【资产评估案例】.pdf

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1、 新昌县合成创业房地产有限公司新昌县合成创业房地产有限公司 部分资产价值评估项目部分资产价值评估项目 浙勤评报2008199号 资 产 评 估 报 告 二八年十二月二十三日 目录目录 一、资产评估报告声明一、资产评估报告声明.3 二、资产评估报告摘要二、资产评估报告摘要.4 三、资产评估报告正文三、资产评估报告正文.6 一一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者.6 二、评估目的.7 三、评估对象和评估范围.7 四、价值类型及其定义.7 五、评估基准日.7 六、评估假设.7 七、评估依据.7 八、评估方法.8 九、评估程序实施过程和情况.8 十、评估结论.11 十一、特别事项说明.11 十二

2、、评估报告使用限制说明.11 四、附件四、附件.附件一：资产评估业务约定书 11 附件二：委托方和资产占有方企业法人营业执照 15 附件三：资产占有方承诺函 17 附件四：资产评估机构和评估人员承诺函 18 附件五：委托评估资产的国有土地使用证 19 附件六：委托评估资产的商品房预售证 21 附件七：评估机构资产评估资格证书 22 附件八：评估机构企业法人营业执照 23 附件九：评估项目组成员名单及签字评估师资格证书复印件 24 五、评估汇总表及明细表五、评估汇总表及明细表.26 新昌县合成创业房地产有限公司部分资产价值评估项目新昌县合成创业房地产有限公司部分资产价值评估项目 资产评估报告资产

3、评估报告 浙勤评报2008199 号 声 明 一、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方、资产占有方及其他相关当事方的责任；恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任。一、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方、资产占有方及其他相关当事方的责任；恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象在评估

4、基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任。二、评估报告的分析、结论仅在设定的评估假设和限制条件下成立，评估结果不应被认为是对评估对象未来可实现价格的保证。二、评估报告的分析、结论仅在设定的评估假设和限制条件下成立，评估结果不应被认为是对评估对象未来可实现价格的保证。三、注册资产评估师在评估中仅对新昌县合成创业房地产有限公司提供的评估对象以及相关的资产的权属资料及其来源进行必要的查验，评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。三、注册资产评估师在评估中仅对新昌县合成创业房地产有限公司提供的评估对象以及相关的资产的权属资料及其来源进行必要的查验，评

5、估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。四、评估报告使用者应关注评估报告的特别事项说明和使用限制说明。四、评估报告使用者应关注评估报告的特别事项说明和使用限制说明。新昌县合成创业房地产有限公司部分资产价值评估项目新昌县合成创业房地产有限公司部分资产价值评估项目 资产评估报告资产评估报告 浙勤评报2008199 号 摘 要 以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。一、委托方和资产占有方及其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方为浙江新和成股份有限公

6、司（以下简称“新和成公司”），系股份有限公司（上市）。本次资产评估的资产占有方为新昌县合成创业房地产有限公司（以下简称“合成创业公司”），系有限责任公司。合成创业公司系新和成公司控股股东的全资子公司。根据资产评估业务约定书，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。二、评估目的 新和成公司拟受让合成创业公司开发的部分房产，为此需要对委托评估的资产价值进行评估。本次评估目的是为该经济行为提供委托评估资产现值的参考依据。三、评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的合成创业公司开发的部分房产，账列合成创业公司“存货开发产品”科目。根据委托方和资产占有方提供的相关资料，评估

7、范围包括住房 6 套，合计建筑面积 1,068.07 平方米，账面价值 2,675,662.24 元；商铺 25 套，合计建筑面积 3,950.559平方米，账面价值 10,482,510.52 元。四、价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日 为使评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日期接近，确定以 2008 年 11月 30 日为评估基准日，并在评估业务约定书中作了相应约定。六、评估方法 本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用

8、市场法进行评估。市场法是通过市场调查,选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物,将参照物与评估对象进行因素对比分析、差异调整,然后对参照物已成交价格做出修正,最后得出评估对象的评估价值的方法。七、评估结论 在本报告所揭示的假设前提条件基础上，合成创业公司列入评估范围的资产在2008 年 11 月 30 日的评估结果为：委估资产合计建筑面积 5,018.629 平方米，资产账面价值 13,158,172.76 元，清查调整后账面价值 13,158,172.76 元。评估后住房单价 4,933.00 元，商铺单价 6,511.00元，合计评估价值 30,990,879.00 元，评估增值

9、 17,832,706.24 元，增值率为 135.53%。评估结论详细情况见评估明细表。评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。浙江勤信资产评估有限公司 法 定 代 表 人：注册资产评估师：报告日期：2008 年 12 月 23 日 新昌县合成创业房地产有限公司部分资产价值评估项目新昌县合成创业房地产有限公司部分资产价值评估项目 资产评估报告资产评估报告 正正 文文 浙勤评报2008199 号 浙江勤信资产评估有限公司接受浙江新和成股份有限公司的委托，以国家的有关法律、法规、制度和资产评估准则以及新昌县合成创业房

10、地产有限公司提供的有关资料为依据，本着独立、客观、公正、科学的原则，以 2008 年 11 月 30 日为评估基准日，对委托评估的新昌县合成创业房地产有限公司的部分资产价值进行了评估。本评估项目采用市场法进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘及市场调查询证，对委估的评估对象在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。现把评估有关情况和结果报告如下：一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方为浙江新和成股份有限公司（以下简称“新和成公司”），系股份有限公司（上市）。按注册号为 33000000001236

11、6 号的企业法人营业执照记载，注册地址为浙江省新昌县城关镇江北路 4 号，注册资本为叁亿肆仟贰佰零陆万元，法定代表人为胡柏藩，经营范围为有机化工产品、原料药维生素 E、维生素 A（有效期至 2008 年 9 月 21 日）、食品添加剂（有效期至 2011 年 11 月 21 日）及饲料添加剂的生产、销售，危险化学品的生产（范围详见浙江省危险化学品生产、储存批准证书及安全生产许可证，有效期至 2010 年 8 月 2 日），危险化学品的批发（范围详见危险化学品经营许可证，有效期至 2010 年 8 月 13 日），非药品类易制毒化学品的销售（范围详见非药品类易制毒化学品经营备案证明，有效期至 2

12、010 年 8 月 13 日），香料香精的生产范围详见全国工业产品生产许可证，有效期至 2010 年 7 月 17 日），经营进出口业务（国家限制或禁止的除外）。本次资产评估的资产占有方为新昌县合成创业房地产有限公司（以下简称“合成创业公司”），系有限责任公司。按注册号为 3306241003499 号的企业法人营业执照记载，注册地址为城关镇江北路 4 号，注册资本为捌仟柒佰捌拾柒万元，法定代表人胡柏藩。经营范围为房地产开发（资质待办）。（以上经营范围涉及许可经 营的凭许可证经营）合成创业公司系新和成公司控股股东的全资子公司。根据资产评估业务约定书，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为

13、所涉各相关当事方。二、评估目的二、评估目的 新和成公司拟受让合成创业公司开发的部分房产，为此需要对委托评估的资产价值进行评估。本次评估目的是为该经济行为提供委托评估资产现值的参考依据。三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的合成创业公司开发的部分房产，账列合成创业公司“存货开发产品”科目。根据委托方和资产占有方提供的相关资料，评估范围包括住房 6 套，合计建筑面积 1,068.07 平方米，账面价值 2,675,662.24 元；商铺 25 套，合计建筑面积 3,950.559平方米，账面价值 10,482,510.52 元。四、价值类型及其定义四、价值类型及

14、其定义 本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日五、评估基准日 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2008 年 11月 30 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。六、评估假设六、评估假设 1、交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。2、公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估

15、对象在当时条件下有效使用的社会认同。3、持续使用假设：假设评估对象按照原来的使用目的、使用方式持续地使用下去。4、资产占有方的经营管理人员守法尽职，所提供的相关资料真实、完整、合法。七、评估依据七、评估依据 (一)法律法规依据(一)法律法规依据 1、国务院 1991 年 11 月 16 日 91 号令国有资产评估管理办法；2、中国资产评估协会中评协(1996)03 号资产评估操作规范意见(试行)；3、财政部财评字199991 号资产评估报告基本内容与格式的暂行规定；4、公司法、合同法、税法；土地管理法、土地管理法实施条例、城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法

16、律法规；浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；5、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；6、资产评估业务约定书。(二)准则依据(二)准则依据 1、财政部财企200420 号关于印发资产评估准则-基本准则和资产评估职业道德准则-基本准则的通知；2、中国注册会计师协会会协200318 号关于印发的通知；3、中国资产评估协会中评协2007189 号关于印发等 7 项资产评估准则的通知；(三)(三)权属依据权属依据 1、与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议；2、国有土地使用证、商品房预售证等权属证明；3、其他产权证明文件。(四)(四)取价依据取价依据 1、评

17、估机构收集的新昌县商品房市场价格资料；2、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；3、其他资料。八、评估方法八、评估方法 本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用市场法进行评估。市场法是通过市场调查,选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物,将参照物与评估对象进行因素对比分析、差异调整,然后对参照物已成交价格做出修正,最后得出评估对象的评估价值的方法。九、评估程序实施过程和情况九、评估程序实施过程和情况 (一)概况(一)概况 委估房产包括住房 6 套，合计建筑面积 1,068.07 平方米，账面价值 2,675,662.24元；商铺 25 套，

18、合计建筑面积 3,950.559 平方米，账面价值 10,482,510.52 元。委估房产均位于新昌县七星街道和成花苑内，和成花苑所处宗地东至和成花苑二期宗地、南至宗地、西至孝行路、北至南岩路。根据新国用（2008）第 0436 号国有土地使用证记载，该宗地使用权面积为 37,232.30 平方米；为商业、住宅出让用地；终止日期为 2053 年 9 月 20 日。该宗地规划设计条件：商业金融用地容积率为 2.0，建筑密度 45%；居住用地容积率为 1.3，建筑密度为 30%。委估房产中，6 套住房合计建筑面积 1,068.07 平方米，具体为和成花苑 15 幢 1单元 162、172、182

19、、192、1102、1112 号，位于 6 层至顶层的各层西侧，北临南岩路，建成于 2007 年，框混结构，地上 12 层（其中一二层为商铺），均为毛坯房，布局一般。25 套商铺合计建筑面积 3,950.559 平方米，具体为南岩路 359、361、363、365、369、371、373、375、377、379、381、383、385、387、389、391、393、395、397、399、401、403、405、407、409 号，均位于和成花苑北侧，临南岩路，建成于 2007年，框混结构，且均为上下二层位于各住宅楼底部，也为毛坯房，门面适中、进深较深。在核实所有权归属资料的基础上，我们对申

20、报评估的房产进行了核实。在现场查勘过程中，着重核实了地上建筑物现状，特别是房屋的基础、结构、屋面、内外墙、门窗、装修、设备等各项组成部分，对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。经现场实地勘察，上述房产建成时间较短，除其中南岩路 369、373 号商铺已出租外，其余均未投入使用。经核实，合成创业公司已取得浙江省新昌县房地产管理局售许字（2004）第 05号商品房预售证。委估房产所处宗地的土地使用权人为合成创业公司，据其介绍，委估房产相应的土地使用权需在过户办证时进行分割。因此本次评估以合成创业公司申报的房屋建筑面积为准。(二)评估方法(二)评估方法 因委估资产为已开发完成

21、的商品房，由于近期同类物业交易较多，故本次对其连同相应的土地使用权采用市场比较法进行评估。具体评估步骤如下：1、参照物的选定 一般选择三宗以上类似结构、同类地段、相同用途的近期交易房产作为参照物，再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的人民币交易价格。2、因素修正调整计算 根据委估房产与参照物的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的不同，对参照物的价格进行修正，得出比准价格。具体修正因素可分为 4 类：交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正。修正计算公式为：委估房产比准价格参照物交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数

22、 A、市场交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常建筑物价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。B、期日修正，采用房地产价格指数的变动率来分析计算期日对房屋价格的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。C、区域因素修正，区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、区域产业集聚程度等。由于不同用途的房地产，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据估价对象的用途分别确定。D、个别因素修正，个别因素是指构成房产的个别特性并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有房

23、产的位置、面积、形状、层次、结构、装修、朝向、新旧程度等，根据交易案例中房屋的个别因素与评估对象的差异进行修正。3、评估价值的确定 对于各参照物测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上经比较后确定评估价值，按算术平均值或加权平均值确定。本次评估按算术平均值确定。先求得各类房产的平均单价，再计算求取，获得各类房产的评估价值。(三)评估结果(三)评估结果 账面价值 13,158,172.76 元 调整后账面价值 13,158,172.76 元 评估价值 30,990,879.00 元 评估增值额 17,832,706.24 元 增值率 135.53%十、评估结论十、评估结论 在本报告所揭示的假设

24、前提条件基础上，合成创业公司列入评估范围的资产在2008 年 11 月 30 日的评估结果为：委估资产合计建筑面积 5,018.629 平方米，资产账面价值 13,158,172.76 元，清查调整后账面价值 13,158,172.76 元。评估后住房单价 4,933.00 元，商铺单价 6,511.00元，合计评估价值 30,990,879.00 元，评估增值 17,832,706.24 元，增值率为 135.53%。评估结论详细情况见评估明细表。十一、特别事项说明十一、特别事项说明 1、本评估公司对合成创业公司提供的评估对象的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，评估对象法律权证齐全，权属

25、情况明确。合成创业公司声明已提供了评估对象的法律权属资料，并对其真实性、合法性、完整性负责。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是合成创业公司的责任，我们的责任是对合成创业公司提供的资料作必要的查验，本评估报告不能作为对评估对象法律权属的确认和保证。若资产占有方不拥有前述评估对象的所有权，或对前述评估对象的所有权存在部分限制，则前述评估对象的评估结论和整体评估结果会受到影响。2、合成创业公司仅取得商品房预售证，且委估房产对应的土地使用权尚未进行分割，因此本次评估以合成创业公司申报的房屋建筑面积为准，若将来取得相关权证时所载建筑面积与委估面积不符，应相应调整评估结果。3、委估房产中的南

26、岩路 369、373 号商铺已出租，并分别签订 1 年、3 年的房地产租赁合同，租赁期截止日分别为 2009 年 10 月 1 日、2011 年 10 月 4 日。本次评估已考虑该事项的影响。4、合成创业公司承诺列入评估范围的资产不存在应付未付的相关工程款，今后若有未结款项，均由合成创业公司承担。5、合成创业公司承诺不存在涉及委估资产的抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。6、本次评估对资产占有方可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时资产占有方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。十二、评估报告使用限制说明十二、评估报告使用限制说明 1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。3、未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。4、本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日 2008 年 11 月 30 日起至2009 年 11 月 29 日止。浙江勤信资产评估有限公司 法定代表人:注册资产评估师:报告日期：2008 年 12 月 23 日