】B3、Most（）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A4、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A 房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋，

3、B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】C5、在 Word 编辑状态下，将正文中所有“internet explorer”改写为“Internet Explorer”，常选用编辑子菜单上的（）命令；单击“工具”栏中的“（）”按钮可以在光标所在处插入超链接。A.“修订”B.“替换”C.“定位”D.“粘贴”【答案】B6、在 while 型循环结构中，（）。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环

4、体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C7、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】D8、A query is used to search through the database to locate aparticular record or records，which conform to specified（）.A.criteriaB.standardsC.methods

5、D.conditions【答案】A9、CMM 将软件过程改进的进化步骤组织成 5 个成熟度等级，其中，在（），所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B10、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C11、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】C12

6、、为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积（剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限 37 年作为堆场的土地收益）B.土地减

7、损价值=需拆除的建筑物占地面积剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积（剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限 37 年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积（土地到期时 50 年的土地收益-剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费【答案】A13、在 Windows 系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理 D 盘上的碎片，可选中 D 盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.类型B.格式C.属性D.状

8、态【答案】C14、n 个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。那么，（）。A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】B15、关于对象和类的叙述，正确的是（）。A.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D16、某软件在应用初期，运行在 Windows NT 环境中。现因某种原因，该软件需要在 UNIX 环境中运行，而且必须完成相同的功能。为适应这个要求，软件本身需要

9、进行修改，而所需修改的工作量取决于该软件的（）。A.可扩充性B.可靠性C.复用性D.可移植性【答案】D17、在面向对象方法中，（）机制是对现实世界中遗传现象的模拟。A.封装B.继承C.多态D.抽象接口【答案】B18、在面向对象方法中，对象之间通过发送()进行通信，当其发送给某个对象时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。A.协作B.依赖C.消息D.封装【答案】C19、（）is the conscious effort to make all jobs similar，routine，and interchangeable.A.WWWB.InformatizationC.Computeriza

10、tionD.Standardization【答案】D20、已知 n 为一正整数，在下面的循环语句中，循环体的重复次数约为（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D21、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A22、在某次通信中，发送方发送了一个 8 位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该 8 位数据（）。A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的

11、位数【答案】A23、在面向对象技术中，不同的对象在收到同一消息时可以产生完全不同的结果，这一现象称为（作答此空），它由（）机制来支持。利用类的层次关系，把具有通用功能的消息存放在高层次，而不同的实现这一功能的行为放在较低层次，在这些低层次上生成的对象能够给通用消息以不同的响应。A.绑定B.继承C.消息D.多态【答案】D24、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止【答案】D25、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行

12、了抵押评估。A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证【答案】D26、软件测试中的测试由用户在软件开发者指导下完成，这种测试属于（）阶段的测试活动。A.单元测试B.集成测试C.系统测试D.确认测试【答案】D27、采用面向对象程序设计语言 C+/Java 进行系统实现时，定义类 S 及其子类D。若类 S 中已经定义了一个虚方法 int fun(int a，int b)，则方法（44）不能同时在类 S 中。D 中定义方法 int fun(int a，int b)，这一现象称为（45）。A.覆盖/重

13、置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】A28、若一个栈以向量 V1.n存储，且空栈的栈顶指针 top 为 n+1，则将元素 x入栈的正确操作是（）。A.top=top+1;Vtop=x;B.Vtop=x;top=top+1;C.top=top-1;Vtop=x;D.Vtop=x;top=top-1;【答案】C29、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.集聚程度B.交通条件C.楼层D.租户类型【答案】D30、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，

14、（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A31、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B32、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D

15、.成本法【答案】C33、云计算支持用户在任意位置、使用各种终端获取应用服务，所请求的资源来自云 中不固定的提供者，应用运行的位置一对用户透明。云计算的这种特性就是（56）。A.虚拟化B.可扩展性C.通用性D.按需服务【答案】A34、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方

16、。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】B35、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】C36、用户交互界面设计的易用性原则不包括()。A.用户交互界面尽量

17、由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】A37、CD-ROM 盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】D38、HTML 页面的“title 主页/title”代码应写在（）标记内。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B39、已知 N 个数已存入数组 A1M的前 N 个元素中（NM），为在 Ai（1iN）之前插入一个新数，应先（），以挪出一个空闲位置插入该数。A.从 Ai开始直到 Al，每个数向后移动一个

18、位置B.从 A1开始直到 Ai，每个数向后移动一个位置C.从 Ai开始直到 AN，每个数向前移动一个位置D.从 AN开始直到 Ai，每个数间后移动一个位置【答案】D40、某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验，其中（）并不恰当。A.只参加最适合提升自己技术能力的项目B.根据项目特点选择合适的开发环境和工具，抓紧学习C.重视培养自己的沟通能力，包括撰写文档的能力D.参加网络上的编程论坛，善于向高手学习【答案】A41、The usual address for a Web site is the（）page address，although you can enter the address

19、 of any page and have that pagesent to you.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A42、n 个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。那么，（）。A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】B43、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】D44、An（）statement can

20、 perform a calculation and store the result ina variable so that it can be used later.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】D45、从 5 本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。A.10B.14C.20D.25【答案】A46、UML 中有 4 种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构件属于()事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A47、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测

21、算。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】B48、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D49、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后

22、，又花费了 100 万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.小于 1000B.等于 1000C.等于 1100D.大于 1100【答案】D50、Every valid character in a computer that uses even（）must alwayshave an even number or 1 bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A大题（共大题（共 1010 题）题）一、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积 6510m2，除 500m2 建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不

23、同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中 2000m2 建筑面积 30 户承租人租金低于市场租金，60 户共 3010m2 承租人租金等于市场租金，10 户共 1000m2 承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告

24、中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近 3 年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料

25、、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。二、设有一个关系 EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的 SELECT 语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS 平均工资 FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入 EMP 关系中的 SQL 语句为：Insert（）【答案】本题考查应试者对 SQL 语言的掌握程度。试题（60）（61）的正确答案分别是选项 C 和 A。因为根据题意查询不同

26、部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=钳工，进行选取，因此正确的 SELECT 语句如下：SELECT 部门名，AVG（工资）AS 平均工资FROMEMPGROUPBY 部门名 HAVING 工种=钳工，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO 基本表名（字段名，字段名）VALUES（常量，常量）；查询语句由上可见，选项 A 和 B 是不正确的。选项 C 也是不正确的，因为按照 SELECT 语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项 C 中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起

27、。三、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积 12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时

28、点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺

29、附件的有关内容。四、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建

30、成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值

31、或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。五、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积 12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

32、四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的

33、计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。六、第二题阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】对 n 个元素进行简单选择排序的基本方法是：第一趟从第 1 个元素开始，在 n个元素中选出最小者，将其交换至第一个位置，第二趟从第 2 个元素开始，在剩下的 n-1 个元素中选出最小者，将其交换至第二个位置，依此类推，第 i 趟从 n-i+1 个元素中选出最小元素，将其交换至第 i 个位置，通过 n-1 趟选择最终得到非递减排序的有序序列。问题：2.1【代码】#includestdio.hvoidselectSort

34、(intdata,intn)/对 data0datan-1中的 n 个整数按非递减有序的方式进行排列inti,j,k;inttemp;for(i=0;in-1;i+)for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)/k 表示 dataidatan-1中最小元素的下标 if(datajdatak)（3）if(k!=i)【答案】jn 或者 j=n-1（2）j+（3）k=j（4）datai=datak（5）selectSort(arr,m)此处 m 也可以填 8 或者 sizeof(arr)/sizeof(int),arr 可以改成&arr0（6）i=0【解析】本题考查 C 程序设计基本技能及应用。简单

35、选择排序方法是设所排序序列的记录个数为 n。i 取 1,2,n-1,从所有 n-i+1 个记录（Ri,Ri+1,Rn）中找出排序码最小的记录，与第 i 个记录交换。执行 n-1 趟后就完成了记录序列的排序。第 1 空应填 j 循环结束条件，j 应该运行至序列末尾。填 jn 或者 j=n-1；第 2 空填 j 循环控制语句，j 每次递增 1，往后移动一个元素与 ai进行比较。第 3 空为自动保存最大元素的下标，k=j。第 4 空为交换两个元素，temp为临时变量，保存 datai的值，使用 datai=datak使 datai为后面 n-i+1 个记录（Ri,Ri+1,Rn）中找出排序码最小的记

36、录，再将 temp 赋给datak。第 5 空为调用 selectSort 对数组 arr 进行非递减排序，selectSort有两个参数，数组和排序元素个数，为 selectSort(arr,m)。第 6 空进行元素遍历输出所有的数组元素，从下标为 0 开始，所以填 i=0。七、某城欲对该城市一建于 20 世纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006)第号文件许可。如何确定估价方法?【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明

37、确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。八、阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分的思想在整数序列中找出第 k 小的元素（即将元素从小到大排序后，取第 k 个元素）。对一个整数序列进行快速排序的方法是：在待排序的整数序列中取第一个数作为基准值，然后根据基准值进行划分，从而将待排序的序列划分为不大于基准值者（称为左子序列）和

38、大于基准值者（称为右子序列），然后再对左子序列和右子序列分别进行快速排序，最终得到非递减的有序序列。例如，整数序列“19,12,30,11,7,53,78,25的第 3小元素为 12。整数序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7的第 3 小元素为7。函数 partition（inta,intlow,inthigh）以 alow的值为基准，对alow、alow+l、ahigh进行划分，最后将该基准值放入ai(lowihigh)，并使得 alow、alow+l、，、Ai-1都小于或等于 ai，而 ai+l、ai+2、ahigh都大于 ai。函教findkthElem(int

39、a,intstartIdx,intendIdx,inrk)在 astartIdx、astartIdx+1、.、aendIdx中找出第 k 小的元素。【代码】#includestdio.h#includestdlib.hIntpartition（inta，intlow,inthigh）/对 alow.high进行划分，使得 alow.i中的元素都不大于 ai+1.high中的元素。intpivot=alow；/pivot 表示基准元素Inti=low,j=high;while(（1）)While(ij&ajpivot)-j;ai=ajWhile(ij&aipivot)+i;aj=ai（2）；/基

40、准元素定位returni；IntfindkthElem（inta，intstartIdx，intendIdx,intk）/整数序列存储在 astartldx.endldx中，查找并返回第 k 小的元素。if(startldx0|endIdx0|startIdxendIdx|k1|k-lendIdx|k-1startIdx)Return-1;/参数错误 if(startIdxendldx)intloc=partition(a,startIdx,endldx)；进行划分，确定基准元素的位置 if(loc=k-1)找到第 k 小的元素 return（3）；if(k-lloc)/继续在基准元素之前查找

41、 returnfindkthElem(a，（4），k）；else继续在基准元素之后查找 returnfindkthElem(a，（5），k);returnastartIdx；intmain()inti,k;intn;inta=19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7;n=sizeof(a)sizeof(int)/计算序列中的元素个数for(k=1;kn+1；k+)for(i=0;in;i+)printf(“%d/t”,ai);printf(“n”);printf(“elem%d=%dn,k,findkthElem(a,0,n-1,k);/输出序列中第 k 小的元素return

42、0；【答案】1)CountStr2)pi3)pi4)num3、1、!i=j2、ai=pivot3、aloc4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx九、某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在

43、规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。一十、指出并

44、改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全

45、，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。