山西省2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷B卷含答案.doc
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1、山西省山西省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理模拟年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷考试试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、在经历了 20092010 年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下,调查有意向在 2011 年购买商品住宅的家庭数量,该项调查属于()。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】C2、某企业上期预测销售量为 100 万台,实际销售量为 110 万台,企业选用平滑指数为 0.8,则本期预测销售量为()万台。A.102B.120C.108D.88【答案】C3、某银行提供
2、的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息,乙贷款以季计息,丙贷款以月计息,则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】B4、()是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。A.资产负债率B.流动比率C.偿债备付率D.利息备付率【答案】A5、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还,这种风险因素称为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】B6、五苓散的君药是下列哪味药物A.茯苓B.泽泻C.猪苓D.桂枝【答案】B7、某房地
3、产开发商向银行贷款 3000 万元,期限为 3 年,年利率为 8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息,则开发商为该笔贷款支付的利息总额是()万元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73【答案】D8、下列不属于管理费用的是()。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】C9、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元,资产合计为 6000 万元,流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元,存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的速动比率为()。A.37.5%B.75%C.150%D.113
4、%【答案】A10、下列关于建筑材料性质的表述中,正确的是()。A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量,即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B.凡是内部有孔隙的材料,其密实度都大于 1C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形,外力去掉后变形不能完全恢复,但也不即行破坏的性质【答案】A11、下列融资渠道中,属于公众市场债务融资形式的是()。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款【答案】A12、张某将现有资金存入银行,期望十年后涨 1 倍,若每半年复利计息一次,则年名义存款利率为()。A
5、.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A13、下列不属于竞争导向定价法的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】D14、规范房地产市场行为的方法不包括()。A.产权登记B.规范交易行为C.建立房地产价格评估制度D.城市规划指导【答案】D15、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】B16、房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有()。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不
6、可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C17、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为()。A.10%B.20%C.25%D.30%【答案】A18、利息备付率通常按()计算。A.月B.日C.季D.年【答案】D19、对投资项目或投资方向提出建议,是()阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A20、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】B21、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是()。A.
7、专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法【答案】B22、下列关于房地产投资分析中成本的表述,正确的是()。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D23、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制的报表是()。A.财务计划现金流量表B.利润表C.资产负债表D.经营成本估算表【答案】C24、不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值()。A.下降B.上升C.不变D.不能确定【答案】A25、一般来说,通货膨胀会导致折现率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】
8、D26、某承租人的基础租金为 5 万元/月,如果营业额的 10%作为百分比租金,当其月营业额超过()万元时,才对超过部分的营业额收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A27、下述各项中,属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C28、房地产的(),决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚,还受到其所处区位及周边市场环境的影响,体现了房地产投资中()的重要性。A.不可移动性;区位选择B.不可再生性;区位选择C.稀缺性;环境选择D.变现性差;环境选择【答案】A29
9、、取得开发项目用地所发生的费用为()。A.用地使用费B.土地费用C.土地转让费D.土地租用费【答案】B30、四时感冒,恶寒发热不甚而无汗之表证,宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤【答案】A31、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D32、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】B33、下列各项中,不属于证券市场功能的是()。A.筹资
10、功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】D34、住房抵押支持证券,就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】B35、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B36、在房地产资本市场中,上市发行股票融资渠道属于()。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C37、当租售价格大
11、于预测价格时,最低租售价格与预测租售价格之间的差距(),说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】B38、偿债备付率可用于还本付息资金与()之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用【答案】A39、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化,这体现了()对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.金融业的发展【答案】A40、2015 年某市商品住宅实际销售量为 400 万 m2,预测销售量为 350 万 m2
12、,如果平滑指数=0.65,则用指数平滑法预测的 2016 年该城市商品住宅销售量为()万 m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B41、关于债务融资,下列说法不正确的是()。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种:第一种是偿还,第二种是转期,第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限通常为 35 年D.利用信贷资金经营,实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”【答案】B42、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益,为()。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入【答案】C43、下列各项中,属于依法以协议出让方式获得国有土
13、地使用权的建设项目的是()。A.征地区域农民自住住宅项目B.廉租住房项目C.医疗卫生用地D.基础设施用地【答案】D44、下列关于房地产投资分析中成本的表述,正确的是()。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D45、下列关于企业利润和收入的表达中,正确的是()。A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入销售收入出租收入C.销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入D.可分配利润税后收入未分配利润【答案】C46、一般情况下,规划设计费为建安工程费的()左右。A.
14、1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D47、治疗甘温除热的代表方是A.参苓白术散B.补中益气汤C.六君子汤D.香砂六君子汤【答案】B48、房地产投资决策过程通常有三个阶段,其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的()。A.决策阶段B.分析阶段C.策略阶段D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】C49、不需任何刺激需求的费用,就可以实现的基本销售量,又称()。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量【答案】C50、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括()分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题
15、)题)1、物业服务企业在确定写字楼租金时,一般不考虑的主要因素有()。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划与室内装修E.物业服务企业的经营业绩【答案】B2、房地产权益融资的方式有()。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】AB3、利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】B4、物业资产管理的职能包括()。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理 E 组合投资管
16、理【答案】ABC5、投资者可以控制的风险包括()。A.利率风险B.政策性风险C.资本价值风险D.持有期风险E.时间风险【答案】CD6、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时,土地使用权出让的地价款包括()。A.建筑安装工程费B.国有土地使用权出让金C.土地开发成本D.公共配套设施建设费E.土地增值收益或溢价【答案】BC7、建设项目各阶段中,影响工程造价的因素有()。A.项目合理规模B.功能分区C.建设地点D.工程变更E.设计方案评价【答案】ABCD8、在我国,商标专用权保护的对象是()。A.商标B.商品C.已使用商标D.注册商标【答案】D9、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有()等多种形式。A.
17、墙承重结构B.剪力墙结构C.框架剪力墙结构D.框架简体结构E.框架结构【答案】BCD10、下列选项中,属于间接投资的是()。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】A11、建设阶段的项目管理,包括()的管理。A.质量B.进度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD12、房地产投资的风险主要体现在()四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】ACD13、编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制()。A.现金流量表B.损益表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.资金来源与运用表【答案】
18、CD14、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率,以财务净现值判断风险,正确的有()。A.标准差系数越大,风险越小B.累积概率值越大,风险越小C.标准差越小,风险越小D.标准差越大,风险越小E.标准差系数越小,风险越小【答案】B15、国际上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD16、关于房地产投资项目敏感性分析的说法,正确的有()。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断
19、项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】ACD17、在借贷记账法下,期末结账后,一般有余额的账户有()。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】AB18、土地出让价款的数额是由()等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率【答案】ABCD19、抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD20、房地产产品经营方式的分析和选择,是对()等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营
20、 E 中介服务【答案】ABD大题(共大题(共 1010 题)题)一、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产
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