第九章税务会计课件.pptx

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1、 第一节第一节 土地增值税概述土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。转让房地产所取得的增值额征收的一种税。一、纳税义务人一、纳税义务人纳税义务人：为转让国有土地使用权、地上的纳税义务人：为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。会团体及其他组

2、织。个人包括个体经营者。二、二、征税范围征税范围1.1.征税范围征税范围 转让国有土地使用权转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。权一并转让。2.2.界定标准界定标准1.1.是对转让是对转让国有国有土地使用权及其地上建筑物土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。和附着物的行为征税。2.2.是对国有土地使用权及其地上的建筑物和是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的附着物的转让转让征税。征税。3.3.是对转让房地产并取得是对转让房地产并取得收入收入的行为征税。的行为征税。3.3.对若干具体情况的判定对若干具体情况的判定 以

3、出售方式转让国有土地使用权、地上的以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物建筑物及附着物包括包括3 3种情况，应征税。种情况，应征税。以继承、赠与方式转让房地产的以继承、赠与方式转让房地产的不征税不征税 房地产的出租房地产的出租不征税不征税 房地产的抵押房地产的抵押在抵押期间不征税在抵押期间不征税待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定征税。对于以房地产抵债发生房地产权属转定征税。对于以房地产抵债发生房地产权属转让的，应征税。让的，应征税。房地产的交换房地产的交换应征税应征税个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税个人之间互换自有居住用房地产

4、的，经当地税务机关核定，可以免征土地增值税。务机关核定，可以免征土地增值税。以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营暂免征。投资、联营企业将上述房地产再转让暂免征。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征税。的，应征税。合作建房合作建房建成后按比例分房自用的，暂免税。建成后按比例分房自用的，暂免税。建成后转让的，应征税。建成后转让的，应征税。企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产暂免征暂免征 房地产的代建房行为房地产的代建房行为房地产开发公司收取的代建收入属于劳务收入房地产开发公司收取的代建收入属于劳务收入性质，不征税。性质，不征税。房地产的重新评估房地产的重新评估不征税不征税三、三、税率税

5、率四级超率累进税率四级超率累进税率四四、纳、纳税期限与纳税地点税期限与纳税地点1.1.纳税期限：纳税人应于转让房地产合同签订纳税期限：纳税人应于转让房地产合同签订之日起之日起7 7日内到房地产所在地的税务机关办理日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并提交有关资料。纳税申报，并提交有关资料。2.2.纳税地点：房地产坐落地。转让的房地产坐纳税地点：房地产坐落地。转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳地分别申报纳税。税。五五、税收优惠税收优惠1.1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过

6、扣除项目金额的，可免缴土地增值税。过扣除项目金额的，可免缴土地增值税。2.2.对国家因建设需要依法征用、收回的房地产，对国家因建设需要依法征用、收回的房地产，可免缴土地增值税。可免缴土地增值税。3.3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5 5年或年或5 5年以上的，免征土地增值税。居住满年以上的，免征土地增值税。居住满3 3年年未满未满5 5年的，减半征收土地增值税。居住未满年的，减半征收土地增值税。居住未满3 3年的，按规定计征。年的，按规定计征。第二节第二节 土地增值税的计

7、算土地增值税的计算一、一、应税收入的确定应税收入的确定1.1.货币收入；货币收入；2.2.实物收入；实物收入；3.3.其他收入其他收入二、二、扣除项目的确定扣除项目的确定1.1.新建房扣除项目新建房扣除项目 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额地价款地价款取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用关费用 房地产开发成本房地产开发成本 房地产开发费用房地产开发费用财务费用的利息支出，凡纳税人能够按转让财务费用的利息支出，凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金额机构贷款证房地产项目计算分摊并能提供金额机构贷款证明的。明的。允许扣除的房

8、地产开发费用允许扣除的房地产开发费用=利息利息+（取得土地（取得土地使用权所支付的金额使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以内 据实扣除的利息最高不能超过按商业银行同类据实扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同期贷款利率计算的金额。凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：许扣除的房地产开发费用为：允许扣除的房地产开发费用允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用（取得土地使用权所支付的金额权所支付的金额+

9、房地产开发成本）房地产开发成本）10%10%以以内内 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金营业税、城建税、印花税、教育费附加营业税、城建税、印花税、教育费附加 其他扣除项目其他扣除项目对专门从事房地产开发的企业，可按上述对专门从事房地产开发的企业，可按上述1 1、2 2项金额之和，加计项金额之和，加计20%20%的扣除额。的扣除额。2.2.旧房及建筑物扣除项目旧房及建筑物扣除项目 评估价格：重置成本价乘以成新度折扣率评估价格：重置成本价乘以成新度折扣率 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 与转让有关的税金与转让有关的税金三三、应纳税额的计算应纳税额的计算1.1.增值额

10、的确定增值额的确定增值额增值额=应税收入应税收入-扣除项目金额扣除项目金额 纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收：格计算征收：隐瞒、虚报房地产成交价格的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。又无正当理由的。2.2.应纳税额的计算方法应纳税额的计算方法应纳税额应纳税额=增值额增值额适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除率速算扣除率 步骤：步骤：先计算扣除项目金额先计算扣除项目金额 计算增值额计算增值额

11、 计算增值额与扣除项目金额的比率，确定计算增值额与扣除项目金额的比率，确定适用税率适用税率 计算应纳税额计算应纳税额四四、土地增值税的纳税申报土地增值税的纳税申报 第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一一、主营房地产业务的土地增值税会计主营房地产业务的土地增值税会计处理处理1.1.预缴预缴借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 贷：银行存款贷：银行存款2.2.计提应缴土地增值税计提应缴土地增值税借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税3.3.清缴土地增值税清缴土地增值税借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土

12、地增值税 贷：银行存款贷：银行存款二二、兼营房地产业务的土地增值税会计兼营房地产业务的土地增值税会计处理处理借：其它业务成本借：其它业务成本 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税三三、非房地产企业转让或销售房地产土非房地产企业转让或销售房地产土地增值税的会计处理地增值税的会计处理1.1.转让国有土地使用权转让国有土地使用权借：银行存款借：银行存款 贷：无形资产贷：无形资产 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 应交土地增值税应交土地增值税 营业外收入（或借记营业外收入（或借记“营业外支出营业外支出”）2.2.转让房地产转让房地产借：固定资产清理借：固定资产清理 累计折旧累计折旧

13、 贷：固定资产贷：固定资产取得转让收入取得转让收入借：银行存款借：银行存款 贷：固定资产清理贷：固定资产清理计提转让房地产应纳税金计提转让房地产应纳税金借：固定资产清理借：固定资产清理 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 应交土地增值税应交土地增值税【例例】华泰房地产开发公司在三环内某繁华地段建造一华泰房地产开发公司在三环内某繁华地段建造一幢商住写字楼，该开发项目于幢商住写字楼，该开发项目于206206年年4 4月开始，共占地月开始，共占地5 0005 000，建筑面积，建筑面积40 00040 000，商住写字楼于，商住写字楼于20072007年年6 6月月完工并于完工并于9 9月

14、底全部售出，每月底全部售出，每9 0009 000元元/，取得销售收，取得销售收入共计入共计36 00036 000万元。该公司为此应缴营业税的税率为万元。该公司为此应缴营业税的税率为5 5，城市维护建设税税率，城市维护建设税税率7 7，教育费附加费率，教育费附加费率3 3。该。该写字楼开发成本为写字楼开发成本为3 0003 000元，开发成本共元，开发成本共12 00012 000万万元，支付土地出让金元，支付土地出让金800800万元，支付银行借款利息万元，支付银行借款利息500500万万元。该公司能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出，元。该公司能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出，该公司

15、所在地政府确定的房地产开发费用扣除比率为该公司所在地政府确定的房地产开发费用扣除比率为5 5。应纳土地增值税的税额计算如下：。应纳土地增值税的税额计算如下：第一步，先计算增值额第一步，先计算增值额（1 1）转让房地产收入）转让房地产收入36 00036 000（万元）（万元）（2 2）准予扣除的项目金额：）准予扣除的项目金额：取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额800800万元万元 房地产开发成本房地产开发成本12 00012 000万元万元 房地产开发费用房地产开发费用500500（80080012 12 000000）551 1401 140（万元）（万元）转让房地产的税金

16、转让房地产的税金36 0005%36 0005%（1 17 73 3）1 9801 980（万元）（万元）从事房地产开发的加计扣除金额（从事房地产开发的加计扣除金额（80080012 00012 000）20202 5602 560（万元）（万元）准予扣除的项目金额合计准予扣除的项目金额合计80080012 00012 0001 1401 1401 9801 9802 5602 56018 48018 480（万元）（万元）（3 3）增值额为）增值额为36 00036 00018 48018 48017 52017 520（万元）（万元）第二步，再计算增值率第二步，再计算增值率 增值率增值率17 52018 48017 52018 4809595 第三步，计算土地增值税税额第三步，计算土地增值税税额 应交土地增值税税额增值额应交土地增值税税额增值额增值率增值率 扣除项目金额扣除项目金额扣除率扣除率17 5204017 5204018 18 480548056 0846 084（万元）（万元）