深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁问题与对策.docx

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1、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁问题与对策目录摘要3一、弓I言1二、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁现状1（一）楼岗社区简介1（二）深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁现状2三、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁存在的问题3（一）入户宣传调查不到位3（二）社区居民安置困境3（三）拆迁后影响经济收入4（四）社区居民习惯了原有生活方式4四、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁存在问题的成因分析5（一）入户宣传执行力度差5（二）房价过高拆迁补偿购房难度增大5（三）房子属于出租类型是居民经济收入一局部6（四）社区归属感较强，不愿意拆迁6五、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁存在问题的调整策略7（一）加强拆迁政策入户宣传力度7

2、（二）完善保障机制，突出房屋安置7来贫穷落后，基础设施薄弱、经济开展不好的社区一跃开展成为开展潜力巨大， 基础设施强大的深圳社区。很多的社区居民见证了楼岗社区一步一步的蜕变，见 证了他由丑变美，由贫穷变得富有，自然很多的居民就对社区本身产生了强烈的 归属感，因为这些都属于他们老一辈创造的、有他们的青春、有他们奋斗的过程。 其次是楼岗社区居民，大多熟悉了长期以来的社区文化，社区传统，民俗习惯， 以及邻里关系，亲朋友关系。最后是，社区中有着很多与居民相关的利益共同体， 居民对老社区的建筑，人机关系都有强烈的认同感和归属感。从而不愿意拆迁。五、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁存在问题的调整 策略(-)

3、加强拆迁政策入户宣传力度对于当前的楼岗社区来说，必须做好楼岗社区居民的入户拆迁政策宣传，保证 将楼岗社区的所有拆迁政策都宣传入户，保证每个社区用户都了解政策。首先， 加强宣传人员的对于政策的理解能力和解读能力，保证宣传人员在入户宣传的过 程中，能够将楼岗社区的政策原汁原味的宣传给楼岗社区的群众，保证宣传的政 策与实际执行的政策是一样，不能够宣传一套，实际执行一套。其次，加强宣传 人员的入户宣传频率和质量。实际的入户宣传中，往往存在很多的情况导致没有 联系到居民的住户等，所以要有做好针对性的宣传计划，保证每个住户都宣传到 位，同时还有一些住户因为个人素质的原因，导致对于很多政策的理解不到位， 对

4、此，在宣传工作中，必须加大宣传的频率，对于不了解的用户要多宣传几次， 保证每个住户都清晰的知道自己的权利与义务，同时在宣传的过程中，深入的了 解住户的核心需求。(-)完善保障机制，突出房屋安置从当前的楼岗拆迁补偿机制来说过分倾向于货币补偿，这也是导致了市场房价 推升的原因之一。对此对于楼岗社区的拆迁来说，必须完善其拆迁的补偿机制， 突出房屋的安置，确保解决居民的住房问题。首先，在当前现有的补偿制度下， 充分强调房屋的安置，建立多层次的拆迁住房保障机制。包括加建廉租房，对于 补偿后无法购买商品的原著居民按照规定的管理方法，提供相应的住房保障,确保 其得到有效的安置。其次，加大深圳商品房的供应和经

5、济适用房的架设。为了确 保居民买得起房子，可以通过企业代建的方式，建设大量的经济适用房。同时为 了满足楼岗社区大局部人工作的问题，由政府主导，出台相关的就业政策，在经 济适用房的建筑过程中，安排好居民实现就业的机会，就学等。三是建议借鉴扬 州市的做法，每年建设一定数量的解困定销房，用于解决被拆迁户中人均住房面 积小、人均月收入低的家庭的住房问题。（三）建立科学的房子经济评估体系城中村改造，属于社会的敏感话题，房屋补偿的关键在于如何构建一个科学的 经济评估体系。在传统的拆迁评估体系中，一般都是采取市场比拟法、本钱法来 评估房子本身的价值。但是这些方法的局限性非常大，一是比拟法参考的对象的 不合理

6、可能造成了评估的不合理，而在用本钱法的过程中，可能会缺少对某种成 本的考虑而造成房子评估的不合理。要想对房子做科学合理的经济价值评估，必 须在估价时与最近交易的房价作为指导，保证估计的客观性和科学性。同时在估 计的过程中也必须考虑到房子周边的是否有类似的公共设施，是否在同一区域， 在质量上、用途上、规模、档次是否一致。其次，房子的供需关系也是影响房子 经济估值的重要因素之一，正常来说，房子也是稀缺，那么房子的价格应当越高，地 理位置好，相应的估值也应该不一样。被拆迁房屋属公共政策公共物品，没有现 实的交易性市场，加之其环境状况、所处楼层、新旧程度、产权类型、朝向、道 路交通、临路状况等因素复杂

7、，难以形成明确定量化的系数。因此，类似交易实 例来源问题成为制约市场法评估精确程度的主要肉素。本钱法求取估价对象在估 价时点的重霄价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法。（四）加强社区改造的人文关怀拆迁中政府要因地制宜，充分考虑拆迁地的实际情况、地域特征和文化因素。 “城中村”的拆迁工作，也要表达出社会开展中“以人为本”的理念，表达社会 的人文关怀。不仅在拆迁法律法规的制定及实施过程中做到“以人为本”，而且要 充分考虑村民在这一过程中所表现出的社区归属感与失落感，这也是在拆迁中无 法回避的问题。特别是对于社区来说，社区是深层次的人机关系的链接网络，必须 充分考虑

8、社区原有的社区文化、人际关系、生活方式、民俗习惯等，所以，政府 和开发商在共同推荐拆迁的过程中，必须尊重社区居民、理解人、关系社区居民 内心深层次的需求，还不单单是经济层面的补偿。在讲道理的基础上办实事、在 以理服人的基础上以情感人，使得“城中村”的改造工作能够顺利进行，我国城 市化的进程能够顺利进行。参考文献童漩.我国房屋拆迁政策J.基建管理优化，2008, 20(2)： 16. 19.2张春德.对虏犀拆迁评估的儿点思考J.黑龙江科技信息，2008, (7).3施燕萍.住宅建设项口经理的，作方法和素质要求J.上海住房，2006, (4).4张晋生，刘勃.城市房屋拆迁补偿存在的问题与对策J.辽

9、宁省社会主义学院 学报，2006, (3)： 5556.5施国庆，盛广恒，蔡依平.城市房屋拆迁补偿制度的缺陷J.城市问题，2004,(4).6余立中，张旭彬.关丁.城中村房屋拆迁补偿问题的探讨J.中国房地产，2003, (3)： 59_61.7聂琦波，丁轲.南京市城中村改造研究一一城中村基体十地住宅房屋拆迁补偿 探索J.现代企业教育，2008, (16)： 150151.（三）建立科学的房子经济评估体系8（四）加强社区改造的人文关怀9参考文献10摘要拆迁问题是城市改造过程中需要解决的重点问题之一。城市的房 屋拆迁工作，不仅关系着城市建设，也关系着城市土地的合理利用， 更是改善城市居民生活条件的

10、关键。拆迁问题涉及到了国家、集体、 个人三方面的利益，直接影响到拆迁单位与拆迁住户的个人利益。城 中村房屋拆迁的安置工作是否合理，关系着国家城市规划的战略的发 展，也是稳定社会，稳定民心的重要因素。本文以深圳市楼岗社区城 中村改造中房屋拆迁为例，对楼岗社区房屋拆迁的现状进行梳理、挖 掘出楼岗社区拆迁过程中存在的主要问题，接着对存在问题，进行原 因分析；最后根据发生问题的原因给出相应的解决方案。关键词：城中村；拆迁问题；拆迁改造当前，我国正处于经济高速开展的阶段，城镇化开展成为我国经济开展的必 然趋势，生产力的开展带动的是城市关系的变化，城市规模的扩张，而城市扩张 必然带来的对土地的需求越来越大

11、，特别是对于一些老城区来说，旧建筑的撤除、 拆迁是城镇改革的必然结果。然而当前我国在拆迁法律体系尚未完善，拆迁工作 中遇到的诸多问题都没有可参考的相关法律依据，由此城市改造，城镇化开展的 过程中，老城区拆迁引发了一系列的社会问题和民生问题。其中最主要的矛盾就 是开发商与被拆迁住户之间的利益矛盾。深圳作为我国经济特区中开展最猛烈的城市，在城中村的改革中，也遇到了 诸多的问题，其中，自1980年国务院批准深圳市成为我国的经济特区以来，深圳 市的经济迅猛开展，为了满足人们日益增长的物质需求与精神需求，2019年3月， 深圳是市规划局和自然资源局正式宣布发布深圳市城中村（旧村）总体规划 （2019-2

12、025）以下简称：城中村总规，文件明确规定了深圳城中村规模改造 的要求和流程。主要是大力推进城中村租赁规模化改造，大力推进交通、公共设 施建设以及政策性住房保障。因城市建设需要出现了大规模的城市拆迁。通过城 市拆迁改善居民的居住条件和环境，提高城市土地的利用率，合理配置土地资源， 增强城市的整体功能。城市化进程中无论采取何种扩张形式，都回避不了房屋拆迁问题。本文针对 深圳市楼岗社区开发“城中村”改造房屋拆迁中，凸显出来的问题进行了研究。 拆迁矛盾是当前城市化进程中社会矛盾冲突的一个缩影，如何认识和解决这类矛 盾，是我国迈向兴旺国家行列亟需解决的问题。二、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁现状（-）

13、楼岗社区简介楼岗社区位于松岗街道东部中心开发区，东与光明新区公明街道接壤，南连 东方社区，西邻107国道，北靠松白公路，辖地理面积1.1平方公里。1994年初， 楼岗村由原松岗镇松岗村委别离出来，设行政村建制，当时户籍人口 112户436 人、流动人口约7800余人，年度集体经济总收入96万元；2004年7月，农城化 “村改居”为社区，现有户籍人口 210户587人、流动人口约32000余人。由于 起步较晚，经济基础薄弱，开展滞后，是市、区“同富裕工程”重点扶持欠兴旺 社区。现任社区党支部领导班子由5人组成，设书记、副书记各1名、委员3名； 社区党支部共有党员37名；现任社区居民委员会领导班子

14、由5人组成。（-）深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁现状目前，在深圳市的楼岗社区改造中，随着经济开展速度的不同，深圳市的征地 费用与居民对拆迁赔偿的期望也发生了巨大的变化。特别是在拆迁后，无法安排 居民的劳动力，以及居民再次购房住房问题成为主要的矛盾之一。从当前的形式 来看，深圳市楼岗社区的拆迁居民的安排尚未做出妥善的安排。尤其是一局部的 社区居民生活生平不高，收入不稳定，失去房子后加剧了生活本钱的开销。其次， 深圳市楼岗社区在拆迁中遇到的主要问题包括：无证房居多，特别是近年来，政 府为了减小旧城区的改造难度，适应城市的总体规划控制要求，已基本上取消了 转城村的房屋建设的审批。但是楼岗社区居民为了

15、提高自身的生活水平，在自家 的院落大力修建了许多无证房，用户出租来获得更多的经济收入。或者用于解决 子女婚恋住房问题。有局部的社区居民无证的比例已经远超于原有住房的比例的 几倍。最后，近年来，拆迁造就了许多的爆发户，也加剧了社区居民对拆迁补偿 安置的期望。由于旧城或旧村拆迁改造操作的不规范，多数以协议改造为主，开 发商为了拆迁尽快顺利进行，人为的提高了拆迁安置补偿标准；而且随着房地产 市场的蓬勃开展，房地产价格不断上扬，社区居民攀比心里严重，对拆迁补偿安 置的期望值增大。三、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁存在的问题(-)入户宣传调查不到位在楼岗社区的城中村改造拆迁中，存在的主要问题之一就是拆迁

16、宣发发动工作 做的不到位，很多的社区群众都没有真正拥护、支持和配合征地拆迁活动，对于 楼岗社区的普通老百姓而言，楼岗社区居民将拆迁做为一次爆发机会来看待，希 望通过拆迁来获得更多的财富。也正是因为楼岗社区在拆迁工作中缺乏有计划的 拆迁政策宣传工作，导致了很多的社区居民不知道征地的拆迁政策，人民群众也 不了解楼岗社区具体出台了那些征地拆迁政策，直接导致了在拆迁过程中，很多 的原住户跟拆迁的工作人员发生争吵。其次，由于由于没有落实明确的宣传责任， 工作人员在实际的宣传工作中没有做到挨家挨户的进行政策宣传解读，思想工作 做的不到位，以及很多政策解释不到位，导致了拆迁过程的争议的产生，比方有 的住户装

17、修非常豪华，其补偿政策也按照一般的补偿标准执行，存在很明显的不 合理性。对此，越来越多的拆迁住户对于社区的补偿的期望在互联网信息的传播 下被不断的扩大，社区居民对拆迁补偿安置期望的增大，导致的一个很明显的矛 盾就是，居民不满足当下拆迁安置的补偿条款，有局部的居民就会不准开发商对 楼岗社区进行拆迁工作，工程的进度就会被拖延，或者有局部的居民因为不满拆 迁的赔偿，直接采取闹事的方式解决问题，希望将事情闹大，想用采用闹事的方 式来获得更多的补偿。(-)社区居民安置困境对于深圳市楼岗社区的原住户来说，原来的房子拆迁后，最关键的是如何解决 住房问题。当前楼岗社区在拆迁的过程中，没有切实的收集住户的意见，

18、对住户 拆迁的想法掌握的不够，没有方法充分掌握原住户的核心矛盾点。很多的原住户 最担忧的还是住房问题，特备是对于经济高速开展中的深圳来说，身价的商品房 价格呈现出了水涨船高的趋势，当前深圳的商品楼的均价已经到了 6万元每平方， 即便是在城中村的地方，房产的价格也在4万元均价左右，在加上深圳的新开的楼盘少，房源紧张，一旦楼岗社区原住户失去原来的房子之后，居民很难用拆迁 的补偿款，购买到一套很适合自己的房子。也就是说，要重新购买商品房（三）拆迁后影响经济收入当前深圳楼岗社区已经实现了城市化，社区的居民中有很大一局部的人群的家 庭主要经济来源是来源于楼岗社区的房屋出租、或者在楼岗社区中经营的小规模

19、商业、餐饮、服装、便利店等。特别是对于楼岗社区的原住居民来说，拥有自己 的住宅基地，加上房屋改造成出租屋，为居民创造了巨大的经济效益。尽管“城 中村”的基础设施条件不够好，但是近年来，深圳的外来人口不断的增多，周边 的工厂、写字楼的招工，吸引了大量的外来人口，也是导致了楼岗社区的房子不 愁出租，居民在社区中做小生意，也是稳定的收入来源。对于当地的社区居民来 说，小富即安，这样的经济状况，也让他们对社区的现状变得更加满意。然而对 于少局部房租是当地居民的主要经济来源的时候，在旧社区的改造过程中，社区 的居民必须考虑的经济的因素，还有少局部的人不愿意拆迁，主要是因为当前深 圳的就业环境发生了变化，

20、相对与当下的收租和做小的生意来说，在去就业，很 难获得更加满意的薪资报酬，同时去上班就业也打破了他们就有的生活习惯。U!）社区居民习惯了原有生活方式对于楼岗社区中共同生活的一些老人来说，他们的大半辈子都生活在楼岗社区 的老环境中，社区中有熟悉的邻居，有熟悉的生活习惯，更有熟悉的生存模式。 特别是在时间的推移下，他们反复的强化了自己的生活习惯与生活模式，楼岗社 区中也有很多更他们有共同利益的老朋友，共同生活的老朋友，特别的社区文化， 这一列的活动过程形成了共同的社区文化传统、民俗、归属感。他们构成了社区 人群对社群特殊的情感和文化维系力。甚至有少局部的居民对社区产生的社区依 赖，比方有人说：“我

21、们不愿意拆，因为在这世代居住了这么多年，对这儿非常 有感情，更舍不得周围的老邻居。”调查发现，社区归属感也是影响村民拆迁意 愿的重要因素。特别是对于那些居住时间越久的本地居民，他们不原理离开他们 从小长大的地方，对楼岗社区有着深厚的感情，融入社区居民血脉里的乡土情结更是割舍不断，楼岗社区的改造也许意味着几代人的记忆也随之远去。但随着城 市化进程的开展，人们又不得不面对拆迁的现实。四、深圳市楼岗社区城中村改造中拆迁存在问题的成因分析(-)入户宣传执行力度差当前楼岗社区的房屋拆迁补偿制度主要是参考的国有土地上房屋征收与补偿 条例，在拆迁工作推进之前，虽然也开始了一系列的入户发动工作，宣传员对于 政

22、府和开发商给出的补偿政策、征地政策、搬迁费以及安置费等相关信息都会以 入户宣传的方式以及以宣传一对一的进行详细的沟通。但是由于楼岗社区，一共 有589户的原住户，入户宣传发动工作量巨大，同时由于时间协调的问题，很多 情况下，由于住户上班的情况没有对一些住户宣传到位，采取了走过场的形式， 或者仅仅是为了应付上级领导而采取的应付式的宣传。导致了很多的原住户居民 拆迁补偿方案与拆迁政策的不理解，导致了其在拆迁工作中出现与开发敌对争吵、 打骂的局面。一方面开发上对旧房子的评估方法方式存在漏洞，比方说，在评价 旧房子价格的过程不包含土地出让金、装修设施材料的价值，以及搬迁的合理损 失费用。另一方面，开发

23、商的拆迁补偿标准没有根据市场房价的走向而进行合理 的调整，直接导致了居民在房屋拆迁中仅仅获得了少额的补偿，而造成拆迁补偿 与审计商品房的价格差距巨大，让居民买不起房住，从而激化了社区居民与开发 商之间的矛盾。(-)房价过高拆迁补偿购房难度增大之所以楼岗社区的居民担忧房屋拆迁后，没有房子住，主要的原因有三：首先， 在当前深圳市的房价政策和利益的驱动下，房价日益高涨，根据2021年的最新数 据，深圳市楼市的平均价格已经高达6万元每平方米。这极具的加大了被拆迁人 的购房难度。其次，房屋拆迁补偿被开发商费尽心思压价，当前楼岗社区的城中5村改造主要涉及到政府利益、开发商利益、以及被拆迁住户的毅力，在这三

24、者里 面开发商和被拆迁的住户之间是利益的对立点，开发商为了降低开发本钱获得高 额利益往往会采取各种手段胁迫社区的居民签约拆迁。在楼岗社区当前的旧城改 造中，房屋拆迁和房屋建设一般来说是分开进行的，拆迁工作是由开发商主导， 政府出台相应政策共同推进，三方为了各自的利益的最大化，都有可能损坏到对 方的利益。而在三方的实力中，以被拆迁者为最弱小的势力，他们往往是被剥削 的对象。三是住房供应体系不合理。在市场经济体系中，住房供应理应是一个完 善的体系，其中也应该包括适合被拆迁入需求的户型合适、价格较低的普通商品 房、经济适用房和廉租房等。虽然深圳市有比拟完善的住房供应体系，而且对普 通商品房、经济适用

25、房、廉租房的供应对象等也分别做出了相应规定，但在实际 操作过程中，住房供应体系显然还存在许多问题。（三）房子属于出租类型是居民经济收入一局部之所以拆迁后影响到楼岗社区一局部人的收入，主要是因为，楼岗社区在随着 深圳经济的高速开展，外来人口大量的涌入，大局部的居民将自己的房子改造成 立出租房的房型向外来人口出租来获取经济收入。同时也由于这局部的原住户是 在社区的周边经营小规模生意有天然的优势，这就使得房租成为了这局部的主要 经济收入来源。而在楼岗社区的店面中做小生意，更是维持他们主要日常的生活 手段之一。一旦他们原住户的房子被拆迁，这局部的居民的主要经济收入就会被 切断，就会造成原本不富裕的家庭受到了巨大的经济困难挑战。因此即便大局部 的居民拿到拆迁补偿款之后，也因为失去了可持续的经济来源，而每日变得忧虑， 变得因拆而变穷。担忧没有收入而难以维持往日正常的生活运作。（四）社区归属感较强，不愿意拆迁对于楼岗社区的一些年长的居民来说，他们的社区归属感非常的强，最不愿意 社区拆迁就是他们了。其主要表现在以下三方面：首先，楼岗社区是一个古老具 有独特的风俗、文化底蕴的社区，其最早是在1994年由原松岗镇别离出来，由原6