山西省2023年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷B卷附答案.doc
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1、山西省山西省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法能力年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷测试试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是()。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】C2、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲,是()上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】B3、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】B4、销售税费是销售开发完成后的房地产所
2、需的费用及应由()的税费。A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】B5、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以()进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】D6、同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互间有一定的()。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】C7、关于房地产互补品的说法,正确的是()。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接
3、它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D8、房地产交换代价的价格,在经济学上称为()。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】C9、在实际估价中,下列求取净收益 A 的方法,最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D10、某宗房地产 2013 年 6 月 1 日的价格为 1800 元/m2,现需要将其调整到2013 年 10 月 1 日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2013 年 4 月 1 日至 10月 1 日的价格指数分别为 79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,9
4、8.1(以2013 年 6 月 1 日为 100)。该宗房地产 2013 年 10 月 1 日的价格为()元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B11、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为 1500 元/m2,其中主体工程 900 元/m2,安装及装饰装修工程费为 600 元/m2。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1 年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为 15%,则在估价时点的续建费用为()元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76
5、【答案】C12、房屋完损等级,是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,是确定房屋实际新旧和()的重要依据。A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能【答案】B13、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】A14、在成本法估价中,关于合理确定开发用地取得途径的说法,正确的是()。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得
6、途径【答案】B15、下列不属于估价委托人的义务的是()。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】A16、女子筋骨坚,发长极,身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A17、有一宗房地产交易实例,其成交总价为 40 万元,其中首付 10%,余款在半年和一年后分两次平均支付,假设月利率为 0.5%,则在成交日期一次付清的价格为()万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】C18、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时
7、,则该宗房地产的()。A.资本化率应较高,价值较低B.资本化率应较低,价值较高C.资本化率应较高,价值较高D.资本化率应较低,价值较低【答案】A19、收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始()。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】B20、面色 白,肢冷,倦卧,面红,烦热,口渴,脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】D21、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元,建设成本为 800 万元,管理费用为60 万元,投资利息为 140 万元,销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%,契税税率为 4%,直接成本
8、利润率为 25%。该综合楼的价值为()万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A22、“筋骨坚,发长极,身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】D23、价值时点原则要求评估价值是在由()决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】C24、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D25、某城市市区内有一座长期亏损
9、的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值,则应按()进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D26、关于明确估价目的的说法,正确的是()。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】C27、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较价格分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0
10、.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】B28、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是()。A.建筑面积 1800m2,两年前出租,年租金 35 万元,位于同一工业区B.建筑面积 1100m2,近期出租,年租金 150 元/m2,位于 20km 外C.建筑面积 10000m2,近期出租,年租金 180 万元,位于同一工业区D.建筑面积 1000m2,近期出租,年租金 20 万元,位于同一工业区
11、【答案】D29、某临街深度 30.48%(100ft)、临街宽度 20%的矩形土地,总价为 1500 万元。根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为 15.24%(50ft)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D30、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】D31、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯,需要 2 万元的拆除费用,可回收残值 3 万元,安装新电梯需要 120 万元,比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花 20 万元。该旧办公楼的重建成本为 2050 万元,旧电梯
12、的重置成本为 50 万元,已提折旧 40 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为()。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B32、不属于土地使用权的是()。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】D33、采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】C34、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C35、可比实例所处的地区应与估价对象所
13、处的地区相同,或是()。A.同处于一个行政规划区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】B36、每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的()倍。A.10B.12C.13D.15【答案】D37、某在建商城的建设用地使用权于 2 年前以出让方式取得,土地使用期限 40年,不可续期。预计尚需 1.5 年建成,总建筑面积为 50000m2,可供出租的面积为总建筑面积的 80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月 90元/m2,空置率为 10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月 100元/m2,空置
14、率为 15%,运营费用率为 30%。报酬率为 10%,折现率为 12%,该商城开发完成后的现值为()万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B38、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D39、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼,开发完成后销售均价为 3000 元/m2,已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2,建设成本和管理费用为 1200 元/m2,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的 2%,销售税费为销售价格的 5.5%,
15、开发期为1.5 年,年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B40、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D41、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常()重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A42、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B
16、.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A43、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是()。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】C44、某宗房地产的土地使用期限为 50 年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用 10 年,建筑物剩余经济寿命为 55 年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 15 万元,报酬率为 7.5%,该房地产的收益价值为()万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A45、房地产估价之所以要遵守价
17、值时点原则,是因为()。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】A46、()有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查,有助于解决之后可能发生的估价争议,有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】B47、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括()。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】B48、客观存在的房
18、地产价值或价格可以通过()出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】C49、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延,暂无急重病B.正虚不甚,邪势方张C.正虚为主,虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主,急于补虚反会助邪【答案】C50、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系,相邻关系的产生是因房地产具有()。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】ABC2、估价委托合同的内容
19、一般包括()。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务【答案】BCD3、对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】BC4、下列关于重新购建价格的说法中,正确的有()。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】BCD5、房地产抵押对房地产估价
20、的需要,包括()。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD6、交易情况修正的方法主要有()。A.指数法B.金额修正C.分数法D.百分比修正E.平均增减量法【答案】BD7、房地产的三种存在形态有()。A.土地B.建筑物C.地上定着物D.房地E.地上构筑物【答案】ABD8、关于建筑物寿命的说法,正确的有()。A.利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的
21、寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命【答案】A9、下列关于基准地价修正法的说法中,正确的有()。A.本质上是比较法B.需要做交易情况修正C.需要做市场状况调整D.需要做土地状况调整E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性【答案】ACD10、高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊 E 按楼面地价进行分摊【答案】BCD11、成本法估价中,征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括()。A.土地补偿费和安置补助费B
22、.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】ABD12、下列选项中,属于影响房地产价格的经济因素的有()。A.经济发展B.居民收入C.利率D.汇率E.城市化【答案】ABCD13、房地产租赁包括()。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】ABC14、估价当事人包括()。A.注册房地产估价师B.估价师协会C.房地产估价机构D.估价委托人E.房地产经纪人【答案】ACD15、下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有()。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测
23、某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD16、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有()。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量【答案】ABC17、甲地块临街深度为 100 英尺,临街宽度为 15 英尺,形状为矩形,总价为100 万元。相邻的乙地块为临街宽度 15 英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中,正确的有()。A.若乙地块临街深度为 25 英尺,则其总价为 25 万元B.若乙地块临街深度为 50 英尺,则其总价为
24、50 万元C.若乙地块临街深度为 75 英尺,则其总价为 90 万元D.若乙地块临街深度为 100 英尺,则其总价为 110 万元E.若乙地块临街深度为 150 英尺,则其总价为 117 万元【答案】C18、关于房地产状况调整的说法,错误的是()。A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多,调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC19、关于路线价法中选取标准宗地的说法,正
25、确的有()。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为 11D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为 1.0【答案】ABD20、比较法估价中,对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()。A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】ACD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为
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