山东省2023年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷B卷含答案.doc

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1、山东省山东省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法综合年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷检测试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A2、（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】C3、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】B4、某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1%。该

2、房地产的实际价格为（）万元。A.87B.124C.130D.134【答案】B5、某经过年数为 23 年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于 23 年B.小于 23 年C.大于 23 年D.可能等于也可能大于 23 年【答案】B6、“肾者，胃之关也”，是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖【答案】B7、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】A8、某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m2。现按规划拟改为商业用地

3、，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D9、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A10、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资【答案】B11、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】A12、某宗房地产的土地面积为 36

4、0m2，建筑面积为 250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积 300 元和 50 元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】D13、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】C1

5、4、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B15、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C16、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A.估价对象距离机场 35 公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近

6、有三条公交线路经过【答案】D17、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效年龄为 12 年，重置成本为 800 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C18、直接成本利润率（）/（土地成本建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】D19、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】B20、某在建商城的建设用地使用权于 2 年前

7、以出让方式取得，土地使用期限 40年，不可续期。预计尚需 1.5 年建成，总建筑面积为 50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的 80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月 90元/m2，空置率为 10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月 100元/m2，空置率为 15%，运营费用率为 30%。报酬率为 10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B21、某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为 1000 美元/m2，首付款为 20%，余款半年末一次性支付，月利率为 0.6%。当年，该类

8、房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，人民币兑美元的汇率 1 月 30 日为 6.591，9 月 30 日为 6.461。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。A.该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元/m2C.该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元/m2D.该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于 1%【答案】D22、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m 的为高层。A.12B.20C.24D.48【答

9、案】C23、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】A24、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命B.自然寿命C.实际年龄D.有效年龄【答案】A25、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七【答案】B26、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】D27、下列关于地租的表述中，错误的是（）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数

10、量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】B28、症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉【答案】C29、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】C30、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.单边波动

11、【答案】B31、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】C32、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】A33、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A

12、.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A34、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为 70 万元，乙宗地价值为 50 万元。合并后的房地产价值为 150 万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70B.80C.90D.100【答案】C35、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】B36、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】D37、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】B38、因规划修

13、改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】C39、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】D40、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚【答案】C41、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D

14、.不大【答案】A42、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D43、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化【答案】A44、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要

15、，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C45、某宗房地产 2007 年 10 月的净收益为 150 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持在这一水平，2010 年 10 月转售时的价格比 2007 年 6 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。该类房地产的报酬率为 6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C46、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】A47、路线价法本质上是一种（）。A.长期趋势法B.成本

16、法C.比较法D.收益法【答案】C48、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】C49、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C50、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象【答

17、案】B多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】BCD2、房地产的特性包括（）。A.独一无二B.需求有限C.流动性好D.相互影响E.保值增值【答案】AD3、最高最佳利用必须同时满足的条件包括（）。A.法律上许可B.技术上可能C.财务上可行D.价值最大化E.使用上简便【答案】ABCD4、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定

18、估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC5、最高最佳利用必须同时满足的条件包括（）。A.法律上许可B.技术上可能C.财务上可行D.价值最大化E.使用上简便【答案】ABCD6、【2012 年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC7、城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC8、下列房地产估价活动中，不符合职

19、业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACD9、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整 E 求取比准价格【答案】AB

20、C10、不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A.一个球场B.一个高尔夫球洞C.一条保龄球球道D.封闭使用的大院深处的一幢房屋E.一个游泳馆【答案】BCD11、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】ABC12、只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】BC13、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋

21、保险费【答案】BD14、下列哪种房地产最适用成本法估价()。A.学校B.公园C.商场D.普通商品住宅 E 油田【答案】AB15、影响房地产价格的区位因素有()。A.建筑规模B.临路状况C.楼层D.繁华程度 E 建筑容积率【答案】BD16、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】ACD17、房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事（）。A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产

22、价值提升评估业务D.房地产代售业务E.房地产咨询业务【答案】ABC18、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC19、在具体估算建筑物重新购建成本的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有（）。A.分部分项法B.工料测量法C.年限法D.单位面积法E.单位体积法【答案】D20、关于房地产估价要素的说法，正确的有（）。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象有估价委托人和估价目的的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D

23、.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复【答案】ABD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年

24、投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正

25、常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+9

26、6+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；二、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。

27、通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】三、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定

28、，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】四、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7

29、 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比

30、实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）五、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 21

31、00 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（

32、万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。六、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料

33、如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失

34、为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】七、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 6

35、00 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未

36、设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）491

37、7.12（万元）八、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（

38、8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=44

39、8.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。九、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据

40、调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下

41、40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2

42、.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元一十、某旧厂房的建

43、筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为

44、7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面

45、地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）