新国十条与企业应对策略幻灯片.ppt

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1、新国十条与企业应对策略第1页，共23页，编辑于2022年，星期六精准严厉，新政猛于虎，必须引起高度重视精准严厉，新政猛于虎，必须引起高度重视措施精准：措施精准：根据市场特征制定政策，从“供求关系、金融杠杆、税收调节”等市场关键因素着手，对房地产开发中土地、建设、销售等环节进行全方位调控。执行严格：执行严格：由国务院直接发文，将调控房地产市场与维护社会稳定的民生问题等量齐观，对执行不力者实施问责，为“土地财政”而“阳奉阴违”的地方政府会有所收敛。响应迅速：响应迅速：政府主管部门、银行等相关机构迅速做出响应。住建部紧跟着下发预售管理通知，土地、银监会等积极部署，银行、税务等机构等开始执行政策条款。

2、反映明显：反映明显：一线及部分热点城市市场两天内量价上涨势头迅速停止并有明显掉头向下的趋势；投资者（投机者）开始抛售，二手房市场供应量增加；购房者时有爽约。预期转变：预期转变：购房者（尤其是投资投机者）因此次调控还预留了再次调控管线（物业税、土地政策等）而对市场预期产生改变。新国十条从高房价产生的根本处（投资炒作、高价土地、流动性增加、涨价预期等）着手，对市新国十条从高房价产生的根本处（投资炒作、高价土地、流动性增加、涨价预期等）着手，对市场的影响也开始显现，以房地产为主业的我司必须引起高度重视。场的影响也开始显现，以房地产为主业的我司必须引起高度重视。第2页，共23页，编辑于2022年，星期

3、六第一部分第一部分 新国十条解读新国十条解读新国十条新国十条1、统一思想，提高认识。住房问题是影响社会稳定的重要民生问题。2、建立考核问责机制。3、实行更为严格的差别化住房信贷政策。4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。5、增加居住用地有效供应。6、调整住房供应结构。7、确保完成建设保障性住房300万套。8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。9、加大交易秩序监管力度。10、完善房地产市场信息披露制度。第3页，共23页，编辑于2022年，星期六一、统一思想，提高认识一、统一思想，提高认识政策内容：政策内容：统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的

4、重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。内容解读：内容解读：政策首次严格要求各地区、各部门要充分认识房价过快上涨的危害性和不利于经济社会的协调发展，并指出房地产问题已经是影响社会和谐发展的几大问题之一。并强烈要求各相关部门针对房产市场进行严格控制。从思想认识高度和市场情形看，本次调控再也不会是之前的隔靴搔痒，楼市的量价飞涨的局面很难持续。第4页，共23页，编辑于2022年，星期

5、六二、建立考核问责机制二、建立考核问责机制政策内容：政策内容：建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。政策解读：政策解读：政策非常细节化，首次提及住房城乡建设部、监察部等部门要对对省级人民政府的相关工作进行考核，并明确了地方政府责任。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的路线。各地方政府为完成考核势必还会跟进出

6、台一些相关政策，如此有可能使得部分价格上涨过快的地区出现区域性政策调整，以缓解市场价格预期（暴涨、暴跌）的恐慌情绪。第5页，共23页，编辑于2022年，星期六三、实行更为严格的差别化住房信贷政策三、实行更为严格的差别化住房信贷政策 政策内容：政策内容：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则

7、自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。政策解读：政策解读：该条主要针对投机性购房而制定，新措施不但增加了购房者的资金成本，而且切断了其多次融资的源头。首付及利率的提高将使

8、投资成本增加，限制异地购房将减少投资流动性，将使以炒房为目的购房者止步。因此，一旦严格执行，则相当于掐住了其炒房的咽喉，对市场的冲击可想而知。如此严格的贷款政策和异地购房条件限制也是前所未有，有利于市场稳定。第6页，共23页，编辑于2022年，星期六四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 政策内容：政策内容：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项

9、目进行重点清算和稽查。政策解读：政策解读：税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，在已经出台了很多金融及土地新政的情况下继续保留了增加税费的可能，也为继续出台调控政策留下伏笔，将非常大的影响很多购房者特别是投机者对市场的预期，楼市已经很难继续稳定价格。第7页，共23页，编辑于2022年，星期六五、增加居住用地有效供应五、增加居住用地有效供应 政策内容：政策内容：增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排

10、用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。政策解读：政策解读：本次政策对增加土地供应，特别是居住用地供应再次进行了强调，并对“房价过快上涨”城市的供地方式提出建议，这就意味着“房产”生产的原料紧缺状况将得以缓解，同时也使得即使有资金实力的企业也很难再用单纯的高价拍得土地。“地王”推高“房价的现象可能因此消失。另外，增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，尽快形成有效供应，可以增加市场信心，以防止市场大起大落。第8页，共23页，编辑于2022年，星期六六、调整住房供应结构六、调整住房供应

11、结构 政策内容：政策内容：调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

12、政策解读：政策解读：供应结构的改变将使得市场增加大量的自住型商品房供应，一线及热点城市自住型住房供应短缺造成的房价飞涨已不可能继续。市场很可能出现非常明显的下跌。第9页，共23页，编辑于2022年，星期六七、确保完成建设保障性住房七、确保完成建设保障性住房300万套万套 政策内容：政策内容：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任

13、务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。政策解读：政策解读：保障性住房建设此次调控中被十分明确的提出来看似与调控无关，其实意义非比寻常，因为保障性住房建设除了保民生、平民怨，维护政府的公信力外，还可以和商品房建设一样带动上下游产业、拉动投资，对经济增长产生贡献，解开经济被商品开发的绑架。在一定程度上也降低了商品房自住性需求的

14、快速上涨，缓解供需矛盾。第10页，共23页，编辑于2022年，星期六八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管 政策内容：政策内容：加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置

15、及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。政策解读：政策解读：新政策提及多部门对土地及融资市场的多项收紧政策，一方面将会非常明显的降低金融市场的风险，另一方面旨在严打开发商“趁火打劫”式的开发和盈利模式。同时也是对于利用违规行为炒作楼市的很多经营者加强打击力，从开发环节调控市场。第11页，共23页，编辑于2022年，星期六九、加大交易秩序监管力度九、加大交易秩序监管力度 政策内容：政策内容：加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外

16、销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。政策解读：政策解读：旨在从对交易环节的严格监管，促进市场平稳健康发展。也是中央针对一些地方政府存在“打自己

17、小算盘”的情况，再次作出的明确要求，尤其是一些房价过快上涨地区的政府，必须拿出行之有效的手段加以调控，以确保调控各环节执行到位。第12页，共23页，编辑于2022年，星期六十、完善房地产市场信息披露制度十、完善房地产市场信息披露制度 政策内容：政策内容：完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市

18、场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。政策解读政策解读 信息的公开、透明与完善，使个人跨区域购房的信息得到有效监管，通过信息的披露，对个人跨区域购房行为进行有效监控，以此对投资投机购房行为进行有效遏制。第13页，共23页，编辑于2022年，星期六第二部分第二部分 新国十条对市场可能产生的影响新国十条对市场可能产生的影响新“国十条”可以说是我国近几年有房地产调控政策以来最为严厉的政策组合拳，从政府监管、金融政策、交易税费、土地供应、房源供应、交易行为等多方面一次性出台了系

19、列政策。而且是国务院直接发文，可见政府对目前高房价带来的问题已有充分深刻认识，如此密集的政策对过热的房地产市场，尤其是高房价一定会产生“遏制”效果，并由此对整个房地产市场产生周期性影响。第14页，共23页，编辑于2022年，星期六一、对短期市场的影响（眼下）一、对短期市场的影响（眼下）从近几天的市场变化看，由于新国十条的颁布是重点针对炒房者，快进快出的短期炒家已开始迅速抛盘准备离场，投资客暴涨的投机心态趋于平复甚至有些恐慌；买卖双方的地位、心态出现了互换，原来捂着房子不肯卖的投资者在新政的作用下已表现出愿意降价出售，以求资金保障和利益兑现。投资客不断涨价和毁约现象基本消失。自住型购房者开始观望

20、，等待政策执行效果。新房成交价企稳，成交量在赶政策末班车的情况下虽无明显下滑，但购房者的购房意愿已有所降低，认购量开始下挫。第15页，共23页，编辑于2022年，星期六（二）、对中期市场走势的影响（本年度）（二）、对中期市场走势的影响（本年度）1、对消费者的影响、对消费者的影响 投资客户逐渐离场。投资客户逐渐离场。市场将因此客源减少，推高房价的最凶猛的投资性需求力量将逐渐减弱，自住与投资消费者逐步回复均衡，在如宁波市场购房者中所占的比例将从目前的40%多下降到10%以下，甚至更少。自住需求客户相当部分出现观望，恐慌性购房得以缓解，改善型购房将量力而行。自住需求客户相当部分出现观望，恐慌性购房得

21、以缓解，改善型购房将量力而行。改善型购房虽然没有从二套房贷中区别出来，但是对于恐慌型的改善购房会有明显的抑制作用，对于可改可不改，但是因为惧怕房价上涨和通货膨胀而提前释放的改善型需求抑制作用最明显。而对于确实有改善意愿的购房人将综合高率首付比例、利率、房价和预期收入之间的关系，从而量力而行，适度改善，有可能延后购房计划，也有可能购买面积适中，价格能够接受的房产，大户型、高总价的房产需求将因此而下降。首次置业和中小户型购买比例上升。首次置业和中小户型购买比例上升。由于首次置业中购买中小户型普通住宅的购房人今后仍然会受到政策的优惠，因此首次置业和购买中小户型的比例会有所上升。部分原来打算购买大户型

22、、高总价的首次购房人会因此而转向中小户型，实现合理的房地产梯级消费。第16页，共23页，编辑于2022年，星期六（二）、对中期市场走势的影响（本年度）（二）、对中期市场走势的影响（本年度）2、对交易价格的影响一手房降价促销一手房降价促销随着宏观政策逐步执行到位，特别是已经开始针对开发商收紧的流动性，敏感的，资金实力相对较弱的，项目体量较大的开发商有可能率先降价促销，从而带动同区域或同价位的一批项目打折销售，致使整体销售均价小幅下挫。二手房价格回归二手房价格回归随着购房需求的回落，投资者心态的平和，快速出手带来的房源量增加，扭曲的供求比例将在二手房上市量增加的前提下趋向平衡。同时受到新房打折促销

23、的影响，二手房价格将逐步回落，预计2010年的市场交易价格支撑点将有望保持在2009底水平，这一轮由地王引发的溢价将被挤出。第17页，共23页，编辑于2022年，星期六（二）、对中期市场走势的影响（本年度）（二）、对中期市场走势的影响（本年度）3、对销售量的影响交易量在价格回归理性后温和放量。虽然短期内由于政策冲击和观望情绪，交易量会有可能下降，但是从2010年来看，由于价格回归理性后，那些原本因为房价太高而放弃购房的人，一旦价格回归到他们心理预期的价格，加之开发商的促销力度加大，他们就会出手，而不会盲目观望和长期等待，特别是自住型购房人，因此交易量还会温和放大，全年新房和二手房交易总量可能有

24、一个谨慎乐观的水平，甚至接近2009年的交易量。第18页，共23页，编辑于2022年，星期六（二）、对中期市场走势的影响（本年度）（二）、对中期市场走势的影响（本年度）4、土地市场回归理性如果“新国十条”中提出的“在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索综合评标、一次竞价、双向竞价等土地出让方式”得以实施，今后单纯竞价土地，价高者得的现象将基本消失，地王现象很可能会成为历史，因此土地市场将回归理性。而由地王和高地价引发的房价飙升将很难出现。第19页，共23页，编辑于2022年，星期六（三）、对长期市场的影响（三）、对长期市场的影响（2010年以后两年间）年以后两年间）1、房价将趋于稳定此番新国十

25、条组合拳的推出，将为高速上涨的房价紧急刹车，未来2年的房价将趋于稳定，即使上升，其空间也不会很大。2、自住型需求将成为市场主导随着市场和房价回归理性，首次置业和适度改善的自主型需求将成为市场的主导，即使是一些热点城市，投资性购房也难以突破30%。3、房地产投资将转向中长期持有房地产投资虽存在，但将会转向中长期投资，其在关心房价的溢价收益的同时，会会关注租金收益和综合收益。部分住宅投资资金有可能会转向目前还处在谷底的商业地产，促进其向好。4、形成价格合理、供需均衡、交易量将持保持相对稳定的市场如果新国十条执行到位，确实能够使“价格回归理性，新房和二手房屋供应量增加，市场中供不应求的局面将有所缓解

26、”的情况下，交易量将在持续均衡的市场中温和放大，并有可能保持稳定，甚至出现一定繁荣，市场在没有太大经济波动的情况下保持一个周期性的稳定。第20页，共23页，编辑于2022年，星期六第四部分第四部分 应对建议应对建议本次调控可以说是最为严厉且执行性较强的一次，作为专业的房地产企业，特别是从目前公司在做的XX与XX两个项目的定位（改善型需求为主）和经营周期（政策影响最强期内）上看，正好处于此次调控的“重灾区”。我们即将面临较为困难的市场局面，稍有不慎，将对企业的经营与发展带来致命的影响。因此，认真对待，制定严谨的防范措施势在必行。主要应做好在建项目及业务拓展两方面工作，防范可能出现的风险，确保公司

27、有序发展。第21页，共23页，编辑于2022年，星期六在做项目的应对策略建议1、扎扎实实的做好产品。通过过硬的产品素质，良好楼盘的形象，完善的服务管理来打动消费者，提高项目产品的市场竞争力。2、合理控制开发节奏。开发经营节奏上，根据市场变化趋势，科学控制开发节奏和产品入市时机，尤其是宜家花园项目，应抓住未来一段时间市场自住型产品相对不足和受政策影响有限的有利因素，加快自住型产品的建设，以期提早入市回笼资金。3、建立严谨理智的经营思路。项目经营上，面对严峻的市场形势，从公司经营风险控制出发，需要坚持“风险控制第一，利润最大化第二”原则。特别是在价格制定上要依据市场给出合理价格，必要时借助项目成本较低的优势，利用价格杠杆撬动市场。努力项目提高操作水平。随着宏观调控的深入，市场竞争不可避免，只有高水平的项目操作，才不至于被市场淘汰。第22页，共23页，编辑于2022年，星期六业务发展的应对策略建议1、减缓项目拓展速度。2、有选择的进行项目拓展。3、项目拓展与当前公司的经营能力紧密结合。4、拓宽融资渠道。第23页，共23页，编辑于2022年，星期六