物业工程管理概述课件.ppt

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1、物业工程管理 及设计建议主要内容 一、概述一、概述一、概述一、概述 二、设施设备管理二、设施设备管理二、设施设备管理二、设施设备管理 三、设计建议三、设计建议三、设计建议三、设计建议 全寿命周期全寿命周期全寿命周期全寿命周期 1.1.承接查验承接查验承接查验承接查验 1.1.方案设计方案设计方案设计方案设计 2.2.设施设备基础管理设施设备基础管理设施设备基础管理设施设备基础管理 2.2.户型设计户型设计户型设计户型设计 3.3.外包管理外包管理外包管理外包管理 3.3.设备及材料选择设备及材料选择设备及材料选择设备及材料选择 4.4.能耗管理能耗管理能耗管理能耗管理 5.5.风险管控风险管控

2、风险管控风险管控 建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期（一）房屋的种类和基本组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分1 1 1 1房屋种类的划分房屋种类的划分房屋种类的划分房屋种类的划分l l按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋构、钢筋构、钢筋构、钢筋混凝土混凝土混凝土混凝土结构和其他结构。结构和其他结构。结构和其他结构。结构和其他结构。建设项目全寿

3、命周期l l按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。l l按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层

4、建筑和高层建筑。建筑。建筑。建筑。l l按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。其它用途。其它用途。其它用途。建设项目全寿命周期2 2 2 2房屋的基本组成部分房屋的基本组成部分房屋的基本组成部分房屋的基本组成部分l l结构部分结构部分结构部分结构部分基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等等等等l l装修部分装修

5、部分装修部分装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等l l设施设备部分设施设备部分设施设备部分设施设备部分水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目避雷、电梯）等项目避雷、电梯）等项目避雷、电梯）等项目设施设备管理n一、承接查验一、承接查验 物业的承接查验物业的承接查验物业的承接查验物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物是指物业管理企业对新接管项目的

6、物是指物业管理企业对新接管项目的物是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。业共用部位、共用设施设备进行承接查验。业共用部位、共用设施设备进行承接查验。业共用部位、共用设施设备进行承接查验。设施设备管理n一、承接查验一、承接查验物业建成通过竣工综合验收物业建成通过竣工综合验收物业建成通过竣工综合验收物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验物业管理企业组织人员进行承接查验物业管理企业组织人员进行承接查验物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理对查验中发现的问题进行处理对查验中发现的问题进行处理对查验中发现的问题进行处理物业移交物业移交

7、物业移交物业移交设施设备管理n一、承接查验一、承接查验l l人员准备人员准备人员准备人员准备l l计划准备计划准备计划准备计划准备l l资料准备资料准备资料准备资料准备l l设备、工具准备设备、工具准备设备、工具准备设备、工具准备 准备工作准备工作准备工作准备工作设施设备管理n一、承接查验一、承接查验l l物业资料物业资料物业资料物业资料l l物业共用部位物业共用部位物业共用部位物业共用部位l l共用设施设备共用设施设备共用设施设备共用设施设备l l园林绿化工程园林绿化工程园林绿化工程园林绿化工程l l其他公共配套设施其他公共配套设施其他公共配套设施其他公共配套设施物业查验的主要内容物业查验的

8、主要内容物业查验的主要内容物业查验的主要内容设施设备管理n一、承接查验一、承接查验l l设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；l l施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；l l验收检查不细、把关不严；验收检查不细、把关不严；验收检查不细、把关不严；验收检查不细、把关不严；l l建材质量不合格；建材质量不合格；建材质

9、量不合格；建材质量不合格；l l建设单位管理不善；建设单位管理不善；建设单位管理不善；建设单位管理不善；l l气候、环境、自然灾害等其它原因。气候、环境、自然灾害等其它原因。气候、环境、自然灾害等其它原因。气候、环境、自然灾害等其它原因。发生物业工程质量问题的原因发生物业工程质量问题的原因发生物业工程质量问题的原因发生物业工程质量问题的原因设施设备管理n一、承接查验一、承接查验1 1 1 1收集整理存在问题收集整理存在问题收集整理存在问题收集整理存在问题 收集收集收集收集物业查验记录表物业查验记录表物业查验记录表物业查验记录表，分类整理，将承接查验所发现问，分类整理，将承接查验所发现问，分类整

10、理，将承接查验所发现问，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认题登记造表，提交给建设单位确认题登记造表，提交给建设单位确认题登记造表，提交给建设单位确认2 2 2 2处理方法处理方法处理方法处理方法 由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。意见。意见。意见。3 3 3 3跟踪验证跟踪验证跟踪验证跟踪验证 安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进

11、行验安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。收，办理查验手续。收，办理查验手续。收，办理查验手续。对发现问题的处理程序对发现问题的处理程序对发现问题的处理程序对发现问题的处理程序设施设备管理n一、承接查验一、承接查验l l移交资料：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，移交资料：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，移交资料：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，移交资料：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业

12、主资料。机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。l l移交对象：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。移交对象：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。移交对象：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。移交对象：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。移交内容移交内容移交内容移交内容设施设备管理n二、基础管理二、基础管理什么是物业设备设施呢？什么是物业设备设施呢？什么是物业设备设施呢？什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室物业设备既包括室内设备，也包括物业红

13、线内的室物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管备，这些设备构成了物

14、业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。理与服务的有机组成部分。理与服务的有机组成部分。理与服务的有机组成部分。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理物业设备管理的目标物业设备管理的目标物业设备管理的目标物业设备管理的目标 l l用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。备的利用率及完好率，是物业设备管理的

15、根本目标。l l衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：A A设备有效利用率，；设备有效利用率，；设备有效利用率，；设备有效利用率，；B B设备的完好率，。设备的完好率，。设备的完好率，。设备的完好率，。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理物业设备是否完好的标准物业设备是否完好的标准物业设备是否完好的标准物业设备是否完好的标准零部件完整齐全零部件完整齐全零部件完整齐全零部件完整齐全设备运转正常设备运转正常设备运转正常设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐

16、全设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效 设施设备管理n二、基础管理二、基础管理物业设备管理的内容物业设备管理的内容物业设备管理的内容物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备运行管理、物业设备运行管理、物业设备运行管理、物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备维修管理、物业设备维修管理、物

17、业设备维修管理、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、备品配件管理、备品配件管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理 设备设施的种类和组成设备设施的种类和组成设备设施的种类和组成设备设施的种类和组成l l供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明供配电：变压器、

18、配电柜和线路、发电机、公共照明l l消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统动灭火系统、防排烟系统动灭火系统、防排烟系统动灭火系统、防排烟系统l l空调：中央空调、局部空调、混和空调空调：中央空调、局部空调、混和空调空调：中央空调、局部空调、混和空调空调：中央空调、局部空调、混和空调l l采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖采暖：热水供暖、蒸汽

19、供暖、热风供暖采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖l l给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池l l电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯l l智能化：有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、智能化：有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、智能化：有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、

20、公共信息服务、智能化：有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越、电子巡更、室内报警、车场管理系统网络专线接入、周界防越、电子巡更、室内报警、车场管理系统网络专线接入、周界防越、电子巡更、室内报警、车场管理系统网络专线接入、周界防越、电子巡更、室内报警、车场管理系统设施设备管理n二、基础管理二、基础管理u u制订合理的运行计划制订合理的运行计划制订合理的运行计划制订合理的运行计划u u配备合格的运行管理人员配备合格的运行管理人员配备合格的运行管理人员配备合格的运行管理人员u u提供良好的工作环境提供良好的工作环境提供良好的工作环境提供良好的工作环境u u建立健全

21、必要的规章制度建立健全必要的规章制度建立健全必要的规章制度建立健全必要的规章制度u u设备设施的状态管理设备设施的状态管理设备设施的状态管理设备设施的状态管理u u节能管理节能管理节能管理节能管理设施设备管理n二、基础管理二、基础管理n n供配电系统供配电系统供配电系统供配电系统n n给排水系统给排水系统给排水系统给排水系统n n弱电智能化系统弱电智能化系统弱电智能化系统弱电智能化系统n n消防系统消防系统消防系统消防系统n n电梯系统电梯系统电梯系统电梯系统n n空调系统空调系统空调系统空调系统设施设备管理n二、基础管理二、基础管理供配电系统供配电系统供配电系统供配电系统种类种类种类种类l

22、l按供电方式分为高压供电和低压供电；按供电方式分为高压供电和低压供电；按供电方式分为高压供电和低压供电；按供电方式分为高压供电和低压供电；l l按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电；按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电；按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电；按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电；l l按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源；按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源；按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源；按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源；l l按供电性质分为长期供电和临时供电。按供电性质分为长期供电和临时供电。按供电性质分为长期供电和临时供电。按供电

23、性质分为长期供电和临时供电。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容l l配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工工工工l l制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度l l建立供配电系统技术档案建立供配电系统技术档案建立供配电系统技术档案建立供配电

24、系统技术档案l l配备各种必要的工具、仪器仪表等配备各种必要的工具、仪器仪表等配备各种必要的工具、仪器仪表等配备各种必要的工具、仪器仪表等l l定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确l l建立临时用电管理制度建立临时用电管理制度建立临时用电管理制度建立临时用电管理制度设施设备管理n二、基础管理二、基础管理l l建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施建立遇火警、水灾、台风、地

25、震等灾害时的供电预防措施建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施l l做好节约用电工作，降低损耗做好节约用电工作，降低损耗做好节约用电工作，降低损耗做好节约用电工作，降低损耗l l限电、停电要提前通知业主、物业使用人限电、停电要提前通知业主、物业使用人限电、停电要提前通知业主、物业使用人限电、停电要提前通知业主、物业使用人l l供配电运行可建立供配电运行可建立供配电运行可建立供配电运行可建立24242424小时值班制度小时值班制度小时值班制度小时值班制度l l定时对备用电源进行检查定时对备用电源进行检查定时对备用电源进行检查定时对备用电源进行检查l l重视无功功率和补偿工作，提高功率

26、因数，改善用电质量重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量l l进行公共用电的测算和计量统计工作进行公共用电的测算和计量统计工作进行公共用电的测算和计量统计工作进行公共用电的测算和计量统计工作设施设备管理n二、基础管理二、基础管理 给排水系统给排水系统给排水系统给排水系统种类种类种类种类给水系统的种类可分为：给水系统的种类可分为：给水系统的种类可分为：给水系统的种类可分为：l l生活给水生活给水生活给水生活给水 消防给水消防给水消防给水消防给水l l中水系统中水系统中水系统中水系统l

27、l热水系统热水系统热水系统热水系统排水系统的种类：排水系统的种类：排水系统的种类：排水系统的种类：l l污水系统污水系统污水系统污水系统 雨水系统雨水系统雨水系统雨水系统 工业废水系统工业废水系统工业废水系统工业废水系统设施设备管理n二、基础管理二、基础管理管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容l l建立给排水管理队伍。建立给排水管理队伍。建立给排水管理队伍。建立给排水管理队伍。l l建立给排水运行管理和维修保养管理制度。建立给排水运行管理和维修保养管理制度。建立给排水运行管理和维修保养管理制度。建立给排水运行管理和维修保养管理制度。l l建立给排水工程技术档案。建立

28、给排水工程技术档案。建立给排水工程技术档案。建立给排水工程技术档案。l l配备必要的工具和安全防护用品。配备必要的工具和安全防护用品。配备必要的工具和安全防护用品。配备必要的工具和安全防护用品。l l制定供水计划，保证供水的水压、水质。制定供水计划，保证供水的水压、水质。制定供水计划，保证供水的水压、水质。制定供水计划，保证供水的水压、水质。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理l l有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。l l做好节

29、约用水工作，防止跑冒滴漏。做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。l l对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。收取提供依据。收取提供依据。收取提供依据。l l定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理注意事项注意事项注意

30、事项注意事项l l应保证消防用水的基本储备。应保证消防用水的基本储备。应保证消防用水的基本储备。应保证消防用水的基本储备。l l北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。事故。事故。事故。l l餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池。餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池。餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池。餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池。l l采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放。采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放。采用分流排水系统的要

31、坚持雨水和污水分流排放。采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理消防系统消防系统消防系统消防系统 构成构成构成构成l l火灾报警系统火灾报警系统火灾报警系统火灾报警系统l l消防控制中心消防控制中心消防控制中心消防控制中心l l消防栓系统消防栓系统消防栓系统消防栓系统l l自动喷洒灭火系统自动喷洒灭火系统自动喷洒灭火系统自动喷洒灭火系统l l防排烟系统防排烟系统防排烟系统防排烟系统l l安全疏散和防火隔离系统安全疏散和防火隔离系统安全疏散和防火隔离系统安全疏散和防火隔离系统l l手提式灭火器手提式灭火器手提式灭火器手提式灭火器l l其它灭火系统其它灭火

32、系统其它灭火系统其它灭火系统设施设备管理n二、基础管理二、基础管理管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容l l配备消防设施主管技术人员配备消防设施主管技术人员配备消防设施主管技术人员配备消防设施主管技术人员l l建立严格的消防设施管理制度建立严格的消防设施管理制度建立严格的消防设施管理制度建立严格的消防设施管理制度l l建立消防设备、设施技术档案建立消防设备、设施技术档案建立消防设备、设施技术档案建立消防设备、设施技术档案l l建立消防设备巡视、检查、测试制度建立消防设备巡视、检查、测试制度建立消防设备巡视、检查、测试制度建立消防设备巡视、检查、测试制度l l对日常巡

33、检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕l l对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算设施设备管理n二、基础管理二、基础管理注意事项注意事项注意事项注意事项l l日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手日常的巡视

34、、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。段。段。段。l l消防演习是测试消防设备的有效手段。消防演习是测试消防设备的有效手段。消防演习是测试消防设备的有效手段。消防演习是测试消防设备的有效手段。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理电梯系统电梯系统电梯系统电梯系统种类种类种类种类l l按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；l l按拖动方式有直流电梯、交流电梯和液压电梯；按拖动方式有直流电梯、交流电梯和液压电梯；按拖动方式有直流电

35、梯、交流电梯和液压电梯；按拖动方式有直流电梯、交流电梯和液压电梯；l l按控制方式分有单机控制、集选控制等。按控制方式分有单机控制、集选控制等。按控制方式分有单机控制、集选控制等。按控制方式分有单机控制、集选控制等。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容l l按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员。按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员。按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员。按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员。l l制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。制定电梯安全运行和维修

36、保养的规章制度和工作程序。制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。l l建立电梯技术档案。建立电梯技术档案。建立电梯技术档案。建立电梯技术档案。l l备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等。备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等。备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等。备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等。l l确定电梯的服务时间和清洁保养时间。确定电梯的服务时间和清洁保养时间。确定电梯的服务时间和清洁保养时间。确定电梯的服务时间和清洁保养时间。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理l l电梯的用电计量和运行成本核算。电梯的用电计量和运行成本核算。电梯的用电计量和运行成本核算。电梯的用电计量

37、和运行成本核算。l l电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。l l认真审核承包方的专业技术水准和专业资格。认真审核承包方的专业技术水准和专业资格。认真审核承包方的专业技术水准和专业资格。认真审核承包方的专业技术水准和专业资格。l l电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理空调系统空调系统空调系统

38、空调系统种类种类种类种类l l按工作原理可分为压缩式和吸收式空调；按工作原理可分为压缩式和吸收式空调；按工作原理可分为压缩式和吸收式空调；按工作原理可分为压缩式和吸收式空调；l l按冷源设备布置的情况分中央空调和独立空调。按冷源设备布置的情况分中央空调和独立空调。按冷源设备布置的情况分中央空调和独立空调。按冷源设备布置的情况分中央空调和独立空调。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容管理工作主要内容l l配备足够符合要求的专业技术人员。配备足够符合要求的专业技术人员。配备足够符合要求的专业技术人员。配备足够符合要求的专业技术人员。l l建立空调系

39、统技术档案。建立空调系统技术档案。建立空调系统技术档案。建立空调系统技术档案。l l制定空调系统运行和保养制度。制定空调系统运行和保养制度。制定空调系统运行和保养制度。制定空调系统运行和保养制度。l l备齐空调维修、测试用工具。备齐空调维修、测试用工具。备齐空调维修、测试用工具。备齐空调维修、测试用工具。l l确定每年空调的开停日期和每日的开停时间。确定每年空调的开停日期和每日的开停时间。确定每年空调的开停日期和每日的开停时间。确定每年空调的开停日期和每日的开停时间。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理l l进行空调用电用水计量和空调运行成本核算。进行空调用电用水计量和空调运行成本核算。进行

40、空调用电用水计量和空调运行成本核算。进行空调用电用水计量和空调运行成本核算。l l在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。污染问题。污染问题。污染问题。l l对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导l l在空调系统停机一段时间重新投入运行或空调送暖和送冷在空调系统停机一段时间重新投入运行或空调送暖和送

41、冷在空调系统停机一段时间重新投入运行或空调送暖和送冷在空调系统停机一段时间重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，对空调系统进行严格细致的检查调整工作。交替之前，对空调系统进行严格细致的检查调整工作。交替之前，对空调系统进行严格细致的检查调整工作。交替之前，对空调系统进行严格细致的检查调整工作。l l定期对空调系统进行测试。定期对空调系统进行测试。定期对空调系统进行测试。定期对空调系统进行测试。设施设备管理n二、基础管理二、基础管理 注意事项注意事项注意事项注意事项l l空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。

42、空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。l l空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。所忽视。所忽视。所忽视。l l注意恰当地控制中央空调系统的新风比例并注意采取隔尘、注意恰当地控制中央空调系统的新风比例并注意采取隔尘、注意恰当地控制中央空调系统的新风比例并注意采取隔尘、注意恰当地控制中央空调系统的新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。杀菌和消毒措施。杀菌和消毒措施。杀菌和消毒措施。设施设备管理n三、外包管理三、外包管理共用

43、设备设施外包的选择共用设备设施外包的选择共用设备设施外包的选择共用设备设施外包的选择共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制设施设备管理n三、外包管理三、外包管理共用设备设施外包的选择共用设备设施外包的选择共用设备设施外包的选择共用设备设施外包的选择 项目外包分析项目外包分析项目外包分析项目外包分析l l物业管理企业的管理规模；物业管理企业的管理规模；物业管理企业的管理规模；物业管理企业的管理规模；l l所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况；所管理物业中共用设备设施的

44、复杂程度及数量情况；所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况；所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况；l l设备设施的生产年代、技术先进程度；设备设施的生产年代、技术先进程度；设备设施的生产年代、技术先进程度；设备设施的生产年代、技术先进程度；l l政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求；政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求；政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求；政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求；设施设备管理n三、外包管理三、外包管理l l自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小；自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小；自行管理此类

45、设备设施的技术难度、管理风险大小；自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小；l l设备设施生产厂家的技术服务情况；设备设施生产厂家的技术服务情况；设备设施生产厂家的技术服务情况；设备设施生产厂家的技术服务情况；l l市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；平均工资水平；平均工资水平；平均工资水平；l l本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度本地市场能够提供系

46、统分包服务的专业机构发展的成熟度本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等。等。等。等。设施设备管理n三、外包管理三、外包管理承包方评估承包方评估承包方评估承包方评估l l企业品牌状况；企业品牌状况；企业品牌状况；企业品牌状况；l l企业规模；企业规模；企业规模；企业规模；l l资信信誉；资信信誉；资信信誉；资信信誉；l l技术能力；技术能力；技术能力；技术能力；l l企业质量保证能力；企业质量保证能力；企业质量保证能力；企业质量保证能力；l l管理维护计划、标准；管理维护计划、标准；管理维护计划、标准；管理维护计划、标准；l l预算价格、付款方式。预算价格、付款方式。预算价格、付款

47、方式。预算价格、付款方式。设施设备管理n三、外包管理三、外包管理订立外包管理合同应注意的事项订立外包管理合同应注意的事项订立外包管理合同应注意的事项订立外包管理合同应注意的事项l l在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致l l在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失等损失等损失等损失l l应在合

48、同中明确服务的技术指标标准应在合同中明确服务的技术指标标准应在合同中明确服务的技术指标标准应在合同中明确服务的技术指标标准l l委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件件件件设施设备管理n三、外包管理三、外包管理外包管理合同实施应注意的问题外包管理合同实施应注意的问题外包管理合同实施应注意的问题外包管理合同实施应注意的问题l l建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施建立对承包方检查监控制度

49、并落实专人负责实施建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施l l建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题问题问题问题l l建立定期效果评估制度建立定期效果评估制度建立定期效果评估制度建立定期效果评估制度l l定期对承包方基本情况全面更新定期对承包方基本情况全面更新定期对承包方基本情况全面更新定期对承包方基本情况全面更新设施设备管理n四、能耗管理四、能耗管理采用管理手段节能降耗采用管理手段节能

50、降耗采用管理手段节能降耗采用管理手段节能降耗能源消耗表达式：能源消耗表达式：能源消耗表达式：能源消耗表达式：Wn=WbWn=WbWn=WbWn=WbWcWcWcWcWsWsWsWsWfWfWfWfWsbWsbWsbWsbWn Wn Wn Wn 设备系统的综合能耗量；设备系统的综合能耗量；设备系统的综合能耗量；设备系统的综合能耗量；Wb Wb Wb Wb 设备（或产品）标准能耗；设备（或产品）标准能耗；设备（或产品）标准能耗；设备（或产品）标准能耗；Wc Wc Wc Wc 操作人员非正常操作浪费的能源；操作人员非正常操作浪费的能源；操作人员非正常操作浪费的能源；操作人员非正常操作浪费的能源；Ws