北京超级大盘案例分析-万年花城-富力城-国瑞城-2008年1.ppt

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1、地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！北京超级大盘案例分析北京超级大盘案例分析万年花城（万年花城（200万）、富力城（万）、富力城（139万）、国瑞城（万）、国瑞城（88万）万）（2008年年12月月19日）日）地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城基本信息万年花城基本信息【占地面积占地面积】81万【建筑面积建筑面积】200万【容容 积积 率率】2.26【建筑类型建筑类型】板楼,塔楼,板塔结合【项目位置项目位置】丰台区 万柳桥西南花乡【交通位置交通位置】三、四环之间 地铁9号线 地铁10号线【物物 业业 费费】塔楼1.97元/月/；板楼2.12元

2、/月/；无电梯楼座0.89元/月/【最新开盘最新开盘】四期5-12号楼2008年10月26日【开开 发发 商商】北京万年花城房地产开发有限责任公司【总总 套套 数数】11000套 一二期2500套，三期 2251套 三期1号楼为16层板楼，1梯3户 四期待统计,社区当前拥有近5000户.地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城规划总平图万年花城规划总平图四期上品四期上品主力户型以主力户型以92-95两居和两居和126-138三居为主三居为主配套有北京小学、底商、小会所配套有北京小学、底商、小会所两条商业街两条商业街三期玫瑰碗三期玫瑰碗主力以主力以126-136左右左右

3、三居为主。部分三居为主。部分160左右四居和左右四居和95左右左右两居，配套有幼儿园两居，配套有幼儿园独立商业、会所独立商业、会所首都经贸大学首都经贸大学一期一期配套：小学、中学、社区配套：小学、中学、社区医院、会所、底商医院、会所、底商主力产品：主力产品：127左右三左右三居居 90-102左右两居左右两居二期二期主力户型以主力户型以85-100两居为主两居为主配套有会所、幼配套有会所、幼儿园和社区底商儿园和社区底商回迁楼回迁楼五期规划中五期规划中六期六期拆迁中拆迁中地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城规划开发理念万年花城规划开发理念【城市造镇城市造镇】万年花城

4、在北京西南首倡新都市主义大盘理念,也是北京城内造镇的第一项目.针对北京客户群体城市化进程中的都市情节，万年花城推出了“享受都市、回归生活”、“人之本性回归”的新都市主义口号和主张，为北京的楼市重新诠释了居住新理念。【新都市主义新都市主义】万年花城各个园区以有机构联系在一起,形成了以两横一纵为中心的商业和生活主脉络,充分体现了新都市主义空间的特色以人为本,在涵盖距离、空间、尺度、安全、关怀等多方面考虑的同时,在多元中心的基础上，突出对称,均衡的空间特点,强调空间的整体感和连续性,突出城市生活的便利性,倡导健康的生活方式,营造一个绿色,自然、休闲、舒适的城市居住空间。【TOD导向开发导向开发】TO

5、D(Traffic Oriented Development 交通导向开发)模式:是新都市主义在城市规划方面的实践模式之一(实践模式主要有三种：TND(传统邻里开发)模式、TOD(交通导向开发)模式及SmartGrowth(智慧增长)模式）。这一模式是以公交导向进行规划布局.新都市主义的“面向公共交通土地开发”理论(Transit Oriented Development，简称TOD）主张，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统,是以公共交通(轨道交通、公交系统)节点作为城市规划发展的基础，围绕着公共交通站点布置城市服务设施（居住、商业、就业、教育等）的城市规划和生活方式。商场、

6、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。同时，建议合理的采用“人车共存”体系。万年花城的万年花城的TOD理念是将生活服务配套的商业与居住围绕着公交站点进行有机布置，形成了万年花城项理念是将生活服务配套的商业与居住围绕着公交站点进行有机布置，形成了万年花城项目所特有的目所特有的站点商业系统站点商业系统,既保证了城市交通的引进不对居住形成干扰既保证了城市交通的引进不对居住形成干扰,同时又保证同时又保证600米或米或5分钟的最分钟的最佳生活服务圈。佳生活服务圈。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城规划开发理念万年花城规划开发理念地产江湖数十万

7、份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城开发情况分析万年花城开发情况分析开发分期开发分期开盘时间开盘时间开出楼栋号开出楼栋号一期2004年4月25日二期2004年7月18日2#楼、3#楼、7#楼2004年11月7日板楼三期2005年4月23日1-6#2005年5月12日1-5#2005年5月28日1-8#2005年6月25日1-4#、1-11#2005年8月20日1-9#、1-12#2005年9月17日1-7#2005年10月16日1-1#2005年11月15日1-3#、1-2#2006年1月8日1-10#2006年3月12日2#、11#开发分期开发分期开盘时间开盘时间开出楼栋号开

8、出楼栋号四期2006年5月20日4-11#、12#、15#、16#、17#2006年9月27日5-11#2007年1月15日5-10#2007年3月27日5-2#2007年4月26日5-13#2007年6月6日5-9#2007年7月24日5-6#2007年10月20日515#2008年1月12日三环地铁小户型2008年4月20日5-7#2008年10月26日5-12#万年花城项目整体分六期开发，目前在售主要是四期，五期土地刚刚拿完，五期产品正在定位规划中。万年花城项目整体分六期开发，目前在售主要是四期，五期土地刚刚拿完，五期产品正在定位规划中。六期处于拆迁中，土地还未平整完毕。六期处于拆迁中，

9、土地还未平整完毕。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城价格走势万年花城价格走势地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城配套设施开发策略万年花城配套设施开发策略【学校学校】三所幼儿园，两所小学，一所中学。其中，美格幼儿园万年花城园已于2008年9月6日正式开园，北 京小学万年花城分校并将于08年下半年动工。【商业商业】一个购物中心，五个商业街区，八大便利模块，12条特色商业街（一期销售完毕，两条商业街商家进驻）【医疗医疗】社区医疗中心已经落成（位于一期西侧，首经贸大学路东）万年花城采

10、取配套先行开发，而后与住宅同步开发的策略万年花城采取配套先行开发，而后与住宅同步开发的策略配套设施主要集中在一期和二期地块上其他地块也有少量相应的配套设施一期地块中有幼儿园、小学、社区医院、商业、会所二期地块中有小会所、幼儿园三期地块中有幼儿园、会所、独立商业四期地块中有北京小学、小会所、商业街区地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城三期详细介绍万年花城三期详细介绍 万年花城三期万年花城三期“玫瑰碗玫瑰碗”【占地面积占地面积】10.797公顷 【建筑面积建筑面积】30万平方米 【楼层状况楼层状况】由10栋板楼、2栋塔楼组成 【主力户型主力户型】二居90-100平方米

11、，三居120-140平方米，户型面 宽均在4.2米以上，部分达到5.1米。【三期特色三期特色】三期社区风格除秉承了万年花城“新都市主义”的整体规划设计理念外，还格外强调了北美 风情的建筑立面元素和园林景观元素。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城四期详细介绍万年花城四期详细介绍 万年花城四期万年花城四期“上品上品”【占地面积占地面积】12公顷 【建筑面积建筑面积】40万平方米 【楼层状况楼层状况】由14栋板楼、2栋塔板、8栋塔楼建筑组成 【主力户型主力户型】以92-95两居和126-138三居为主，部分49-70一居 【四期特色四期特色】在立面造型、楼座布局,空间

12、尺度等方面相呼应,体现了新古典主义的建筑设计风格,所谓新古典主义就是以简洁的现代元素以古典的构图体现出来。每个建筑造型都有一种对称、端庄、典雅的构图，很现代与简洁.三段式布局在立面上得到了强化，在顶部与底层有不同的色彩与材质变化，充满丰富的细节.一些建筑顶部有灯笼造型，使建筑具有了可识别性与装饰性，夜晚为整个社区增添光彩。建筑群的色调以暖色调为主,使人们有温馨与回家的感觉，为整个社区增加了活力。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城四期总平图万年花城四期总平图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城四期最新销售情况万年花城四期最新销售情况2

13、008年以来拿过三次期房预售许可证，主要销售情况如下：年以来拿过三次期房预售许可证，主要销售情况如下：2008年9月30日批准预售29086.25（住宅），共325套，拟售均价15000元/，截止08年11月12日，销售0套；2008年9月19日批准预售9981.08（住宅），共82套，拟售均价15000元/，截止08年11月12日，销售1822.19（15套）；成交均价12083元/；2008年4月10日批准预售21566.84（住宅），共270套，拟售均价16000元/，截止08年11月12日，销售5787.49 （73套）；成交均价14097元/；地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操

14、盘手随时在线交流！万年花城四期在售主力户型（一居）万年花城四期在售主力户型（一居）地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！95两房两厅133三房两厅万年花城四期在售主力户型（两居）万年花城四期在售主力户型（两居）地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！万年花城四期在售主力户型（三居）万年花城四期在售主力户型（三居）地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！地地区区项目项目名称名称项目项目位置位置/定位定位物业类别物业类别占地占地面积面积总建总建面积面积容容积积率率主力户主力户型型/开盘时间开盘时间均价均价元元/销售率销售率北北京京富力城朝阳区

15、 双井桥西北(国贸桥向南约700米普通住宅 公寓 花园洋房 酒店式公寓48万139万2.780一房300四房均有一期2003年6月二期2003年12月三期2004年7月四期2006年10月四期独栋6万/平方米，总价8000万元-1个亿/栋四期公寓均价19000元/平方米；花园洋房均价26000元/平方米(售罄)100%本项目分4期开发，一期为A1-A9、B1-B3，二期为C1-C15、B5-B12、三期为D1-D62、其中一期配套20000平米五星级会所，二期有德福双语幼儿园，三期配幼儿园。富力城四期“富力公馆区”拥有公寓、花园洋房，别墅三种类型；独栋别墅共12栋，户型面积1500平方米至25

16、00平方米之间，6万/平方米，总价8000万元-1个亿/栋，目前已经对外发售。富力城基本信息富力城基本信息地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！富力城总平图富力城总平图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！富力城产品开发策略富力城产品开发策略一期产品一期产品公寓公寓【楼层状况楼层状况】共有11栋住宅A1-A9、B1-B3全是南北向，所有楼栋均带电梯；两梯八户、两梯十二户、两梯六户、两梯四户。二期产品二期产品公寓公寓【楼层状况楼层状况】共有20栋住宅C1-C15、B5-B12全是南北向，所有楼栋均带电梯；两梯七户、两梯八户、两梯三户。三期产品三期产品公寓公

17、寓【户型面积户型面积】79-123平方米一居-三居精装臻品中小户型。其中100平方米以下占到85%以上；【楼层状况楼层状况】共有46栋住宅D1-D62、全是南北向，所有楼栋均带电梯；两梯三户、两梯两户、两梯四户。四期产品四期产品公寓、花园洋房、独栋别墅公寓、花园洋房、独栋别墅独栋别墅共12栋，户型面积1500平方米至2500平方米之间，6万/平方米，总价8000万元-1个亿/栋；四期公寓均价19000元/平方米；花园洋房均价26000元/平方米产品不断升级更新产品不断升级更新前三期产品开发以公寓为主，但公寓档次不断提升，从两梯十二户一直升级到两梯两户四期出现高端豪宅产品（独栋别墅）售价6万/，

18、总价8000万-1亿元/套地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！富力城配套设施富力城配套设施【配套设施配套设施】名牌学校、露天足球场、网球场、篮球场、超市、三个会所，其中运动会所1.2万平方米【运动会所运动会所】CBD及泛及泛CBD范围内最大规模的六星级生态会所范围内最大规模的六星级生态会所。该会所拥有2300平方米星光泳池，并首创六星级香薰CLUB，还首次引入了英式花生吧。其建筑面积近2万平方米，地上四层地下二层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。其中一期配套其中一期配套20000平米五星级会所，二期有德福双语幼儿园，三期配幼儿园。平米五星级会所，二期有德福

19、双语幼儿园，三期配幼儿园。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！富力城价格走势富力城价格走势地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！富力城价格走势富力城价格走势地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！富力城四期销售分析富力城四期销售分析销售楼号批准销售套数批准销售面积(m2)销售状态预售住宅拟售均价(元/m2)E111840.212007-8-1开盘 30000 E1011650.552007-8-1开盘 30000 E1111422.492007-8-1开盘 30000 E211448.442007-8-1开盘 30000 E51142

20、2.492007-8-1开盘 30000 E611921.482007-8-1开盘 30000 E911839.042007-8-1开盘 30000 2007年年7月月29日拿到许可证，日拿到许可证，8月月1日开盘销售独栋别墅，截止日开盘销售独栋别墅，截止2008年年11月月12日，销售日，销售0套套地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！富力城四期总平图富力城四期总平图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城基本信息国瑞城基本信息【占地面积占地面积】20万【建筑面积建筑面积】88万【容容 积积

21、 率率】2.7【物业类型物业类型】普通住宅、精装公寓、写字楼、四合院、shopingmall【项目位置项目位置】崇文门外大街与西花市大街交汇处【交通位置交通位置】二环以内、地铁1号线、2号线、5号线【物物 业业 费费】一期住宅3.1平方米/月，二期精装公寓5.5元/平方米/月【最新开盘最新开盘】A区精装公寓2007年12月30日开盘【开开 发发 商商】北京国瑞兴业地产有限公司【总总 套套 数数】3000套二期国瑞城二期国瑞城A区包括一栋区包括一栋3.1万平方米的万平方米的5A甲级写字楼、三栋共甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米万平方米的精

22、装服务式公寓、的精装服务式公寓、13万平米的万平米的shopping mall，以及将单独销售的，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。座珍藏版四合院。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城总规划图国瑞城总规划图国瑞城二期精装A区A区包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shopping mall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。2007年12月30日开盘一期普通住宅一期普通住宅2005年年6月月5日开盘日开盘目前已经全部入住目前已经全部入住87-360两居两居-五居五居地产江湖数十

23、万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城产品开发策略国瑞城产品开发策略国瑞城在一期住宅开发完毕后，二期开发对产品进行升级换代，定位于高端多元化物业形态，国瑞城在一期住宅开发完毕后，二期开发对产品进行升级换代，定位于高端多元化物业形态，其中包括其中包括一栋一栋3.1万平方米的万平方米的5A甲级写字楼、三栋共甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公万平方米的精装服务式公寓、寓、13万平米的万平米的shopping mall，以及将单独销售的，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。座珍藏版四合院。2007年12月30日首推国瑞

24、精装公寓，三栋公寓为16层塔楼，户型为零居65平方米，一居73平方米，二居138平方米，三居240平方米，开盘均价28800元/平方米，精装修送全套家电。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！四合院是本项目的点睛之作四合院是本项目的点睛之作，是老北京文化的完美诠释，共13席。每席都将配置一个独立的车位，这13席新贵四合院与席新贵四合院与A区区10万平米的国瑞万平米的国瑞SHOPPINGMALL遥相呼应遥相呼应，它传承了古都特有的神秘感与韵味，是顶级身份的象征，彰显尊贵，我们期待着13位顶级尊贵人士在此展开他们的傲人生活。国瑞城产品开发策略国瑞城产品开发策略地产江湖数十万份专

25、业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城价格走势国瑞城价格走势地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城价格走势国瑞城价格走势地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城最新销售动态国瑞城最新销售动态销售楼号批准销售套数批准销售面积(m2)销售状态预售住宅拟售均价(元/m2)1#公寓10312839.682008-9-30开盘 33000 2#公寓10312755.952008-9-30开盘 33000 3#公寓11412858.52正在预售 33000 2007年年7月月1日拿到日拿到A区精装公寓许可证，区精装公寓许可证，3#公寓公寓2007年

26、年12月月30日开盘，截止日开盘，截止2008年年11月月12日，销售日，销售51套套期房签约统计期房签约统计用途已签约套数已签约面积(M2)成交均价(￥/M2)公寓515066.4928280地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城在售主力户型（一居）国瑞城在售主力户型（一居）地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城在售主力户型（两居）国瑞城在售主力户型（两居）地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！国瑞城在售主力户型（两居）国瑞城在售主力户型（两居）地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！THE ENDTHANK YOU