山西省2023年房地产估价师之开发经营与管理全真模拟考试试卷B卷含答案.doc

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1、山西省山西省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理全真年房地产估价师之开发经营与管理全真模拟考试试卷模拟考试试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2，收益价格为 12000 元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.通胀率上升B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温【答案】A2、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量【答案】

2、A3、某承租人的基础租金为 5 万元/月，营业额的 10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为 150 万元，则其应支付的租金为()万元。A.20B.15C.35D.50【答案】B4、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】C5、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性【答案】D6、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A.分散性B.复杂性C.

3、伸缩性D.季节性【答案】B7、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（）。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入【答案】C8、所谓的“五 M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()。A.任务B.可用的费用C.广告效果评估D.企业信誉【答案】C9、如果银行存款的利率为 12%，为在 5 年末获得 10 000 元，现在应该存入银行()。A.5674 元B.2000 元C.6250 元D.8929 元【答案】A10、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.

4、量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】C11、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D12、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业【答案】B13、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋

5、混凝土箱形结构D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】C14、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 20005 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A15、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计()时的折现率。A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系【答案】B16、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发

6、经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当最低可接受收益率 MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A17、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是()。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府【答案】C18、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】A19、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转

7、变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】D20、开发项目的内部收益率表明了（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A21、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】B22、某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2 万元，则此报告期该物业的有

8、效毛收入为（）万元。A.16B.18C.20D.22【答案】B23、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A24、2015 年某市商品住宅实际销售量为 400 万 m2，预测销售量为 350 万 m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的 2016 年该城市商品住宅销售量为（）万 m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B25、李某的月均收入为 4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为 800 元，住房抵押贷款月偿还款为 1440 元，每月支出的物业管理费用为 120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32

9、.00B.34.67C.49.78D.52.44【答案】D26、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【答案】C27、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C28、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产

10、类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】B29、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（）。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告【答案】C30、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5【答案】D31、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】C32、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B

11、.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C33、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【答案】A34、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年B.1.5 年C.2 年D.3 年【答案】B35、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般

12、采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析【答案】C36、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】D37、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额为()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B38、动态投资回收期是反映（）的重要指标。A.开发项目投资成本大小B.开发项目投资回收能力C.开发项目资金流动速度D.开发项目资

13、金实力【答案】B39、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺的市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D40、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过 500mm 时，应采用（）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水【答案】B41、产生房地产价格泡沫的基础是()。A.土地稀

14、缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】A42、张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为 7.5%，期限为 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营收入的 30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B43、国家提高贷款利率，会()。A.抑制房地产需求B.增加房地产供给C.增加银行风险D.导致房地产实际价值折减【答案】A44、某物业 10 年租金收入的终值为 20 万元，年租金增长率为 6%，租金在每年末支

15、付，若年利率为 6%，则第 5 年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【答案】A45、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A46、某开发企业某季度的销售收入为 1000 万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为 30 万元，增值税税金及附加为 55 万元，土地增值税预征为 20 万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B47、某房地产投资企业在一定日期的负债合

16、计为 4000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C48、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】A49、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。A.长期投资、实物投资和直接投资B.长期投资、间接投资和实物投资C.短期投资、实物投资和金融投资D.短期投资、间接投资和

17、金融投资【答案】D50、银行为某家庭提供年利率为 6%，按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为 7000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、敏感性分析的三项预测值是指()预测值。A.最合理B.最乐观C.最可能D.最悲观 E 最公平【答案】BCD2、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额

18、-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金 E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D3、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD4、我国知识产权具有法定保护期限，但（）受法律保护的期限是不确定的。A.发明专利权B.商标权C.商业秘密D.作品发表权【答案】C5、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（）。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】C6、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀

19、请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】ACD7、王某花 50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为 10，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC8、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点【答案】ABC9、抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧

20、程度【答案】ABCD10、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【答案】ABD11、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【答案】BCD12、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD13、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C

21、.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD14、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费【答案】BC15、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段 E 第四阶段【答案】CD16、建筑物的防雷装置一般由（）组成。A.接天线B.引下线C.上引线D.接地线E.接闪器【答案】BD17、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控

22、制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地 E 合作开发土地【答案】ABC18、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【答案】AB19、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A.风险产生的原因分析B.风险发生的概率大小分析C.风险因素检验D.风险变量间的相关性分析E.风险概率分布情况分析【答案】B20、根据现行规定，下列应计入建筑安装工程费用税金的包括（）。A.增值税B.

23、教育费附加税C.城乡维护建设税D.企业所得税E.个人所得税【答案】ABC大题（共大题（共 1010 题）题）一、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用

24、收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4

25、成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】二、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约

26、定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。

27、七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】三、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额

28、 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.

29、87 万元。四、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 1

30、2=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=

31、580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；五、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变

32、现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行

33、施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】六、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代

34、表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次

35、估价采用公开市场价值标准。【答案】七、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1

36、=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。八、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑

37、面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得

38、利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在

39、建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于

40、 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】一十、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架

41、结构，建筑面积2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40 年。2010 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为：1200231060%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为 2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2%，已使用 5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%92%。建筑物现值为：（217563.6435）92%23105681934.72（元）568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3568.2734.5（万元）【答案】