答案物业管理实务一案例.pdf

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1、乾元智博 注册物业管理师考试头等舱乾元智博 注册物业管理师考试头等舱注册物业管理师考试 注册物业管理师考试 头 等 舱头 等 舱 1 乾元智博课后作业（物业管理实务一案例）参考答案 乾元智博课后作业（物业管理实务一案例）参考答案 第一章 物业管理企业 第一章 物业管理企业 张某准备成立一家物业管理有限公司。1.张某准备成立一家物业管理有限公司。1.物业管理公司的特征归纳起来，包括哪些？2.物业管理公司的特征归纳起来，包括哪些？2.设立物业管理有限公司最低的注册资本为多少？3.设立物业管理有限公司最低的注册资本为多少？3.该新设立的物业服务企业，其资质等级为几级？4.该新设立的物业服务企业，其资

2、质等级为几级？4.新设立的物业服务企业中物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于多少人？5.新设立的物业服务企业中物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于多少人？5.新设立的物业服务企业在领取营业执照之日起多少天内，持有关资料向当地的房地产主管部门申请资质？6.新设立的物业服务企业在领取营业执照之日起多少天内，持有关资料向当地的房地产主管部门申请资质？6.该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适的是什么企业组织形式？此种企业组织形式有什么特点？7.该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适

3、的是什么企业组织形式？此种企业组织形式有什么特点？7.刘某设立物业服务企业需要做哪些工作？8.刘某设立物业服务企业需要做哪些工作？8.该企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素？该企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素？参考答案：参考答案：1.物业服务企业的主要特征有：是独立的企业法人，属于服务性的企业，具有一定的社会公共管理性质的职能。2.设立物业服务企业的最低注册资本应为 50 万元，以符合资质等级注册资本的规定。3.新设立的物业服务企业按三级资质核定，并设一年的暂定期。4.新设立的物业服务企业中的相应人员应不少于 10 人。5.新设立的物业服务企业应在领取营业执照 30 天内，

4、持有关资料向当地房地产主管部门申请资质。6.该公司最适宜采用直线制的企业组织形式，该组织形式的特点是企业各级领导者亲自执行所有管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。7.需要做如下工作：设立物业服务企业，必须到工商行政管理部门办理注册登记。包括公司选乾元智博 注册物业管理师考试头等舱乾元智博 注册物业管理师考试头等舱注册物业管理师考试 注册物业管理师考试 头 等 舱头 等 舱 2址、企业名称预先核准、确定合法的股东人数、公司组成人员、注册资本验资、公司章程等事项。物业服务企业资质的申报。在物业服务企业领取营业执照之日起30天内，到当地房地产行政主管部门申报资质。资料包括：营业执照、企业

5、章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。8.物业服务企业设置组织机构需要考虑的因素包括：企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。第二章 物业管理招标投标 第二章 物业管理招标投标 某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物业管理公司，物业管理公司乙拟参加投标。请回答以下问题。9.某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物业管理公司，物业管理公司乙拟参加投标。请回答以下问题。9.可供甲选择的招标方式有哪些？这些招标方式各自的特点是什么？10.可供甲选择的招标方式有哪些？这些招标方式各自的特点是什么？10.投标人

6、在获得招标文件后应由哪个机构负责评标？此机构的组织要求有哪些？11.投标人在获得招标文件后应由哪个机构负责评标？此机构的组织要求有哪些？11.若甲方是建设单位，招标管理对象是新建物业，甲方可以如何选择物业管理单位？12.若甲方是建设单位，招标管理对象是新建物业，甲方可以如何选择物业管理单位？12.乙方在获取招标信息后首先需要做的是什么？包括哪些内容？乙方在获取招标信息后首先需要做的是什么？包括哪些内容？参考答案：参考答案：9.可供甲选择的有公开招标和邀请招标两种形式，公开招标的特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，投标程序和中标结果公开，评选条件和程序是预先确定的，且不允许在程

7、序启动后单方面变更。邀请招标的主要特点是招标人不采取公开的公告方式，只有接受投标邀请的企业才是合格中标人，投标人数量有限。10.招标人接受投标文件后，应组建评标委员会负责评标。评标委员会由招标方代表和物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中随机抽取确定，评标委员会一般为五人以上单数，招标方代表以外的物业管理专家人数不得少于成员总人数的 2/3,与投标人有利害关系的人员不能作为评标委员会的成员。11.根据物业管理条例的有关规定，如甲方招标管理的是新建住宅物业，则应当采用招投标的方式选择物业服务企业，若投标人少于 3 个或住宅规模较小，经物业所在地的区县房地产行政主管部

8、门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。如甲方招标管理的是其它类型物业，则物业乾元智博 注册物业管理师考试头等舱乾元智博 注册物业管理师考试头等舱注册物业管理师考试 注册物业管理师考试 头 等 舱头 等 舱 3管理单位的选聘方式由甲方自行确定。12.乙方获得招标信息后，应首先组织经营管理、专业技术、财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施。项目评估的主要内容包括：招标物业的基本情况，项目定位，招标物业建设单位、产权人、使用人的基本情况，业主需求，招标条件和招标过程分析，竞争对手分析，企业自身条件分

9、析等。风险防范于控制的具体措施有：严格依法依规参与投标活动；对项目进行科学合理的分析、评估；周密策划、组织和实施投标活动；完善企业自身管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑企业的承受能力，制定可行的物业管理方案；选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附件条款和招标方的特殊要求等。第三章 物业管理合同 第三章 物业管理合同 A 房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由 A 房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住的临近，A 开发商找到 B物业管理公司并与之签订了为期十年的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给 B 物业管理公司。按合

10、同约定，B 物业公司要向 A 开发商交纳 50 万元的履约保证金和每年 20 万元的承包费。13.A 房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由 A 房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住的临近，A 开发商找到 B物业管理公司并与之签订了为期十年的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给 B 物业管理公司。按合同约定，B 物业公司要向 A 开发商交纳 50 万元的履约保证金和每年 20 万元的承包费。13.请问 A 开发商与 B 物业管理公司签订为期十年的物业管理合同效力如何?14.请问 A 开发商与 B 物业管理公司签订为期十年的物业管理合同效力如何?14.

11、A 开发商要求公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?A 开发商要求公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?参考答案：参考答案：13.开发商与物业服务企业签订的合同，属前期物业服务合同。物业管理条例规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。14.开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业

12、主和物业服务企业。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。乾元智博 注册物业管理师考试头等舱乾元智博 注册物业管理师考试头等舱注册物业管理师考试 注册物业管理师考试 头 等 舱头 等 舱 4 第四章 早期介入与前期物业管理 第四章 早期介入与前期物业管理 物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：15.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：15.分别站在开发商和物业管理企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。(各不少于两个方面)

13、16.分别站在开发商和物业管理企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。(各不少于两个方面)16.说明早期介入的作用是什么?17.说明早期介入的作用是什么?17.说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容?说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容?参考答案：参考答案：15.一、物业管理的早期介入对开发商的好处很多。作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业服务企业的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业

14、服务企业，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。二、物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要，其主要意义在于：通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业服务企业管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。物业服务企业可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现

15、物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。16.早期介入的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。17.早期介入的主要内容包括：可行性研究阶段：根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的乾元智博 注册物业管理师考试头等舱乾元智博 注册物业管理师考试头等舱注册物业管理师考试 注册物业管理师考试 头 等 舱头 等 舱 5模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业

16、管理服务费的收费标准；设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。规划设计阶段：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。销售阶段：完成物业管理方案及

17、实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。第五章 物业的承接查验 第五章 物业的承接查验 A 公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时 A 公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了 F 公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于 F 公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即

18、 A 公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F 公司要求 A 公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而 A 公司则认为 F 公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时 F 公司的律师出场了，手里拿着有 A 公司工作人员“一

19、切正常”签字的交接验收记录的复印件向 A 公司提出了法律交涉。18.A 公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时 A 公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了 F 公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于 F 公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即 A 公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准

20、备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F 公司要求 A 公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而 A 公司则认为 F 公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时 F 公司的律师出场了，手里拿着有 A 公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向 A 公司提出了法律交涉。18.请问 A 公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?请问 A 公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?乾元智博 注册物业管理师考

21、试头等舱乾元智博 注册物业管理师考试头等舱注册物业管理师考试 注册物业管理师考试 头 等 舱头 等 舱 6 18.(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A 公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A 公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。(2)在这种情况下，A 公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。