山东省2023年房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷B卷附答案.doc
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1、山东省山东省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理能力年房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷测试试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查,属于()。A.国内外市场环境调查B.技术发展调查C.市场需求容量调查D.竞争情况调查【答案】C2、2014 年 12 月底,某房地产开发公司的资产总额为 8000 万元,负债总额为2000 万元,利润额为 1800 万元,则 2014 年 12 月底该企业所有者权益为()万元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】B3、开发商在对当地经济社会及房地
2、产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上,寻找需要满足的市场需求,探讨投资可能性,对各种可供选择的投资机会进行筛选,在头脑中快速判断其可能性的过程是()。A.细化投资设想B.提出投资设想C.可行性研究D.投资机会选择【答案】B4、下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【答案】D5、某开发商向银行申请了利率 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为100 万元的贷款,则该开发商第一年的还本额为()万元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A6、关于资金等效值的说法,正确
3、的是()。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金额C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】C7、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类,即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D8、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时,短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】D9、个人住房抵押贷款属于()。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资【答案】B10、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋
4、开发费的估算中用到的估算公式:直接费每平方米造价指标建筑面积,属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】C11、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】C12、市场需求的预测一般需要从()类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D13、()是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。A.房地产价格指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者心理指数【答案】B14、下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于收益相关指标的是()。A.
5、出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率【答案】A15、房地产租金,是指报告期房地产市场中的租金水平,通常是用不同类型房屋的()租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】A16、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及()等内容。A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析【答案】D17、下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是()。A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】D18、房地产开发项目销售
6、利润率的正确表达式是()。A.销售利润率销售利润/销售收入B.销售利润率销售利润/总开发价值C.销售利润率销售利润/总开发成本D.销售利润率销售利润/项目总投资【答案】A19、下列关于贷款担保的说法,错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性,降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B20、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B21、房地产
7、的租金水平是由()决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场D.空置率【答案】C22、房地产开发项目用于()时,不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】D23、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不可预见费用【答案】B24、实物投资可分为()。A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】A25、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A26、下述各项
8、中,属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C27、会计的基本职能有会计核算和()。A.资源配置B.会计监督C.会计决策D.会计控制【答案】B28、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由()负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】D29、关于房屋施工面积的说法,正确的是()。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包
9、括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】C30、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意A.舒达肝气(疏肝解郁)B.消食化积C.健脾开胃D.和胃调中【答案】A31、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助【答案】D32、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时,短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】D33、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于()。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费【答案】B34、某笔储蓄存款的存款额
10、为 1000 元,年利率为 12%,期限为 1 年,则按季计息与按年计息相比,一年后本利和的差额为()。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】C35、下列费用中,不属于企业财务费用的是()。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费【答案】A36、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的()。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】A37、保和丸的药物组成为A.白术,木香,黄连,甘草,白茯苓,人参,神曲,陈皮,砂仁,麦芽,山楂,山药,肉豆蔻B.山楂,神曲,半夏,茯苓,陈皮,连翘,莱菔子C.苏叶,半夏,茯苓,柴胡,苦桔梗,枳壳,甘草,生姜,大枣,杏仁,橘皮D.山
11、楂,麦芽,半夏,茯苓,陈皮,连翘,莱菔子【答案】B38、工程量清单是招标文件的组成部分,其组成不包括()。A.分部分项工程量清单B.措施项目清单C.单位工程费用清单D.其他项目清单【答案】C39、当可供比较方案的开发经营期不同时,一般宜采用()进行比选。A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法【答案】B40、一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产的大部分,其速动比率较低,不会达到()。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D41、()是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。A.一手资料B.二手资料C.原始资料D.基础资料【答案】B42、站在开发商的角度上,
12、企业税后利润等于利润总额减去()。A.管理费B.财务费C.经营费D.所得税【答案】D43、财务内部收益率(FIRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计()时的折现率。A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系【答案】B44、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元,竣工后的销售收入为 4500万元,销售税金及附加为 248 万元,应缴纳的土地增值税为 370 万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B45、在计算房地产投资项目静态开发成本时,不计算利息的费用是()A.建造费用B.融资费用C.其他工
13、程费用D.专业人员费用【答案】B46、在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B47、下列房地产经营模式中,现金流出不包括“运营成本”的是()。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答案】A48、当市场调查人员所需要的资料可能不存在,或者由于种种原因,资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时,这时,市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的()资料。A.一手B.二手C.原始D.基础【答案】A49、房地产置业投资者能
14、够容忍较低投资收益率的主要原因,是房地产投资()。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】C50、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元,各项成本费用为 3.4 万元,其中支付银行利息 1.5 万元,则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、决策的原则包括()。A.系统原则B.满意原则C.淘汰原则D.反馈原则E.落实原
15、则【答案】ABD2、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求 E 增加房地产市场需求【答案】ACD3、在下列房地产投资行为中,体现房地产置业投资特点的是()。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租 E 买地开发转让【答案】BCD4、衡量房地产泡沫常用的指标有(),A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【答案】ABC5、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。A.单元估算法B.工程量
16、近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】ABC6、下列关于净现值标准差的表述中,正确的有()。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC7、下列关于净现值标准差的表述中,正确的有()。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC8、房地产投资除了与一般投
17、资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外,还可以按照()分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型 E 投资偏好【答案】ACD9、利用期望值判断投资方案优劣的标准是()。A.期望值相同,标准差小的方案为优B.期望值相同,标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同,期望值大的方案为优【答案】AD10、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为()。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者【答案】ABCD11、关于现金回报率的说法,正确的有
18、()。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC12、收益性物业的经营费用包括()。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额 E 清洁卫生费【答案】ABC13、确立施工中控制质量的具体措施,主要包括()方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工
19、程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【答案】ABD14、融资风险分析,通常需要分析的风险因素包括()。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD15、市场总需求是指在()的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境 E 特定市场营销计划【答案】ABD16、房地产开发项目可行性研究中,投资机会研究的主要内容有()。A.地理环境B.经济政策C.项目投资估算D.市场情况E.市场需求与供给情况【答案】ABD17、关于工程建设项目招标的说法,正确的有()。A
20、.法律、法规规定不宜公开招标的,可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的,工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的,应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】ACD18、下列会计科目中,属于资产类的有()。A.短期投资B.累计折旧C.实收资本D.委托加工材料E.坏账准备【答案】ABD19、开发商的定价方法有()。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【答案】ACD20、下列关于工程项目划分的类型特点,表述正确的是()。A.土建工程属于分部工程B.建设项目可由一个或几个工程项目构成C.工程项目也称
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