项目经济效益分析.pdf

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1、项目经济效益分析李红立(重庆市工业学校 工程系,重庆 400043)摘 要 项目确定之后,应该对项目进行效益评价。在评价中建立一套实用且全面的测算方法十分重要,这样,开发商才能有效安排资金计划,有效控制成本。关键词 项目;效益评价;成本测算;测算方法;控制成本中图分类号F28文献标识码A文章编号100522909(2004)0220063204Economic profit analysis of the itemLI Hong-li(Department of Engineering,Chongqing School of Industry,Chongqing 400043,China)Ab

2、stract:After having determined the item,you should proceed with profit evaluation.During the evaluation,its very important toestablish a series of practical and completely methods.Only this,the development company can effectively arrange the funds plan and con2trol the cost.Key words:item;profit eva

3、luation;fixing of cost;evaluation method;controlling the cost 在对项目进行定位之后,开发商考虑的应该是对项目进行效益评价,就目前重庆房地产而言,开发商也会进行项目成本测算,但因方法简单,没有统一的模型,同一个项目,不同的人测算会有较大的差异,因此,在经济效益评价中建立一套实用且全面的测算方法是必要的,这样,开发商不但可以有效安排资金计划,而且可以有效控制成本。一、项目经济评价参数及指标分类房地产项目经济评价的参数和指标可分为基本参数、投资估算、投资计划、财务报表、评价指标、投资分析六大类,共三十四种报表。一般情况下,房地产项目经济评

4、价根据项目的规模、开发模式选择部分或全部指标进行评价,以判断项目的投资收益与风险。下面以重庆市望海现代城为例对上述参数进行选择、计算、说明。二、实例 望海现代城一期经济效益评价11 项目概况望海现代城位于观音桥洋河新区,紧邻洋河大道,占地550亩,总建筑面积100万平方米。整个项目分三期开发建设。其中,一期主要技术经济指标如表1。表1 项目一期主要技术经济指标项目数量项目数量居住套数493套容积率2.78占地面积57362 m2建筑密度22%总建筑面积173037 m2绿化率51%住宅平均层数16层规划用途住宅小区住宅销售面积146994商铺面积12158 m2车位数4682.项目开发建设及销

5、售计划一期项目工程计划总工期按三年计,销售周期按四年计,当完成一期投资总额的25%时开始销售。362004年6月第13卷 第2期高等建筑教育Journal of Architectural Education in Insitutions of Higher LearningJun.,2004Vol.13No.2收稿日期2004202208作者简介李红立(19752),男,河南临颍人,重庆市工业学校讲师,硕士研究生,从事项目管理及技术经济研究。表2 项目实施进度计划表序号项目名称进度安排(按半年计)2000年2001年2002年2003年2004年1-6 6-12 1-6 6-12 1-6 6

6、-12 1-6 6-121-61开发前期 2土建工程 3安装工程 4基础设施及公建配套 5销售 3.项目投资估算表3 投资与成本费用估算汇总表计算依据单方成本(元/m2)合计(万元)1.开发成本-项之和177030622 土地出让金1720 征地拆迁费1720 前期工程费1995 建安工程费20351 基础设施费1354 开发期间税费2024 不可预见费-项之和 35%14582.开发费用-项之和1382385 管理费用875 销售费用销售收入 33%1510 财务费用见还贷付息表3.合计1908330074.资金筹措、投资计划及借款利息表4 投资计划与资金筹措表(单位:万元)序号项目名称合计

7、建设经营期第一年 第二年 第三年 第四年1投资总额35306853015696106474331.1建设投资3300782301486699111.2贷款利息22993008307364332资金筹措353062.1自有资金82521384412127472.2借贷资金(含利息)142996300483027364332.3预售收入再投入1275584671454764表5 贷款还本付息估算表(单位:万元)序号项目名称合计建设经营期第一年 第二年 第三年 第四年1借款还本付息1.1年初借款累计6300636343321.2本年借款120006000400020001.3本年应计利息229930

8、08307364331.4本年底本息偿还142994767476747651.5年末借款累计6300636343322归还借款本息来源2.1投资回收14299476747674765备注:1.银行贷款总额1.2亿元,年利率10%,三年内本息等额偿还。2.当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)3 年利率5.项目销售收入测算销售价格采用市场挑战者定价策略。挑战定价法制定的价格比市场领导者的定价较低。本地区的市场领导者为龙湖花园,桔格2600元/m2。参考竞争楼盘包括天骄俊园(价格2500元/m2)、皇冠东和花园(2300元/m2)、金科花园(2100元/m2)、南方上格林(2000元/m2)

9、。采用第五章所述方法计算项目的起价范围,起价取略低于上限的10%后计算得出2400元/m2。表6 销售收入估算表项目年份所占比例销售面积(m2)售价(元/m2)销售收入(万元)住宅第一年202939824007056第二年4058797250014699第三年3044098260011465第四年101470127003969小计100146994253037189商铺第一年1012156500790第二年30364775002735第三年30364780002918第四年30364985003101小计1001215878509544车位第一年0000第二年4018771309第三年4018

10、781496第四年20948.5799小计1004687.7360446项目经济效益分析表7 各年销售收入汇总表(单位:万元)项目合计建设经营期第一年第二年第三年第四年住宅37189705614699114653969商铺9544790273529183101车位3604013091496799合计503377846187431587978696.投资收益率与净现值法(NPV)评价表8 土地增值税计算表序号项目金额(万元)计算依据1扣除项目金额445761.1+1.2+1.3+1.41.1开发成本30622详见“开发成本构成表”1.2开发费用4684销售费用+管理费用+财务费用1.3销售税金及

11、附加3146销售收入 36.25%1.4加扣20%61241.1320%2销售收入503373增值额57612-14增值率12.92%3/15增值税率取30%速算扣除率=043 规定税率6增值税1728应纳税额=土地增值额3 适用税率-扣除项目金额 3 速算扣除率表9 利润测算表(单位:万元)序号项目合计建设经营期第一年 第二年 第三年 第四年1销售收入503377846187431587978692总成本费用35306853015696106474333营业税及附加314649011719934924土地增值税17282696435452715利润总额10157-14431233369466

12、736所得税38280407121922027税后利润6329-144382624754471评价指标:全部投资利润率=(利润总额/总投资额)3100%=10157/35306=28.8%自有资金利润率=(利润总额/自有资金总额)3100%=10157/8252=123.1%备注:为简化计算,各年度的土地增值税根据销售收入按比例分摊。表10 全部投资现金流量表(Ic=12%单位:万元)序号项目合计建设经营期第一年 第二年 第三年 第四年1现金流入503377846187431587978691.1销售收入503377846187431587978692现金流出41709898917913151

13、4374362.1建设投资3300782301486699112.2销售税金及附加314649011719934922.3土地增值税17282696435452712.4所得税38780432124422023净现金流量3503-10671707326249044折现净现金流量5846-953136123223117计算指标:全部投资财务净现值(Ic=12%)为5846万元三、项目投资经济效益的不确定性分析1.盈亏平衡分析假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如方案所设,则采用线性盈亏平衡分析时盈亏平衡点(报本点)产量Q0为:Q0=Cf/(P-Cx)其中:Cf 固定成本;P 住宅平均销售单价;

14、Cx 单位变动成本。固定成本与变动成本的分离是项目盈亏平衡分析的基础。目前在项目投资分析中多采用费用分解法进行固定成本与变动成本的分离,即具体分析每笔投资及成本费用,视其性质划归为固定成本或变动成本。按照这一方法,本项目固定成本包括:土地成本、工程设计费、综合配套费等,共计9575万元。可变成本包括:建安工程费等,共计:25731万元。Q0=9575/(2530-25731/15.92)=10.48万平方米。即当销售率为10.48/15.923100%=65.83%时,即可保本。一般而言,盈亏平衡点的销售率=70%时,项目风险较低。本项目不到70%,可见风56项目经济效益分析险较低。2.敏感性

15、分析影响本项目经济效益的主要不确定因素为建安工程费和售价水平。表11 敏感性分析表基准方案售价变动建安工程费变动-15%-10%+5%+15%+10%-5%全部NPV5846万元251438686148422147156196投资投资利润率28.8%14.34%19.80%33.22%20.10%22.80%32.07%由于望海现代城销售收入来源中商铺和车位收入占总销售收入的26%,所占比例相对较大,并且由于商铺和车位销售难度相当大,因此,本项目的风险要比计算结论大得多。在项目实施过程中应加强商铺和车位的销售工作。四、小结前期策划中经济效益评价的大量数据与未来实际发生的成本费用、收入水平有一定

16、的差距,这就导致了前期经济效益评价结论与实际情况的偏差,有时甚至是错误结论。因此,为了减少误差,在前期策划中应随着项目的进度不断修正经济评价中的数据,提高经济评价的准确性。五、结论本文针对重庆住宅前期策划现状,应用技术经济学、市场营销学、建筑学、居住区规划学等理论和方法对房地产开发前期策划过程中应重点研究的内容及方法进行了阐述,分析了影响房地产前期策划成功的因素,通过房地产市场分析、项目定位、经济效益分析构建了房地产前期策划框架,并建立了房地产前期策划具有一定的可操作性和实用性的评价方法及指标。11 成果本文在理论分析与实证分析相结合,通过定量分析与定型分析相结合,得出了以下系统地反映前期策划

17、内容与方法的研究成果:第一,提出了一套适合重庆房地产前期策划的开发框架。第二,通过对重庆市几个主要的小区的调查和分析发现:在项目开发前期,对市场研究越深入、越细化,项目的定位越准确,销售状况越好。第三,结合重庆房地产开发的实际情况,通过市场、产品、经济效益的分析,得出了前期策划中项目所应重点研究的内容及方法。第四,研究了前期策划的基本内容与方法,但前期策划的内容应随项目的规模、物业类型、项目进度等因素而有所侧重,并且应随着项目进度而逐步深化,细化,指导开发工作的开展。21 局限性第一,除了本文所述,房地产前期所涉及的影响因素还很多,并且任何一个因素都有可能影响开发工作的顺利进行,甚至导致开发失

18、败。比如,项目选址分析、建筑师的选择等等因素对项目开发有至关重要的影响,但由于掌握资料有限,这些方面尚显不足。第二,由于房地产前期开发涉及到许多的专业问题,故对人员的要求较高,而目前重庆市专业人员还相对匮乏。随着市场的逐步完善与发展,消费者日益成熟,前期策划必然会得到开发企业的重视,理论与实践水平也会逐步提高。注 释 重庆市国土资源和房屋管理局房地产市场处。重庆房地产市场报告,2000年四季度(总第3期).参考文献1 Malizia,Emil E;Howarth Robin A,(1995).“Clarifyingthe structure and advancing the practice

19、 of real estatemarket analysis”The appraisal Journal.,Chicago,(63),60-6812John J Hogan,(1999).“The senior housing industry:Market characteristics and market data.”The appraisalJournal,Chicago,(67),199-20413 潘蜀健 1 房地产项目投资M1 北京:中国建筑工业出版社,199914(美)菲利普 科特勒.市场营销管理M.北京:中国人民大学出版社,199715 朱建达.小城镇住宅区规划与居住环境设计 M.上海:东南大学出版社,20011(责任编辑:欧阳雪梅)66项目经济效益分析