马克思虚拟资本理论对中国房地产市场风险防范分析.doc

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1、马克思虚拟资本理论对中国房地产市场风险防范分析 借鉴次贷危机的教训徐红梅 高立新（西安建筑科技大学，陕西西安 710055） 摘要：虚拟经济是经济全球化、信息化和金融自由化的产物, 对实体经济有强大的促进作用。但是由于脱离实体经济基础的过度发展, 致使虚拟经济对金融体系乃至整个经济的破坏作用日益明显, 并最终导致金融危机。本文以马克思虚拟资本理论为出发点，以美国的房地产泡沫次贷危机为鉴，分析了我国房地产的现状和存在问题，进一步提出了我国房地产业发展的对策。关键词：马克思 虚拟资本理论 次贷危机 中国房地产 风险防范2008年秋天由次贷危机引发的金融风暴席卷全球，美国经济受到严重影响，日本、欧洲

2、等很多国家也都出现了经济衰退，世界经济增速放缓，悲观的情绪在市场上蔓延，国际经济环境的剧烈变化使中国经济经受着严峻的挑战和重大考验。为了预防类似危机在我国爆发，面对世界经济危机，根据马克思虚拟资本理论，通过分析美国次贷危机的深层原因，得出指导中国经济，尤其是房地产发展的经验教训，这对于我们保持经济平稳增长十分必要。一、马克思虚拟资本理论对金融危机精辟的预见及分析马克思是历史上第一个系统阐述虚拟资本理论的经济学家，虚拟资本理论是马克思金融理论的重要组成部分。在资本论第三卷第五篇中，特别是在论述“信用和虚拟资本”的第二十五章及以后部分，马克思用大量的篇幅对虚拟资本的实质、存在形式，虚拟资本的积累及

3、其与实体资本积累的关系进行了详细深刻的分析，科学的预见了虚拟资本的产生和发展对金融和国民经济产生的重大影响。（一）虚拟资本、生息资本及其相关的概念1、虚拟资本根据马克思关于虚拟资本的论述，虚拟资本有狭义和广义两种含义。狭义的虚拟资本一般指专门用于债券和股票等有价证券的价格，它是最一般的虚拟资本。广义的虚拟资本是指银行的借贷信用（期票、汇票、存款货币等）、有价证券（股票和债券等）、名义存款准备金以及由投机票据等形成的资本的总称。马克思侧重从狭义的角度论述虚拟资本。他在分析商品资本代表可能货币资本的那种特性时指出：“虚拟资本，生息的证券，在它们本身是作为货币资本而在证券交易所内流通的时候，也是如此

4、。”（资本论第三卷第588页）在这里，马克思明确指出了虚拟资本是“生息的证券”。这实际上，指出了虚拟资本这一概念由两个要素构成：首先，虚拟资本是从有价证券这些不动产抵押单这些发展起来的；其次，虚拟资本本身没有价值，但是可以通过循环运动产生利润，即以生息资本的形式产生利润。2、生息资本生息资本是为了获取利息而暂时贷给职能资本家使用的货币资本。生息资本与一些企业在生产经营过程中由于逐步折旧、持币待购和逐步进行资本积累等原因，游离出大量的暂时闲置货币资本。生息资本家在拥有资本所有权基础上把货币资本贷给职能资本家时，生息资本家实际转让了货币作为资本能够带来剩余价值这一特殊的使用价值。生息资本的循环形式

5、“GG”是一种特别的流通方式，其起点是贷放出去的货币资本G，终点是连本带利收回来的货币资本G，货币资本没有借助于任何媒介就实现了价值的增值。在这里，生息资本的运动直接表现为货币资本自己能够增值，钱能生钱。这使生息资本最具有资本拜物教性质，它进一步掩盖了资本价值增值的真实过程。（二）虚拟资本产生的条件1、生息资本的产生与发展是虚拟资本产生的前提条件虚拟资本是生息资本发展的必然结果。“尽管利息只是利润，即执行职能的资本家榨取剩余价值的一部分，现在却反过来，好像利息才是资本的真正果实，表现为某种本原的东西。在这里，资本被认为是先于它本身的再生产过程的东西，货币或商品独立在再生产过程之外，已经有自行增

6、值的能力，资本的神秘化于是取得了它的最为显眼的形式。”（资本论第三卷第442页）于是出现了虚拟资本这一经济范畴，虚拟资本的实质是收入的资本化，人们把每一个有规则的会反复取得的收入按平均利息率来计算，把它算作是按这个利息率贷出的资本会提供的收入，这样就把这个收入资本化了，可见生息资本的存在和利息范畴的独立化，是虚拟资本形成并存在的客观经济基础。2、 信用制度的发展是虚拟资本产生的重要条件信用是在商品货币关系基础上产生和发展起来的，它是商品买卖中的延期付款或货币的借贷行为，是以偿还为条件的价值特殊运动形式。信用在资本主义生产中促进利润率平均化的形成、节约了流通费用、促进了股份公司的发展、加大了资本

7、集中的力度。但信用发展，也使社会财富越来越为少数人所占有，促使少数人拿别人的财产来进行冒险，这加剧了生产各部门之间发展的不平衡，促使一些部门生产过度膨胀，促成社会资本在生产的比例严重失调，引起信用膨胀和通货膨胀，引起金融风险，从而加速经济危机的爆发。（三）虚拟经济与实体经济的关系虚拟经济是实体经济发展到一定阶段的必然产物。一个现代国家的经济发展是决然离不开虚拟经济发展的, 因为虚拟经济能够解决资本要素有序的自由流动和高效利用问题, 它可以在更高层次上完成社会资源的优化配置。但是，如果运筹管理不当, 虚拟经济也可能对实体经济发展产生负面甚至巨大的破坏性作用。虚拟资本的独立运动形式本身已经包含着严

8、重脱离其所代表的实体资本的可能性，虚拟资本与实物资产的增长往往不同步。 只要这种证券的贬值或增值同它们所代表的现实资本的价值的变动无关,一国的财富在这种贬值或增值以后演变的结果,就是“泡沫”的产生。当虚拟资本价格普遍严重背离其所代表的现实资本的价值, 超常规上涨会引发泡沫经济,一旦这种“泡沫”崩溃,就会导致经济生活的剧烈震荡,带来严重的经济社会后果。二、虚拟经济过度发展与美国次贷危机及全球金融危机的产生在新自由主义经济理论指导下，全面奉行“市场作为经济运行机制的稳定性”理论的美国金融业，进行了一轮又一轮的金融创新，开发出令人眼花缭乱的衍生产品，使资本极度虚拟化，并将虚拟经济推高到失控状态。次贷

9、危机的爆发与全球许多金融机构违背“谨慎经营”的原则，利用创新滥用金融杠杆密切相关。20世纪80年代起，美国的衍生品交易几乎覆盖和垄断了国际金融衍生品市场，次级债便是其中之一，它将大批基金吸引到次贷衍生品的“漩涡”中来。当市场陶醉在“金融创新改变了经济发展的周期性规律”美梦中时，危机便悄悄降临。美联储连续15次降息于2003年6月见底至1%，然后因油价推动全面通胀等系列因素而被迫加息，从2004年6月起连续17次加息至5.25%，越来越多的低端客户无法正常支付按揭贷款房贷违约率上升，市场开始拒绝次贷抵押债券房市泡沫破裂，作为抵押品的期房价格急剧缩水，负债和资本金比例严重失调，被迫快速出售资产来平

10、衡其债务。资金严重短缺银行惜贷，殃及正常经营的无辜企业政府紧急救市措施被解读为危机深不见底，股市大跌，投资信心严重受挫，失业率急剧上升，消费明显萎缩。次贷就这样把不可能变为可能，把风险变为安全，最后把创新变为危机。三、我国房地产市场取得的成绩与发展过热问题改革开放以来，房地产开发投资、施工面积、竣工面积、商品房销售额等持续大幅增长，迅速成长为国民经济的重要支柱产业和中国特色市场经济的重要组成部分，为我国经济的持续高速发展作出了很大贡献。房地产经济本身的发展以及对其它行业的带动作用，有力地支持着我国经济的持续高速发展。但是同时，也必须看到，在我国房地产迅速发展的同时，出现了房地产发展过热，地产“

11、泡沫”明显的现象，对我国的社会经济发展产生了许多不利的影响。从2003年至今，我国房地产市场存在的发展经历了高低起伏的三个发展阶段，其中存在两个发展过热的阶段：第一阶段是从2003年到2007年这段时间，房地产市场发展过热，房价虚高。从2003年开始，我国经济进入新的加速增长周期 ，在宏观经济趋好的大背景下，房地产行业也快速发展，房地产市场供销两旺，至2007年末平均名义房价上涨40%。据深圳市统计，2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5621元/平方米，2007年则上升到13669元/平方米，4年间上涨2.43倍。而在一些大城市较好的位置，房价上涨的更快。廖英敏.下半年房地产市场走势分

12、析J.中国房地信息.2008（8）第二阶段是2008年春节后至2008年底，其间受到宏观调控、汶川地震及美国次贷危机三大事件的影响，一度使得中国房地产房过热的状态得以平抑，房价开始大规模下跌，市场进入深度调整阶段。以深圳为例，房价均价一度由2007年10月的1.6万跌到2008年底的1万，跌幅平均高达3-4成，银行资金紧张，一次地方甚至出现断供现象。第三阶段是2009年春节后在政府的强力救市下房地产市场逐步回暖，并逐步呈现市场亢奋的状态，泡沫重新渐起。国内房地产市场又重新出现市场升温迹象，经过一年的发展，至2009年底，房价再一次大规模上升，各地又不断出现天价地王的出现。房地产市场显示出一片前

13、所未有的繁荣景象，销售价格上涨，市场交易活跃，行业景气企稳，开发投资回升。房价快速攀升，不但回到了危机前的态势，还大幅度超过了危机前的房价平均水平，截止至2009年12月深圳房价已平均高达2万/平方米，涨幅已为一年前的100%，泡沫又重新而起。2009年深圳房价跑步进入2万元时代，中央人民广播电台官方网站中国广播网，四、房地产市场存在的风险对全国经济社会发展产生的影响分析 我国正处于经济社会发展的上升时期，随着人们生活水平的改善，对于住房的需求会不断扩大，从长期看中国房地产市场具有良好的市场需求价格预期，加上房地产业的“三高”特性，导致房地产投资过热，泡沫渐起，脱离其他实体经济而进入房地产业的

14、投机资本不断增多，虚拟经济的影响力和风险性不断加增，这必然会对我国的国民经济产生不良的影响。1、房价的过快增长将加重居民购房负担根据联合国人居署的定义，房价收入比是住房自由市场价格的中位数与家庭年收入中位数之间的比值，是衡量居民能否支付当前住宅价格的重要指标。联合国2001年世界发展指标给出了96个国家的房价收入比,中位数是6.9,平均数是9.7。据测算，2004年我国城镇居民房价收入比高达14.4倍,高出中位数的7.5倍，高出平均数4.7倍。郑建仁.我国居民消费价格指数被低估的原因、危害与对策.经济纵横J,2007(9).房价收入比高说明我国居民住房支出的理论负担较重，但是，我国居民自有住房

15、比率也较高，说明我国居民住房支出的比重较大。房价加重了居民购房负担，导致大批“房奴”的出现。2、改变了财富分配，造成内需不足个人购房比例增大，房价的高额支出，增加了居民的负担。房地产的繁荣更多地体现一种分配机制，这种分配机制往往是把中低收入阶层的钱挪进较高收入阶层的口袋。房地产热使大量社会财富向房地产业转移，从而与房地产业相关的个人或企业财富巨增，这其中包括房地产开发商、非市场化“圈地”的人、“炒”房的人以及少数寻租的政府官员等。“2007年福布斯中国富豪榜上，广东房地产公司碧桂园老板26岁的杨惠妍以162亿美元资产位列首富。位列前十名的富豪中有6 人经营或兼营房地产业。在前100名富豪中，就

16、有43位涉足房地产。”身价692亿，25岁杨惠妍成内地女首富. 华商报N，2007-4-21富豪排行榜上的数字足以证明这一点。财富的大量不平衡转移，进一步扩大并越来越拉大了的居民收入差距，不利于社会的稳定。人民群众对住房增长的消费预期使得很多家庭希望尽快解决住房问题，从而压抑了其他方面的消费，产生居民消费的“挤出效应”，这不利于扩大内需政策的实现。3、增加金融风险，增加银行潜在坏账比例（1）房地产对银行资金的高依存度据国家统计局统计，2004年房地产开发资金筹措17168.8亿元,其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1%;第二大资金来源是

17、房地产开发企业自筹资金,为5207.6亿元,占全部资金来源的30.3%;第三大资金来源是银行贷款,为3158.4亿元,占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来的，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。数据表明，我国房地产开发商的资金除了少量为企业真正自筹外，大量直接或间接来源于银行贷款。易宪容.中国住房预售制度研究.江海学刊J,2007(2)（2）银行信贷中房贷比例不断提升随着房地产业对银行资金

18、的依存度不断增加，银行信贷中对房地产业的比例也在不断提升。近年来随着我国房地产行业的快速发展，银行贷款在推进房地产市场发展中起到了重要作用。银行对房地产企业开发投资的贷款投入一直占较高的比例。最近十年来银行个人住房信贷一直高速增长。银行对房地产的贷款属于抵押贷款，抵押本身就具有高风险性，其前提是房地产市场持续火爆，房价持续升温。而一旦房地产市场出现问题，泡沫破裂，则会极大增加银行房地产坏账的比例，引发信贷危机，一旦房地产市场价格下跌，房地产价格会急剧下跌，房地产商的盈利空间急剧萎缩，大量投资可能无法正常回收，致使银行贷款变为呆账、死帐，引发信贷危机，增加金融风险。（3）引起物价上涨，增加通货膨

19、胀的可能与国民生计息息相关的非房地产企业由于房价的持续上升将导致生产经营成本增加，生产厂商势必要提高产品价格，把增加的成本转嫁给消费者，引起成本推动型的物价上涨。这种情形在大城市非常典型，增加了企业及居民的生产和生活成本。而且，房地产开发商、大量购房者从银行获得贷款，银行对房地产放贷比例加大，未来几十年要发行的货币全部转移到现在，这些贷款经过银行系统货币化之后，巨额债务货币增发产生了泡沫财富，货币贬值将不可避免（4）扭曲了资源配置，制约了国民经济中非房地产行业的发展房地产发展过热对国民经济其它行业发展的制约表现在以下几个方面：首先，在资金方面：第一，房地产价格上升将引起企业生产经营成本增加；第

20、二，银行受利益的驱动把大量资金贷款给房地产业，留给非房地产企业资金贷款数量很少，企业运营成本增加而可得贷款资金不足，这在一定程度上制约了企业的发展；第三，加息牵连效应，房地产对资金的巨大需求将导致银根吃紧，由此引发利率上升及存款准备金和再贴现率的上升，同时也加重了非房地产产业的金融城本，这使得房地产业过快过热的发展趋势所连累其他行业发展的比例将不断扩大，产生了所谓的加息连带效应，牵制了其他行业的发展。第四，房地产业暴利的存在使得靠经营房地产快速致富的人，不屑于非房地产企业的“微薄”利润，很难再将资金投入到这些行业和企业，这也造成了非房地产企业发展后劲不足。其次，需求方面，高房价加重了居民的负担

21、，在收入既定的情况下，居民对住房的过度投资，意味着对当期其他消费品消费的抑制，近几年经济高增长而居民消费物价指数（CPI）明显偏低就是因为这种“挤出效应”，不仅如此，居民过度的房地产支出将会对消费增长产生中长期挤出效应，消费增长明显不足。需求的限制难以拉动与房地产非相关企业的发展。五、马克思虚拟资本理论对我国房地产市场健康发展的启示房地产市场非理性的发展必然会破坏整个市场的稳定性，也会危及金融安全，从而影响经济的发展。针对我国目前房地产市场存在的具体问题，我们必须以马克思虚拟资本理论为指导，借鉴美国次贷危机的惨痛教训，加强对房地产市场的防范和调控，指导我国房地产市场健康理性发展，以早日实现党的

22、十七大报告所提出的使全体人民“住有所居”、“构建和谐社会”的奋斗目标。1、应正确认识、妥善处理实体经济与虚拟经济的关系实体经济是指农业、工业、交通运输、商贸物流、建筑业、服务业等提供实实在在产品和服务的经济活动；虚拟经济则是指市场经济中在信用制度和资本证券化基础上产生的虚拟资本的活动。实体经济是经济活动的基础，虚拟经济是在经济发展进入一定阶段在实体经济基础上产生的经济形式，其发展必须建立在实体经济的基础上并与实体经济发展相适应。当虚拟经济发展与实体经济发展相适应时，虚拟经济发展会促进整个经济发展；当虚拟经济脱离实体经济而过度膨胀时，则会产生经济泡沫，造成经济虚假繁荣，严重时会导致经济大起大落甚

23、至危机。因此，要着力发展实体经济，并根据实体经济的发展状况积极发展虚拟经济，使二者相互适应、相互促进，但不能相互脱节。2、抑制房地产市场的投机行为成立统一的房产交易中心，实施产销分离，使房产的销售更加公开、透明。开征物业税，不鼓励居民个人进行房产投资。物业税是在持有环节征税，目的是加重房产的持有成本，促使持有多套住宅的富人卖出多余的住宅。另外，政府应根据房地产市场的实际情况，在一定时期内主推限价开发的土地拍卖，即对于拟拍卖的商品房开发用地，预先限定住房销售价格的上限，以有效遏止借土地拍卖推高房地产价格的行为。3、加强对银行信贷的监管，降低银行在房地产市场的信贷风险美国次贷危机提醒我们要从根本上

24、防止房地产泡沫的形成，就需要建立一个防患房地产泡沫于未然的长期机制，特别是要防止银行推波助澜的作用，提高控制房贷风险的能力，使银行对房地产的贷款有一个自动的、严格的调节机制，防范未来住房金融风险。为此要切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的工作，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。同时，商业银行也要高度重视房地产信贷风险以及危害性，增强风险防范意识，要严格审查，克服把房地产信贷作为低风险品种开发的观点，杜绝在经营上急功近利的不良倾向。根据银监会制定的关于进一步加强房地产信贷管理的通知，银行等金融机构要做好房地产贷款“三查”，全程监控开发商项目资本金水平及

25、其变化，严禁向资本金比例不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。赵善华.银行信贷对我国房地产泡沫和化成因的影响J.商业时代，2008（2）4、完善土地出让制度目前房地产发展中存在的问题很大部分出现在土地出让制度的规范性上。在房地产行业，土地要素的管理没有纳入科学的、规范的轨道，无论土地的征用、审批、规划的修改，还是土地的供应以及地籍管理，都存在不规范甚至腐败问题。鉴于目前在土地出让中存在的种种问题，各级政府及相应的土地管理部门要抓紧落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定，切实保护耕地数量，完善土地管理制度，规范土地要素的管理，规范土地交易市场，严格市场化方式招标、拍

26、卖土地程序的运行，增加土地转让的透明度，严加管理违规转让土地，查处违规占地及土地违纪案件,规范拆迁工作。可以看出，伴随着房地产行业的理性回归，从法律、制度、审批、规划、管理方式等方面加强土地要素的规范化管理将是房地产业健康发展的必然要求。5、加大对廉租房、经济适用房的建设力度房地产业受金融危机的冲击主要体现在需求的不足，但这正是房价过高造成的。我国正处在工业化、城市化高速增长时期，潜在购买力是巨大的，但是因为房价过高，一旦房价回归合理水，将造成了经济发展低迷的局面。 为应对全球金融危机，党中央国务院作出扩大内需促进经济增长的战略决策，“加快建设保障性安居工程”位列首位，中央追加了中央廉租住房建

27、设补助资金75亿元。2010年，我国继续全面推进保障性住房建设，信贷对保障性住房的支持也将进一步加强。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，2009年至2011年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。齐骥认为，“加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动内需的有效手段。”每年3000亿元的住房保障投资，对建材、钢铁、建筑、装修、家电等上下游产业投资的拉动作用，经估算约为6000亿元，并创造200万至300万个就业机会。王炜.保障性住房，9000亿元怎么花N.人民日报，2008-

28、11-136、均衡区域经济发展，加快城市化发展步伐通过均衡地区经济发展，培育多个经济发展中心来推动中心城市周边地区发展，分散、均衡人口居住的集中度，化解大城市膨胀病，解决由此引发的土地紧张、地价上涨和房价上升的问题。这就需要政府加快城市化发展步伐，缩小城乡差距、地区差距。总之美国次贷危机让我们看到房地产业过热发展会导致虚拟资本产生的“泡沫”充斥国民经济，导致经济畸形发展，产生严重经济隐患。根据马克思虚拟资本理论的精辟分析，我们应当警惕当前房地产过热产生的种种问题，以保障国民经济健康运行。参考文献：1 马克思.资本论(第三卷) M. 北京:人民出版社,19752 马洪.王梦奎 中国经济形势与发展

29、报告M,北京:中国发展出版社,20023 成思危. 虚拟经济与金融危机J .管理评论,2003 , (1)4 王东京. 全面建设更高水平的小康社会N . 光明日报, 2002 - 12 1715 袁志刚.樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析J.经济研究,2008,(3).6 余光英.房地产泡沫的形成与治理J.合作经济与科技，2005(8)7 周亦平.我国房地产现状原因分析、发展趋势与政策走势判断J.特区经济，2006（11）8 赦利花，张静.中国住宅房地产市场价格走势分析J.商场现代化2007(12).作者简介：徐红梅（1966-），女,上海市人，汉族，西安建筑科技大学，副教授。研究方向：城市与区域经济发展理论 高立新（1986-），女,山东人，汉族，西安建筑科技大学，硕士研究生联络方式：通讯地址：西安市雁塔路13号 西安建筑科技大学人文学院 徐红梅 邮编：710055 电话：15229298353电子邮箱：xuhongmei888