国家体育场“鸟巢“项目融资案例分析.ppt

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1、小组成员：杨秋菊 赵梦露 杨媛 赵宇 张杰秋国家体育场“鸟巢”项目融资案例分析报告目 录目 录ONTENTS1项目背景项目背景2项目融资组织结构项目融资组织结构3项目融资的风险项目融资的风险4项目融资信用担保项目融资信用担保5项目经验与心得体会项目经验与心得体会目 录ONTENTS1项目背景项目背景2项目融资组织结构项目融资组织结构3项目融资的风险项目融资的风险5项目经验与心得体会项目经验与心得体会4项目融资信用担保项目融资信用担保 国家体育场位于奥林匹克公园中心区南部，工程总占地面积21公顷，建筑面积25.8万平方米，场内观众坐席约为91000个，其中临时坐席11000个，项目2003年12

2、月24日开工建设，2008年6月28正式竣工。国家体育场有限责任公司负责国家体育场的融资和建设工作，北京中信联合体体育场运营有限公司负责30年特许经营期内的国家体育场赛后运营维护工作。项目概况项目概况项目发展历程项目发展历程u2002年10月25日北京市国家体育场（2008年奥运会主体育场）建筑概念设计方案举行国际竞赛；u2003年4月，瑞士赫尔佐格和德梅隆设计事务所、ARUP工程顾问公司及中国建筑设计研究院设计联合体共同设计的“鸟巢”方案，最终中选；u2002年4月，原北京市计委负责奥运场馆和相关设施建设项目法人招投标的组织、协调，积极向国内外推介奥运场馆项目法人招标项目；u2003年8月9

3、日国家体育场项目法人签约仪式在人民大会堂举行，中国中信集团联合体作为项目法人合作方招标的中标方与北京市政府草签了特许权协议、与北京市政府和北京奥组委草签了国家体育场协议，并与北京市国有资产经营有限责任公司签订了合作经营合同；u2009年8月20日，北京市人民政府与中信联合体协商，调整国家体育场的运营维护管理模式，对国家体育场公司进行股份制改造。目 录ONTENTS2项目融资组织结构项目融资组织结构1项目背景项目背景3项目融资的风险项目融资的风险5项目经验与心得体会项目经验与心得体会4项目融资信用担保项目融资信用担保项目合同结构项目合同结构PPP融资模式的实质是：融资模式的实质是：政府通过给予私

4、营公司长期的特许经营权和收益权来换取公共产品的加快建设及有效运营。项目融资结构该融资结构中四个重要的组成部分u政府的特许权协议政府的特许权协议 北京市政府根据特许权协议的条款和规定授予项目公司投资、融资、设计、建设、运营、维护和维修体育场的权利。中信联合体应当按照国际奥委会和北京奥委会相关要求，投资、设计、建造、运营和维护国家体育场，并在特许期满后移交给北京市政府。u联营体协议联营体协议 本项目联合体由中国中信集团、北京城建、美国金州三家公司合资成立，注册资本金10.43333亿元。联合体中标后，与代表北京市政府的北京市国有资产管理委员会成立一个项目公司。u贷款协议贷款协议 项目公司得到了国内

5、三家商业银行，即中国工商银行、中国建设银行和中信银行的贷款承诺函，银行贷款主要作为项目的非资本金投入。贷款主要是16年期限（包括6年宽限期）的优先债务。同时银团为项目公司提供了12亿元的授信额度。u兜底条款兜底条款 北京市发展与改革委员会协调各部门帮助联合体取得利润。“兜底条款”（Miscellaneous Provisions）作为一项立法技术，它将所有其他条款没有包括的、或者难以包括的、或者目前预测不到的，都包括在这个条款中。主要是为了防止法律的不周严性，以及社会情势的变迁性。目 录ONTENTS3项目融资的风险项目融资的风险2项目融资组织结构项目融资组织结构1项目背景项目背景5项目经验与

6、心得体会项目经验与心得体会4项目融资信用担保项目融资信用担保项目融资的风险项目融资的风险项项目招投目招投标标期期间风险间风险项目建设期风险项目建设期风险项项目运目运营营期期风险风险建筑设计方案和项目法人招标存在矛盾建筑设计方案和项目法人招标存在矛盾 项目融资的风险项目融资的风险项项目招投目招投标标期期间风险间风险 奥运项目法人招标在理论上应该是带设计的,但本次招标却是设计方案与法人招标分离设计方案与法人招标分离。没能形成BOT完整的操作过程，在一定程度上挫伤了国外投标人的积极性。例如，国际体育场项目先行招标选定概念设计方案，最终提供给投标人的只有一个方案，即“鸟巢”方案，由于“鸟巢”方案估算造

7、价大大高于资格预审和意向征集文件原30亿的投资估算，且施工技术难度大，将来维护成本高，造成最终只有3个联合体正式递交了投标文件参加评审，并且，联合体代表均变更为国内企业。项目融资的风险项目融资的风险项目建设期风险项目建设期风险非理性的建设工期非理性的建设工期取消可闭合顶盖引起设计变更造成的影响取消可闭合顶盖引起设计变更造成的影响成本超支成本超支1.国家体育馆技术标准要求高、功能复杂、工程量大2.取消可闭合顶盖后要修改设计，图纸不能及时提供导致半年的工期延误3.2003年8月9日签订特许权协议，项目必须在2006年12月31日前完工，工期很短除了图纸未能及时提供导致工期延误，同时各投资方也因为体

8、育场设计方案的更改而损失相当的利益，各方进行利益的角逐与诉求1.国家体育馆的三维钢桁架系统非常复杂，许多构件要切割和焊接两次或三次，中国没有类似项目的施工经验2.缺乏充气ETFE膜结构的施工经验，大尺寸膜结构的安装也很有挑战性3.国家体育场项目以上各种原因投资超概算约4.56亿元项目融资的风险项目融资的风险项目运营期风险项目运营期风险1.市场需求有限市场需求有限2.运营经验缺乏运营经验缺乏3.硬件条件的重大变化给长期运营带来不利影响硬件条件的重大变化给长期运营带来不利影响1.有强大的竞争对手工人体育场2.可闭合顶盖设计的取消，国家体育场的品牌度和独一性大为降低，且导致之前预计的全天候商演无法实

9、现大型体育场馆的经营具有一定的专业性，项目公司从未运营过体育场，缺乏运营经验1.设计运营面积减少。按照原投标测算，设计的运营面积为12万平方米，并非目前的6.6万平方米2.独特的可开启屋盖可以满足使用功能的需求，同时带来的无形资产价值可保证冠名权，包厢出租和旅游预期收入,但由于建设设计发生了重大变化，无形中减少了运营利润项目融资的风险项目融资的风险项目运营期风险项目运营期风险4.无形资产开发滞后严重影响了赛后运营效益无形资产开发滞后严重影响了赛后运营效益5.投资模式引起的利益冲突影响了赛后运营效益投资模式引起的利益冲突影响了赛后运营效益1.豪华包厢的出租进展缓慢；2.广告开发目前也没有实质性的

10、进展由于国家体育场采用的PPP模式在我国体育场（馆）建设尚属首例，因此，在执行过程中遇到了与我国财务，法律制度的冲突，而且很难协调。目 录ONTENTS4项目融资信用担保项目融资信用担保2项目融资组织结构项目融资组织结构3项目融资的风险项目融资的风险5项目经验与心得体会项目经验与心得体会1项目背景项目背景国家体育馆“鸟巢”项目担保人一1第三方担保人：第三方担保人：2商业担保人：商业担保人：3项目投资者作为担保人：项目投资者作为担保人：政府机构政府机构中国人中国人 民民 保险公司保险公司中信集团中信集团、北京城建集团北京城建集团二信用保证结构1政府政府 机构的出资与担保机构的出资与担保兜底条款兜

11、底条款：北京市发改委协调各部门帮助中信集团联合体取得利润政府的特许权协议政府的特许权协议：便利投资者组织项目融资国家体育馆“鸟巢”二信用保证结构2中国人中国人 民民 保险公司承担了保险公司承担了该项目的该项目的“一揽子一揽子”保险保险包括建筑工程一切险、安装工程一切险、雇主责任险以及货物运输险等在内的“一揽子”保险，保单总额达到23亿人民币。国家体育馆“鸟巢”目 录ONTENTS5项目经验与心得体会项目经验与心得体会2项目融资组织结构项目融资组织结构3项目融资的风险项目融资的风险1项目背景项目背景4项目融资信用担保项目融资信用担保项目经验 政府的支持和承诺政府的支持和承诺 非常重要 合同中应明确界定项目的范围明确界定项目的范围 风险管理风险管理非常重要 项目参与各方应达成共同目标共同目标 重新谈判重新谈判往往比调解、仲裁更有效率12345通过对资料的收集与整理，小组的讨论，了解项目、分析项目，加深了项目融资过程中的融资结构、投资结构、资金结构、信用保证结构四大版块儿的理解心得体会心得体会国家体育馆“鸟巢”参考文献王守清,柯永建.特许经营项目融资(BOT,PFI 和 PPP)M.清华大学出版社,2008.马秀岩,卢洪升.项目融资M.东北财经大学出版社,2002.听听 聆聆谢谢谢谢