2021物业管理员基础培训资料.docx

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1、2021物业管理员基础培训资料随着城市化进程不断深入，物业管理服务区域不断扩大，业主对物业服务也呈现多层次 需求，物业服务规范程度、业主对物业管理服务的意识等多种因素导致各 种矛盾纠纷也日益 突出，物业管理服务已成为城市管理、社会事务管理的重要构成部分。如何有效地化解物业 管理服务过程中的各类矛盾纠纷，打造美好家园，建立与谐社会是需要业主与各级各部门共 同努力解决的课题。为了更加有效的指导业主、业主委员会、物业服务企业明晰各方权、责、 利关系，履行各自承担的义务与责任，方便街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会 及时有效协调解决各类矛盾纠纷，房地产与物业管理协会根据物权法、国务院物业管 理

2、条例、重庆市物业管理条例、建设部物业服务企业资质管理办法、重庆市物 业专项维修资金管理办法、重庆市市政设施管理条例、城乡规划法、重庆市城 乡规划条例、国务院城市绿化条例、重庆市城市园林绿化条例、重庆市市容环 境卫生管理条例、重庆市环境保护条例、建设部住宅室内装饰装修管理办法、重 庆市建筑管理条例、重庆市主城区违法建筑整治工作领导小组办公室关于主城区违法建 筑整治工作中有关违法建（构）筑物认定查处问题的复函、重庆市业主大会与业主委员 会活动规则（试行）等法律法规与政策，认真吸取多年来物业管理服务过程中的经验教训， 组织物业行业专家结合我市实际编制了重庆市物业服务管理手册（试行）（下列简称手 册）

3、，现印发到全区各机关、企事业单位与小区业主，供大家在涉及物业 服务管理工作中 参考。手册虽通过多方征求意见与反复修改，由于物业管理涉及众多法律法规与政策， 也涉及多个部门的职能职责，我们在编写当中，难免还存 在没有提到的问题与不妥当的地方， 敬请在使用过程中提出意见，以便进一步完善。重庆市房地产与物业管理协会一、基础概念担任(5)具备一定组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，未参加过违法 组织；(6)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；(7)无挪用、侵占公有财产及以权谋私行为；(8)法律、法规与政策规定的其他条件。14、业主委员会人数、领导设置、任期年限及备案？答：由业主大会选

4、举产生，一个物业管理小区的业委会委员成员通常由5人一11人构成 且为单数，设主任1名、副主任1 -3名。业主委员会每届任期不超过5年，业主委员会成员能够连选连任。业主委员会产生后30日内由业主委员会向所在辖区镇政府或者街道办事处备案。15、业主委员会委员是否能够实行候补制，如何产生？答：(1)业主委员会委员可实行候补制。(2)候补委员的名额与产生程序由业主委员会委员产生办法确定。业主委员会成员 出缺时，由候补委员以得票多少依次递补。递补的委员作为候补委员参加业主委员会，并由 下一次业主大会确认是否成为正式委员。(3)候补委员能够列席业主委员会会议，但不具有表决权。16业主委员会的职责是什么？答

5、：(1)制定业主委员会工作制度；(2)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；(3)为业主大会续聘、选聘、解聘物业企业做好有关准备工作，经业主大会决定与授权， 代表全体业主与业主大会选聘的物业企业签订、变更或者者解除物业服务合同；(4)执行业主大会作出的决议，向业主大会报告有关决议执行的情况；(5)公示物业专项维修资金使用情况，组织或者者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；(6)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；(7)及时熟悉业主、使用人的意见与建议，监督与协助物业企业履行物业服务合同；协 调业主、使用人与物业企业的关系；(8)根据业主大会的决定，代

6、表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者者仲裁；(9)配合有关部门，做好保护物业管理区域秩序的有关工作；协助物业企业催收业主拖 欠的物业管理费；(10)组织并监督管理规约、业主大会给予的其他职责的落实。17业主委员会换届选举由谁主持？假如上届业主委员会已辞职，由谁主持换届选举？ 程序如何进行？答：业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会选举新一届业主委员会。逾 期未换届的，占总人数百分之二十以上的业要紧求物业所在地街道办事处(镇政府)组织换 届的，街道办事处(镇政府)应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会选举新一届业 主委员会。业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的

7、方式召开业主大会，重新选 举业主委员会。18、业主委员会主任或者副主任如何罢免？答：假如业主委员会主任或者副主任有不能正常履行职责、出现以权谋私等行为，业主 委员会可召开业主委员会会议罢免其主任、副主任，并在下一次业主大会上罢免其业主委员 会委员。19、对业主委员会委员的罢免？答：(1)假如业主委员会某一名或者几名成员不正常履行职责，或者以权谋私，业主委员会 应召开会议通过中止其成员职务，提交业主大会罢免。也可由小区20%以 上业主联名向街道 办事处书面提出对业主委员会成员的罢免要求彳药道办事处30日内书面通知业主委员会限期 召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决 定。(2)业主委员会不

8、组织召开业主大会讨论罢免业主委员会成员的，由20%以上的业主联 名向所在辖区街道办事处申请，由街道办事处组织召开业主大会。20、什么情况下业主委员会委员职务自动终止？答：(1)业主委员会成员因物业转让、灭失不再是业主的，其成员职务自动终止。(2)若业主委员会成员在任期内被依法追究刑事责任或者参加违法组织活动的，其成员 职务自动终止。(3)业主委员会成员向业主委员会提出自动辞职书面或者口头申请。(4)业主委员会成员职务的终止通过在小区公示约定。(5)业主大会议事规则约定的其他情形。21、自动终止、自动辞职的业委会委员补选？答：有候补委员的，以得票多少依次递补，无候补委员的，由业主联名推荐候选人，

9、并 在下一次业主大会上选举产生。22、业主委员会成立后公示的内容？答：在小区显著位置公示下列内容：(1)业主委员会成立后与选举产生的主任、副主任、委员、候补委员名单；(2)业主大会议事规则；(3)管理规约；(4)业主委员会办公场地、联系电话等。23、业主委员会成员的任期多长时间？答：业主委员会委员每届任期不超过五年，中途出现不履职或者以权谋私、自然缺额可 根据有关程序罢免或者补选。业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。24、业主委员会会议召集人是谁？召开时间如何确定？答：业主委员会召集人是主任或者由主任指定的副主任。业主委员会每季度应当至少召开一次会议，1

10、/3以上委员要求召开时，业主委员会主任 应当组织召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由居（村）民委员会指 定一名委员召集与主持业主委员会会议。25、业主委员会会议决定须由多少成员签字同意才有效？答：业主委员会会议应当有2/3以上委员出席，作出的决定务必通过半数以上委员同意 并书面签署意见。一经作出决定，所有委员务必无条件遵守执行。业主委员会的决定应当在物业小区显著位置公示7日以上。26、业主委员会提出的议案通过业主大会表决同意，但个别业主委员会成员不履行，甚 至挑动部分业主无理取闹，怎么办？答：（1）书面通知该业主委员会成员执行，如拒不执行的，业主委员会主持召开业主大 会提请对

11、该委员实施罢免；（2）由业主大会委托业主委员会依法向人民法院诉讼，申请保护全体业主的合法权益， 督促有关业主依法履行业主大会作出的决定。27、业主委员会工作经费的来源？答：业主委员会委员义务为全小区业主服务，业主大会与业主委员会开展工作所务必的 经费由全体业主承担，经费筹集、管理、使用及范围的具体办法由业主委员会制定并提交业 主大会讨论决定。经费具体使用情况由业主委员会每半年以书面形式在物业管理区域内公示一次（7日）， 并同意业主的质询。业主委员会无权自行决定其开展工作所需要经费，也无权向所在的物业企业、业主额外 摊派所产生的各类费用。28、业主委员会印章如何办理？答：应当持备案证明按照国家有

12、关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章。29、一个物业小区内同一人拥有2个以上专有权属物业的，业主人数如何计算？答：记为一个业主人数。(如：某一物业产权人在一个物业小区内有2套或者2套以上 住宅或者其他物业的，只能计算为一个业主。)30、业主与业主大会的关系？答：业主大会由物业管理区域内的全体业主构成，业主大会作出的决定，审定的事项， 物业管理区域内的所有业主、物业使用人应当无条件遵守与执行。31、业主大会与业主委员会的关系？答：(1)业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构；(2)业主委员会同意全体业主的监督；(3)业主委员会向全体业主负责；(4)业主委员会依法代表业

13、主大会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力；(5)业主委员会依法的行为后果由全体业主承担。32、业主委员会是否有权代表全体业主参加诉讼？答：在物业管理服务活动中，当物业小区的业主权益受到侵害时，在业主大会授权的情 况下，业主委员会有权代表业主参加诉讼。33、原业主委员会在新业主委员会产生之前作出的决定是否有效？答：通过业主大会“双过半”的决议有效。34、业主认为业主委员会公示事项的产生违反程序或者者存在弄虚作假等情况时，如何答：业主能够向物业所在地街道办事处书面申请要求核实，街道办事处应当在收到申请后30日内，根据核实情况作出处理决定。35、业主代表如何传达业主意思？答：业主代表应当提早就业

14、主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需 投票表决的，业主赞同、反对或者者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会 会议投票时如实反映。36业主委员会超越权限的决定如何处理？答：若业主委员会作出超越权限的决定，业主能够向物业所在的街道办事处反映，街道 办事处通过调查确定是超权限的决定，应当责令限期改正或者者撤销其决定，并通告全体业 主。若决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销。37若业主大会的决定侵害了业主，受侵害的业主如何保护自身权益？答：业主大会或者者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够依 法向人民法院诉讼请求予以撤销。38、若

15、业主大会、业主委员会作出代表全体业主利益的决定，个别业主不执行如何处理？答：由业主委员会书面通知该业主执行，假如该业主仍然拒绝执行，由业主委员会依法 向人民法院提请诉讼。四、议事规则与管理规约1 什么是业主管理规约？答：由业主委员会拟定，业主大会审议通过，对物业小区全体业主具有约束力，物业管 理区域内的所有业主与物业使用人务必无条件的遵守。物业出租、借用的，其承租人、借用人务必遵守业主管理规约的约定。2、物业小区实施前期物业服务管理、后期物业服务管理时，应建立什么制度对物业小区 业主、物业使用人、建设单位进行管理约束？答：建立临时管理规约与管理规约。临时管理规约、管理规约是一个公共性约束文件，

16、对建设单位、业主与物业使用人均有 约束力。3、临时管理规约、管理规约的制定主体是哪个？答：临时管理规约由开发建设单位制定，并报当地镇人民政府或者街道办事处、当地房 地产行政主管部门备案。管理规约由首次业主大会筹备组或者小区业主委员会拟定，并通过业主大会同意，同时 报当地镇人民政府或者街道办事处、当地房地产主管部门备案。4、管理规约(临时管理规约)的内容有什么？答：(1)物业的使用、保护、管理；(2)业主的共同利益；(3)业主应当履行的义务；(4)违反规约应当承担的责任。五、物业服务内容1 物业服务的性质？答：物业企业是市场经济的主体，其行为遵从市场经济准则；物业服务是物业企业与物 业管理区域内

17、业主大会约定的服务管理，是一种企业经济行为；物业服务费高低决定物业服 务的内容、范围、质量。2、物业企业务必提供什么公共服务内容？答：一个物业企业入驻物业服务管理小区，务必开展的物业服务事项，也是物业企业与 物业小区业主委员会签订合同必备的内容。要紧有下列方面：(1)共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行与管理；(2)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的保护；(3)共有绿地、花木等的养护与管理；(4)物业管理区域内环境卫生的保护(含小区化粪池的定期保护管理)；(5)物业服务收费标准；(6)其他物业服务内容。3、如何确定物业其他约定服务内容？答：(1)业主委员会代表业主大会与物业企业

18、商谈服务合同时，在务必开展的公共性服 务内容外，可根据业主大会或者业主委员会的要求开展其他物业服务，应通过协商在合同内 约定。约定的内容包含：服务内容、服务收费标准、违约责任等。(2)物业小区业主按照物业合同约定同意物业企业服务，在物业企业同意的情况下才能 要求提供合同以外的其他服务，其费用由业主承担，费用标准由业主与物业企业自行协商。(3)业主或者业主委员会不得强迫物业企业开展合同约定以外的服务。4、物业企业对特定业主提供特定服务？答：物业企业能够根据物业业要紧求开展特定服务，其服务内容、收费标准等由业主与 物业企业另行约定。比如：业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，业主能够与物业企业 商

19、定，并签订服务合同。5、业主如何选择物业服务内容？答：物业企业进入物业小区开展物业服务管理之前，应当与业主委员会签订物业服务合 同。根据小区实际情况，并参照渝北区物业行业物业服务标准，签订物业服务合同，合 同内容包含公共服务、其他约定服务、服务费收取、违约责任等。物业企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则等文件，应当认定为物业服务合同的构 成部分。6物业服务合同损害社会公共利益的，合同效力如何？答：物业服务合同若有损害社会公共利益的，依照合同法规定，该合同无效。出现此类 情况时，应通过双方重新协商签订新的合同。7、物业企业如何开展公共服务？答：物业企业入驻后根据合同约定，务必根据合同约定定期开

20、展公共秩序保护、清洁卫 生、园林绿地养护、物业共用部分，共用设施、设备保护等。如定期开展防火巡查、安全检 查(小区化粪池安全巡查)、保护电梯、保护消防设施、监控设施等等。8、物业企业若未履行合同，应当承担什么责任？答：物业企业与业主委员会签订物业合同时，要根据双方自愿签署违约责任条款，一旦 物业企业未履行合同，根据合同条款承担违约责任，业主能够依法向物业企业要求合理补偿。9物业企业在履行合同期间导致业主人身、财产安全受到损害的，应如何处理？答：若未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业企业 应当依法承担相应的法律责任。如物业企业履行了服务合同的，物业企业不承担责任。1

21、0、物业企业是否能够将专项服务委托给其他人?答：能够，物业企业能够委托有相应资质的企业或者者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务。但不能够将物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人。11 物业企业的安全防范与突发事件如何处置？答：(1)物业企业应当制订安全防范应急预案。(2)物业管理区域内发生突发性紧急事件，物业企业应当及时采取紧急措施处置，并按 规定向有关行政管理部门与专业单位报告，协助做好有关工作。(3)物业企业未制定安全防范应急预案的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期 仍不改正的，处一万元以上十万元下列的罚款。12、物业企业限制或者者侵犯业主权利的

22、，怎么处理？答：由颁发资质证书的行政主管部门责令限期整改，逾期仍不改正的，降低其资质等级 或者撤消其资质。业主可依法向人民法院提请诉讼，保护自身合法权益。13、物业企业在收到给小区业主邮寄的包裹、信件出现丢失的，物业企业是否承担责任？答：(1)小区业主邮寄的包裹、特快专递、快信等应由有关的快递公司、邮政公司直接 交予小区业主，发生丢失，应由快递公司、邮政公司负责；物业服务企业在与小区业主在签 订管理服务合同时有该项约定，按约定承担责任；(2)要及时在小区公示栏告之或者电话通知业主领取，假如通过公示或者电话通知业主 后(有记录等根据)，仍长期无人认领而出现丢失的，物业企业不承担责任。14、物业企

23、业在物业服务过程中享有什么权利?答：(1)承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，接管有关资料;(2)根据合同约定，对物业实施管理经营服务；(3)根据法规、政策与合同约定，收取物业服务费用；(4)能够将专项业务委托给专业服务企业实施；(5)能够根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，能够同意水、电、气、 电视、通讯等公用事业单位的委托，提供水、电、气、视、讯等共用事业费用的代收服务， 并约定相应费用、报酬；(6)根据物业服务合同或者者管理规约，有权对物业管理区域内有关治安、环保、物业装 饰装修与使用等方面法律法规规定的行为予以监督、制止；(7)经业主、业主大会同意，能够利用物

24、业共用部位、共用设施设备进行经营；(8)法律法规规定的或者物业合同约定的其他权利。15、物业企业承担什么义务？答：(1)按照物业服务合同的约定，提供相应服务；(2)物业合同终止时，应将物业管理用房与承接物业时所接管的有关资料，移交给业主 委员会；(3)物业合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间做好交 接工作；(4)不得随意改变物业管理用房用途；(5)不得将物业管理区域内的全部的物业管理一并委托给他人；(6)同意水、电、气、视、讯等公用事业委托的代收有关费用的，不得向业主收取代收 手续费等额费用；(7)在制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修与使用等方面法规法

25、律 的规定的行为时，应及时向有关行政管理部门报告；(8)协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同1什么是物业？答：指房屋及配套的设施设备与有关场地。如：住宅、商业门面、小区道路、园林绿化、 车库车位、娱乐设施、地上地下管网、消防设施、监控设施设备等等均属物业。2、什么是物业服务企业？答：指依法成立、具有独立法人资格，从事物业管理服务（经营）活动的企业。物业企 业是根据市场经济法则参与物业管理服务。物业企业的资质等级分为一、二、三级。3、什么是业主？答：业主是指物业小区管理范围内房地产权证载明或者者其他法定文件确定的物业所有 权人（如产权人的父母、子女、承租使用人

26、就不是业主）。4、什么是业主代表？答：业主代表是小区需召开业主大会，而业主人数较多时，以栋、单元、楼层为单位， 推选的业主，并就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主的意见，并进行公示（很多于3 天），并将书面表决意见经业主本人签字后，代表业主如实反映业主意见。5、什么是业主大会？答：物业管理区域内全体业主构成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一 个物业管理区域成立一个业主大会。在物业管理活动中的权、责、利关系由业主大会决定。6、什么是业主委员会？答：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生，并由物业 所在地街道办事处（镇人民政府）备案。7、什么是物业使用人？答：

27、指物业的承租人或者者其他实际使用物业的人。8、什么是物业管理？答：业主通过选聘物业企业，由业主与物业企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备与有关场地进行维修、养护、管理，保护物业管理区域内的环境卫生与有关秩序 时，应及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作；(9)需改变公共建筑与共用设施用途的，应提请业主大会讨论决定同意；(10)因维修物业或者者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委 员会同意；(11)将房屋装饰装修中禁止行为与注意事项告知业主并根据有关规定采取相应制止措 施；(12)协助街道办事处、社区居委会、有关部门开展相应社会管理；(13)法律法规规定的或者物

28、业合同约定的其他义务。16、有关水、电、气、通讯、有线电视等专业单位需要进入小区进行维修、改造、安装 的，有关单位的权利与义务。答：(1)物业企业有义务配合有关专业单位维持开展工作秩序的义务，不得以任何理由 阻拦或者收取管理费用。(2)有关专业单位要承担进入小区进行安装、改造、维修所产生的水、电、气等费用， 恢复在安装、改造、维修过程中损坏的公共设施、设备等。17政府或者有关部门需要在小区开展社会管理工作的，物业服务企业如何配合？答：(1)物业企业有义务并积极配合、协助，并按政府或者有关部门的要求在小区开展 社会管理工作。(2)政府或者有关部门在小区开展社会管理工作中，属于政府或者有关部门职能

29、职责承 担范围的，因政府或者有关部门人手不足需要委托小区物业企业开展此项工作的，比如：开 展人口普查、某某示范小区创建等，政府或者有关部门应当给予相应的服务费用。六、物业服务收费1 物业服务成本原则上包含什么部分？答：(1)服务人员的工资与社会保险费与福利；(2)公共设施设备的维修、管理、养护费用；(3)物业服务企业必需的办公费用；(4)清洁、绿化费用；(5)秩序保护费用；(6)管理费分摊；(7)投入服务必需的固定资产折旧费用；(8)税金；(9)物业服务单位合理利润。2物业服务收费应当遵循什么原则？答：物业服务收费应当遵循合理、公开与费用与服务水平相习惯的原则。3、物业服务收费有什么类别？答：

30、物业服务收费分公共性服务收费、公众代办性收费与特约服务收费。(1)公共性收费要紧指：物业服务成本收费部分。(2)公众代办收费要紧指：物业服务区域内，业主委托物业企业代办水、电、气维修等 服务收取的服务费。(3)特约服务费要紧指：物业服务区域内，业主与物业企业协商要求提供特约服务所产 生的费用。4、物业服务收费的根据是什么？答：物业企业在进入招投标时，经物业企业与业主大会或者业主委员会根据服务内容进 行协商，在物业服务合同上约定。前期物业服务收费标准务必报经物价主管部门备案，同时抄报区房管局备案。5、物业服务收费标准对业主是否有约束力？答：物业服务收费标准经业主大会审定通过，签订了物业服务管理合

31、同，对物业管理区 域内所有业主均具有约束力。6、前期物业服务合同生效之日至出售物业交付使用之日的物业服务费由谁承担？答：由开发商或者建设单位承担。一旦交付业主之日起就由业主承担。7、建设单位或者开发商将物业交付业主后，业主在一定时期内没有使用该物业，业主是 否缴纳物业服务费用？答：业主应该承担物业服务管理费。8、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业通过哪几种 途径保护自己权益？答：（1）通过业主委员会督促业主限期缴纳；（2）逾期仍不缴纳的，物业企业能够向人民法院起诉，或者者按约定申请仲裁。9物业企业在服务多年后，由于人工成本等费用增加，按合同约定的物业服务费不能保证

32、正常运行，向业主委员会提出申请增加物业服务费，如何处置？答：物业企业向业主委员会提出费用增加的理由，由业主委员会负责召集业主大会，增 加物业服务费由业主大会“双过半”表决通过，并签订新的物业服务合同。经业主大会表决 通过新的服务费标准，对全体业主具有约束力。10、物业管理区域内，物业企业有无义务为供水、供电、供气等专业单位收缴有关费用？答：无义务为专业单位代收有关费用。但专业单位能够与物业企业协商，委托物业企业 代为收取。物业企业同意专业单位委托代收有关费用的，根据双方约定向委托单位收取代收手续费， 不得向业主收取手续费等额外费用（业主自行委托物业企业代为办理的除外）。11物业企业已经按照合同

33、约定与有关规定提供服务，业主仅以未享受或者者无需同意有关物业服务为由，拒不交纳物业费的，其理由是否合理？答：其理由不合理。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不 得以放弃权利不履行义务。假如拒不缴纳，物业服务企业书面催收并通过业主委员会督促业 主缴纳，逾期再不缴纳的物业企业可依法向法院提起诉讼。12、如业主提出在物业服务企业提供服务期间出国或者者出差，没有享受到物业服务而 拒绝缴费的，其理由成立否？答：其理由不成立。物业公司按合同约定提供了公共部位的清扫保洁、设施设备保护、 保安服务等服务内容。13、物业服务合同的权利义务终止后，物业企业如何收取业主应支付而拖欠的物业费？答

34、：书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的， 物业企业可向人民法院提起诉讼。14、违规收费如何处理？答：物业企业违反服务合同约定擅自提高收费标准或者者重复收费，业主可向物价主管 部门投诉，也能够向人民法院请求物业企业退还其已收取的违规费用。15物业小区高层楼房二次供水物业企业是否能够收取二次供水费用？如何收取？答：由开发商自建，物业服务企业管理的高层楼房二次供水，物业服务企业能够参照中 法水务集团二次供水水费标准收取水费，也能够按照据实分摊原则分摊二次供水设施费、二 次供水电费与二次供水清洗费等有关费用，收取终端水价。七、业主行为准则1 业主务必遵守的有关规定？

35、答：业主入驻物业小区以后务必遵守下列规定：(1)业主不能私自开挖地下室；(2)业主不能私自乱搭乱建屋顶花园；(3)业主不能擅自改室内用途；(4)业主不能破坏或者者擅自改变房屋外观；(5)业主不能破坏或者者擅自变动房屋承重结构、主体结构；(6)物业管理区域内的共用部分，业主不能擅自占用或者者改建；(7)业主不能将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室、书房的上方；(8)不在住宅楼、居民社区饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪、食用鸽等家畜家禽。(9)业主还应当遵守业主大会制定的其他规定。2、业主享有什么权利？答：(1)按照物业服务合同的约定，同意物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业

36、管理的有关事项提出建议；(3)提出制定与修改管理规约，业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业企业履行物业服务合同；(8)对物业公用部位、共用设施设备与有关场地使用情况享有知情权与监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理与使用；(10)法律、法规规定的其他权利。3、业主承担什么义务？答：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位与共用设施设备的使用、公共秩序与环境卫生的 保护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定与业主大会授权业主委员

37、会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳与补缴专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。4、小区业主在小区饲养宠物的，要遵守什么规定？答：(1)要遵守小区物业管理规约(2)重庆市养犬管理暂行办法(3)要遵守公安机关、农业等行政主管部门的有关规定。5、物业企业对物业管理区域内业主连反有关规定的处置方式？答：(1)物业企业能够进行劝阻、制止；(2)物业企业对劝阻、制止无效的能够根据物业服务合同、管理规约约定、有关政策对 违规业主采取适当的限制性措施；(3)经物业企业劝阻、制止无效的应向有关职能部门书面报告，由有关职能部门依法处 置。6、承租人、借用人等物业使用人是否

38、受业主大会依法作出的决定约束？答：受其约束。业主转让或者者出租物业时，应当有向业主委员会与物业企业履行告知义务。7、业主违反物业服务合同或者者管理规约的行为造成他人合法权益受损的，受害人如何 保护自身合法权益？答：受害人能够申请物业纠纷调解或者依法向人民法院提起诉讼，保护自身正当权益。8、业主、使用人将住宅改变为经营性用房，要通过什么程序？答：要通过有利害关系的业主、工商行政管理部门、业主委员会或者物业所在地居委会 同意。9、业主入驻后对其房屋实施装修等行为，物业企业处置方式？答：(1)业主实施装修等行为务必先向物业企业提出申请。(2)物业企业应当书面告知业主注意事项，内容：装饰、装修中的禁止

39、行为与注意事项。(3)业主在对房屋实施装修过程中，要遵守物业管理有关规定，不能危及他人与公共安 全，不能对他人与公共区域合法权益产生侵害，否则物业企业有权进行劝阻、制止。10、业主在装修物业时，产生的建筑垃圾如何处置？物业企业是否能够收取垃圾转运费？答：物业装修所产生的垃圾属建筑垃圾，倾倒与填埋都有严格的规定，因此，原则上由 物业企业统一处置，物业企业在处置过程中，要收取相应的除渣费，其费用由管理规约 规定或者由业主与物业企业协商确定。11业主将住宅改变为经营性用房的，以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩， 人民法院会不可能支持？答：不予支持。人民法院可依法作出要求业主恢复原状的决定。14

40、、业主能够通过什么途径保护自己合法权益？答：（1）当事人自行协商解决，依法不能由当事人自行协商解决的事项外；（2）通过司法机关解决，如起诉、仲裁等；（3）通过街道物业纠纷调解委员会调解。八、物业区域设施设备1物业共有（共用）部位、共有设施设备是指什么？答：是指由物业管理区域内全体业主或者者部分业主共有（共用）的部位，通常包含： 物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶与户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道抗震 板（梁）、架空结构、车库等。共有设施设备，是指物业管理区域内全体业主或者者部分业主共有的附属设施设备，通 常包含：电梯、天线、共用照明、共用二次供水、消防设施、门禁可视、防雷设施、绿地、

41、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施、物业管理用房等。2、物业小区业主自用（专有）设施设备？答：物业小区业主自用专有设施、设备，包含：其专有部位范围内的全部设施设备。3、物业企业、业主需要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得什么人的 同意？答：应当在征得业主大会、物业企业的同意后，按照规定办理有关手续。4、利用物业共用部位、共用设施设备经营的，其经营收益如何分配？答：利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，除去管理成本后业 主大会能够约定将该收益纳入物业专项维修资金或者者其他合理用途。5、业主、业主委员会或者物业企业提出改建、重建建筑物及附属设施申请的，需要

42、物业 管理区域内多少业主表决同意才有效？答：应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的且占业主总人数2/3以上的业主同意。6、物业管理区域内，车位的使用应坚持什么原则？答：应当首先满足业主的使用需要。7、车位、车库的数量低于或者等于房屋套数的，车位、车库如何分配？答：拟出售的车位、车库数量等于或者低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能 购买一个车位或者车库。8、物业管理区域内的车位、车库有空余的，是否能够出租给业主以外的单位、个人？答：能够。每次租期不得超过六个月。9占用物业管理区域内业主共有的道路或者者其他场地停放机动车的，收费与管理事项 由谁决定？答：由业主大会决定，管理由物业服务企业承

43、担。其收益在扣除物业企业管理成本后由 全体业主共有，其使用由业主大会决定。10、业主或者开发商擅自改变物业小区内自有车位或者车库用途是否正确？如何处答：是不正确的。业主不能随意改变房屋的规划使用性质，如擅自改变用途的，物业企 业有权制止，对其他业主造成损害的，应当承担损害赔偿责任。如物业企业制止业主不执行， 可向规划、工商、消防、交通、房管等部门投诉，由有关部门根据各自职责处置。11、物业专有部分出现危害或者者可能危害公共安全的情形如何正确处理？答：专有部分所有人应当及时修缮或者者采取防范措施，如专有部分所有人不及时修缮 或者者不采取防范措施，造成对公共或者他人损害的，由专有部分所有人赔偿。1

44、2、物业共有部分由于人为原因损害的，有关责任人承担什么责任？答：物业共有部分由于人为原因损害的，有关责任人应当及时修缮，并对造成的缺失承 担赔偿责任。13、小区室外游泳池属于谁所有？其收益归谁所有？答：小区室外游泳池属公共设施，应属全体业主所有；其收益应扣除管理成本后属全体 业主所有（有特别约定的除外）。14、小区的消防设施设备有什么？答：小区的消防设施设备通常包含：消防通道、消防管网、消防栓、消防栓箱、水枪、 水带、应急照明设施、指示标志、灭火器、灭火箱等。15、消防设施设备应该由谁配置完善，属于谁所有？答：消防设施设备应由开发商配置完善，属全体业主所有。如一幢楼消防设施出现损坏或者丢失，保

45、修期后应由业主共同出资进行完善补充。16消防通道发生堵塞应该怎么办？答：小区消防通道被堵塞，业主可直接向消防部门举报，由消防部门进行查处。17、小区没有监控设备该怎么办？答：（1）如有开发商承诺或者合同中约定由开发商配备的，应由开发商配备，交由物业 企业管理；（2）如在购房合同中没有此项约定的，能够由业主共同出资配备，交由物业企业管理。18、小区内园林绿化由谁建设，谁所有？答：小区内园林绿化由开发商按照规划要求建设，没有达到建设标准的，业主或者业主 委员会向区城乡建委反映，由区城乡建委责成开发商建设完善；小区内园林绿化归全体业主 共有，物业企业负责保护。19、小区进出门岗、拦杆、刷卡及刷卡机等

46、应由谁配备？答：开发商在开发小区时应根据建设、规划或者购房合同约定进行配置，如未规划或者 约定包含上述设施，则应由业主大会经专有部分占建筑物总面积2/3以上的且占业主总人数 2/3以上的业主同意，由全体业主共同出资对小区门岗、栏杆、刷卡等设施设备进行添置。20、物业服务管理用房?答：(1)新建商品房物业服务管理用房由开发建设单位提供不得低于房屋总建筑面积的 千分之三且很多于五十平方米；(2)物业管理用房的所有权全体业主共有；(3)物业企业、业主委员会不得擅自改变物业管理用房用途。九、专项维修资金(即大修基金)1 物业维修类别？答：(1)专有部分的维修；(2)部分共有部分的维修；(3)全体共有部

47、分的维修。2、物业维修资金来源？答：(1)专有部分维修由业主自行出资维修共有部分由涉及业主共同出资维修，缴纳了专项维修基金的业主按规定程序动用专项维 修基金维修。全体共有部分的维修由全体业主承担。3、首期物业专项维修资金的归集标准？答：首其物业专项维修资金的归集标准为：(1)有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；(2)无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。物业专项维修资金应当由业主交存，统一存入区专项维修资金管理中心在专户管理银行 开立的物业专项维修资金专户。4、何时交存首期物业专项维修资金？答：(1)购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记缴纳首期物业专项维 修资金。(2)开发建设单位应当在办理房屋初始登记时，缴纳未出售的房屋的首期物业专项维修 的活动。9、什么是物业管理区域？答：根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或者共用设施 设备、建筑物规模、社区建设等因素划定的区域。如：一个小区在规划的红线范围内的所有建筑物（含住宅、商业门面等）、共有或者共用的 设施设备（休闲娱乐设施，公共的地下、地上管网、停车库、消防设施设备等