常规选址模式的选址要素及基本分析.doc

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1、常规选址模式的选址要素及基本分析购物中心的选址实际上需要考虑很多问题，对用地也必须进行多层面分析，才能真正做好购物中心的选址。恰当的用地和恰好的位置是购物中心开发的前提条件，用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存发展。获得足够的消费人群，在选址阶段，可从两个大的方向思考：一是依托密集的居住社区和消费群，二是靠近规模商圈，但无论是哪种情况，都必须扩大购物中心的商圈磁场效应与辐射效应。一、用地区位和交通人口状况分析购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则：1.到达时间最短原则:即应当位于人流集散最方便的区位。商业活

2、动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。2.区位易达性原则：商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。3.聚集原则：商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。4.接近购买力原则：商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。因此，为了判断用地是否值得开发

3、，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：1.购物人口分析开发地区的经济潜力和经济状况分析，用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理。人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯。2.交通易达性分析交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是1215分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析

4、确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在1030分钟，以此确定该地点的商圈覆盖范围。此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另

5、外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。3.区位分析不同区位的人口状况和交通易达性也在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心

6、区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比较拥挤。4.功能多样性商业配套设施是否齐全和丰富，往往会决定消费者是否能成为稳定消费群的关键。因此，作选址分析时还应收集的基础资料应当包括：附近的相关市政配套设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的

7、所有的销售额。二、用地经济状况评估用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，担心购物中心的交通会打扰居住区宁静的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还须处理好与居民的关系，消除它带来的不

8、利影响。商业地产项目由于开发周期长、投资大、经济发展和政策的影响大，其风险也大。此在进入城市开发购物中心项目时，就要解城市的环境经济。需要研究城市经济指标：（1）总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等；（2）GDP发展状况及产业结构情况；（3）全社会消费品零售总额；（4）全市商业增加值；（5）城乡居民的人均可支配收入；（6）城乡居民储蓄款余额。三、用地的物理状况在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析。用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。1.用地形状：用

9、地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。2.用地的平整性：购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。3.用地的可进入性：周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善。4.郊区用地的视觉可见性：如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面，可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。5.用地周围情况：用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不应当干扰购物中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要在规划和建筑设计当中采用各种手段予以弥补。