常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法.docx

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1、常见的姿产评估方法：市场法、收益法、本钱法资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的 技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一 整套方法体系，主要包括市场法、收益法和本钱法。概念市场法：也叫比拟法、市场比拟法，是指通过将评估对象与可比参照 物进行比拟，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评 估方法的总称。收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后权 益自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公 式如下：P =式中：P:评估基准日的加油

2、站经营性资产价值；Ai：评估基准日后第i年预期的权益自由现金流量；AiO：预测期末年预期的权益自由现金流量；R：折现率；N：预测期；i：预测期第i年。本次评估采用权益自由现金流量计算公式如下：权益自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销+付息债务的增 加付息债务的减少资本性支出营运资金增加额其中，折现率权益资本本钱采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下:ke = Rf + MRPxp+ 式中：Rf：无风险利率;bp：权益的系统风险系数;MRP：市场风险溢价；：加油站特定风险调整系数。本次评估标的为南三环北、xx路西土地、地上附属物及加油站价 值；其中南三环北、大学路西土地证载面积7

3、370.1平方米，实测面 积约为5987.8平方米，剩余为市政规划道路以及绿化用地约为 1382.3平方米。价格评估意见综上所述，评估标的在评估基准日的价值为人民币：（大写）壹 亿贰仟叁佰叁拾肆万壹仟壹佰圆整（小写）123341100.00元。本钱法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置 本钱作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象 价值的评估方法的总称。应用的必备条件市场法：评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场； 有关交易的必要信息可以获得。收益法：评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；预期 收益所对应的风险能够度量；收益期限能够确定或者可以

4、合理预期。本钱法：评估对象可以正常使用或者在用；评估对象能够通过重 置途径获得；评估对象的重置本钱以及相关贬值能够合理估算。基本步骤市场法：选择参照物；在评估对象与参照物之间选择比拟因素； 指标比照和量化差异；分析确定已经量化的比照指标之间的差异; 综合分析确定评估结果。收益法：或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括 资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来 的财务情况、行业水平、经营风险等；测算评估对象的未来预期收益； 测算评估对象预期收益持续的时间;测算折现率或资本化率；合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现 值；分析确定评估结果。本钱法：确定

5、评估对象，估算重置本钱；确定评估对象的使用年 限；测算评估对象的各种损耗或者贬值额；测算评估对象的价值。运用的基本参数市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：资产的功能； 资产的实体特征和质量；市场条件；交易条件。评估企业价值时，应该考虑的可比因素：行业（业务）标准和财务标 准。收益法：收益额、折现率和收益期限。本钱法：资产的重置本钱、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和 资产的经济性贬值。具体的评估方法 市场法：交易案例比拟法和上市公司比拟法适用于企业价值评估，直 接比拟法和间接比拟法适用于单项资产评估；而直接比拟法可以演变 成现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数、成新率价

6、格调整法和价值比率法等，其中价值比率法适用于企业价值评估。收益法：针对评估对象未来预期收益有无限期的情形划分，可以分 为有限期和无限期的评估方法；针对评估对象预期收益额的情形划 分，可以分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法。本钱法：本钱法的各个参数有不同的具体方式来估算，还可以直接通 过综合成新率直接估算。重置本钱有:重置核算法;价格指数法； 功能价值类比法（生产能力比例法和规模经济效益比例法）；统 计分析法。资产实体性贬值有：观察法；使用年限法；修复费用法。资产功能性贬值有：估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产 加工能力、工耗、能耗、物耗等功能方面的差异造成的本钱增加或效 益降低，

7、相应确定功能性贬值。资产经济性贬值有：间接计算法；直接计算法。综合成新率的计算可以通过现场勘察、查阅资产的历史资料，向操作 人员询问资产的使用情形、维修保养情形等，对所获得信息进行分析 后综合确定的成新率。在评估实践中，综合成新率可以通过将年限成 新率和勘察成新率加权平均得到。局限性 市场法属于比拟客观性的方法，但目前我国市场对诸如企业价值等资 产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，影响评估专业人员在使 用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和评估对 象在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场的价格和资产价值的 差异，防止用价格取代价值，对可比参照物的选择要谨慎。收益法是从资产的

8、获利能力角度来确定资产的价值，如果该资产没有 收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算，那么该资产无 法使用收益法评估。另外，收益法的操作含有较大成分的主观性，如 对未来收益的预测，对风险报酬率确实定等，从而使评估结果较难把 握。本钱法是资产评估中最为基础的评估方法，但由于本钱法的理论基础 是本钱价值论，使用该方法所测算出的企业价值无法从未来收益的角 度反响企业真实能为其投资者或所有者带来的收益。尤其是对于轻资 产的企业而言，如果使用本钱法进行评估，很难将账面没有记载的各 类无形资产算入评估资产的价值之中，因此用本钱法评估得到的评估 值可能与收益法、市场法得出的结果差异极大。郑州加油站姿

9、产评估案例关于二七区人民法院执行郑州市XX实业名下位于南三环北、 XX路西土地、地上附属物及加油站价值价格评估价值类型：位于南三环北、XX路西土地、地上附属物及加油站价值市场价值，在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求 经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交 易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性，采用公 开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价 值。不考虑被执行财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因 素。价格评估方法根据评估目的及针对估价对象的使用特点，分别采取不同的估价 方法。依据资产评估准那么的规定，加油站价值评估

10、可以采用收益法、 市场法、本钱法三种方法。本钱法是指在合理评估加油站各项资产价 值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路；市场法是指将评估 对象与参考加油站、在市场上已有交易案例的加油站、股东权益、证 券等权益性资产进行比拟以确定评估对象价值的评估思路；收益法是 指通过将被评估单位预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。纳入本次评估范围资产由于国内未建立一个完整的、透明的加油 站交易体系，无法找到相同或类似加油站的交易信息，故无法采用市 场法进行评估；本次报告被评估单位以持续经营为前提，口本钱法运用所涉及的 经济技术参数的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，结合本次 资产评估对象、价值类

11、型、评估目的和评估师所提供的资料，确定采 用本钱法进行评估。收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整表达加 油站的整体价值。被评估单位具备持续经营的基础和条件，经营与收 益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量 化。根据评估人员经过和加油站管理层访谈，以及调研分析认为具备 收益法评估的条件。本次采用收益法进行评估。（二）本次评估选用的评估方法为：本钱法、收益法。评估方法 如下：地面附属物：根据加油站提供的地面附属物明细清单进行核对，做到 账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核 实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设 备及

12、附属物进行必要的现场勘察和核实。根据评估目的，按照持续使用原那么，以市场价格为依据，结合委 估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置本钱法进行评估。评估值=重置全价X综合成新率（1）重置全价确实定根据当地市场信息及近期网上交易价确定重置全价。对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备， 参照二手设备市场不含税价格确定其重置全价。（2）综合成新率确实定电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确 定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运 行状况等来确定其综合成新率。（3）评估值确实定设备评估值=设备重置全价x综合成新率土地市场比拟法是根据市场中的替代原

13、理，将待估土地与具有替代性 的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比拟，并对类似地 产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 基本公式如下：V=VBxAxBxCxDxExF式中：V待估宗地价格VB 比拟实例价格A-待估宗地交易情况指数/比拟实例交易情况指数B-待估宗地估价期日地价指数/比拟实例宗地交易日期地价指数;C -待估宗地区域因素条件指数/比拟实例宗地区域因素条件指数;D -待估宗地个别因素条件指数/比拟实例宗地个别因素条件指数;E待估宗地土地级别指数/比拟实例土地级别指数F -待估宗地使用年限条件指数/比拟实例使用年限指数。特许经营权收益法本次采用收益法中的现金流量折现法对加油站整体价值评估来问 接获得股东全部权益价值，加油站整体价值由正常经营活动中产生的 经营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对 于经营性资产价值确实定选用权益自由现金流折现模型，即以未来假设 干年度内的权益自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总 计算得出。计算模型如下：1、加油站整体价值加油站整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根 据被评估单位的资产配置和使用情况，加油站整体价值的计算公式如 下：加油站整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产 负债价值(1)经营性资产价值