2012最新中国房地产融资模式分析.docx

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1、2012最新中国房地产融资模式分析（一）中国房地产企业融资模式现状在中国，房地产企业融资的模式中，最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托，以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。1、银行信贷模式银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产信贷常见以下几种贷款：房地产开发贷款、个人购房按揭贷款以及住房公积金贷款。房地产开发贷款的规范体系相对比较完整，相关的规范性文件主要包括：2003年6月5日，中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）；2006年7月22日，中国银行业

2、监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发200654号）；以及2007年09月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同制定、颁布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）及其补充通知（2007年12月5日，银发2007452号）。从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象，截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6。81万亿元。2、资本市场模式房地产企业可以通过资本市场进行融资。资本市场是指进行长期资本即股票和债券交易的市场，房地产企业通过通过资本市场融资，简单来说就是发行股票或者公司债券

3、。房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说，由于受政策限制，房企上市比较困难，大多数房企很难达到相关要求，因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房企发行公司债融资更是少见，主要原因为：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格，根据公司法，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制

4、。只有极少数的房地产企业能够满足条件；二是，中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。房地产企业上市、发行公司债目前没有特殊的专门性规范性文件，执行一般法的规定。3、房地产信托模式中华人民共和国信托法第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。关于房地产信托，中国银行业监督管理委员会于2004年10月18日发布信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”），征求意见稿第二条规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以

5、上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。关于房地产信托的特别规定，一直停留在征求意见稿阶段，目前，国内信托公司推出的诸多房地产信托产品，是以信托法的一般规定为依据，采用的是房地产集合信托方式为房地产企业进行融资。信托投资公司资金信托管理暂行办法规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知进一步规定，具有相同运用范

6、围并被集合管理、运用、处分的信托资金，为一个集合信托计划。为房地产进行融资集合信托计划，就是房地产集合信托。由于央行于2003年6月13日出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产信贷采取紧缩措施，众多房地产开发企业寻求信托融资。目前，房地产集合信托也已受到限制。2005年9月银监会公布加强信托投资公司部分业务风险提示的通知（212号文），房地产信托的门槛大幅度提高：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，只有少数房地产企业能够符合条件。根据用益信托工作室的统计，2009年110月，全国52家信托机构共发行921个集合

7、信托计划，发行规模共计人民币943。19亿元，其中，发行房地产集合信托计划159个，为房地产企业融资共计人民币267。26亿元。（二）中国房地产企业融资模式的发展方向结合中国房地产企业融资的特点，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，造成在房地产领域，“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。令人欣慰的是，中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的融资结构，转型为以银行信贷为主

8、，结合资本市场的多元化融资结构。2009年以来政策和立法也充分的反映了这一点。1、房地产投资信托基金REITs（RealEstateInvestmentTrusts）在美国，REITs被表述为：一家拥有并营运带来收益的房地产（例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库等），因将绝大多数收益即使分配给股东而常常享受税收优惠的公司。在大陆，一般认为REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集特定的多数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资、经营、管理，并将收益按照比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产投资信托基金是指，由房地产投资信托基金公司对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金

9、，用以投资、经营、管理房地产及房地产相关产业，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。房地产投资信托基金是一种不动产投资工具，也是房地产企业融资的一种方式。房地产投资信托基金实际上是将“不动产证券化”，借助资本市场，改变不动产的价值形式，将有形的、固定的不动产转化为可以流通、变现有价证券，从而将不动产市场和资本市场有机结合起来。这也是房地产投资信托基金和房地产信托最显着的区别，前者是不动产价值证券化的产物，而后者是基于合同而建立起来的信托法律关系。2009年3月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的

10、指导意见（银发200992号），其中第六条提到“支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业中小企业融资渠道。”自此，房地产投资信托基金及其立法和试点工作在国内广受关注。银监会正致力于房地产投资信托相关立法工作，2009年10月18日，信托周刊第24期刊载了信托公司房地产投资信托业务管理办法（草拟稿）和信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）。2、保险资金中华人民共和国保险法由第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议于2009年2月28日修订通过，并已经从2009年10月1日开始实施。新保险法对保险资金的运用形式进行了修订，第一百零六条规定：“

11、保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式：（1）银行存款；（2）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（3）投资不动产；（4）国务院规定的其他资金运用形式。”也就是说，从2009年10月1日起，保险公司可以运用保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业一种新型的融资方式。目前，保险资金投资不动产试点管理办法正在制定中。总而言之，无论是从房地产企业本身出发，还是结合中国房地产企业融资的特点，中国房地产企业融资模式必将选择多元化的道路。泊头齿轮泵业有限公司，坐落于中国铸造名城河北泊头，下属铸造、生产两个工厂，一个销售公司，占地面积约35000平方米，

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