2005年房地产市场形势分析与2006年展望.doc

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1、2005年房地产市场形势分析与2006年展望编者按：2005年，中国房地产业迎来了以稳定住房价格、促进房地产市场健康发展为目标的宏观调控。为使社会各界对中国房地产业的发展现状及趋势有一个清晰准确的认识，本刊将刊发国家信息中心主编的房地产年度分析预测报告2006中国房地产市场展望的部分内容，此书对2006及今后几年的房地产市场形势进行了全面预测，希望能为房地产行业有关管理机构和房地产企业及相关行业投资者提供参考依据。2005年，针对房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措施。通过金融、税收、调整土地供应、住房供应

2、结构等政策，使房地产业投资规模过大、房屋价格上涨过快的局面得到了遏制，引导房地产市场走上了健康、平稳发展的轨道。一、2005年房地产市场运行情况12005年房屋市场价格走势2005年，在国家宏观调控措施的影响下房地产市场中的房价和投资涨幅过快的趋势有所减缓，并呈如下特点：（1）商品房及商品住宅价格涨幅明显趋缓，基本呈逐月回落的态势。2005年110月商品房的平均销售价格为每平方米3009元，与2004年同期相比增长了9.29%，涨幅比2004年的15.04%回落了5.75个百分点，比年初的18.98%回落了9.98个百分点，基本呈逐月回落的态势，环比走势基本平稳（见图1）。由此可以说明抑制房价

3、过快上涨的宏观调控目标取得了较好的效果。图1：2005年月度房地产价格走势及同比增长情况（2）全国绝大部分地区房屋价格涨幅下降。2005年17月，全国共有17个省市的房价涨幅比2004年有所回落，占全国地区总数的54.84%；14个地区的涨幅有所增加，占全国地区总数的45.16%。涨幅超过2004年10个百分点的地区有6个，按从高到低的顺序依次是：湖北、新疆、江西、宁夏、辽宁、青海（见图2）。图2各地区2005年17月与2004年房价涨幅对比图2房地产开发投资（1）房地产开发投资出现“双下滑”。房地产开发投资逐月持续下滑，房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下滑。2005年110月累计完成房

4、地产开发投资11769.35亿元，同比增长21.6%，比年初的27%回落了5.4个百分点，其占固定资产投资的比重由年初的28.4%下降到21.1%。预计2005年房地产开发投资占固定资产投资的比重将下降到18%左右，出现自1999年以来的首次下降。（2）分用途看，办公楼下降的幅度最大，经济适用房连续两年出现负增长。2005年110月，商品住宅累计完成开发投资7778.82亿元，同比增长21.6%，比2004年的30.0%下降了8.4个百分点；其中，办公楼完成开发投资562.6亿元，同比增长18.1%，比2004年的28.3%下降了10.2个百分点；经济适用房累计完成开发投资426.2亿元，在2

5、004年同比负增长2.51%的情况下，再次负增长11.1%。从比例上看，经济适用房在房地产投资中的占比从2001年开始下降，由2000年10.88%下滑到2005年110月份的3.62%。（3）从资金来源上看，国内贷款的比重有所下降，自筹资金的比重有所上升。2005年110月，房地产开发资金来源中国内贷款达到2944.46亿元，同比增长15%，比2004年的0.64%有所回升，占总资金的比例为18.4，比2004年同期23.8%有所下降。自筹资金到位5503.63亿元，同比增长37.9%，比2004年同期增加了4.1个百分点，所占比重由2004年同期的30.4%提高到34.5%。房地产开发投资

6、过于依赖银行贷款的局面有所改变。3房屋土地开发销售（1）土地开发面积连续两年负增长，土地购置面积增幅连年下降。2005年110月累计完成土地开发面积为13271.36万平方米，比2004年同期下降了1.3%，这是继2004年土地开发面积同比下降10.94%后再次下降。同期土地购置面积为27532.53万平方米，同比增涨1.6%。从年度对比的情况看土地开发面积占购置面积的比例逐年下降，自2002年实行经营性土地“招、拍、挂”以来土地购置面积的增幅出现了连年下滑的情况（见表1）。表1：历年土地开发购置情况（单位：万）（2）房屋开发建设速度有所放缓。从施工面积情况看，2005年增长速度继续保持下降趋

7、势，110月累计完成142968.65万平方米，同比增长18.5%，与2004年年初的44.6%相比有较大幅度的回落。分地区看，东部地区同比增长速度最慢，2005年110月同比增长16.3%，中部地区和西部地区增长较快，分别增长21.5%和22.7%。从新开工面积情况看，2005年110月累计完成50681.06万平方米，同比增长12.5%。分地区看，东部地区同期增长幅度最小，西部地区最大，110月，东部地区新开工面积增幅仅为7.3%，而中部地区为15.9%，西部地区更是高达22.9%。从竣工面积情况看，2005年竣工面积增长有所上升。分地区看，东部地区和西部地区增长速度较快，110月同期增速

8、分别为22.1%和21.8%，而中部地区竣工面积增长9.6%。对比施工面积、竣工面积和新开工面积的增长速度数据，竣工面积的增长速度最高，新开工面积的同比增长速度最低，这表明受政府宏观调控影响，房地产市场整体建设速度有所放缓。（3）需求依然旺盛。2005年110月商品房竣工面积累计完成23774万平方米，增长19.6%，完成销售面积25304万平方米，涨幅为22.3%，房屋产销率（销售面积/竣工面积）为106.44%，自1999年以来首次出现销大于产的情况（见图3）。图3商品房竣工与销售对比图从各地区的情况看，2005年110月全国共有22个地区的房屋产销率超过100%，占总数的80%，其中产销

9、率超过150%的有6个地区，依次是吉林、辽宁、黑龙江、内蒙古、新疆、山西，作为极端情况，吉林的产销率为301.6%。产销率低于85%的有4个地区，依次是重庆78.8%，浙江81.43%，江苏81.53%，北京84.47%。二、2006年的政策取向与市场走势2006年，为实现房地产市场“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会、节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点，要努力作好以下几方面的工作。1巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展2005年房地产市场宏观调控已经取得了一定效果，但影响房地产市场

10、持续健康发展的因素并没有完全消除，2006年要继续贯彻2005年出台的各项调控措施，继续稳定房屋价格和房地产开发投资的过快增长，防止反弹。2调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问题2006年要继续调整住房供应结构调整，解决好关系人民群众切身利益的大多数城镇居民的住房问题。住房结构不合理问题在2005年有了初步改善，但还没充分调整到位。住房供应结构不合理，浪费土地资源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。要切实加强规划和土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。严格落实国家关于将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等

11、作为土地出让前置条件的有关规定，建立起中低价位、中小套型住房供应的保障机制。同时，完善土地出让合同，明确开竣工时间等有关要求，并严格依照土地出让合同约定，加强对销售价位、套型面积和开发建设过程的监督。3健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求继续贯彻落实有关经济适用住房建设和管理的规定，增加经济适用住房供应量，使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭。加快廉租住房制度建设，切实把廉租住房制度建设纳入政府的工作目标。同时，要积极研究发展租赁型经济适用住房的政策，实行经济适用住房租售并举。4大力规范房地产市场秩序继续贯彻落实国办发200526号文件关于整顿规范市场秩序的要求。严格房地产开发企业和

12、中介机构的市场准入，加强市场监管，严肃查处违法违规开发和销售行为，重点查处内部认购，发布虚假、违法销售广告，囤积房源，哄抬房价以及违反规划及控制性要求的行为。5大力发展二级市场和租赁市场我国住房一、二级市场的发展失衡。目前我国住宅市场的交易是以新建住宅一级市场为主，存量住房的二级市场发展缓慢，租赁住房市场不规范，市场交易量很小。这种状况直接导致了各收入阶层的人无法通过二级市场的顺畅交易梯次地向上改善住房条件。因此，在今后一段时期内，我国迫切需要发展住房二三级市场，使住房存量资源发挥效用，减轻一级市场的市场需求压力。6发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果（1）完善相关法律制度，为建立多元化房地产

13、融资机制做好法律准备。加快修订企业债券管理条例；在证券投资基金法之外尽快制定产业投资基金法或投资基金法；完善房地产信托法规，在政策层面加大对银行信贷以外的融资渠道的支持力度。（2）对消费型和投资、投机型需求区别对待，有保有压。住房消费是我国居民消费结构升级中最大的热点，也是拉动国民经济增长的重要支撑点，因此对消费型购房需求和投资、投机型购房需求要区别对待，对于自住消费型购房需求银行信贷要继续给予支持，对于投资和投机需求，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。（3）在防范风险的前提下积极引导外资进入国内房地产市场。根据我国加入WTO后的相关开放国内市场的

14、规定，房地产业也要逐步对外资开放。具体来说，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面（包括房地产估价、物业管理、房地产中介经纪等）允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。国家在鼓励外资进入房地产开发领域的同时，必须要密切关注国际“热钱”进入国内房地产市场的动向，防止其扰乱房地产市场健康发展。7建设节约型社会，推动节地节能建筑首先要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。建设节约型社会，改变房屋建设的高能耗现状应马上列入到房地产开发管理的议事日程上来，应强制性地执行现有的法规和节能标准，对违规者加以处罚。对于不到位的法规和标准要尽快加以完善，特别是应尽快改革供能方式，集中供热、分户计量，为保持经济的可持续发展创造条件。