山东省2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题库A4可打印版.doc

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1、山东省山东省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析高年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题库分通关题库 A4A4 可打印版可打印版单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、若程序 P 经编译并链接后可执行，则（）。A.P 是正确的程序B.P 中没有语法错误C.P 中没有逻辑错误D.P 在运行中不会出错【答案】B2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D3、程序中将多处使用的同一个常数定义为常量

2、，其目的是为了（）。A.提高程序的运行速度B.提高程序的可读性以及可维护性C.缩短源程序代码长度D.便于进行程序测试【答案】B4、（）：A location where data can be temporarily stored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C5、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】C6、UML 中有 4 种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构建属于（）事物；依附于一个元素

3、或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（请作答此空）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】D7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】B8、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，

4、其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 100 万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付银行贷款C.首先支付处分抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】C9、所有在函数中定义的变量都称为（）。A.全局变量B.局部变量C.简单变量D.寄存器变量【答案】B10、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门(Latch)寄存器来实现【答案】C11、若程序中定义了局部变量与全局变量，则（）。A.在函数内只能访问局部变量，但不能访问全局变量B.局部变量与

5、全局变量的名字不得相同C.一个函数被多次调用时，其定义的局部变量必定分配同一个存储单元D.函数中定义的局部变量与全局变量同名时，在函数内引用的是局部变量【答案】D12、In C language，（）are used to create variables and are groupedat the top of a program block.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A13、计算机指令系统中采用不同寻址方式可以提高编程灵活性，立即寻址是指（）。A.操作数包含在指令中B.操作数的地址包含在指令中C.操作数在地址

6、计数器中D.操作数在寄存器中【答案】A14、需编译运行的程序，其（）错误在编译时不能发现。A.逻辑B.语法C.括号不匹配D.关键字拼写【答案】A15、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋，B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉

7、讼【答案】B16、A query is used to search through the database to locate aparticular record or records，which conform to specified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A17、()语言不是面向对象的程序设计语言。A.JavaB.C+C.SmalltalkD.Fortran 77【答案】D18、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】D19、张

8、某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.20的首付款加上该首付款 2 年的利息B.20的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价

9、对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C20、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D21、某 C 语言程序中有表达式 x%m（即 x 被 m 除取余数），其中，x 为浮点型变量，m 为整型非 0 常量，则该程序在（）时会报错，该错误属于（31）错误。A.逻辑B.语法C.语义D.运行【答案】C22

10、、（）服务器一般都支持 SMTP 和 POP3 协议，分别用来进行电子邮件的发送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D23、商品关系 P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的 185 升电冰箱的 SQL 语句应该是：A.SET 价格=价格*1.05B.SET 价格=价格*1.05C.Modify 价格=价格*1.05D.Modify 价格=价格*1.05【答案】B24、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润

11、可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】D25、不能作为类成员的是（）。A.自身类对象B.自身类对象的引用C.自身类对象的指针D.另一个类的对象【答案】A26、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的

12、建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价【答案】C27、若信息为 32 位的二进制编码，至少需要加（）位的校验位才能构成海明码。A.3B.4C.5D.6【答案】D28、为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相

13、关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响【答案】B29、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D30、为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空

14、油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响【答案】B31、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告

15、的写作能力，是必不可少的检验标准。A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在 4000 元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】C32、在软件的使用过程中，用户往往会对软件提出新的功能要求与性能要求。为了满足这些要求而进行的维护属于（）维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】C33、在 TCP/IP 体系结构中，（）协议实现 IP 地址到 MAC 地址的转化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A34、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖

16、、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C35、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000 m2，2007 年 11 月取得建设工程许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为 25000 m2，2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计 500

17、，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】D36、面向对象程序设计中，采用（）机制实现共享类中的方法和数据。A.公用调用B.封装C.动态绑定D.继承【答案】D37、以下关于软件开发的叙述中，不正确的是()。A.软件要设计得尽量通用，要尽量考虑到长远的需求和应用领域的扩展B.软件开发者对所开发软件性能的了解程度取决于对该软件的测试程度C.软件越复杂则维护越困

18、难，尽量保持简洁是软件设计的一条重要原则D.正常情况下，软件维护期远超实现期，所以，降低维护成本比降低实现成本更重要【答案】A38、内关穴直上，平孑 L 最穴的骨度分寸为A.5 寸B.4 寸C.3 寸D.2 寸【答案】A39、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】C40、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交

19、换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.成本法B.收益法C.基准地价修正法D.假设开发法【答案】D41、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。例如，已知 f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果 f(x)大致为二次多项式，则 f(3)大致为()。A.2B.3C.5D.4【答案】D42、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】D43、电子政务的应用模式有 3

20、种，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B44、UML 中有 4 种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构件属于()事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A45、白盒测试中，()覆盖是指设计若干个测试用例，运行被测程序，使得程序中的每个判断的取真分支和取假分支至少执行一次。A.语句B.判定C.条件D.路径【答案】B46、（）：An error can be caused by attempting to divide by 0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D47、（请作答此空）

21、模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下（）情况适合选用该模式。一个客户需要使用一组相关对象一个对象的改变需要改变其他对象需要使用一个算法的不同变体许多相关的类仅仅是行为有异A.命令（Command）B.责任链（ChainofResponsibility）C.观察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D48、从 5 本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。A.10B.14C.20D.25【答案】A49、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进行的测试类型为()测试。A.功能B.回归C.可靠

22、性D.恢复【答案】B50、CPU 主要由运算单元（ALU）、控制单元（CU）、寄存器和时序电路组成，对指令进行译码的功能是由（）实现的。A.运算单元B.控制单元C.寄存器D.时序电路【答案】B大题（共大题（共 1010 题）题）一、设有一个关系 EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的 SELECT 语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS 平均工资 FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入 EMP 关系中的 SQL 语句为：Insert（）【答案

23、】本题考查应试者对 SQL 语言的掌握程度。试题（60）（61）的正确答案分别是选项 C 和 A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=钳工，进行选取，因此正确的 SELECT 语句如下：SELECT 部门名，AVG（工资）AS 平均工资FROMEMPGROUPBY 部门名 HAVING 工种=钳工，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO 基本表名（字段名，字段名）VALUES（常量，常量）；查询语句由上可见，选项 A 和 B 是不正确的。选项 C 也是不正确的，因为按照 SELECT 语

24、句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项 C 中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。二、某住宅开发项目土地使用年限为 2005 年 5 月 1 日至 2075 年 4 月 30 日，规划建筑面积 15000m2，预计售价 2000 元/m2。该项目于 2005 年 9 月 1 日开工，原定工期 12 个月，建筑费为 1000 元/m2，管理费为建筑费的 5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为 20%，后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入，年利率 6%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。

25、受让方委托估算该项目 2006 年 3 月 1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为 1.6%。该项目在 2006 年 3 月 1 日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值 200015000/(1+1.6%)2 元=2906.256 万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855 万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5 万元=43.251 万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%

26、)2 万元=253.390 万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为 885.8555%万元44.293 万元计算销售税费错，应为 2906.256(6%+3%)万元261.563 万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题三、房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价

27、作业日期：2015 年 6 月 14 日至2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；2.估价结果报告，价值类型的表述不符合房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；8.估价技术报告，假设开

28、发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；13.运用公式 V=（A/Y）1-1/（1+Y）n的计算结果有误；四、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地 15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为 3 年，大厦的出售价格为 18000 元/m2，建成后一年全部售出

29、，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为 2000 元/m2，建安工程费为 5000 元/m2，专业费按建筑费的 6%计算，上述费用假定 3 年均匀投入。销售税率和销售费用分别是 5%和 3%，利息率取11%，折现率 14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1计算开发完成后的价值。8000018000/(1+14%)元=126316 万元 2建筑费。(5000+2000)80000 元=56000 万元 3专业费。5000800006%元=2400万元 4销售税与销售费用。126316(5%+3%)万元=10105 万元 5利息。V+5000(1+6%

30、)80000311%=0.33V+13992 万元 6利润。V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808 万元【答案】(1)开发完成后的价值应为 8000018000 元=144000 万元(2)专业费应为(5000+2000)800006%元=3360 万元(3)利息应为V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题五、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证

31、估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设

32、和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运

33、用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。六、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题 10 分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5 分。本题最多扣至 0 分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005 年，原产权人 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于 2006 年 7 月

34、取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX 房地产有限公司取得了估价对象产权后于 2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦，2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余 58.2年，商业剩余 28.2 年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期

35、部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后

36、续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确

37、认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。七、某城欲对该城市一建于 20 世纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006)第号文件许可。如何确定估价方法?【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价

38、格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。八、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月 18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供

39、的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以 xx

40、 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或 xx 房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。九、某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估

41、价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规

42、定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。一十、某住宅开发项目土地使用年限为 2005 年 5 月 1 日至 2075 年 4 月 30 日，规划建筑面积 15000m2，预计售价 2000 元/m2。该项目于 2005 年 9 月 1 日开工，原定工期 12 个月，建筑费为 1000 元/m2，管理费为建筑费的 5%，建筑费与相应管理费投入时

43、间为：开工后前两个季度分别为 20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率 6%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和 3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年 3 月 1 日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取 20%，季度利率为 1.6%。该项目在 2006 年 3 月 1 日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值 200015000/(1+1.6%)2 元=2906.256 万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855 万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5 万元=43.251 万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2 万元=253.390 万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为 885.8555%万元44.293 万元计算销售税费错，应为 2906.256(6%+3%)万元261.563 万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题