2017上半年苏州房地产市场报告.pptx

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。-20172017上半年苏州房地产市场运行分析及下半年研判上半年苏州房地产市场运行分析及下半年研判苏州港中原房地产代理有限公司 2017年7月市市场承承压 量跌价平量跌价平Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010 3.3.3.3.二二二二级级级级市市市市场场场场篇篇篇篇 2.2.2.2.一一一一级级级级市市市市场场场场篇篇篇篇 4.

2、4.4.4.区区区区域域域域市市市市场场场场篇篇篇篇 5.5.5.5.下半年下半年下半年下半年研研研研判判判判 1.1.1.1.政策政策政策政策环环环环境篇境篇境篇境篇CONTENTS目录Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010C C O O N N T T E E N N T T S S目目录录PART 1 政策环境篇|Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u2016年全国楼市出现反弹，按销售面积和金额的年度增幅来看，是自2009年以来最大的年度增长。很

3、多一二线城市不仅房价、成交量创历史新高，房价涨幅也创历史纪录。为抑制楼市过热，2016年10月起调控升级在20多个热点城市展开。u但楼市的热度并未因此得到有效控制，2017年3月起，新一轮调控再度降临。这一轮调控所涉及的城市范围更广，政策力度更强。截至6月底，全国已有超50个城市收紧了限购贷门槛。除了原有的“限购限贷”升级强化外，还发展出“限售”、“限商住”等新措施。资料来源：中原集团研究中心政策环境政策环境全国全国楼市楼市调控调控限购升级 热点城市政策密集出台各城市调控政策收紧时间表及强度对比Code of this report|5 Copyright Centaline Group,20

4、10政策环境政策环境全国全国楼市楼市调控调控限购升级 热点城市政策密集出台各城市间调控强度的差异可以分一、二、三线城市来看：一线城市调控力度最大。具体表现在限购门槛高（5年社保等），覆盖范围广（全城区限购、商住限购等），购房成本高（首付比例高，认房又认贷），极大地限制了首套刚需以外的需求。二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对离婚后买房没有限制。2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松，但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。截至2017年6月已出台收紧政策城市Code of this repo

5、rt|6 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u2017上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同比下降23%，但是占比依旧维持在30%以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。资料来源：政府官网、中原集团研究中心政策环境政策环境全国全国楼市楼市调控调控金融收缩 供求两端均受限Code of

6、this report|7 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u2017年3-4月，京沪穗三地陆续出台了限制商住用房（公寓式办公、酒店式公寓）的政策，严厉禁止把非住宅属性的办公、商业用地建设成住宅类产品销售。u与此同时，武汉、南京、济南、西安等城市相继出台放宽落户条件的政策。一放一收之间，引导人口从一线往二线城市流动的政策已见雏形。加上一二线日益严格的限购限贷政策，资金向三四线楼市流动的趋势也开始出现。政策环境政策环境全国全国楼市楼市调控调控政策导向 人口资金流向二三线Code of this report|8 Copyright Centaline Gro

7、up,2010宏观环境宏观环境苏州楼市调控苏州楼市调控建长效机制 治标又治本中原观点：u2017上半年苏州出台的打压政策较少，主要是从建立房地产调控长效机制的角度出发，出台了包括商改住、提高土地竞拍门槛、增加土地供应、建立住房租赁市场及公积金调整等举措，意图标本兼治。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010C C O O N N T T E E N N T T S S目目录录PART 2 一级市场篇|Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u近几年苏州土地

8、成交有缩水趋势，15-16年度成交量显著低于13-14年度，17年1-6月成交152.7万，仅相当于16全年总量的35.7%，仍处于相对低位；u地价从15年下半年开始大幅攀升，16年更呈现为井喷式上涨，平均成交楼板价环比增幅达93.7%。随着政府调控从严，16年8月以后土拍对热门地块实行限价措施，由此17上半年成交地价比16年度下降19.3%。一级市场一级市场整体商品房用地整体商品房用地苏州商品房用地历年供需价供应宗数 成交宗数供应面积（万）成交面积（万）成交可建面积（万）成交总金额（亿元）成交楼面单价（元/）2013年115108548.9 517.21048.0425.74062 2014

9、年10790578.3 454.6927.1372.7 4020 2015年6665397.4389.2654.9497.87601 2016年7669470.0427.4802.21181.2147252017年1-6月3131152.7 152.7 262.1 311.2 11874 资料来源：苏州中原研展中心限价起效 地价下行Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u在用途方面，2017上半年商品房用地成交以宅地为主，宅地（含商住混合）占比为62%；纯商办用地较少，仅占比12%；但其它类型（文化娱乐等）占26%，

10、为苏州乐园新址建设用地；u从成交区域上看，新区为供地大户，占比达47%；其次吴中区占26%；值得注意新区之所以跃居第一，主要是苏州乐园新址建设用地占到全区的56%。一级市场一级市场整体商品房用地整体商品房用地资料来源：苏州中原研展中心宅地主导 新区夺冠Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010一级市场一级市场纯纯住宅住宅/住商混合用住商混合用地地苏州居住用地历年供需价供应宗数 成交宗数供应面积（万）成交面积（万）成交可建面积（万）成交总金额（亿元）成交楼面单价（元/）2013年5853399.3370.6741.4367.6495

11、8 2014年6752454.6332.6736.8322.44375 2015年4241326.7318.5538.8472.6 8771 2016年5548405.4362.7700.71136.8162232017年1-6月151594.3 94.3 198.3 293.7 14810 中原观点：u近几年苏州居住用地成交不断缩水，15年成交量处于谷底，16年因政策导向，要求加大土地供应，因此16年度土地成交量环比增加13.9%；17年1-6月宅地成交94.3万，相比于年初政府提出的全年宅地出让390万的计划，目前仅完成了24.1%；u地价在16年开启暴涨模式，地价直线飙升，屡屡刷新板块纪

12、录，地王遍地开花。平均成交楼板价环比增幅达85.0%。随着政府调控从严，在土拍中设置多道限价措施，17上半年成交楼面均价比16年度下降8.7%。资料来源：苏州中原研展中心限价抑制 地王不再Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u从宅地（含商住混合）容积率分布上看，以和居多，占比分别为41%和36%；其余各区间占比均较小；预计未来2年市场主流产品形态为洋房（多层&小高）、高层居多，此外搭配叠墅及少量联排等产品，真正意义上的全别墅社区稀缺；u从成交区域上看，吴中区和新区双双位居第一，占比均超30%；相城区为23%，姑苏区

13、、园区宅地较少。一级市场一级市场资料来源：苏州中原研展中心纯纯住宅住宅/住商混合用住商混合用地地容积率上行 纯别墅稀缺Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010C C O O N N T T E E N N T T S S目目录录PART 3 二级市场篇|Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体住宅市场整体住宅市场资料来源：苏州中原研展中心中原观点：u2017年上半年苏州全市住宅新增供应265万，住宅成交面积249万，受政策和市场的是双重调控比，

14、成交量走低；u年度全市住宅成交均价达21188元/，成交均价趋于平稳。市场承压 量缩价涨20112012201320142015201620170200400600800100012000500010000150002000025000579587850867744704265351581712721109979324911943109351163812152130321904021188苏州住宅市场年度供需走势供应（万/）成交（万/）均价（元/）Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体住宅市场整体住宅市场中

15、原观点：u因受政策调控及土拍影响，月度成交走势波动明显。17年一开始楼市延续了16年下半年的萎靡态势，17年一月成交量跌入谷底，随后金三银四的到来成交量开始逐步攀升，5月后成交量开始稳定、u均价方面，17年上半年苏州住宅住宅均价总体波动较大，在政策限价和市场推盘结构的叠加影响下，17年上半年苏州楼市均价在2100元上下波动已站，稳20000元/左右。资料来源：苏州中原研展中心成交波动剧烈 量价走势分化16_0716_0816_0916_1016_1116_1217_0117_0217_0317_0417_0517_060.0020.0040.0060.0080.00100.00120.0018

16、00019000200002100022000230002400049.2166.38110.307.8939.6046.9021.519.7672.2259.5549.1852.6545.4342.7888.7751.7027.9327.0723.4125.2350.8049.5745.2353.54206452103920301236622239822003205062173021828208772149820605近一年苏州住宅市场月度供需价走势供应（万/）成交（万/）均价（元/）Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010二

17、级市场二级市场整体住宅市场整体住宅市场中原观点：u总体而言，年内各月住宅库存量呈现逐步攀升态势，但波动并不大，峰谷绝对值相差约139万，相当于库存量中位数433万的32%，波幅有限；17年初楼市延续了16年上半年的低迷态势，库存量和去化周期不断增加，随着调控不断加剧，成交下滑，库存量和去化周期不断攀升，17年4月已达17年上半年最高点14.4个月。库存波动不大 去存周期攀升库存量中位数-473万资料来源：苏州中原研展中心16_116_216_316_416_516_616_716_816_9 16_10 16_11 16_12 17_117_217_317_417_50100200300400

18、5006000.02.04.06.08.010.012.014.016.05414854594735035334024394854394454694564464744905004.64.34.04.45.26.35.56.37.47.48.59.910.511.013.814.413.5全市商品住宅月度去存周期走势全市商品住宅月度去存周期走势库存量（万/）去化周期（个月）Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体住宅市场整体住宅市场苏州住宅各面积段去化周期资料来源：苏州中原研展中心月份75以下75-9090-1

19、00100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期16_0117323444119121416_0215322334108111416_03103223439691116_0493234548581016_0593344657581016_06104456768691116_0723346657571116_0824556758571116_0954468969891416_109445787911111716_11164568971212152

20、116_1222558910101414172417_013356891191416182717_024056891291618183117_032888111212102321223517_044111811131392118224017_051799101311919162244中原观点：u16年上半年苏州楼市延续15年市场利好的形势，各面积段去化周期不断减少，但16年10月开始在政策和市场的双重调节下，各面积断去存周期不断攀升，17年4月已经达到近一年中的最高点。其中75以下，与300以上去化周期更是突破到40个月以上。首改与二改类需求不断扩大。Code of this report|1

21、9 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体住宅市场整体住宅市场苏州各区域住宅去化周期资料来源：苏州中原研展中心中原观点：u总体而言，苏州各个区域中，吴中区和相城区在苏州其他区域中库存套数最多，位列第一和第二，姑苏区库存量最少，跟吴中区想差达到10351套。但是由于园区和姑苏区单价在苏州各区域处领跑地位，因此相对去化周期略长姑苏区达到17个月，在苏州所有区域中位列第一。月份相城区姑苏区吴中区园区新区库存套数去化周期库存套数去化周期库存套数去化周期库存套数去化周期库存套数去化周期16_0189746522012103924422346848316_0278

22、45544931190894394645778316_03672643351895084377946177316_04617343225998645403857210316_0568865345510110615487186999416_0680037329111120396452298075516_07473356644108477263876078416_08622765385112927305586973516_0977818185913112807281497576616_1065118156510103667264496346716_1172131017649958172792106

23、789916_127095102035119740931091277681117_0172271022211196411030031373061117_0268971021391198441128471268071117_03767213204111110041625451374961417_04845913194014120891526291571931417_058097111890171224115309914761414Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体住宅市场整体住宅市场中原观点：u苏州近五年

24、75以下、75-90和90-100面积段住宅供应占比整体呈萎缩趋势，市场逐步被大面积段住宅占领。100-120首改类住宅成为市场主力，200以上大面积段住宅供应占比近两年也有显著提升。总体来说，苏州近两年住宅大面积化、豪宅化趋势比较明显。u苏州近五年75以下、75-90和90-100面积段住宅成交占比整体呈萎缩趋势，市场成交份额转而被120以上的成交量占领。120-144改善型产品成交量每年均有占比增大趋势，增长量最大，其次为200以上大户型产品。总体来看，苏州2017年住宅成交以120以上改善型住宅为主，占总成交面积的一半以上。资料来源：苏州中原研展中心刚需萎缩 改善主导2013201420

25、15201620170%20%40%60%80%100%苏州近几年供应面积段走势75以下75-9090-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上（以套数计）（以套数计）201320142015201620170%20%40%60%80%100%苏州近几年成交面积段走势75以下75-9090-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市

26、场整体住宅市场整体住宅市场资料来源：苏州中原研展中心改善型需求拉动总价段快速提升中原观点：u苏州全市住宅市场近几年因成交均价的上升和成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2013-2015年100万以下和100-200万住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模式，100万以下总价段住宅成交占比开始受到压缩，2017年随着价格的暴涨和成交大面积化，100万年以下住宅在苏州受到进一步压缩，100-200万和200-300万住宅成为市场主流，300-800万总价段住宅也占一定比例。u苏州全市近几年因成交均价不断上升。2013-2015年10000元以下和10000-15000元的均价在住宅尚为市场

27、主流，2015年下半年价格启动上涨模式，10000元以下均价在住宅成交占比受到压缩，直至2017年10000元以下住宅在高新区近乎绝迹，10000-15000和15000-20000均价成为市场主流，20000-25000元的价格段在住宅也占一定比例201320142015201620170%20%40%60%80%100%苏州近几年成交总价段走势100万以下100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600-800万800-1000万1000万以上（以套数计）201320142015201620170%20%40%60%80

28、%100%苏州近几年成交单价段走势10000元以下10000-15000元15000-20000元20000-25000元25000-30000元30000-35000元35000-40000元40000元以上（以套数计）Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体别墅市场整体别墅市场中原观点：u2017年上半年苏州全市别墅新增2338套，58.27万，其中叠加别墅供应1222套，占4%，小面积低总价的别墅居住感受是其受市场追捧的重要原因。另独栋186套，共计3.4万；双拼别墅192套，共计7.2万；联排1331

29、套，共计31.4万；新增产品套均面积均有不同幅度的下降，也是为了更加迎合市场需求；u2017年上半年别墅新增产品中叠墅占比42%，其次联排别墅占45%。资料来源：苏州中原研展中心供应大增 叠墅居多20112012201320142015201620170.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.0001000200030004000500060007000115.2480.22104.39117.9176.92130.6658.2734542166340243433238642628382011年-2017年上半年别墅供应走势供应面积（万/）套数42%6%4

30、5%7%2017年上半年年上半年别别墅墅产产品供品供应应情况情况叠加别墅独立别墅联排别墅双拼别墅Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体别墅市场整体别墅市场中原观点：u2017年上半年，苏州全市共成交别墅2291套，成交面积约47.51万，环比2016年上半年去化套数减少49.2%；u成交均价23372元/，增幅9.9%。因受到成交结构的影响，别墅均价上涨相比住宅而言较小。资料来源：苏州中原研展中心成交结构影响 表现量增价平2011201220132014201520162017050001000015000

31、2000025000171361742518794181821835421273233722011年-2017年上半年别墅价格走势20112012201320142015201620170.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.0001000200030004000500060007000800058.8368.5974.50102.61149.61184.3547.5120072154238134645559739922912011年-2017年上半年别墅成交走势成交面积（万/）套数Code of this repor

32、t|24 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体别墅市场整体别墅市场资料来源：苏州中原研展中心供需面积趋于小型化中原观点：u2017年上半年，全市别墅供应和成交最多的产品主要是180以下的叠墅和小联排，该面积段同比2016年上半年供应增长7.3%，去化减少17.3%；u其次180-200面积段也占有重要地位，供应增长33.9%，成交下降低32.3%。344573184634826931224915431186147852719229046638414215322831475121305.9%15.3%519.4%-65.7%33.9%42.8%-54.

33、5%-38.6%-85.7%167.7%-22.2%1150.0%1100.0%2016.1-2016.62017.1-2017.6同比120以下 120-144 144-160 160-180 180-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-500 500-600 600-800 800以上01002003004005006007008009000.0%200.0%400.0%600.0%800.0%1000.0%1200.0%1400.0%-200.0%2016上半年与2017上半年别墅市场各面积段供应套数对比15336769851405555618

34、6273173141268119335478116262274307168163534840386119.0%30.2%68.1%-69.2%-32.3%-44.7%-72.8%-74.0%-83.3%-84.7%-68.3%-53.1%-68.4%2016.1-2016.62017.1-2017.6同比120以下 120-144 144-160 160-180 180-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-500 500-600 600-800 800以上01002003004005006007008009000.0%50.0%100.0%150.0

35、%-50.0%-100.0%2016上半年与2017上半年别墅市场各面积段成交套数对比Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体别墅市场整体别墅市场中原观点：u2017年上半年别墅去化产品以联排与叠加为主，均占比38%，其次为独立别墅；u截止2017年6月，全市别墅可售总量为5401套，可售面积约为169.11万，平均单套面积为313.11。其中独栋为1125套，联排为2350套，双拼302套，叠加别墅1624套，当前市场主打叠墅产品及小面积联排。各板块中园区体育公园成为别墅库存重灾区。资料来源：苏州中原研展中

36、心成交产品以联排和叠墅为主956,38%497,20%967,38%125,5%2017年上半年年上半年苏苏州州别别墅市墅市场场各各产产品品销销售售情况情况叠加别墅 独立别墅 联排别墅 双拼别墅Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010二级市场二级市场整体别墅市场整体别墅市场排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数成交均价（元/）1中梁独墅御湖吴中区甪直板块10.055.45357184512世茂铜雀台园区双湖板块7.001.9958352093苏州桃花源园区双湖板块6.471.7225376294中航樾园吴中区

37、木渎板块6.152.38125258285中锐琅石名筑相城区元和板块5.252.05111255506北辰旭辉壹号院新区阳山板块4.732.4196195717蓝光雍锦园吴中区木渎板块4.261.8288233958万科遇见山新区阳山板块3.221.4088229609建发独墅湾吴中区湖西板块3.201.33742401610和昌紫竹云山墅吴中区环太湖板块3.102.0917614797资料来源：苏州中原研展中心2016年全市别墅成交Top10中原观点：u苏州全市别墅2016年成交排行榜前十以高端改善项目为主，中低端项目也占一定比例。高端项目成交均价多在30000-40000元/，如苏州桃花源

38、、世茂铜雀台等；中低端项目成交均价多在20000元/以下，如旭辉壹号院、中粮独墅湖御湖；u从成交板块来看，双湖板块、木渎板块为热点置业区域，前十项目中分别均占据两席；u前十项目成交金额相对而言差距较大，中粮独墅御湖位居第一，领先第二3.5亿，领先第十达到6.95亿。Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010C C O O N N T T E E N N T T S S目目录录PART 4 区域市场篇|Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u近七年姑苏区住

39、宅供应量整体明显呈上升-下降趋势，成交量在2014年达到顶峰后不断下降。2014年姑苏区住宅市场发生供求逆转，2015供需矛盾加剧，2016年供需再次逆转，供大于求，2017年上半年第三次逆转。价格方面，2011-2015年成交均价稳中有升，2015年开始成交价出现井喷式增长。u2017年上半年姑苏区相较2016年呈现震荡的态势。2016年上半年的火爆未能延续到2017年上半年，成交量自10月份不断下降，年后成交量有小幅度的增加，虽然大量地王项目由于限价政策还未入市，但预期仍未改变，价格维持在33000元/左右，6月份梅巷花园备案拉低了整体均价。区域市场区域市场姑苏区（供需价走势）姑苏区（供需

40、价走势）资料来源：苏州中原研展中心Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u姑苏区90以下产品供应占比在2015年大幅下跌，2016年迅速缩减，2017年绝迹。而100-160的改善型产品逐渐占据市场主要份额，成为姑苏区住宅市场的主力户型段。u姑苏区100以下产品的需求占比在2014年后逐渐减少，100-160产品的需求占比逐年上升，与供应结构相符。姑苏区住宅市场逐渐从刚需为主转变为改善为主，与供给结构相符，但是2017年140-160供应占比远大于需求占比，供需结构偏离较大。区域市场区域市场姑苏区（面积段走势）姑苏区

41、（面积段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u姑苏区近几年因成交均价的上升和住宅成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2012-2014年100-200万和100万以下住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模式，100-200万和100万以下总价段住宅成交占比受到压缩，2016年随着价格的暴涨和成交大面积化，100万年以下住宅在姑苏区近乎绝迹，300-500万和500-800万住宅成为市场主流。2017年趋势深化，250万以下产品继续减少。u由于地王不断出现

42、，并且土地供应持续减少，使姑苏区住宅价格大幅度上涨，25000-40000元/住宅产品迅速占据主要市场地位，2017年30000-35000元/住宅产品占据市场首位。刚需被挤压至吴中、相城、吴江等区，而姑苏区则成为以改善型为主的豪宅区域。区域市场区域市场姑苏区（总价段走势）姑苏区（总价段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u姑苏区2017年1-6月成交排行榜前十以高端改善项目为主，成交均价多在30000元/以上，30000元/以下的项目仅平江风华、苏州世贸广场

43、和当代万国府MOMA3个项目。u从成交区域看，内环板块为热点成交区域，排名前十的项目有5个来自这个区域。u姑苏金茂府以8.09亿独占鳌头，仁恒公园世纪以6.02亿位列次席，海胥澜庭以4.32亿夺得第三。海胥澜庭、仁恒公园世纪等2016年下半年开盘的项目后发制人，成交总金额也挤进前三。区域市场区域市场姑苏区（成交排行）姑苏区（成交排行）资料来源：苏州中原研展中心排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数成交均价（元/）1姑苏金茂府姑苏区内环板块8.09 2.58 12631396 2仁恒公园世纪姑苏区内环板块6.02 1.70 12735508 3海胥澜庭姑苏区内环板块4.32

44、1.24 9734857 4融创石湖桃花源姑苏区 沧浪新城板块3.80 1.07 7035442 5平江风华姑苏区 平江新城板块3.64 1.52 12824022 6姑苏院子姑苏区内环板块1.49 0.40 3037233 7苏州世茂广场姑苏区 沧浪新城板块1.44 0.57 4525241 8晋府水巷别墅姑苏区内环板块1.42 0.32 2044500 9朗诗人民路8号姑苏区内环板块0.90 0.25 1836519 10当代万国府MOMA姑苏区 平江新城板块0.90 0.31 2329265 Code of this report|32 Copyright Centaline Group

45、,2010中原观点：u工业园区住宅供应量在经历了2011-2012年的上升之后，随后供应逐年减少。成交高峰出现在2013年，年成交量在241万。2013年工业园区住宅市场发生供求逆转，此后供不应求态势愈发严重，2016年之后在政策和市场的双重调节下，成交量锐减，供求矛盾略有缓和，但仍为供不应求状态。价格方面，2011-2012年因调控住宅成交均价逐年小幅下降，2013年成交价启动增长模式，2015-2016年住宅成交价开始爆发式增长，2017年全年区域住宅成交均价32587元/。u2016年四季度工业园区呈现量价齐跌的态势。9月份为成交高峰，10月份限购出台之后，成交量明显下滑，持续到2017

46、年1月份调整结束，随后成交量逐步回升。供应量在2016年7月到10月的下滑后，12月、4月和5月为供应的小高峰。价格自2017年1月后呈回升-震荡的趋势，6月均价32652元/。区域市场区域市场工业园区（供需价走势）工业园区（供需价走势）资料来源：苏州中原研展中心Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u工业园区2013-2015年供应结构基本稳定，至2016年结构变化较大，100-120首改产品占比大幅度减少；140-160再改产品占比大幅度增加，并且占据首位。2017年较2016年100-140占比增加较多，140

47、-160占比减少明显。从5年面积供应段占比可以看出，工业园区住宅市场大面积化不可逆，但是75-90占比也没有迅速萎缩。u工业园区2013-2015年需求结构与供应结构高度相符，并且基本稳定，至2016年偏离较多，140-160占比大幅增加，100-140占比明显减少，2017年趋势深化，同时75-90占比也迅速萎缩。供需结构从2016年开始偏离较大，140-160供应占比大于需求占比，90-120则相反，至此工业园区120-180再改产品需求占据主要市场地位，工业园区住宅产品需求大面积化将继续深化。区域市场区域市场工业园区（面积段走势）工业园区（面积段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计

48、）（以套数计）Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u业园区近几年因成交均价的上升和住宅成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2013-2015年100-200万住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模式，200-300万总价段住宅成交占比上升，100-200万总价段占比受到压缩。2016-2017年200万以下住宅占比迅速减少，2017年300-600万总价段住宅占据主要地位。u工业园区近几年因成交均价的上升，20000元/以下单价逐年减少，2016年大幅度减少，2017年20000元/以下绝迹，而25000-4

49、0000元/单价住宅占据主要市场。工业园区价格上涨的同时，大面积化和豪宅化加剧，刚需被挤压到相城、吴中、吴江等区，同时园区土地供应紧缺，将快速进存量房时代。区域市场区域市场工业园区（总价段走势）工业园区（总价段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010中原观点：u工业园区2017年上半年成交排行榜前十以高端改善项目为主。成交均价在30000元/以上的有7个，成交均价在26000元/以下有3个的。u从成交板块来看，湖东板块依旧为热点置业区域，2个项目进入前三；高教区板块位居次席

50、。u前十项目成交总金额出现一定分化，第一梯队的唐宁府、澜调国际和铂悦犀湖总销金额均在15亿以上，第二梯队的世茂铜雀台、苏州桃花源、九龙仓时代上城、星公元名邸总销金额在6-7亿之间，第三梯队的金辉尊域雅苑、中锐星奕湾、建屋天著总销金额均在2-3亿之间。区域市场区域市场工业园区（成交排行）工业园区（成交排行）资料来源：苏州中原研展中心排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数成交均价（元/）1路劲尚澜湾澜调国际园区湖东板块18.35 6.03 45030435 2苏州唐宁府园区湖东板块17.07 4.50 29537934 3铂悦犀湖园区高教区板块15.61 4.19 247372