望京K7C0项目可行性分析报告(20100805).pdf

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1、望京望京K7C0K7C0项目可行性分析报告项目可行性分析报告2010/08 思源商业公司市场定位与产品定位2项目背景介绍1摘要投资测算基础结论3地处望京新兴居住区地处望京新兴居住区/交通通达，商业相对滞后交通通达，商业相对滞后/商业金融用地、独栋小盘商业金融用地、独栋小盘项目概况项目概况 地块位置：地块位置：地处：地处：望京西路南段东侧，南湖社区内。四至：四至：北临南湖北一街、西邻望京西路、东靠知语城城铭园入口、南侧为社区规划路。用地性质：用地性质：商业金融，土地使用权年限40年。项目项目计量单位计量单位数值数值建设用地面积平方米5100总建筑面积平方米19165建议增加建筑面积平方米461.

2、8其中1.地上建筑面积平方米131142.地下建筑面积平方米6051容积率2.57绿化率32%建筑密度28%建筑高度米40机动车停车数辆86其中地上停车数辆36地下停车数辆50项目背景项目背景项目定位项目定位财务评价财务评价摘摘要要项目用地现状项目用地现状南：南：南侧紧邻老社区楼。内部：内部：地块现状较为平整，东侧知语城小区停车场正在施工。北：北：南湖北一街往北为首开知语城高层住宅。通达南湖南路但尚未开通。西：西：望京西路以西为北京香颂六层办公楼，目前尚未入驻。东：东：东侧毗邻首开知语城高层住宅。项目商业发展集中于西侧望京西路及北侧南湖北一街（尚未开通）项目商业发展集中于西侧望京西路及北侧南湖

3、北一街（尚未开通）弊弊望京西路商业聚集趋势具备一定的市场基础望京西路商业聚集趋势具备一定的市场基础利利南邻老社区楼北邻南湖北一街东邻首开知语城住宅西邻望京西路地块内部项目背景项目背景项目定位项目定位财务评价财务评价摘摘要要开发商简介开发商简介北京诚智曙光房地产开发司成立于2005年11月，是经北京市建设委员会批准成立的房地产开发企业，具备房地产四级开发资质，注册资金1000万元。公司自成立之日起，就建立了精干高效的管理和开发队伍，公司下设经理室、办公室、财务部、工程部、开发部、销售部、预算部等部门，技术力量雄厚，管理人员和专业人员具备丰富的组织和管理经验，具有从规划设计、施工管理、市场营销到物

4、业管理等综合开发经营能力，能独立开发建设各类型房地产项目。公司理念：公司理念：经营理念：客户满意，公司成功 开发理念：开发精品项目，建立企业美誉 建筑理念：环保、适用、协调、自然 企业精神：诚心务实、团结协作、高效廉洁、发展创新 质量方针：科学严谨、追求卓越、优质优材、打造品牌项目背景项目背景项目定位项目定位财务评价财务评价摘摘要要项目定位项目定位项目背景项目背景项目定位项目定位财务评价财务评价摘摘要要 市场定位市场定位 业态落位业态落位 产品落位产品落位以餐饮及商务休闲为带动的望京西区新生商务综合体以餐饮及商务休闲为带动的望京西区新生商务综合体业态业态面积面积(m2)(m2)物业结构物业结构

5、进深进深面宽面宽商务正餐1513地下一托地上二43.611.6快餐504地上一托地上二16.815咖啡茶艺592地上一托地上二2016.8社区商业470地上一层2018地下食堂723地下一层1038.5办公单层面积916m21547m2地上三至九层商业涵括商务正餐、快餐、咖啡茶艺、社区配套、地下食堂。项目背景项目背景项目定位项目定位财务评价财务评价摘摘要要财务评价汇总财务评价汇总按照市场比较法，确定商业销售均价为25000元/，办公销售均价为17000元/。价格定位价格定位建设规模建设规模总建筑面积总建筑面积（万平方米）（万平方米）1.89建设成本建设成本利率利率企业自筹企业自筹自筹比例自筹比

6、例(%)73.76%可经营面积可经营面积2.54销售收入销售收入39.4%营业税及附加营业税及附加58.7%所得税前利润所得税前利润40.8%所得税所得税6,214净利润净利润74.7%9,008销售额增加销售额增加 10%投资回收期（年）投资回收期（年）2.4749.0%财务净现值财务净现值 i=8%i=8%8,091销售额增加销售额增加 5%投资回收期（年）投资回收期（年）2.5145.0%财务净现值财务净现值 i=8%i=8%7,153销售额减少销售额减少 5%投资回收期（年）投资回收期（年）2.5836.5%财务净现值财务净现值 i=8%i=8%5,275销售额减少销售额减少 10%投

7、资回收期（年）投资回收期（年）2.6332.0%财务净现值财务净现值 i=8%i=8%4,3363,700自有资金净现值 自有资金净现值 i=8%i=8%内部收益率内部收益率(%)财务净现值财务净现值 i=8%i=8%投资回收期（年）投资回收期（年）投资利润率投资利润率效益预测效益预测万元万元万元万元万元万元投资利税率投资利税率自有资金内部收益率自有资金内部收益率(%)24,979万平方米(可销售面积）万平方米(可销售面积）1.21,386万元万元万元万元9,2433,0506,193财务评价汇总表财务评价汇总表筹资计划筹资计划借款计划借款计划借款（万元）借款（万元）6.37%15,7364,

8、2863,700自有资金投入（万元）自有资金投入（万元）其中：银行其中：银行望京K7项目望京K7项目26.24%项目名称及内容项目名称及内容14,100总成本费用总成本费用借款比例借款比例(%)不确定分析不确定分析内部收益率内部收益率(%)内部收益率内部收益率(%)内部收益率内部收益率(%)内部收益率内部收益率(%)敏感性分析敏感性分析19,071盈亏平衡分析盈亏平衡分析销售面积保本点（万平方米）销售面积保本点（万平方米）盈亏平衡点销售率盈亏平衡点销售率42%42%0.50销售价格保本点（元销售价格保本点（元/M2）7,975销售均价（元销售均价（元/M2）结论结论 本测算中销售单价采用较保守

9、的取值；本测算中销售单价采用较保守的取值；本项目利用自有资金、银行贷款和销售回款即可完成项目开发；本项目利用自有资金、银行贷款和销售回款即可完成项目开发；从效益预测的系列数据，反映出该项目有较好的投资回报；从效益预测的系列数据，反映出该项目有较好的投资回报；通过不确定分析，反应出该项目有较高的抗风险能力；通过不确定分析，反应出该项目有较高的抗风险能力；本项目用款高峰点分别出现在第一年第四季度（本项目用款高峰点分别出现在第一年第四季度（10631063万）、第二年第三年万）、第二年第三年度（度（21392139万）和第四季度（万）和第四季度（37083708万）；第三年第一季度（万）；第三年第一

10、季度（23092309万）。万）。本项目投资方案可行。本项目投资方案可行。本项目获取土地的成本较低，因而具有更强的价格竞争优势。本项目获取土地的成本较低，因而具有更强的价格竞争优势。项目背景项目背景项目定位项目定位财务评价财务评价摘摘要要立地发展条件研究2项目目标解析1第 一 章 项目总论项目目标解析项目目标解析立地发展条件立地发展条件研究研究项目总论项目总论项目操作目标解析项目操作目标解析1 1、物业组成及操作方向、物业组成及操作方向针对项目现状与实现商业最大化、办公最大化的目标，研究商业立项的基础上，产品类型的组成（商业的物业特征、定位及划分 办公产品定位及划分）。研究适应现有商业市场与办

11、公市场的操作特征，使本项目能够适应区域市场的需求，加快项目的去化（自持？/销售？）。2 2、物业租售价格、物业租售价格研究现有区域竞品市场的租售价格与去化程度，进行本项目开发资金的解决和投资利润的预测。项目区位及交通分析项目区位及交通分析 区域特征项目地处望京南湖社区，望京西进拓展区域，住宅新区特征明显但商务及商业尚不成型。望京西路乃新开辟贯穿南北方向的交通干线，公共交通线路及车流稀少，市政配套设施尚不完善。（市场培育需要一定期限）随着新建交通的通路，香颂、思源大厦等商业及办公产品已经入市（商业潜力较强）距离五环距离五环2.5KM距离四环距离四环1.3KM距离城铁距离城铁1.KM项目目标解析项

12、目目标解析立地发展条件立地发展条件研究研究项目总论项目总论区域交通分析区域交通分析本项目本项目望京西路站南湖西里南湖西园小区南湖中园南门望京区域公共交通线路图望京区域公共交通线路图项目500米范围内有公交线路10多条，但多为经阜通大街、湖光北街到达望京核心区域。周边已有公交站点为4个，仅有望京西路站距离本项目最近，直达项目的公交线路仅有422路。商务条件：自项目到四环步行约15分钟，到达城铁步行约20分钟。（弊）商业条件：现有交通造成大宗消费外流且南湖北街尚不开通，造成东侧客源困难。（弊）项目目标解析项目目标解析立地发展条件立地发展条件研究研究项目总论项目总论第第1313页页区域交通分析区域交

13、通分析项目目标解析项目目标解析立地发展条件立地发展条件研究研究项目总论项目总论广域交通望京区域主要交通聚集区域为东部区域/望京西路目前使用率尚不频繁内部交通公共交通系统不便利，造成商业外流,商务办公条件不成熟现有望京出入主要方向及交通道路汇总望京核心区域主要交通广顺大街广顺大街备注：商务备注：商务/商业聚集区商业聚集区阜通大街阜通大街备注：望京西南区域交通聚集区备注：望京西南区域交通聚集区望京现状主要出入区域酒仙桥方向酒仙桥路、芳园西路北五环方向京承高速、广顺大街市区方向13号城铁四环方向阜通大街望京新兴出入口区域四环方向望京西路郊区方向城铁15号线区域可借助资源分析区域可借助资源分析周边消费

14、群周边消费群新建区域以中高档消费档次的区域新建区域以中高档消费档次的区域楼盘业主为主体，商务客群集中于楼盘业主为主体，商务客群集中于四环周边。四环周边。区域居住人群构成表区域居住人群构成表类 型名 称规模（万平米）销售价格住宅社区首开知语城30区域楼盘销售价格在2.5万3万元每平米北京香颂22季景沁园24.1大西洋新城50星海明珠4.2圣馨大地家园10银领国际22金隅国际19金隅丽港城18中广宜景湾11鹿港嘉苑28居住人群：居住人群：项目所在位置为望京南湖园居住区，近几年区域内中高端住宅大量兴建（约有二百多万平方米），销售价格均在2.5万3万元/平米。流动人群：流动人群：项目紧邻中央美术学院，

15、九十四中学，在校师生人群及今后香颂、思源商务客群为项目的商业与办公物业带来一定支持。周边大校中央美术学院、联合大学教师楼、北京青年政治学院、中医药大学、北京经济管理干部学院周边中学九十四中学、北京80中、陈经纶中学、首师大附属实验中学、社科院实验中学区域流动人群构成表区域流动人群构成表市场熟地基础（利）市场熟地基础（利）区域入住率的提升及消费群体的高区域入住率的提升及消费群体的高知性，为配套商业的发展提供空间知性，为配套商业的发展提供空间（商务会聚（商务会聚/休闲体验）休闲体验）项目目标解析项目目标解析立地发展条件立地发展条件研究研究项目总论项目总论办公市场研究2商业市场研究1第二章 市场研究

16、随着城市外扩的发展及区域市政、交通的完善，望京区域商业呈现升级换代的态势，商业中心逐步向北、向东进行偏移。新兴楼盘的入住及区域消费力的提升，促使商业由原有基础生活配套为主体向时尚化、多元化、一站式新型商业街区、购物中心演变。百安居、爱家家居百安居、爱家家居华联嘉茂华联嘉茂宜家家居宜家家居望京商业中心望京商业中心六佰本六佰本家乐福家乐福本项目本项目中福百货中福百货旺角广场旺角广场望京商业发展特征望京商业发展特征生活配套的提升生活配套的提升+现代化商业的发展现代化商业的发展商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究 望京区域餐饮业态；望京区域餐饮业态；大众餐饮商户，主要集中在

17、望京新城大众餐饮商户，主要集中在望京新城和最早建设的花家地区域和最早建设的花家地区域，已经形成了以望京新城和花家地的两大餐饮圈。随着望京科技园企业总部的入住，高高端餐饮和大型餐饮更多的集中在东北部，端餐饮和大型餐饮更多的集中在东北部，主要以望京国际中心和华彩国际两个区域为主。望京商业发展特征望京商业发展特征生活配套的提升生活配套的提升+现代化商业的发展现代化商业的发展 望京区域零售业态；望京区域零售业态；大宗消费主要集中于望京区域现有各大宗消费主要集中于望京区域现有各区域商圈，区域商圈，入住业态以超市及大卖场为主体（家乐福、沃尔玛、欧尚、京客隆），随着新世界及嘉茂的开业，中高档次零售业态及时尚

18、卖场逐步在望京出现。商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究商业体量万平米以下居多，最多不超过2.1万平方米；商业结构均为商业结构均为1 1-2 2层底商形式；层底商形式；大多数销售型物业，采取小面积分割销售的营销方式，无统一规划大多数销售型物业，采取小面积分割销售的营销方式，无统一规划；底商小面积物业多以日常生活配套为主，特别是房地产经纪门市；典型区域：典型区域：广顺大街沿线广顺大街沿线：由望京花园、星源国际、夏都盈座、博泰国际等沿街项目的底商组成，以二层临街商铺为主，业态多为日常生活配套为主。典型区域：典型区域：湖光中街沿线湖光中街沿线：由季景沁园、首开知语城、引领

19、国际等项目底商组成，以二层临街商铺为主，业态多为房地产经纪门市。望京生活配套底商；望京生活配套底商；望京商业发展特征望京商业发展特征生活配套的提升生活配套的提升+现代化商业的发展现代化商业的发展商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究望京商业租售市场概况望京商业租售市场概况望京现有核心区域（广顺北大街沿线）街铺租金可达望京现有核心区域（广顺北大街沿线）街铺租金可达1010元元/平方米平方米/天以上，售价天以上，售价趋向趋向4 4万万/平方米水平平方米水平沿街非核心区域街铺租金在沿街非核心区域街铺租金在6 6-8 8元元/平方米平方米/天，售价居于天，售价居于2.52.5

20、-3 3万万/平方米左右。平方米左右。季景季景沁园沁园北京北京香颂香颂首开知语城一期首开知语城一期首开知语城三期首开知语城三期首开知语城二期首开知语城二期本本项项目目卷石天地卷石天地都市心海岸都市心海岸东亚望京中心东亚望京中心博雅国际中心博雅国际中心华彩大厦华彩大厦六佰本六佰本LOFTEL区域复合商业区域底商商业商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究项目周边区域商业分析项目周边区域商业分析周边商业影响周边商业影响商业发展商业发展望京西部区域商业发展由中福商圈发展带动，随着区域住宅的开发逐步向西、向南拓展。2 2公里商圈范围内，公里商圈范围内，大宗消费外流明显大宗消费外

21、流明显业态及物业特征业态及物业特征现有区域商业供给12万平方米以上，但空置率较高（50%以上）。生活配套类商业占据业态主体，商业设施档次为中档，商业物业类型以综合楼及底商为主。区域商业需要一区域商业需要一定时间的市场培育定时间的市场培育/大规模店铺市场去大规模店铺市场去化慢。化慢。中福中福嘉茂嘉茂望京望京国际国际商业商业中心中心金隅金隅丽港丽港1公里0.8公里0.5公里2.5公里商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究 经营商业经营商业 在建商业在建商业本项目本项目卷石天地卷石天地（艾尚咖啡、钻满楼餐艾尚咖啡、钻满楼餐饮头等舱饮头等舱）金隅丽港城（金隅丽港城（红状元、陕

22、面居、红状元、陕面居、老北京餐饮、哈尔信超市）老北京餐饮、哈尔信超市）季景商业街（季景商业街（珍菇源火锅、李嘉子形象设计、珍菇源火锅、李嘉子形象设计、工商银行、链家地产、中原地产等工商银行、链家地产、中原地产等）北京香颂北京香颂(NOVAO(NOVAO H H餐饮楼餐饮楼)大中电器大中电器京客隆京客隆旺角广场旺角广场中福百货中福百货中广宜景湾中广宜景湾金隅国际（金隅国际（爱威白齿科爱威白齿科儿童摄影儿童摄影美术培美术培训训）鹿港底商（鹿港底商（我爱我家、精品烟我爱我家、精品烟酒、奔驰特许零件商、工商银行、酒、奔驰特许零件商、工商银行、堂鸣鹿古典家具堂鸣鹿古典家具）银领国际底商（银领国际底商（新

23、发展银行、故乡阁中新发展银行、故乡阁中餐餐）知语城底商知语城底商（筷乐家园餐饮）（筷乐家园餐饮）香颂写字楼底商香颂写字楼底商便民市场便民市场南湖综合市场南湖综合市场思源大厦思源大厦（湘怡人餐饮、湘怡人餐饮、7-11）知语城知语城（21世纪不动产、高尔世纪不动产、高尔夫室内练习场、便利超市、宾夫室内练习场、便利超市、宾馆、药店）馆、药店）天客隆超市天客隆超市区域商业分布区域商业分布商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究区域商业产品线区域商业产品线分类名称商业规模楼层/切割方式单铺面积品牌空置率入驻时间写字楼底商福码大厦7000一层及二层商业200-800全聚德、面酷、中

24、信银行、工商银行、90%2008年5月北京香颂8万住宅底商、写字楼底商、独栋200-1700NOVO（招商期中）0%尚未入住卷石天地4000地上二层商业600-700艾尚咖啡、钻满楼餐饮头等舱100%2006/8/31公寓底商LOFTEL4000一层及二层商业100-300中国银行、中青旅、猫眼比萨、星巴克100%2005/6/30金隅国际15000地上两层(地下一层未经营)/横向分割200450爱威白齿科儿童摄影美术培训30%2006年6月住宅底商季景商业街1.3万地上二层商业/横向分割180-600链家地产、中原地产、珍菇源、工商银行、阳光家家超市、美联地产60%Jun-08知语城9600

25、三期：一托二兼有纯一层/一期：一层、二层相互独立150-85021世纪不动产、高尔夫室内练习场、便利超市、宾馆、药店80%2008年6月街区商业独栋餐饮2000地上二层、地下一层250平米左右外婆家、东方升串、君豪台球、酷烤、串延吉明太鱼馆100%独栋商业楼3000地上五层商业200-500三富者、明洞刀削面、酒吧、脊骨土豆汤、赛博网吧、罗马ktv100%商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究区域商务市场整体特征区域商务市场整体特征产品组成：产品组成：企业总部、商务写字楼、商住公寓、住宅公寓分布特征：分布特征：北部中关村电子产业园东北部世界500强的总部基地东南部新兴

26、的高端企业置业聚集地西南部依托北四环优势的办公写字楼中部商住公寓为主的SOHO办公企业。商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究中部商住办公区中部商住办公区以博以博泰国际、星源国际、泰国际、星源国际、LOFTELLOFTEL、东亚望京中心、东亚望京中心为代表。为代表。望京西区办公市场发展滞后望京西区办公市场发展滞后现有畅销产品商住公寓及中小企业办现有畅销产品商住公寓及中小企业办公对区域发展的制约（弊）公对区域发展的制约（弊）市场发展市场发展望京目前写字楼总供应量约为100万平方米以上，其中外资企业总部自建物业面积约为30万平方米。自2005年开始，由于望京科技园区对高科

27、技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。望京当地一些SOHO族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。区域商务市场整体特征区域商务市场整体特征商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究分布特征分布特征商务聚集特征商务聚集特征/以便利以便利交通为依托交通为依托望京区域办公立项写字楼主要沿广顺南北大街两端分布；以及临近北四环的卷石天地与临近城铁望京西站的北京香颂。规模特征规模特征甲级写字楼总规

28、模在3万6万平米区间为主，中心区域开发项目以综合体形式出现较多（如方恒国际、悠乐汇、望京国际）；本项目本项目望京国际望京国际中心中心卷石天地卷石天地香颂香颂福码大厦福码大厦方恒购方恒购物中心物中心悠乐汇悠乐汇人济大厦人济大厦佳境天成佳境天成嘉美风尚嘉美风尚国际竹藤大厦国际竹藤大厦望京大厦望京大厦娜丽莎大厦娜丽莎大厦博博雅雅大大厦厦叶青大厦叶青大厦爱慕大厦爱慕大厦众众运运大大厦厦中辰大厦中辰大厦洛洛娃娃大大厦厦思源大厦思源大厦商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究 区域办公市场影响现有市场产品：现有市场产品：区域商住产品区域商住产品香颂（商住公寓+独栋办公+沿街商业街区

29、）金隅国际（公寓办公+底商）区域写字楼产品区域写字楼产品思源大厦（企业办公+底商）卷石天地（中小企业办公+裙楼商业）商务市场特征：商务市场特征：商务市场以吸引中小企业办公为主体，市场易消化商住办公产品。商务产品分布特征依靠交通的发展居于四环周边及地铁周边（未来发展）配套商业配套商业聚集聚集香颂香颂商业商业街区街区及独及独栋办栋办公公香颂香颂公寓公寓及办及办公公金隅金隅国际国际/卷石卷石天地天地商务商务办公办公思源思源大厦大厦商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究 区域办公市场影响片区 项目建筑面积()楼层数单层面积(平米)基础分割面积(平米)单层层高车位数电梯(品牌数

30、量)入驻率办公群体开盘或入驻时间望京西路北京香颂6.4万18层600-700180-240面积可以自由组合3.15m通力电梯三部40%预计以中小企业为主2006/12/31东北四环卷石天地大厦1.7万地上18层地下3层137080-30012层4.5m 317层3.56m 18层3.6m150（含地上）蒂森克虏伯6部90%中小型企业为主，引进多家国内外国知名企业，如：韩国三星计算机企业2006/6/1广顺北大街福码大厦6万16层1124.68250-1200净层高：2.6m地下360永大日立AB座各三部60%贸易、文化2008/8/30片区项目建筑面积()楼层数单层面积(平米)基础分割面积(平

31、米)单层层高车位数入驻率办公群体开盘或入驻时间广顺北大街LOFTEL 14000地上为16层，地下为1层2900 100-2002.8米55个80%教育、培训等小公司及部分韩国企业2005/6/30望京西路金隅国际178900二期为两栋8层和10层板楼50-70、180-190地下600个100%时装、工程、建筑设计、美术培训、文化传播、科技等小规模公司2005/4/26商业市场研究商业市场研究办公市场研究办公市场研究市场研究市场研究项目落地实施建议2项目发展方向研判1第 三 章 项目 判研发展边界提出发展边界提出发展方向推论发展方向推论问题解决手段问题解决手段方向研究方向研究写字楼产品写字楼

32、产品+商务配套商业的立地分析商务配套商业的立地分析区域商业市场望京办望京办公市场公市场项目立项目立地地项目立地项目立地项目地处居住区，商务氛围初显，但发展规模小。项目地处居住区，商务氛围初显，但发展规模小。商务影响：项目广域交通通达性较高（四环/五环/城铁），但现有公共交通系统匮乏区域商业影响：望京西路发展基础潜力大，但配套商业无法尚未成型呈市望京办公市场望京办公市场非核心商务办公区域制约性强非核心商务办公区域制约性强办公产品依靠聚集效应以及便利的交通环境和商业成型，本项目现有发展基础薄弱四环周边及城铁周边竞品的先行入市，项目优势性缺失区域目前主要以中小企业办公为主，商住市场繁荣，大中型企业办

33、公主要分流在广顺北大街周边及中关村商务区区域商业市场区域商业市场具备发展潜力，市场培育期较长具备发展潜力，市场培育期较长新建区商业发展以配套商业及餐饮突破为出发点望京西路商业尚需培养，现无核心型商家的的带动现有大型店铺处于招商困难期，为项目今年后大型餐饮的引入造成竞争滞后写字楼产品写字楼产品+商务配套商业的立地分析商务配套商业的立地分析项目发展方向项目发展方向立足现有区域商务办公基础，进行商业设施的提升和错位立足现有区域商务办公基础，进行商业设施的提升和错位1 1）档次定位）档次定位位于“中高级别-高档次之间2 2）商业层级）商业层级在现有金隅国际及思源大厦的基础上进行提升（配套商业（配套商业

34、+办公办公条件条件提升发展）提升发展）与卷石天地的竞争，向福马大厦看齐（商业组合参考卷石天地，商业组合参考卷石天地，但整体设施档次及办公条件向福但整体设施档次及办公条件向福马大厦方向发展马大厦方向发展错位竞争错位竞争）商务餐饮+商务配套+服务设施高级别/高档次低级别/低档次配套商业+基础商务服务独栋办公/企业大厦：香颂/思源大厦商住公寓+商业：金隅国际甲级写字楼+商务配套+商业：/福马大厦本项目甲级写字楼+商务配套+商业：卷石商业发展边界提出发展边界提出发展方向推论发展方向推论问题解决手段问题解决手段方向研究方向研究写字楼产品写字楼产品+商务配套商业的实现商务配套商业的实现问题问题 望京西路商

35、业断点特征 区域交通尚不完善 现有商务办公市场以小企业为主的特征解决解决 延长项目入市市场培育期 解决通路问题 不同产品组合以适应区域办公市场并提升竞争力发展边界提出发展边界提出发展方向推论发展方向推论问题解决手段问题解决手段方向研究方向研究延长市场培育期延长市场培育期本项目市场培育期较长，预计本项目市场培育期较长，预计3-5年时间年时间考虑因素考虑因素交通线路：15号城铁一期计划2012年通车，二期计划2014年通车；8号线2010年部分线段开通运营；2011年力争6二期部分线段开通运营。主要项目的进展：香颂、季景、宜景湾项目2009年底开始入住；香颂商业街正处招商阶段，预计2-3年市场培育

36、期。望京东部区域成型时间跨度为5-8年时间解决手段：解决手段：招商先行：借鉴思源的大厦招商的关系达成，目前餐饮客户对区域的投资意向相对较高，建议以餐饮招商为带动先行商业物业设计：以利于市场去化及商家经营的条件进行设计发展边界提出发展边界提出发展方向推论发展方向推论问题解决手段问题解决手段方向研究方向研究交通改善问题交通改善问题解决手段：解决手段：南湖北一街打通：延长项目北侧商业展示及促进客流的到达 考虑本项目目前周边公共交通系统的匮乏及地铁借势的弱势，建议在停车问题上尽量扩大：1、建议将地下1层增设停车 2、南侧及东侧规划路区域增加地面停车 3、考虑项目意向招商商务餐饮，要求有固定商用停车位产

37、品丰富问题产品丰富问题解决手段：解决手段：商业部分建议：由商务配套（如：航空服务、洗衣服务、银行及自助）、生活休闲提升（如：快餐、地方餐饮、主体摄影）、商务休闲服务（如：茶艺、咖啡、商务餐饮）3部分组成商务部分建议：商务相对底层部分由中小企业办公组成（区域市场畅销产品100-200平方米之间基本单位）、相对较高楼层建议整层租赁或大开间分层租赁，由中型企业办公组成。（1000平方米/500-600平方米）发展边界提出发展边界提出发展方向推论发展方向推论问题解决手段问题解决手段方向研究方向研究第第3434页页落位规则2商业组合1第 四 章落地实施落地实施商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地

38、实施项目商业组合建议项目商业组合建议业态业种建议店铺套数基础店铺规模（平方米）合计（平方米）比重（%）餐饮商务正餐1800-1500148755 地方餐饮/家常菜餐厅12150-300零售便利超市1150-25040015 西点/面包房1150-200休闲茶艺咖啡12300-60067525 服务洗衣/航空服务/银行提款1280-1001355 综合预估2697100 考虑现有地块控规及商业发展方向，建议商业地面开发3000平方米左右。（预估）分析：整体商业设施以餐饮为带动，加强商务服务配套功能。W新区开发新区开发商业需求商业需求区域商务底区域商务底商配套商配套区域生活区域生活配套底商配套底商

39、项目地块控规项目地块控规要求要求开发需求开发需求项目定位方向项目定位方向+项目商业组合建议项目商业组合建议金隅国际商住公寓底商业态比重本项目业态比重未来客群需求的：未来客群需求的：区域周边业主配套区域区域青年及学生群体的聚餐、休闲供给望京区域商务办公客群的商务休闲需求香颂商业街的借助及错位业态需求比重修正：业态需求比重修正：餐饮休闲：零售：服务 85：15：5以餐饮及商务休闲为带动的望京西区新生商务综合体以餐饮及商务休闲为带动的望京西区新生商务综合体商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地实施 望京西路：现有商业基础延续、商业展示性好建议定向性消费商业开发、大中型餐饮 南湖北一街：社区道路

40、/交通通达有待提升：随意性消费商业发展方向，商务及社区配套商业地块商业价值挖掘地块商业价值挖掘商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地实施商业设计建议商业设计建议商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地实施 商业店铺沿街进行划分，各商铺出入口放在望京西路及南湖北一街方向。首层沿西侧及北侧方向以中小店铺商业为主体，以一层商业为主；其中，北侧店铺设计联体商铺；中小店铺规模建议控制在180-300平方米户型。（须增加餐饮设施配套条件）地下部分：将商务办公基础服务配套规划于地下。首层中小店铺2层大型店铺非首层店铺（2层）规划大中型餐饮，主要展示面放在望京西路方向，同时留有独立首层出入口及商业广

41、告位。店铺规模建议控制在800-1200平方米左右户型。（考虑商务大堂区域可直通2层餐饮店铺）商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地实施地下一层平面示意图地下一层平面示意图建筑面积：建筑面积：1602m21602m2商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地实施首层平面示意图首层平面示意图建筑面积：建筑面积：1787m21787m2商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地实施二层平面示意图二层平面示意图建筑面积：建筑面积：1604m21604m2商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地实施商业组合商业组合落位规划落位规划落地实施落地实施业态业态面积面积(m2)(m2)物业结构物

42、业结构进深进深面宽面宽商务正餐1513地下一托地上二43.611.6快餐504地上一托地上二16.815咖啡茶艺592地上一托地上二2016.8社区商业470地上一层2018地下食堂723地下一层1038.5办公单层面积916m21547m2地上三至九层项目业态规划指标汇总项目业态规划指标汇总第 五 章投资测算与财务评价项目投资收益预算与风险分析2项目销售价格预估1综合财务评价2第第4545页页销售价格预估投资收益测算综合财务评价财务测算销售价格预估销售价格预估从2003年至今，望京区域各物业价值持平稳上升趋势。2007年，企业总部的相继入驻望京，区域内中小办公市场需求急剧增加，商业氛围日益浓

43、厚。随着京顺路附近的写字楼项目集中入市，办公投资市场表现出良好的态势。办公销售均价高于同期住宅和商住项目，且消化速度快。目前望京广顺北大街沿线商业售价4万元/平方米,非核心区域售价在2.5-3万元/平方米；写字楼售价在2.5-2.7万元/平方米。考虑到本项目位置、体量、入市时间等因素的考虑。本项目以保守销售价格进行经济测算。商铺按照均价2.5万元/平方米计算；写字楼按照均价1.7万元/平方米计算。投资收益测算投资收益测算方案假设条件方案假设条件方案假设条件方案假设条件1、按整体全部销售测算收入2、银行于2010年第四季度提供开发贷；2012年第二季度偿还开发贷；贷款期限为1.75年；共计贷款3

44、700万元；年息6.37%；3、2011年前投入自有资金3965.82万元；2010年320万元；4、销售价格按均价19071元/平方米计算5、相关销售费用按总销售额的计算6、所得税按33计算销售价格预估投资收益测算综合财务评价财务测算投资收益测算投资收益测算附表附表1:1:总投资成本表总投资成本表序号序号项目项目取费依据取费依据取费标准取费标准取费基数取费基数费用合计(万元)费用合计(万元)一一土地费用土地费用3137.213137.211土地出让金用地面积3,016.22 3016.222契税等120.99120.99二二前期工程费前期工程费1286.201286.20三三建筑费建筑费76

45、68.787668.782商业公建(地下)建筑面积35000.5821172.701商业公建(地上)建筑面积40001.3104547.953装修448.134设备设施费1500.00四四不可预见费不可预见费895.50895.50五五利息利息412.46412.46银行贷款利息年限*利率*总额412.46六六开发间接费开发间接费700.00700.00建设成本建设成本单位成本单位成本保本售价保本售价八八销售费用销售费用1%24979.400249.79249.79九九销售税金及附加销售税金及附加销售收入5.55%24979.4001386.361386.36项目总成本项目总成本15736.3

46、015736.3014100.1514100.157453.307453.307975.417975.41销售价格预估投资收益测算综合财务评价财务测算注：上表中第一、二、三、四、六项费用数据取值于“望京K7C0投资计划（甲方提供）2010年7月21日.xls”表中可研-提交版“1.1项目投资计划表”中的相应数据。投资收益测算投资收益测算附表附表2 2：开工计划表：开工计划表Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q40.580.0%30.0%70.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.310.0%0.0%14.6%44.0%29.2%12.2%0.0%0.0%0.0%0.0%20.0%60.0%

47、20.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%20.0%60.0%20.0%0.0%0.0%0.0%装修设备设施费地上地下2011年（开工比例）建筑面积（万平方米）2012年（开工比例）位置销售价格预估投资收益测算综合财务评价财务测算投资收益测算投资收益测算附表附表3 3：销售收入预测表：销售收入预测表Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4商业0.33910%0%0%20%20%25%20%15%100%办公0.97070%0%0%15%20%25%25%15%100%0.000.000.000.210.260.330.310.201.30981.3098100%

48、每季度销售面积（万平方米）每年销售面积（万平方米）0.211.102011年销售比例2011年销售比例销售项目销售项目分层合计分层合计总计总计可销售面积可销售面积（万平方米）（万平方米）2 2012012年销售比例年销售比例Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4商业250000001,6961,6962,1191,6961,2728,477.50办公170000002,4753,3004,1254,1252,47516,501.900004,1714,9966,2455,8213,74724,97924,979.420,809平均销售均价（元/平方米）平均销售均价（元

49、/平方米）19,071销售项目销售项目销售均价销售均价（元/平方米）（元/平方米）20112011年销售收入年销售收入2012年2012年销售收入销售收入合计合计每季度销售收入（万元）每季度销售收入（万元）年销售收入(万元）年销售收入(万元）4,171销售价格预估投资收益测算综合财务评价财务测算投资收益测算投资收益测算附表附表4 4：建设用款计划：建设用款计划序序号号项目项目投资投资(万元万元)20102010年前年前20102010年年第第1 1年年20112011年年第第2 2年年Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4一一土地费用土地费用3137.213137.2

50、12830.19 2830.19 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 307.02 307.02 307.02 307.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1土地出让金3016.222709.20 0.00 0.00 0.00 307.02 307.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2契税等120.99120.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二二前期工程费前期工程费1286.20 1286.20 547.5