物权房地产案例.ppt

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1、案例分析案例分析1 2006年1月，甲、乙、丙、丁四人决定投资设立普通合伙企业，并签订了书面合伙协议。合伙协议的部分内容如下：（1）甲以货币出资10万元，乙以机器设备折价出资8万元，经其他三人同意，丙以劳务折价出资6万元，丁以货币出资4万元；（2）甲、乙、丙、丁按2:2:1:1的比例分配利润和承担风险；（3）由甲执行合伙企业事务，对外代表合伙企业，其他三人均不再执行合伙企业事务，但签订购销合同及代销合同应经其他合伙人同意。合伙协议中未约定合伙企业的经营期限。合伙企业在存续期间，发生了下列事实：第一、合伙人甲为了改善企业经营管理，于2006年4月独自决定聘任合伙人以外的A担任该合伙企业的经营管理

2、人员，并以合伙企业名义为B公司提供担保。第二、2006年5月，甲擅自以合伙企业的名义与善意第三人C公司签订了代销合同，乙合伙人获知后，认为该合同不符合合伙企业利益，经与丙、丁商议后，即向C公司表示对该合同不予承认，因为甲合伙人无单独与第三人签订代销合同的权力。第三、2007年1月，合伙人丁提出退伙，其退伙并不给合伙企业造成任何不利影响。2007年2月合伙人丁撤资退伙。于是，合伙企业又接纳戊新入伙，戊出资4万元。2007年3月，合伙企业的债权人C公司就合伙人丁退伙前发生的债务24万元要求合伙企业的现合伙人甲、乙、丙、戊及退伙人丁、经营管理人员A共同承担连带清偿责任。甲表示只按照合伙协议约定的比例

3、清偿相应数额。丁以自己已经退伙为由，拒绝承担清偿责任。戊以自己新入伙为由，拒绝对其入伙前的债务承担清偿责任。A则表示自己只是合伙企业的经营管理人员，部队合伙企业债务承担责任。第四，2007年1月，合伙人乙在与D公司的买卖合同中，无法清偿D公司的到期债务8万元。D公司于2007年2月向人民法院提起诉讼，人民法院判决D公司胜诉。D公司向人民法院申请强制执行合伙人乙在合伙企业中全部财产份额。分析：1、甲聘任A担任合伙企业的经营管理人员及为B公司提供担保的行为是否合法？并说明理由？2、甲以合伙企业名义与C公司所签的代销合同是否有效？并说明理由。3、甲拒绝承担连带责任的主张是否成立？并说明理由。4、丁的

4、主张是否成立？并说明理由。如果丁向C公司偿还了24万元的债务，丁可以向哪些当事人追偿？追偿的数额是多少？5、戊的主张是否成立？并说明理由。6、经营管理人员A拒绝承担连带责任的主张是否成立？并说明理由。7、合伙人乙被人民法院强制执行其在合伙企业中的全部财产份额后，合伙企业决定对乙进行除名，合伙企业的做法是否符合法律规定？并说明理由。8、合伙人丁的退伙属于何种情况？其退伙应符合哪些条件？案例分析案例分析2 2008年10月2日，A市甲商贸公司将盖有本单位公章的介绍信和空白合同书以及10万元定金交给公司职员楚某，委托其到相邻B市的乙商场购买空调100台，声明每台定价不得超过4000元。10月3日，楚

5、某找到乙商场，出具了甲商贸公司的已填上购买空调内容的介绍信和空白合同书，声称欲与乙商场签订一份100台空调的购销合同。乙商场经过审查，认为楚某出具的介绍信和空白合同书均盖有甲商贸公司的公章，且真实无误，遂确信其有代理权。经过一番磋商，乙商场坚持空调的最低价为每台4200元，楚某觉得甲商贸公司仍有利可图，便应允成交，由甲商贸公司向乙商场购买空调100台，单价每台4200元，并当日支付定金10万元，乙商场应该代办托运，并于10月7日交货，10月10日付款。双方还约定，如果任何一方违约，都要向对方支付7万元违约金。签约后，乙商场即组织货源，在10月6日将货交给B市第三运输公司承运，运货途中，第三运输

6、公司司机韩某发现空调美观，便私自拿出一台以4200元的价格卖给了搭车同去A市的表弟史某，货按时到达甲商贸公司。10月12日韩某将4200元款交给了甲商贸公司，甲商贸公司确认了买卖合同效力的合法性。10月14日，甲商贸公司以楚某签订合同超越当初所授权的价格为由拒绝支付“超出”部分的货款，为此乙商场诉至法院，要求甲商贸公司偿付拖欠的货款及逾期付款的违约金分析：1、如果乙商场要求甲商贸公司付款，甲商贸公司能否主张买卖合同无效？为什么？2、空调的所有权何时起发生转移？为什么？3、如何认定韩某将一台空调销售给其表弟的行为？为什么？4、韩某将一台空调销售给其表弟，该买卖合同最后是否有效？为什么？5、乙商场

7、是否有权要求甲商贸公司支付拖延货款并承担违约责任？6、如何认定楚某与乙商场约定定金的效力？为什么？7、乙商场是否有权要求甲商贸公司既支付违约金，又不予以返还定金？为什么？案例分析案例分析3 甲将房屋以20万元的价格出售给乙，乙支付了价款，但未办理过户登记。后来丙愿意以25万元的价格购买甲的房屋，甲遂又将该房出售给了丙，并办理了过户登记。后丙将该房屋出租给了丁，同时将该房屋抵押给了戊和己，丙与戊办理了抵押登记，与己未办理抵押登记。后丙无力偿还戊和己的债务，戊和己都对该房屋主张抵押权，并要求丁提前搬出租住的房屋。分析：1、乙能否取得甲的房屋的所有权？如果不能，乙应当怎样保护自己的权利？2、丙能否取

8、得房屋的所有权？依据是什么？3戊和己谁对丙的房屋享有抵押权？其能否要求丁提前搬出租住的该房屋？案例分析42002年12月6日，某农业局与某工程公司签订一份合作建房协议书，协议约定由工程公司在农业局坐落于大桥路10号的旧房土地上进行投资开发合作建房，被告李某以工程公司的委托代理人的名义在协议上签字。2003年10月17日，李某（甲方 拆迁方）与王某（乙方 被拆迁方）签订一份房屋产权调换协议，约定：甲方拆除乙方住房1套，甲方换给乙方新建商品房1套。甲方负责办理新房产权证，费用由甲方承担，新房于2004年8月交付乙方；产权证于2004年10月底以前交付乙方；甲方交齐了新房和产权证后，乙方一次性付给甲

9、方1.5万元。甲方支付乙方搬迁费0.68万元。2004年，房地产开发完成，李某与王某因产权调换的税款问题发生争议而未实际履行合同。同年11月30日，李某将应调换给王某的房屋卖给第三人夏某。并与夏某签订了商品房买卖合同，李某作为工程公司的委托代理人在商品房买卖合同上签字。夏某向李某付清购房款后，李某向夏某交付房屋，但双方未办理房屋过户登记手续。大桥路10号地段的房地产开发工程实际由李某全面负责，工程公司在该工程上未出资，只收取李某一定的管理费。2005年9月21日，王某以工程公司、李某违约将房屋产权调换协议约定的调换房屋擅自出卖给第三人夏某，侵害自己优先取得补偿安置房屋的权利为由,诉至法院，要求

10、工程公司向其交付安置房屋及产权证，给付延长过渡期限的临时安置补助费9900元；李某与工程公司承担连带责任；夏某空出安置房屋。李某以其不具备拆迁的主体资格，未取得房屋拆迁许可证，与王某签订房屋产权调换协议无效为由提出抗辩。问：1、李某与工程公司是什么关系？2、李某与王某签订的房屋产权调换协议是否有效？3、李某与第三人夏某签订了商品房买卖合同，双方已经交付，但未办理登记，夏某是否获得了该争议房屋的所有权？为什么？4、王某的损失应该由谁赔偿？应该赔偿多少损失？答案：1、有两层关系，就工程施工而言，存在发包与承包的关系，就履行具体拆迁事宜时存在委托与被委托的关系。李某受工程公司委托，与王某签署产权调换

11、协议。2、有效（前提需确定工程公司委托李某是否合法，符合规定）3、夏某没有获得该房屋的所有权，根据我国相关产权登记法规规定，过户时，没有进行产权登记的产权不受法律保护，在法律上不具有排他权。产权变更无效4、按王某当时和李某签订的产权调换协议处理，但前提必须明确导致产权没有顺利调换的原因是什么，责任在哪方，按照调换协议约定的条款进行赔偿。具体赔偿数额按协议上约定的条款作为依据。1.甲与乙签订了一份租赁合同，合同约定，如果甲父死亡，则甲将房屋租给乙居住。这一合同的性质应如何认定？2000年多选题A.既未成立，也未生效B.已成立，但未生效C.是附条件的合同D.是附期限的合同2.某甲自有房屋1间，19

12、95年5月1日与乙签订一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房，同年8月6日丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将要出卖该房屋的情况告知了乙。到了11月7日乙没有任何答复，甲与丙协商以5万元的价格将房屋卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方准备办理房产变更登记前数日，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即到房屋管理部门办理了变更登记。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。现就本案例回答：（共4问）1998年任意选择题就房屋买卖关系而言，下列表述哪些是正确的？A.因甲已将房屋租与乙，甲若将房出售，应事先征得乙的同意B.因甲丁之间已办理房产登记，故

13、甲丙之间的买卖合同即使签订在先，丙也无权主张对该房屋的所有权C.因甲丙之间尚未办理房产变更登记，故甲丙之间的合同不生效D.甲虽与丙签订了合同，但在未办理变更登记的情况下有权再将房屋出售给丁3.甲将一幅名画出售给乙，并约定一个月后交付。丙知道甲出售名画后，愿出比乙更高的价格购买。甲便将该画卖给丙，并当场交付该画与丙，但丙未付款。在此种情况下，下列判断哪些是正确的？1999年多选题A.乙有权要求丙将该画交付给自己，因为其与甲的买卖合同成立在先B.乙有权要求甲交付该画，甲应当向丙请求返还该画，而丙亦应当返还C.乙无权要求丙交付该画D.乙有权要求甲承担违约责任4.杨某15周岁，智力超常，大学三年级学生

14、。杨某因有某项发明，而与刘某达成转让该发明的协议。该转让协议的效力如何？1999年单选题A.该转让协议有效B.该转让协议效力未定C.该转让协议无效D.该转让协议可撤销5.1997年8月5日上午，某客运公司的长途客车上的检票员发现甲、乙、丙3人没有买票，于是让某补票。三人蛮不讲理，司机说；“你们没有买票，我们就可以把你们赶下车，干嘛那么多废话。”三人听后，感到害怕，其中甲、乙马上就补了票，但丙由于身上没带钱，央求汽车把他带到某某站。检票员不同意，把丙赶下车，当日下午1点，售票员发现客人太多，已经超员5人，于是便拒载后来的客人。丁由于有急事，央求上车，售票员说，“客车运输不能超载，出了问题，我们要

15、负责任的。”丁说：“出了问题，我负责。不管什么问题，我都一人负责。”售票员无奈便让其上了车，还说：“出了问题可由你一个全部负责！”下午3点，售票员发现戊某携带危险品，便随之把危险品拿到车下销毁。戊坚决反对。售票员说；“要么你拿着危险品下车，要么让我销毁。”后来，由于拥挤，王某把孕妇赵某挤得流产了。根据上述案情，回答下列问题：（1）乘车人甲、乙、丙3人没买票，售票员可否把其赶下车？（2）由于丙身上没带钱，售票员最终还是把他赶下车？是否合法？为什么？（3）售票员是否有权销毁旅客携带的危险品？为什么？（4）对于赵某的流产，丁是否应负责？为什么？（5）对于赵某的流产，售票员和其运输公司是否应承担责任？

16、（6）对于赵某的流产，王某是否应该承担责任？（7）设检票员未把丙赶下车，在赶往某某站的途中，由于司机突然刹车致丙倒地重伤，谁应对丙的损失负责？6.甲、乙、丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有一幢私有楼房，这幢楼房于1996年出租给张某夫妇居住，租期为5年，每年租金为2万元，年底支付。1999年1-2月，甲、乙、丙父母相继去世，没有留下遗嘱，于是楼房由三人依法继承。甲、乙均有房屋居住，而丙暂无自己的房屋，办理遗产继承时，把房屋约定由丙管理。1999年10月5日丙将房屋作价给丁，价款为人民币30万元，丁以为丙即是房屋的产权所有权，于是二人签订了合同，丙将房屋产权证书交由丁，二人一并到房产部门办理了房

17、屋过户手续。同年11月1日，丙告知张某夫妇其已将房屋卖与丁的事实，并要求张某夫妇搬出房屋。张某夫妇不允，要求购买该幢楼房。后甲、乙得知丙卖房一事，向丁提出异议，遂起纠纷。现问：（1）父母去世后，甲、乙、丙对楼房具有什么财产关系？（2）丙、丁之间签订的合同有无效力？为什么？（3）现房屋所有权归谁所有？（4）甲、乙、丙、丁有无权利要求张某夫妇搬出房屋？（5）张某夫妇有哪些权利可以主张？丙应对丁承担什么责任？为什么？7.个体户张某、王某二人于1999年10月1日从汽车交易中心购得一辆“东风”牌二手卡车，共同从事长途货物的运输业务。二人各出资人民币3万元。同年12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇

18、到李某，李某表示愿意出资人民币8万元购买此车，张某随即将车卖给了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、王某要求分得一半款项。李某买到此车后，于同年年底又将这辆卡车以人民币9万元卖给赵某。二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，赵某某租车给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签定协议后，到有关部门办理了登记过户手续。赵某把车租赁给李某使用期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设定了抵押，双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。次年11月赵某把该车以人民币10万元的价格卖给了钱某。12月赵某以租期届满

19、为由，要求李某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。现问：（1）张某、王某对卡车是什么财产关系？（2）张某、李某的汽车买卖合同是否有效？为什么？（3）李某、赵某约定买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有效？为什么？（4）李某与银行的抵押合同能否生效？为什么？（5）李某主张买回卡车的主张能否得到支持？为 什么？（6）截止纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有？为什么？答案：（1）张某、王某对卡车是按份共有关系。（2）有效。因为张某擅自处分共有财产，该合同初为效务待定合同，后经王某默认而得补正，转为有效合同。（3）有效。合同当事人可以自由约定买卖合同标的物所有权转移的时间。（4）不能生效。一是因为李某无权以他人所有之物设立抵押，二是因为未办理抵押登记。（5）不能。因为承租人行使优先购买权应以同等价格为条件。（6）归赵某所有。因为赵某尚未将卡车交付给钱某，卡车所有权并未转移。