山西省2023年土地登记代理人之土地登记代理实务精选试题及答案一.doc

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1、山西省山西省 20232023 年土地登记代理人之土地登记代理实务年土地登记代理人之土地登记代理实务精选试题及答案一精选试题及答案一单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、权利登记制度发源于（）。A.法国B.德国C.中国D.澳大利亚【答案】B2、关于土地使用权转移，下列说法错误的是（）。A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让B.地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移C.赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、构筑物及其附属

2、设施的行为【答案】B3、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。A.权利意思主义制度B.采用形式主义立法C.权利变更意思主义D.采用意思主义立法【答案】D4、下列关于土地登记代理合同的说法，错误的是（）。A.土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序B.代理事项是土地登记代理合同的客体C.土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同D.土地登记代理合同能有效保障合同当事人的合法权益【答案】C5、下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）。A.土地使用权届满后国家可以任意重新出让该土地使用权B.宅基地因自然灾害等原因灭失的，

3、宅基地使用权消灭C.自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失D.土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回【答案】A6、下列选项属于异议登记申请内容的是（）。A.房屋面积及编号B.所购房产土地使用年限C.不动产权利归属D.所在小区土地用途【答案】C7、查询申请人查询到有关的土地登记信息后，如果希望将此作为证明某一事实的证据以向有关方面提供，要求查询机构在查询结果上盖印鉴章，这种查询方式称为（）。A.签证B.鉴证C.盖章查询D.批准【答案】B8、下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）。A.窗口办文查询B.触控系统查询C.远程网络查询D.资料室阅读查询

4、【答案】D9、土地利用具有（）。A.社会性B.统一性C.阶级性D.历史性【答案】A10、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。A.权利意思主义制度B.采用形式主义立法C.权利变更意思主义D.采用意思主义立法【答案】D11、国有土地使用证应由（）核发给划拨国有建设用地使用权人。A.省级土地主管部门B.城镇规划部门C.县级土地主管部门D.土地登记机构【答案】D12、下列关于土地登记的说法，错误的是（）。A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并进行土地登记后，对土地权利人依法取得的土地权利可以起到确认保障的作用

5、B.在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确认，可以有效的促进土地市场规范，维护正常的土地市场秩序C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件对其进行登记【答案】D13、对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式公路线路用地而言，公路线路用地登记的持证人是（）。A.公路经营企业B.公路行政主管部门C.国土资源行政主管部门D.人民政府代表全体人民所有【答案】A14、离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑

6、物，其土地权利可确定为（）。A.用益物权B.土地收益权C.土地使用权(地下)D.土地他项权利【答案】C15、房地产抵押权设立的必备要件为（）。A.抵押双方身份证明B.抵押权登记证书C.土地使用权权属证明D.订立抵押合同【答案】D16、下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）。A.土地使用权届满后国家可以任意重新出让该土地使用权B.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭C.自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失D.土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回【答案】A17、下列土地登记事项中，不可能发生的是（）。A.原始登记文件可能出错B.原始登记文件不

7、会出错C.土地登记人员审查疏忽或书写错误D.登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗手段获准土地登记引发的错误【答案】B18、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地（）抵押。A.不允许B.允许依法C.要经人民政府批准后方可D.只能由土地部门决定是否可以【答案】B19、建筑（）即允许建筑物的最高高度。A.最高上限B.高限C.限高D.海拔【答案】C20、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。A.申请B.登记C.权属审核D.核发证书【答案】B21、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过（）

8、年。A.40B.50C.60D.70【答案】B22、下列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是（）。A.精通专业B.人际沟通C.收集信息D.判断决策【答案】D23、申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交的文件资料不包括（）。A.土地登记申请书B.申请人身份证明C.地上附着物权属证明D.土地利用现状证明【答案】D24、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（）。A.抵押人B.土地所有者C.抵押权人D.受让人【答案】B25、下列选项属于异议登记申请内容的是（）。A.房屋面积及编号B.所购房产土地使用年限C.不动产权利归属D.所在小区土地用途【答案】C26、在土地登记查询中

9、，查询机关对属于不予受理查询范围的，应在（）个工作日内告知查询人。A.3B.5C.10D.15【答案】A27、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围的是（）。A.委托代理B.法定代理C.责任代理D.指定代理【答案】C28、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。A.社会责任B.民事责任C.刑事责任D.行政责任【答案】A29、（）是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。A.登记自愿原则B.登记自主主义C.登记自发主义D.登记无强制作用【答案】D30、限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是（）。A.政府指定的代理机构B.由其监护人

10、担任C.县级土地主管部门D.当事人自己【答案】B31、（）是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。A.登记无公信力B.登记既定事实C.登记公信变更D.登记本位主义【答案】A32、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）。A.全面登记B.初始登记C.设定登记D.其他登记【答案】B33、土地等不动产物权变动的公示方式为（）。A.交付B.登记C.协议D.协商【答案】B34、土地登记依法原则的含义不包括（）。A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和

11、政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记【答案】B35、土地登记代理人要求报酬应当以（）为前提。A.证书领到B.约定的委托事务完成C.合同到期D.委托人自行确定【答案】B36、物权变动必须遵循（）原则。A.公示B.登记C.交付D.通告【答案】A37、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为称为企业的（）。A.合并B.兼并C.分立D.破产【答案】B38、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原土地登记卡上进行，在“登记的其他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上

12、加盖（）印章。A.终止B.变更C.取消D.注销【答案】D39、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）A.合法建造房屋B.继承房屋C.房屋所有权人姓名变更D.共有房产份额变化【答案】D40、下列各项中，农村集体经济组织不能收回土地使用权的情形是（）。A.为乡村公共与公益事业需要使用土地的B.不按照批准的用途使用土地的C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的D.在法定允许下将土地转让他人使用的【答案】D41、土地登记代理人最基本的权利是（）。A.获取劳务报酬的权利B.依法开展土地登记代理业务的权利C.要求委托方提供相关资料的权利D.对委托方提出建议的权利【答案】A42、与土地登记的一般程序相比，

13、下列各项不属于初始土地登记程序特殊性的是（）。A.增加了准备工作B.增加了公告C.增加了通告D.增加了登记申请【答案】D43、土地登记代理人要求报酬应当以（）为前提。A.证书领到B.约定的委托事务完成C.合同到期D.委托人自行确定【答案】B44、根据中华人民共和国土地管理法第十一条规定，单位和个人依法使用的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使用权。A.县级人民政府B.县级以上人民政府C.县级土地行政主管部门D.县级以上土地行政主管部门【答案】B45、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件的是（）。A.土地登记机关颁发的土地证书B.地上建筑物、附着物权属证明C.姓名或名称变

14、更证明文件D.人民政府的批地文件【答案】D46、土地登记依法原则的含义不包括（）。A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记【答案】B47、在采用形式主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律上认定该项土地权利变动（）。A.有效B.无效C.有可能无效D.由甲乙两方自行商议解决【答案】B48、变更土

15、地登记的基础是（）。A.注销登记B.设定土地登记C.土地总登记D.初始土地登记【答案】C49、土地登记代理人禁止同时在（）土地登记代理机构内执业。A.1 个B.2 个及 2 个以上C.3 个及 3 个以上D.4 个及 4 个以上【答案】B50、根据土地登记办法规定，对当事人提出的土地登记申请，其申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在（）日内一次告知申请人需要补正的全部内容。A.3B.5C.10D.15【答案】B多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、产生土地使用条件的来源包括（）。A.开发商的要求B.周转建筑的实际情况C.城镇规划的限定D.批准用地文件所规定E.土地使用权有偿使

16、用合同的规定【答案】CD2、某自然人甲得到朋友赠与的一套房屋，其应缴纳的税种包括（）。A.土地增值税B.契税C.房产税D.印花税E.城镇土地使用税【答案】BD3、下列关于土地登记代理成果的叙述中，正确的有（）。A.代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书的成果内容应该是向委托方提供的办理土地登记后规范的分析报告B.代理收集、整理土地权属来源证明资料等与土地登记相关的资料的成果应该是对土地权属来源情况的推断分析报告C.代理查询土地登记资料的成果应该为土地登记资料的查询结果D.代理查证土地产权的成果为查证土地产权的分析报告及为此收集的有关权属资料E.帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷

17、的相关手续的成果就是为权利人收集、查询有关资料【答案】BCD4、目前我国主要的土地证书有（）等。A.土地租赁权利证明书B.划拨国有土地使用证C.集体土地所有证D.土地他项权利证明书E.集体土地使用证【答案】CD5、城镇国有土地使用权初始登记申报范围包括（）的国有土地使用权。A.城市B.县城C.建制镇D.独立工矿E.企事业单位【答案】ABD6、关于各种税金，下列说法正确的有（）。A.第一次购买房屋的城镇职工均不需要交纳契税B.办理土地变更登记时，若属于应纳土地增值税项目，应拿相关缴纳凭证办理C.任何引起土地权属变更的书据均需缴纳印花税D.经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再

18、属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款E.成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，其契税计税依据由征收机关参照市场价格核定【答案】BD7、关于土地登记卡填写要求，下列表述正确的有（）。A.土地登记卡以权利人为单位填写B.土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记卡主卡上进行登记C.两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表D.地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡E.土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记【答案】BCD8、

19、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记的申请人为原划拨国有建设用地使用权人。申请人应当提交的权属证明文件包括（）。A.人民政府批准文件B.原国有土地使用证C.国有建设用地使用权出让合同D.土地出让金及有关税费缴纳凭证E.国有建设用地划拨决定书【答案】ABCD9、土地登记文件资料的收集应遵循的原则包括（）。A.及时B.完整C.间隔D.系统E.无遗漏【答案】ABD10、土地登记代理人应注销登记的情况有（）。A.脱离土地登记代理工作岗位的时间超过 1 年B.同时在两个以上土地登记代理机构执业代理业务C.允许他人以本人名义执行业务D.严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定E.不具有完全民事责

20、任能力【答案】BCD11、地役权的合同一般包括（）。A.供役地和需役地的位置B.当事人的姓名或者名称和住所C.政府批文D.利用期限E.利用目的和方法【答案】ABD12、权属审核包括对（）的审核。A.土地登记申请人B.宗地自然状况C.宗地权属状况D.土地价格E.负债背景【答案】ABC13、权属审核包括对（）的审核。A.土地登记申请人B.宗地自然状况C.宗地权属状况D.土地价格E.负债背景【答案】ABC14、不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验。（）A.不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备B.有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致C.登记申请是否违反法律、行

21、政法规规定D.与他人利害关系的说明材料【答案】ABC15、某自然人甲得到朋友赠与的一套房屋，其应缴纳的税种包括（）。A.土地增值税B.契税C.房产税D.印花税E.城镇土地使用税【答案】BD16、申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交哪些资料（）A.不动产权属证书或土地权属来源资料B.建设工程符合规划的材料C.房地产调查或者测绘报告D.土地出让价款E.相关税费缴纳凭证【答案】ABC17、下列各项中，不属于土地登记代理委托人主要权利的有（）。A.决定土地登记代理权限B.规定土地登记代理酬金C.监督土地登记代理人的代理行为D.要求土地登记代理人提供相关资料E.维护土地登记代理人的合法权

22、益【答案】BD18、要做好初始土地登记的技术准备，就要加强对基层登记工作人员的培训工作，具体的培训内容有（）。A.资料汇总卡片法B.土地登记的基本政策C.技术方法D.有关表格含义E.卡证的用法【答案】BCD19、小王即将在 30 天后取得国土资源部土地登记上岗资格证，那么在这段时间内，他（）。A.可以无证上岗B.不需参加继续教育培训C.不得从事土地权属审核和登记审查工作D.不得在土地登记审批表和土地登记簿上签字E.对违规操作造成错登漏登的，不承担任何责任【答案】CD20、实行土地登记公开查询的法律依据有（）。A.土地登记资料可以公开查询B.土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理C

23、.土地登记文件资料可以随便向第三人提供或者公布D.需要查询土地登记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请示E.凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料【答案】ABD大题（共大题（共 1010 题）题）一、2006 年，M 企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为 13300m2，地籍号为 52030，使用年限为 50 年，登记时间为 2006 年 3 月 5 日。为抵押贷款，2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由 Y 企业拍卖取得位于该厂北边的 7000 平方米的土地使用权。

24、问题：如何办理该宗地的变更登记手续？【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：(1)M 企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。(2)Y 企业和 M 企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为 Y 企业与 M 企业办理房产变更登记后 15 日内。应当提交的证明文件主要有：土地使用权变更登记申请表；Y 企业和 M 企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；转让全同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)土地使用权变更登

25、记的基本程序为：申请变更地籍调查权属审核注册登记核发土地证书。具体如下：对 Y 企业和 M 企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理；进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为301 和 302；进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写土地使用权变更登记审批表；注册登记，分别新建土地登记卡，在新土地登记卡上进行登记；核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。二、王某、李某于 2004 年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢 6 层厂房后(厂房土地性质为国有划

26、拨土地)，将厂房擅自改造成 20 多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：(1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。(2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。(3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。

27、(4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。(5)对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的批准。(6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有房屋所有权证。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。三、B 县第一机械厂，1995 年 5 月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为 18000m2，用途为工业，使用年限为 50 年，未办理土地登记。1

28、998 年 8 月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了 8000m2 工业用地，使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B 县第一机械厂应当如何申请土地登记？2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：(1)B 县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。(2)申请时限的规定是：按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金 30 日内提出申请；成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后

29、30 日内申请国有土地使用权设定登记。本题中，B 县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。(3)应该提交的材料包括：土地使用权登记申请表；B 县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；B 县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；国有土地使用权出让合同；出让金支付凭证；委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按 50 年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订土地使用权出让合同书之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：

30、(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限；(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；(5)对出让金支付情况的审核等。四、D 县 2009 年开展了大规模的土地证书年检工作，在年检过程中发现有三宗地是错登或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁

31、？【答案】1.按照土地登记规则，土地登记后，发现错登或漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请地籍调查权属审核注册登记换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登记，应增加告知程序，即在土地管理部门审核后，把审核结果告之当事人，如有异议的，要求在一定时期内提出；否则视为认可，直接办理更正登记，注销原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人(土地所有权人、土地使用权人、土地使用权抵押权人或地役权人)，或与申请更正登记宗地相关的利害关系人(土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人)向国土资源行政主管部门

32、提出更正登记申请。五、B 县第一机械厂，1995 年 5 月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为 18000m2，用途为工业，使用年限为 50 年，未办理土地登记。1998 年 8 月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了 8000m2 工业用地，使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B 县第一机械厂应当如何申请土地登记？2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：(1)B 县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。(2)申请时限

33、的规定是：按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金 30 日内提出申请；成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后 30 日内申请国有土地使用权设定登记。本题中，B 县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。(3)应该提交的材料包括：土地使用权登记申请表；B 县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；B 县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；国有土地使用权出让合同；出让金支付凭证；委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来

34、推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按 50 年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订土地使用权出让合同书之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限；(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；(5)对出让金支付情况的审核等。六、某宗地系国有土

35、地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X 市幸福路 A号。依据 2004 年 6 月 20 日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的企业法人营业执照，该公司的地址变更为 X 市财源路 N 号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些?【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地权属证明文件有：（1）由土地

36、登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申

37、请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的企业法人营业执照。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。七、王某、李某于 2004 年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢 6 层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地)，将厂房擅自改造成 20 多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。2.国土部门

38、先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：(1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。(2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。(3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。(4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。(5)对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的批准。(6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有房屋所有权证。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某

39、和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。八、X 市 A 公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004 年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资(入股)。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些？3.A 公司改制时，国有土地使用权作价出资(入股)前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资(入股)有什么法律特征？【答案】1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推

40、行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：(

41、1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。3.根据中华人民共和国公司法第二十七条、企业国有资产法第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出

42、资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资(入股)的法律特征包括：(1)国有土地使用权出资(入股)必须依法审批；(2)国有土地使用权出资(入股)方式受范围限制；(

43、3)国有土地使用权出资(入股)前必须进行地价评估，作价结果要备案；(4)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；(5)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。九、2006 年，M 企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为 13300m2，地籍号为 52030，使用年限为 50 年，登记时间为 2006 年 3 月 5 日。为抵押贷款，2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由 Y 企业拍卖取得位于该厂北边的 7000 平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变更登

44、记手续？【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：(1)M 企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。(2)Y 企业和 M 企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为 Y 企业与 M 企业办理房产变更登记后 15 日内。应当提交的证明文件主要有：土地使用权变更登记申请表；Y 企业和 M 企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；转让全同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)土地使用权变更登记的基本程序为：申请变更地籍

45、调查权属审核注册登记核发土地证书。具体如下：对 Y 企业和 M 企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理；进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为301 和 302；进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写土地使用权变更登记审批表；注册登记，分别新建土地登记卡，在新土地登记卡上进行登记；核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。一十、X 市 A 公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004 年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资(

46、入股)。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些？3.A 公司改制时，国有土地使用权作价出资(入股)前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资(入股)有什么法律特征？【答案】1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、

47、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土

48、地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。3.根据中华人民共和国公司法第二十七条、企业国有资产法第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资(入股)的法律特征包括：(1)国有土地使用权出资(入股)必须依法审批；(2)国有土地使用权出资(入股)方式受范围限制；(3)国有土地使用权出资(入股)前必须进行地价评估，作价结果要备案；(4)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；(5)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。