第2章评估方法课件.ppt

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1、第二章第二章 资产评估途径资产评估途径成本法中重置成本及各种贬值的估算方法成本法中重置成本及各种贬值的估算方法收益法基本参数的确定及其计算公式收益法基本参数的确定及其计算公式市场法评估资产价值前提及具体方法市场法评估资产价值前提及具体方法资产评估方法资产评估方法市场法市场法收益法收益法成本法成本法资产评估方法资产评估方法是是在工程技术、统计、在工程技术、统计、会计等学科中的技术会计等学科中的技术方法的基础上，结合方法的基础上，结合自身特点形成的一整自身特点形成的一整套方法体系，是实现套方法体系，是实现评定估算资产价值的评定估算资产价值的技术手段技术手段 。按分析原。按分析原理和技术路线不同，理

2、和技术路线不同，资产评估方法可以归资产评估方法可以归纳为三种基本类型纳为三种基本类型 第一节第一节 市场法市场法v一、基本涵义v1、定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估方法的总称。市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一v市场法的理论依据：替代原则。根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。v2、市场法的基本前提条件：存在活跃的公开市场/要有可比的资产及其交易。资产及其交易的可比性，体现在：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，

3、包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。v3 3、市场法的基本程序及有关指标、市场法的基本程序及有关指标1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；参照物应该选择3个以上；2.在评估对象与参照物之间选择比较因素选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，3.指标对比、量化差异；4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；5.综合分析确定评估结果（1）以初评结果中最合理的评估值作为最终评估值（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽，可以

4、采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。v4、运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1.资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。2.资产的实体特征和质量。实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3.市场条件。主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。4.交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等 v二、市场法中的具体评估方法二、市场法中的具体评估方法两大类：直接比较法和间接比较法（类比

5、调整法）（一）直接比较法1.基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。2.优点：直观简洁，便于操作。3.适用条件：对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。4.基本计算公式为：（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值参照物合理成交价格 v（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致 评估对象价值评估对象价值参照物成交价格参照物成交价格评估对象可

6、比因素特征值评估对象可比因素特征值参照物可比因素特征参照物可比因素特征值值 评估对象价值/参照物成交价格=评估对象可比因素特征值/参照物可比因素特征值=修正系数 评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格修正系数修正系数 原理：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。v参照物与被评估对象有n个可比因素不一致（市场售价类比法）方法一：评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格修正系数修正系数11修正系数修正系数2 2 修正系数修正系数n n 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累

7、计连乘效应。v方法二：评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格基本特征差额基本特征差额11基本特征差基本特征差额额22基本特征差额基本特征差额n n 原理：分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。v几种主要的直接比较法：（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。v（2）市价折扣法 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算

8、评估对象价值的方法。资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（1 1价格折扣率）价格折扣率）v（3）功能价值类比法定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。v分类资产的功能与其价值之间可分为线性关系和指数关系两种情况：、呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法 被评估资产评估价值参照物成交价格被评估资产评估价值参照物成交价格被评估资产生产能力被评估资产生产能力/参照物生产能力参照物生产能力 、呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法 被评估资产评估价值参照物成交价格被评

9、估资产评估价值参照物成交价格被评估资产生产能力被评估资产生产能力/参参照物生产能力照物生产能力 xx X:0.41.2之间 例例2-1-12-1-1被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨，参照资产的吨，参照资产的年生产能力为年生产能力为120120吨，评估基准日参照资产的市场价格为吨，评估基准日参照资产的市场价格为1010万元，由此确定被评估资产价值接近于万元，由此确定被评估资产价值接近于7.57.5万元。万元。v 资产评估价值资产评估价值=1090120=7.5=1090120=7.5（万元）（万元）例例2-1-22-1-2被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090

10、吨，参照资产的吨，参照资产的年生产能力为年生产能力为120120吨，评估基准日参照资产的市场价格为吨，评估基准日参照资产的市场价格为1010万元，该类资产的功能价值指数为万元，该类资产的功能价值指数为0.7,0.7,由此确定被评估由此确定被评估资产价值接近于资产价值接近于8.188.18万元。万元。v 资产评估价值=10（90120）0.7=8.18（万元）v（4）价格指数法（物价指数法）定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价（价格）指数的各种表述方法：、定基物价指数：是以固定时

11、期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下(见表1)，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。、定基价格变动指数与定基价格指数的关系:某年的定基价格指数=1+该年的定基价格变动指数 、物价（价格）指数与定基价格指数关系:物价指数=评估基准日定基物价指数/参照物交易日定基物价指数 、物价变动指数与物价指数关系:物价指数=1+物价变动指数比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数=112/106-1=5.66%、环比物价指数：指本年

12、的定基物价指数与上年定基物价指数的商。环比物价指数=1+环比物价变动指数v价格指数法在评估中运用的计算公式计算公式v适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。【例2-1-3】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于 3800(1+10.5%)/(1+6.8%)=3932元/平方米【例2-1-4】已知某

13、资产2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：300103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1（万元）v（5）成新率价格调整法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。v被评估资产价值被评估资产价值=参照物成交价参照物成交价被评估资产成新率被评估资产成新率/参照物成新率参照物成新率v资产成新率资产成新率=尚可使用年限尚可

14、使用年限/(/(已使用年限已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）（6）成本市价法以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。资产评估价值资产评估价值=评估对象现行合理成本评估对象现行合理成本（参照物成交价格（参照物成交价格参照物参照物 现行合理成本）现行合理成本）注意：公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除.v（7）市盈率倍数法以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。主要适用对象：企业价值评估v被评估对象的市价

15、总额被评估对象的市价总额=（参照物）市盈率（参照物）市盈率*（被评估对象的）净利润（被评估对象的）净利润（二）间接比较法（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值分值（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。v2.适用条件：不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似大的方面基本相同或者相似。v由于该方法需要利用国家行业或市场标准，应用起来有较多的局

16、限，故应用并不广泛。第二节收益法第二节收益法 v一、收益法的基本含义一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法的理论依据是预期收益原则。从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一v二、收益法的基本前提二、收益法的基本前提（一）收益法的基本参数 收益法涉及到三个基本因素(参数)：（1）被评估资产的预期收益（Ri或A）（2）折现率或者本金化率（资本化率）（r）（3）被评估资产取得预期收益的持续时间（n）v1.收益额（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。（2）特点：收益额是资产未来未来预期收益额

17、预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的客观客观收益收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流，房地产则为纯收益，需要合理选择收益额的种类。v2.折现率折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益低于现在的同样收益，且随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。（1）从本质上讲：折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率（2）从构成上看：折现率无风险报酬率

18、+风险报酬率无风险报酬率指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。实务中，可以使用同期国库券利率或者银行利率风险报酬率是对风险投资的一种补偿，在数量上指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。资产因其行业分布、种类、市场条件等的不同，折现率也不相同。v（3）资本化率与折现率的关系：在本质上是没有区别的。但是二者适用场合不同。习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（R）。二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。3.收

19、益期限根据持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。可以是有期限，也可以是永续无期限。通常以年表示。v（二）.应用收益法必须具备的前提条件：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Ri或A）影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高风险低的资产的价值更高。所以不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值。(折现率和

20、现值成反比关系折现率和现值成反比关系）（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）v三、收益法的基本程序三、收益法的基本程序1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势及经营风险等；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率或资本化率；4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；5.用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；6.分析确定评估结果。从评估实务的角度看，第1-4步比较关键，涉及到收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；在应试计算中是第五步最重要。四、收益法原理四、收益法原理v收益法计算式实际上是货币时间价值相关计算

21、式的运用。v（一）货币时间价值的含义指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。（二）相关概念1.复利每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计息期为1年。2.现值P它表示资金发生在某一时间序列（年度）起点时的价值。3.终值（将来值/本利和）F它表示资金发生在某一时间序列（年度）终点时的价值。4.年金 A它表示在某一时间序列（本教材基本上都是年度）内每次等额收付的金额。特点：每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。普通年金（后付年金）：指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收

22、付款项。当期限无限期等额收付时，称永续年金（无头有尾）预付年金（先付年金）：从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。(有头无尾）v 递延年金：是指隔若干期后发生（m1），在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。v（三）货币时间价值的计算1.复利终值 Fn=P（1+i）n将（1+i）n称为复利终值系数，用符号（F/P,i,n）表示。例如，（FP，5%，5）表示利率为5%，5年期复利终值的系数。2.复利现值 P=Fn(1+i）n 把（1+i）-n称为复利现值系数，用符号（PF，i，n）表示。例如，（PF，5%，5）表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。v3.普通年金现值 P=A（

23、1+i）-1+A（1+i）-2+A（1+i）-n =A*1-（1+i）-n /i 1-（1+i）-n /i称为年金现值系数，用符号（PA，i，n）表示。【例2-2-1】某人于第一年末存入保险公司2 000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5 000元，设折现率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?P2 000（PA，6%，10）5 000（PF，6%，3）2 000 7.36015 0000.839614 720.24 19818 918.2（元）v4.永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷大，所以P=A/iv5.递延年金现值P=A*（P/A，i，n）*（

24、P/F，i，m）v【例2-2-2】某系列现金流量如下:1年4年各年末的现金流量均为1000，5年9年的年末现金流量均为2000，第10年末为3000，折现率为9%，求这一系列现金流量的现值。P=1 000（P/A,9%,4）+2 000（P/A,9%,5）（P/F,9%,4）+3 000（P/F,9%,10）=1 0003.240+2 0002.755+3 0000.422=10 016（元）v（四）货币时间价值的计算，应注意以下问题：1.P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）期末。2.没有特别说明，收益额都认为是在该期期末发生。3.收益的分布如不规则

25、时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。v五、收益法中的主要技术方法（重点）五、收益法中的主要技术方法（重点）字符含义：P-评估值；i-年序号；Pn-未来第n年的评估值；Ri-未来第i年的预期收益；r-折现率或资本化率；n-收益最大年限t小于最大年限的收益年限A-年金。事实上，本部分的内容就是货币时间价值的运用，将其中的预期收益额（Rt）和收益期限（n）予以特殊化计算现值额。收益法计算公式汇总收益法计算公式汇总在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：PA/r （2-10）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。在收益年期有限，资本化率大于零的条件

26、下，有以下计算式：（2-11）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：PAn （2-12）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。一、一、纯纯收收益益不不变变收益法收益法无限年期收益。其基本公式为：（2-13）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。有限年期收益。其计算公式为：（2-14）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在

27、n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期有限为N；(4)r大于零。注意注意：这里纯收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、二、纯纯收收益益在在若若干干年年后后保保持持不不变变收益法收益法在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（215）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（216）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以

28、下计算式：（217）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。三、三、纯纯收收益益按按等等差差级级数数变变化化在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（218）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。收益法收益法在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（219）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件

29、下，有以下计算式：（220）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)rs0。在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（221）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。四、纯收益按等比级数变化四、纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（222）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5)0s1。有限年期收益且

30、已知未来若干年后资产变现价格的条件下，有以下计算式：（223）其成立条件是：(1)纯收益在第t年(含t年)前保持不变；(2)预知第t年的价格为Pt；(3)r大于零。v例2-2-3.（2005年注评考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.1400B.1700C.1800D.1970 答案：A 公式2-16例2-2-4.某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最

31、接近于（）万元A.710B.386C.517D.446 答案：D P=（100/0.05-10/0.052）1-（1+5%）-10+10/0.0510/（1+5%）10=455.6 v例2-2-5.【2009年注评单选】采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。A.资本化率越高，收益现值越低B.资本化率越高，收益现值越高C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值v答案：A 例2-2-6：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率(10%)和本金化率为

32、10%(9%)。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来5年收益额的现值。现值总额=+=120.9091+150.8264+130.7513+110.6830+140.6209=49.2777(万元)其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%(9%)=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值49.2777+1400.6209136.2037（万元）注意：这里的折现率和本金化率相等，如果不相等应该分别选用。（2）50年的收益价值评估过程年的收益价值评估过程评估价值=+1-=49.2777+

33、149.86280.6209=49.2777+85.7351=135.01（万元）小结：收益法v收益法的基本涵义收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。应用收益法必须具备的前提条件：应用收益法必须具备的前提条件：被评估资产的预期收益折现率或本金化率被评估资产取得预期收益的持续时间收益法的三个基本要素：收益法的三个基本要素：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量被评估资产预期获利年限可以预测资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量收

34、益法收益法5、分析确定评估结果、分析确定评估结果4、用折现率或本金、用折现率或本金化率将评估对象未化率将评估对象未来预期收益折算成来预期收益折算成现值现值3、确定折现率或本金化、确定折现率或本金化率率2、分析测算被评估对象未来预期、分析测算被评估对象未来预期收益收益1、搜集并验证数据、搜集并验证数据收益法的基本程序和基本参数收益法的基本程序和基本参数三个主要经济技术参数是：三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限收益法v收益法中的主要技术方法及所用字符含义的定义收益法中的主要技术方法及所用字符含义的定义收益法是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可

35、以分为两类：1针对评估对象未来针对评估对象未来预期收益有无限期预期收益有无限期的情况划分，分为的情况划分，分为有限期和无限期的有限期和无限期的评估方法评估方法2针对评估对象预期针对评估对象预期收益额的情况划分，收益额的情况划分，分为等额收益评估分为等额收益评估方法、非等额收益方法、非等额收益法等法等PP评估值；评估值；tt年序号；年序号；PtPt未来第未来第t t年的评估值；年的评估值；RtRt未来第未来第t t年的预期收益；年的预期收益；rr折现率或资本化率；折现率或资本化率；rtrt第第t t年的折现率或资本化率；年的折现率或资本化率；nn收益年期；收益年期；AA年金。年金。收益法收益法在

36、收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：PA/r （2-10）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：（2-11）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：PAn （2-12）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。一、一、纯纯收收益益不不变变收益法收益法无限年期收益。其基本公式为：（2-13）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)

37、纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。有限年期收益。其计算公式为：（2-14）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期有限为N；(4)r大于零。注意注意：这里纯收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、二、纯纯收收益益在在若若干干年年后后保保持持不不变变收益法收益法在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（215）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下

38、，有以下计算式：（216）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（217）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。三、三、纯纯收收益益按按等等差差级级数数变变化化在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（218）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。收益法收益法在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有

39、以下计算式：（219）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（220）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)rs0。在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（221）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。四、纯收益按等比级数变化四、纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递减，

40、收益年期有限的条件下，有以下计算式：（222）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5)0s1。有限年期收益且已知未来若干年后资产变现价格的条件下，有以下计算式：（223）其成立条件是：(1)纯收益在第t年(含t年)前保持不变；(2)预知第t年的价格为Pt；(3)r大于零。第三节第三节 成本法成本法一、成本法的含义一、成本法的含义 1.定义定义成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。v2.基本思路基本思

41、路重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。v3.基本公式基本公式资产评估价值重置成本实体性贬值功资产评估价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值能性贬值经济性贬值 v二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提采用成本法评估资产具备的前提条件是：1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容。2.应当具备可利用的历史资料，现时资产与历史资产应具有相同性或可比性。3.形成资产价值的耗费是必须的，且应体现社会或行业平均水平。v三、

42、成本法的基本要素三、成本法的基本要素从以上成本法的基本公式可以看出，成本法的运用涉及到4项指标.（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本1.定义：指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。2.分类：（1）复原重置成本复原重置成本：指运用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用。复原重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。（2）更新重置成本更新重置成本：指采用与被评估对象并不完全相同的新型材

43、料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本。3.两种重置成本运用中注意事项：（1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。v（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。

44、（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。v（二）实体性贬值（二）实体性贬值：1.含义：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。2.实体性贬值率资产实体性贬值/资产重置成本v（三）功能性贬值：（三）功能性贬值：1.定义：指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失2.功能性贬值一般包括 （1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额）。（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产

45、的运营成本的超支额。v（四）经济性贬值（四）经济性贬值1.含义：指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。2.经济性贬值的因素包括：政治因素、宏观政策因素等。例如评估化学制品厂时，要考虑政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使其生产经营受到限制。v四、成本法运用中各个参数的计算方法四、成本法运用中各个参数的计算方法（一）重置成本估算单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法：1.重置核算法。重

46、置核算法。（1）概念：利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。（2）分类根据资产取得的方式可以分为：购买型和自建型。购买型以购买该项资产的模式来估计所需要的重置成本。自建型以自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置成本。（3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以开发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。（4）重置核算法考虑了价格因素，费用项目的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（5）形成资产价值的耗费

47、是合理的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。v例 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1 000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为：直接成本50 0001 00080051 800（元）其中：买价，50 000元运杂费，1 000元安装费用，800元其中，原材料，300元人工，500元间接成本（安装成本），400（=500*0.8）元重置成本合计52 200元。v2.价格

48、指数法价格指数法（原理和市场法中的直接比较法中的“价格指数法”一样）（1）特点：利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本（2）计算公式为：v资产重置成本 资产历史成本 物价指数 资产历史成本 （1+物价变动指数）资产历史成本 环比物价指数 资产历史成本 （1环比物价变动指数）（3）例 某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%重置成本50000（160%/95%）100%84210例被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比

49、变动价格指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：重置成本200000（111.7%）（117%）（130.5%）（16.9%）（14.8%）100%200000191%382000（元）（4）物价指数法与重置核算法的区别：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水

50、平与购建成本费用核算的基础上。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高（5）物价指数法和重置核算法相同点：都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。v3.功能价值类比法功能价值类比法（与市场法中的“功能价值类比法”完全一样）v4.统计分析法统计分析法 用来确定某类资产重置成本，步骤是：（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按适当标准划分分为若干类类别（2）在各类资产中抽样抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算估算其重置成本。（3）依