最新物业管理案例分析.pdf

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1、宿峰培训教材物业管理案例分析视窗物业管理案例分析视窗 上海市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？上海市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？分析解答新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理，若干意见 规定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照上海市商品住宅维修基金管理办法的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按

2、幢立帐、按户核算。在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？分析解答物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照物业管理条例第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并

3、承担相应的民事责任。物业管理条例施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？物业管理条例施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？分析解答对于建设单位而言，一是在销售房屋前，要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。物业管理条例施行后，在物业管理区域内召开业主大会会议可以采用何种方

4、式？在一些业主人数较多的物业管理区域内如何召开业主大会会议？物业管理条例施行后，在物业管理区域内召开业主大会会议可以采用何种方式？在一些业主人数较多的物业管理区域内如何召开业主大会会议？宿峰培训教材 分析解答业主可通过召开业主大会会议行使在物业管理活动中的权利。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。业主大会召开会议，若业主人数超过一百人时，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，也可以幢为单位推选若干业主代表成立业主小组，由业主小组成员参加业主会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表

5、的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会的 3 日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。上海市将如何加强对物业管理从业人员的管理？上海市将如何加强对物业管理从业人员的管理？分析解答为逐步提高本市物业管理服务水平，本

6、市物业管理服务从业人员应按照国家和本市的有关规定，取得职业资格证书；区县房地产管理部门对物业管理服务从业人员实行注册年检制度。日前，市房地资源局印发了上海市居住物业管理小区经理管理暂行办法，对物业管理小区经理（负责人）实行持证上岗以及注册制度；同时，市房地资源局还将制订其他物业管理从业人员的具体管理办法。根据物业管理条例规定，建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，本市将如何实施？根据物业管理条例规定，建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，本市将如何实施？分析解答若干意见规定：建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房，这二部分用房合称为物业管理用

7、房。在前期物业管理期间，物业管理用房提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。物业管理用房的产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的 0.2提供。建筑面积 5 万平方米及以下的，按照不低于建筑面积 100 平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积 30 平方米提供。建设单位提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。宿峰培训教材 建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的，市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可

8、证和办理房地产初始登记。物业管理条例规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法？物业管理条例规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法？分析解答关于前期物业管理招投标事项，若干意见规定：业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于 3 个或者住宅规模小于5 万平方米建筑面积的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于 3 个或者住宅规模小于 5 万平

9、方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范，市房地资源局将作进一步的具体规定。物业管理条例施行后，经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续？物业管理条例施行后，经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续？分析解答经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的 30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。凡符合物业管理条例规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。物业管理条例规定，业主在首次业主大会上投票权的规定，由省、自

10、治区、直辖市制定，本市将如何实施？物业管理条例规定，业主在首次业主大会上投票权的规定，由省、自治区、直辖市制定，本市将如何实施？分析解答若干意见规定：业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票，一百平方米以下有房地产权证的，每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的 30。业主大会成立以后，单个业主最高投票权也按照上述规定执行。物业管理条例施行后的业主大会的成立应遵循哪些规定？物业管理条例施行后的业主大会的成立应遵循哪些规定？分析解答物业管理条例

11、施行后，物业管理区域内的业主大会应按照下述规定成立：1、业主大会成立应具备如下条件：一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达 50以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年。2、首次业主大会会议的召开。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇政府），街道办事处（乡镇政府）在接到书面报告后的 30 日内，与区、县房地产管理部门组织成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。筹备组由街道办事处（乡镇政府）、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由街道办事处（乡镇政府）和区县房宿峰培训教材地产管理部门组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定

12、后，应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业管理区域召开业主大会，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。物业管理条例与上海市居住物业管理条例相比，在业主大会、业主委员会的职责上作了重大调整。物业管理条例施行后，本市原按上海市居住物业管理条例成立的业主委员会应如何贯彻物业管理条例？物业管理条例与上海市居住物业管理条例相比，在业主大会、业主委员会的职责上作了重大调整。物业管理条例施行后，本市原按上海市居住物业管理条例成立的业主委员会应如何贯彻物业管理条例？分析解答业主大会和业主委员会在物业管理条例施行后，应分别按照物业管理条

13、例规定履行职责。原有的业主委员会章程应在下一次业主大会召开时，依照物业管理条例的规定修订为业主大会议事规则。业主大会和业主委员会的印章，依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。业主委员会原有印章，应根据物业管理条例规定的职责使用。业主大会需对外行使权利的，业主委员会应凭区、县房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章，并按规定使用。业主委员会在物业管理条例施行前订立的物业管理合同末终止的，该合同应继续履行。违反物业维修基金管理规定的行为应承担何责任？违反物业维修基金管理规定的行为应承担何责任？分析解答房地产开发企业或者物业管理企业违反维修基金筹集、使用管理规定的，由市房地资源局

14、或者区、县房地产管理部门按照上海市居住物业管理条例的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。业主委员会或者业主委员会成员违反规定，侵占应当存入维修基金帐户的经营性服务收益或者挪用维修基金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。办法施行前维修基金如何筹集？办法施行前维修基金如何筹集？分析解答市政府颁布的上海市商品住宅维修基金管理办法于 2001 年1 月 1 日起施行，办法施行前的商品住宅维修基金的筹集，按下列规

15、定执行：（1）1996 年 6 月 10 日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。（2）1996 年 6 月 10 日至本办法施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房（1996）116 号上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法的规定筹集维修基金。宿峰培训教材 （3）1999 年 12 月 1 日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集，按当时有关规定、协议执行。（4）办法施行前已成立业主委员会而未建立维修基金的，房地产开发企业应在办法施行之日起 12 个月内，按规

16、定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金以及未销售房屋的维修基金划至业主委员会帐户，并报区、县房地局备案；未成立业主委员会的，房地产开发企业应在 办法施行之日起 12 个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金划至区、县房地局指定的专户银行帐户。本办法施行前，业主委员会已在非市房地资源局指定商业银行开立商品住宅维修基金帐户的，应当在办法施行之日起 12 个月内将帐户转移开至市房地资源局指定的商业银行。在此期间，若定期存款未到期的，可以在到期后再转移至室房地资源局指定的商业银行。新建外销商品住宅维修基金如何筹集?新建外销商品住宅维修基金如何筹集?

17、分析解答新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中约定。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。再次筹集维修基金有何规定？再次筹集维修基金有何规定？分析解答一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的 30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或

18、者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于购房人首期交纳的维修基金金额。物业维修、更新如何组织实施？物业维修、更新如何组织实施？分析解答（1）日常维修项目：物业日常维修更新的范围、标准和实施程序等事项应当在物业管理服务合同中予以约定。合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。（2）急修项目：发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。（3）大修项目：住宅需要大修或者专项维修

19、、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，宿峰培训教材应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。（4）保修项目：住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。（5）危险房屋：经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情

20、形，区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房地产管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按规定在维修基金中列支。利用物业设置的广告等经营性收益如何处理？利用物业设置的广告等经营性收益如何处理？分析解答业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意

21、，其余部分应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。住宅灭失后，维修基金如何处理？住宅灭失后，维修基金如何处理？分析解答已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件复印件、房屋拆迁许可证的复件、商品住宅灭失退款申请书向区、县房地局提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款

22、额、办理分户帐注销手续，并报区、县房地局备案。住宅转让时，维修基金如何处理？住宅转让时，维修基金如何处理？分析解答因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。宿峰培训教材 房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。维修基金对帐和查询有何规定？修基金对帐和查询有何规定？维修基金对帐和查询有何规定？修基金对帐和查询有何规定？分析解答开户银行应

23、当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。物业维修基金收支帐目应如何公布？物业维修基金收支帐目应如何公布？分析解答业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：（1）维修基金交纳、使用和结存的金额；（2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应按每幢

24、住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布；（3）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；（4）维修基金使用和管理的其他有关情况。业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。物业维修基金收支帐目应如何公布？物业维修基金收支帐目应如何公布？分析解答业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：（1）维修基金交纳、使用和结存的金额；（2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或

25、者两个以上门号的，应当按门号公布；（3）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；（4）维修基金使用和管理的其他有关情况。业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。物业维修费用的承担有何规定？物业维修费用的承担有何规定？分析解答物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：（1）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；（2）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立维修基金的，在物业维修基宿峰培训教材金中列支。（3）公

26、共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。住宅的共用部位、共同设备和公共设施属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担。维修基金如何支取？维修基金如何支取？分析解答业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：（1）支付凭证（仅为银行贷记凭证）；（2）加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；（3）按幢立帐、按户分摊的电脑数据。其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定（业主大会或者业主代表

27、大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额）；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。维修基金的使用有何规定？维修基金的使用有何规定？分析解答维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动

28、经费按月结算；经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算；业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的 30。办理商品住宅维修基金交纳手续有何规定？办理商品住宅维修基金交纳手续有何规定？分析解答房地产开发企业和购房人应按下列程序办理维修基金交纳等有关续：（1）房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县房地局办理维修基金交款确认手续。区、县房地局确认后，开具商品住宅维修基金交款通知（房

29、地产开发企业专用）。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证。（2）房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，宿峰培训教材应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具 交款通知，购房人依据 交款通知的金额向专户银行交款。（3）房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具商品住宅维修基金交款通知（购房人专用

30、），购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证。（4）房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。（5）区、县房地局在核准业主委员会登记的同时，应书面通知房地产开发企业按规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县房地局和业主委员会备案。新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价如何确定？新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价如何确定？分析解答新建内销商品住宅每平方米建筑

31、面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000 年 12 月 31 日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以 1198 元计价；2001 年 1 月 1 日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价,成片出让土地的地块,按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在 1996 年以前的，每平方米建筑面积成本价按 1198 元计价。商品住宅维修基金交纳的标准和时限有何规定？商品住宅维修基金交纳的标准和时限有何规定？分析解答新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修基金，存入市房地资源局

32、指定的商业银行。（1）房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的 4%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的 3%交纳。（2）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的 3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的 2%交纳。（3）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起 15 日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的 3，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的 2交纳。交纳商品住宅维修基金的范围是哪些？交纳商品住宅维修基金的范围是哪些？分析解答新建

33、内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。所称的新建内销商品住宅，是指 1999 年 12 月 1 日之前销售的普通内销商品住宅，以及 1999 年 12 月 1 日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位（指产权或使用权接宿峰培训教材受单位）交纳首期维修基金。物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人交纳首期维修基金。业主代表大会中非业主代表能否当选业主委员?业主代表大会中非业主代表能否当选业主委员?专案简介某小区召开业主代表大会，在选举产生

34、业委会过程中，20 名业主代表推选业主王某(非业主代表)任业委会委员。其余业主代表则认为王某不是业主代表，没有资格选为业委会委员。业主代表大会上就此事争论不休。分析解答关于对当然业主代表问题的复函(沪房地资物2000172 号)规定：“未被推选为业主代表的业主，经业主代表大会选举直接被选为业主委员会委员的，即应同时取得业主代表资格。”因此，本案中的业主王某可当选业委会委员，也视为业主代表。如何领会上海市居住物业管理条例中有关成立业主委员会方面的规定?如何领会上海市居住物业管理条例中有关成立业主委员会方面的规定?分析解答某小区业主大会(业主代表大会)筹备组成立后，因不少成员来自不同工作领域，对上

35、海居住物业管理条例及相关政策不甚了解，不知按怎样的具体程序成立业委会，并履行其职能。根据上海市居住物业管理条例及加强业主委员会管理若干规 定(沪房地资物20001167 号的相关规定，筹备组应结合小区实际，做好下列工作：1、协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容。若业主人数在 100 人以上的，则采用业主代表大会形式。2、确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表产生的方式、人数和代理的规定，并组织推选和审定业主代表资格。开发商按所拥有的物业建筑面积比例直接产生业主代表大会成员数。产生的业主代表应张榜公布。3、协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候

36、选人。4、起草业主委员会章程和业主公约草案，并在大会召开前 7 日发给参加会议的成员征求意见，修改完善。5、做好召开业主大会或业主代表大会的各项会务准备工作。6、召开第一次业主大会或业主代表大会。由筹备组介绍大会筹备情况和业主委员会候选人情况；业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会成员；审议通过业主委员会章程和业主公约；审议决定其他物业管理重大事项。7、召开第一次业主委员会会议，选举产生业主委员会主任、副主任。8、业委会在选举产生之日起 15 日内，将申请书、业主委员会委员名单、章程和业主公约等文件上报区、县房地产行政管理部门办理登记。怎样限制业主委员会主任个人的经营行为?怎样限制

37、业主委员会主任个人的经营行为?专案简介业主张某与小区的开发商素有经济业务往来，而该小区的物业管理单位系开发商的子公司。某日，在业主委员会选举中，张某被推选为业主委员宿峰培训教材会主任。业委会经区房地局批准成立后，张某即向开发商暗示，要对方“拎拎清”。开发商为下属物业公司能顺利续签物业管理合同，不得已在以后的生意中多次让利给张某。分析解答在本案中，张某作为业委会主任，不应该凭借主任的地位牟取私。是否限制业委会成员与开发商、物业公司的经济业务往来可在业主委员会章程中作出规定。因此，若该小区的业主委员会章程对此尚无限制条件，如业主认为确有必要的，可建议业主代表大会通过法定程序修改章程，增加限制条件，

38、以防类似问题再次发生。如何解决一个物业管理区域内多家管理的问题?如何解决一个物业管理区域内多家管理的问题?分析解答根据某区房地局的划定，甲小区因历史遗留问题，目前的现状是整个小区有 5 家业主委员会，分别由 3 家物业公司管理。5 家业委会和 3 家物业公司在划定甲小区后，仍坚持按现状管理。就本案而言，应根据 关于解决一个物业管理区域多家管理问题的通知(沪房地物200010052 号的精神，在业主委员会换届或改选前，把 5 家业委会合并组建成一个业主委员会，并按规定向物业所在地的房地产管理部门办理登记手续。经核准登记的业主委员会再选聘一家物业管理企业实施物业管理，并与之订立物业管理服务合同。新

39、组建的业主委员会应持有所在地的区县房地产管理部门核准登记颁发的业主委员会证书、新订立的 物业管理服务合同 以及原 业主委员会证书、原物业管理服务合同、原银行开户印鉴到经办银行办理各项结算户和维修基金帐户的注销、合并转移手续。该开发商可否直接派员进入业委会?该开发商可否直接派员进入业委会?分析解答某内销商品房小区有 6 幢大楼，计 5 万平方米建筑面积，99年 4 月出售率已面 50，符合成立业委会的条件。而开发商拖延到年底才配合房地产管理部门建立业主代表大会筹备组，着手成立业委会。此时开发商尚未销售的房产部分只占总量的 5，并要求指定人员直接进入业委会。根据上海市居住物业管理条例第十条的规定，

40、业主委员会成员数最多是 15 人。又据关于加强业主委员会管理的若干规定(沪房地资物2000167号)”中的有关规定，开发商按拥有的物业建筑面积比例产生业主代表大会成员数，业主委员会成员按业主代表大会中各方代表的比例选举产生。本案中，如果该开发商在选举业委会成员时拥有 115 的物业，且业主代表大会通过的章程的设定的业委会人数为 15 人时，则可向业主代表大会通报，指定一人直接进入业委会。而本案中的实际情况是歼发商所拥有的物业只占 120，不足 115，故无权指定人员直接进入业委会，只能按上述规定，依照其物业建筑面积比例按比例产生业主代表大会成员数，参与业主委员会成员的选举。宿峰培训教材 前期物

41、业管理期间可否使用维修基金？前期物业管理期间可否使用维修基金？分析解答王先生在1997年12月底购买了本市一套商品房。依照合同约定，王先生付清了全部房款，并且支付了房屋建筑面积成本价 3%的维修基金。房产商委托 A 物业公司担任商品房的前期物业管理。入住后，由于电梯意外受损，王先生便与其他业主要求房产商修复或更换电梯。房产商因涉及多起诉讼，资金短缺，于是就使用物业维修基金来修理电梯，然而事后却一直未归还这笔钱款事后，业主发现房产商挪用了维修基金，要求其及时归还。但房产商却认为，电梯属于共用设备，其修理可以使用物业维修基金，不应返还。双方就此发生争议，直至诉讼至法院。本案的关键就是房产商在前期物

42、业管理期间是否有权使用物业维修基金这一问题。根据上海市居住物业管理条例和上海市商品住宅维修基金管理办法的规定，新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金维修房屋及其他附属设施，其费用由房地产开发企业承担。据此，本案中的房产商显然违反了规定。政府未作规范前，维修基金如何归集？政府未作规范前，维修基金如何归集？分析解答A 公寓系某开发公司建设的高层商品房。1996 年初，开发公司将公寓委托 Y 物业公司管理。双方约定：由开发公司向 Y 物业公司一次性缴纳上述楼宇的维修基金共计人民币 300 万元，Y 物业公司向业主收取购房款额的 1%作为维修基金，所交纳的维修基金由 Y 物业公司

43、存入专户银行专款专用，基金使用情况定期公布。物业管理合同为期两年，从 1996 年 2 月 1 日起到 1998 年 1 月 31日止。1998 年 7 月 27 日，A 公寓业主委员会成立，并于 1998 年 8 月 18 日在银行设立了物业管理基金专用存款账户。此后，业主委员会与 Y 物业公司签订了物业管理服务合同，委托服务期限从 1998 年 8 月 1 日至 2000 年 7 月 31 日。由于开发单位公房公司一直未按约定交纳 300 万元维修基金，业主委员会和 Y 物业公司在多次追讨未果的情况下，向法院提起诉讼，请求判令开发公司立即支付物业维修基金 300 万元并承担延期付款违约金。

44、开发公司辨称，物业管理委托合同的期限是 1996 年 2 月 1 日至 1998 年 1 月 31 日，故委托时间已经过，且当时物业入住户数亦未达到，所以维修基金应当按照现行有关法规所规定的标准缴纳。法院审理认为：作为开发商的开发公司在物业管理委托合同中对自己及各业主应当交纳的维修基金均作了规定，其与物业公司之间的委托管理合同对各小业主来说是公开的，业主有权利亦有义务遵从该合同的内容，所以被告开发公司有依其承诺交纳 300 万元维修基金的义务，有关主张其交付 300 万元维修基金的诉讼请求应予支持。物业管理维修基金的缴纳标准，在有关法律法规尚无相应规定的情况下，权利人自行确定并无不当，因此，被

45、告开发公司认为应当按照现行法规规定的标准缴纳维修基金的请求不能成立。宿峰培训教材 被告开发公司只承诺交纳 300 万元作为维修基金，未明确何时应予交纳，故以合同期满为最后期限计算利息，利息应当根据上海市居住物业管理条例的有关规定，按照城乡居民存款利率计算。经过审理，法院判决如下：1、被告公房公司应当于本判决生效之日起 10 日内支付有关维修基金人民币300 万元，并按照银行同期城乡居民存款利率支付利息，从 1998 年 2 月 1 日起计算至本判决生效之日止。上述款项应当存入有关业主委员会在金融机构开设的物业管理维修基金的帐户中。2、有关其他诉讼请求不予支持。怎样落实商品住宅共用设备的维修费？

46、怎样落实商品住宅共用设备的维修费？专案简介某商品住宅业主房屋内的水池经常发生堵塞现象，经物业公司检查，堵塞原因是由于该大楼内共用管道的老化所致。业主纷纷要求物业公司进行及时维修。分析解答根据上海市商品住宅维修基金管理办法的有关规定，维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担，在其维修基金的分户帐中列支。住宅共用设备的维修，物业管理企业应当在事先征得业主小组的书面同意后，排出维修计划，提交业主委员会审核。业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其它方式确

47、定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者委托的物业管理企业审核。在维修工程完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修的书面报告。关于维修费用在维修基金中的列支。在维修工程完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关费用方可在维修基金中列支。住宅小区灭失后，原小区内广告收益如何处理？住宅小区灭失后，原小区内广告收益如何处理？专案简介某小区被列入市政工程动拆迁的范围。经查，该小区的维修基金除开立业主分户帐外，还设立了广告设置收益的单独账目。分析解答根据上海市商品住宅维修基金管理办法的有关规定，因

48、拆迁致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。因拆迁致使小区住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。设立广告收益等单独账目宿峰培训教材的，其账目内的剩余款额，由其共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分摊后分别提取。住宅转让中，双方当事人对维修基金的交割可以约定吗？住宅转让中，双方当事人对维修基金的交割可以约定吗？专案简介李某购买了一套新房，在出售旧房时委托了中介公司进行二手房交易。其后，中介公司顺利地为李某介绍了旧房的买受人。买卖

49、双方在办理住房交接手续时，买受人要求李某减免其应支付的旧房维修基金帐户中剩余的款额。对此，李某误以为维修基金是其已预付的 3 个月物业管理费用，于是与下家达成了免除其支付维修基金剩余款额的约定。此后，李某从物业公司得知其维修基金帐户中剩余款额为 500 余元，感到被骗，遂向有关房地产行政主管部门投诉，要求下家返还其“被骗”的 500 元维修基金。分析解答根据上海市居住物业管理条例和上海市商品住宅维修基金管理办法的有关规定，业主转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中有业主交纳的剩余部分，由住宅受让人向原业主支付，但住宅

50、转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。因此，在住宅转让中，转让方和受让房有权对转让房维修基金帐户中个人交纳的款额根据双方的约定自行处理。本案中李某是在己方误解的情况下做出的意思表示，不存在其他方面的欺诈和胁迫，因此，李某的意思表示是真实的，其与买受人有关维修基金交界的约定属于合法有效的民事法律行为。李某要求买受人返还“被骗”的 500 元维修基金的请求不能支持。车辆停放收益可否作为物业公司利润？车辆停放收益可否作为物业公司利润？专案简介某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：1、车辆进出小区，一律收费 2 元；2、车辆在小区内的停车场地停放，收费 1 元/小时；3、业主停放在小区停