2023年写字楼物业管理合同.docx

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1、2023年写字楼物业管理合同 第一篇：写字楼物业管理合同 物业管理托付合同 第一章 总 则 第一条: 本合同当事人： 托付方甲方： 受托付方乙方： 根据有关法律、法规、托付业主方签订的物业管理合同，在自愿、同等、协商一样的基础上，甲方将托付乙方实行物业管理，订立本合同,供双方共同信守。 其次条: 物业基本状况: 物业类型：非住宅型； 坐落位置：； 占地面积：平方米； 建筑面积：平方米，地下层、地上层。托付管理的物业构成： 第三条：乙方供应服务的受益人为本物业的全体业主和物业运用人，本物业全体业主和物业运用人均应分别同受托方签订本合同，并履行本合同，担当相应的责任。 其次章 托付管理事项 第四条

2、：房屋建筑共用部位的修理、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。 第五条： 共用设施、设备的修理、养护、运行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中心空调、楼内消防设施设备、电梯、电信、监控系统、供电系统等。 第六条： 市政公共设施和附属建筑物、构筑物的修理、养护和管理、包括道路、室外上、下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等。第七条： 公共绿地、花木、建筑小区等的养护与管理。第八条： 附属配套建筑和设施的修理、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所等。 第九条： 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾

3、的收集、清运。 第十条： 交通与车辆停放秩序的管理。 第十一条：维持公共秩序，包括平安监控、巡察、门岗执勤等。第十二条：管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条：负责向业主和物业运用人收取以下费用： 1、物业管理费：元/平方米/月 2、保洁费：元/平方米/月 3、保安费：元/平方米/月 4、房屋设备运行费：元/平方米/月 5、修理养护费：元/平方米/月 第十四条：业主和物业运用人房屋自用部位、自用设备及设备的修理、养护在当事人提出托付时，乙方须接受托付并合理收费。 第十五条：对业主和物业运用人违背业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，实行指责、规劝、警告、制止、要求复

4、原等措施。 第三章 托付管理期限 第十七条： 托付管理期限为年： 自年月日时起至年月日时止。 第四章 甲、乙双方权利义务 第十八条： 甲方权利、义务： 1、代表和维护产权人、运用人的合法权益； 2、制定业主公约并监督业主和物业运用人遵守公约； 3、审定乙方拟订的物业管理方案； 4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行状况； 5、审议乙方物业管理服务年度支配、资金运用支配及决算报告； 6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起日内向乙方供应； 7、当业主和物业运用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付； 8、关心乙方做好物业管理工作和宣扬教化、文化生活。

5、 9、本合同终止时，甲方必需向乙方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。 第十九条： 乙方权利、义务： 1、根据有关法律、法规及本合同的商定，制定物业管理方案； 2、对业主和物业运用人违背法规、规章的行为，提请有关部门处理； 3、按本合同第十五条的商定，对业主和物主运用人违背业主公约的行为进行处理； 4、可选聘专营公司担当本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方； 5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度修理养护支配和大中修方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施； 6、向业主和物业运用人书面告知物业运用的有关规定，当业主和物业运用人装修物业时，书面告知有关限制

6、条件，并负责监督； 7、负责编制物业管理年度支配、资金运用支配及决算报告； 8、严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费方法和收费标准，努力提高服务质量，向业主及物业运用人供应质价相称的服务。 9、每六个月向全体业主和物业运用人公布一次收费收支运用账目。 10、对本物业的公共设施不得擅自占用和变更运用功能，如需内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。 11、在合同生效之日起两天内向甲方供应平方米建筑面积的管理用房产权仍属乙方，由甲方按建筑面积每月每平方米元租用。 第五章 物业管理服务要求标准 其次十条： 乙方须按以下商定，实现管理目标，即业主和物业运用人对

7、乙方综 合管理满足率到达90%，其中： 1、房屋外观：90%； 2、设备运行：90%； 3、房屋及设施、设备的修理、养护：90% 4、公共环境：90%； 5、绿 化：90%； 6、交通秩序：90%； 7、保 安：90%； 8、急 修：90%； 9、小 修：90%； 满足率由物业公司每季度末后15天内，通过向业主和全体物业运用人发专项调查问卷统计得出，并公布结果。假如满足率未到达本合同规定的指标，物业公司应公布存在的问题、改良措施，并限期整改。 第六章 物业管理服务费用 其次十一条 ：物业管理服务费 1、物业管理费已包括在大厦业主同租户签订的租赁及物业管理合同所确定的价格中，双方商定按该合同所确

8、定的价格执行，本合同中不再商定该事项。 2、未出租的空置面积由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，当出租率到达70%以后，第一业主不再交空房物业管理费； 3、保洁费由乙方按建筑面积每平方米元向业主或物业运用人收取； 4、保安费由乙方按建筑面积每平方米元向业主或物业运用人收取； 5、本体修理基金按每月元/平米收取，根据合同中所确定的租赁面积平方米，每月修理基金总额为元，甲方应于每月30日前向乙方交清本月本体修理基金费用。本广场实行一次性收取水电押金，收取标准按每平方米元计收。 6、甲方有权按照法律、法规政策及业主公约，本广场各项物业管理规定，对违背物业管理法规的行为进行处

9、理，包括责令违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴有关费用，或拒不改正违章行为的责任人实行停水、停电、停止空调供应等，直至由法律途径解决等催缴、催改措施。 7、物业管理费不含业主与非业主运用人的人生保险、财产保管、保险费用等。 8、本广场实行一次性收取水电押金，收取标准按每平方米10元计收。代水电部门收取水电费。 9、高层住宅电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业运用人收取； 10、管理服务费标准的调整，按荆州市场价风格整； 11、业主或物业运用人应于每月10号前到物业公司交清上月的各项费用。 12、对业主和物业运用人逾期交纳物业管理及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用

10、的千分之一加收滞纳金。逾期15天以上的，物业公司有权停止为其供应物业管理服务、并追讨逾期款项。 其次十二条： 车位和运用管理费用由乙方按以下标准向车位运用人收取；(对入住住户供应免费停车的实惠) 1、露天车位：元/月 2、车库车位：元/月 其次十三条： 乙方对业主或物业运用人的房屋自用部位、自用设备修理养护其他特约服务，由业主或物业运用人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。 其次十四条： 乙方向业主和物业运用人供应的其他服务项目的收取标准商定如下： 1、2、其次十五条： 房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地的修理、养护费用由物业管理区域内的业主或物业运用人依据各自拥有的租赁区建筑面积

11、比例共同担当，在物业修理基金中列支或干脆向业主或物业运用人收取。第七章 违约责任 其次十六条：甲方违背本合同第十八条的商定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在确定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。其次十七条：乙方违背本合同第六章的商定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；但经政府主管部门批准的状况除外。 其次十八条： 甲、乙双方任何一方无法律根据提前终止合同的，违约方应向对 方支付千分之五的违约金。第八章 附 则 第三十条： 自本合同生效之日起天内，根据甲方托付管理事项，办理完接管验收手续。 第三十一条： 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成果优秀，大多数业主和物业

12、运用人反映良好，可续订合同。 第三十二条： 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 第三十三条：本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空白部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第三十四条： 本合同一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门备案各执一份，具有同等法律效力。 第三十五条：本合同执行期间，如遇不行抗力，致使合同无法履行时，双方按有关法律规定刚好协商处理。 第三十六条：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决

13、，协商不成时，可以依法向人民法院起诉。 第三十七条：合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满一个月前向对方提出书面看法。 第三十八条：本合同自签订之日起生效。 甲方盖章： 乙方盖章： 法定代表人或被授权人： 法定代表人或被授权人： 日期： 日期： 其次篇：写字楼物业管理合同 根据有关法律、法规、托付方同大厦业主方签订的租赁及物业管理合同,在自愿、同等、协商一样的基础上,甲方将荆州投资广场托付乙方实行物业管理,订立本合同,供双方共同信守。 其次条: 物业基本状况: 物业类型:非住宅型; 坐落位置:荆州市江津西路288号; 占地面积:约4,000平方米; 建筑面积:约15,000平

14、方米,地下一层、地上19层。 托付管理的物业构成:投资广场大厦。 第三条:乙方供应服务的受益人为本物业的全体业主和物业运用人,本物业全体业主和物业运用人均应分别同受托方签订本合同,并履行本合同,担当相应的责任。 其次章 托付管理事项 第四条:房屋建筑共用部位的修理、养护和管理。包括:楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。 第五条: 共用设施、设备的修理、养护、运行和管理。包括:共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中心空调、楼内消防设施设备、电梯、电信、监控系统、供电系统等。 第六条: 市政公共设施和附属建筑物、构筑物的修理、养护和管理、包括道路、室外上、下水管道、

15、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等。 第七条: 公共绿地、花木、建筑小区等的养护与管理。 第八条: 附属配套建筑和设施的修理、养护和管理,包括商业网点、文化体育场所等。 第九条: 公共环境卫生,包括房屋共用部位的清洁卫生,公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 第十条: 交通与车辆停放秩序的管理。 第十一条:维持公共秩序,包括平安监控、巡察、门岗执勤等。 第十二条:管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 第十三条:负责向业主和物业运用人收取以下费用: 1、物业管理费:_ 2、保洁费:_ 3、保安费:_ 4、房屋设备运行费:_ 5、修理养护费:_ 第十四条:业主和物业运用人房屋自用部

16、位、自用设备及设备的修理、养护在当事人提出托付时,乙方须接受托付并合理收费。 第十五条:对业主和物业运用人违背业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,实行指责、规劝、警告、制止、要求复原等措施。 第三章 托付管理期限 第十七条: 托付管理期限为_年。自_年_月_ 时起至_年_月_日_时止。 第四章 甲、乙双方权利义务 第十八条: 甲方权利、义务: 1、代表和维护产权人、运用人的合法权益; 2、制定业主公约并监督业主和物业运用人遵守公约; 3、审定乙方拟订的物业管理方案; 4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行状况; 5、审议乙方物业管理服务支配、资金运用支配及决算报告; 6、负责收集、整

17、理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起_日内向乙方供应; 7、当业主和物业运用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其他方式偿付; 8、关心乙方做好物业管理工作和宣扬教化、文化生活。 9、本合同终止时,甲方必需向乙方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。 第十九条: 乙方权利、义务: 1、根据有关法律、法规及本合同的商定,制定物业管理方案; 2、对业主和物业运用人违背法规、规章的行为,提请有关部门处理; 3、按本合同第十五条的商定,对业主和物主运用人违背业主公约的行为进行处理; 4、可选聘专营公司担当本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方; 第三篇：W

18、Y-02写字楼前期物业管理合同 前期物业服务合同临街商铺 前期物业管理合同 本协议当事人 甲方：衡阳市万向城商业管理有限公司 营业执照注册号：* 物业服务企业资质证书号：衡房物证字019号 组织机构代码：66167844-1 ：寒冷冰 通讯地址：衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城1号楼六层 邮政编码：421001 联系电话： 乙方： 营业执照注册号： 法定代表人： 性别： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 甲方是指：房地产开发单位指本物业开发商托付的物业服务企业。乙方是指：购房人业主 本物业名称：宇元万向城 乙方所购物业销售预售合同编号： 乙方所购物业基本状况：类 型：临街商

19、铺 座落位置 建筑面积 根据有关法律、法规，在自愿、同等、协商一样的基础上，在乙方签订商品房买卖预售合同以下简称买卖合同时，甲、乙双方就甲方为乙方供应前期物业管理服务达成如下协议： ：衡阳市雁峰区解放路121号解放大道与蒸湘路交汇处：平方米 前期物业服务合同临街商铺 二、供应共用区域的保洁、公共秩序维护、公共绿地养护，停车场专项管理等服务项目。 三、装饰装修管理。 见附件：临街商铺商户手册、非住宅临时管理规约 前期物业服务合同临街商铺 方有权制止有害行为的发生或禁止其进入，状况严峻时将交公安机关等部门处理。 二、乙方的权利义务 1监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出看法和

20、建议。2遵守本物业的物业管理制度和临街商铺商户手册、非住宅临时管理规约。3根据本协议向甲方按时缴纳物业管理费用及代收代缴费用或其他服务费用。 4装饰装修所购物业时，遵守临街商铺商户手册、非住宅临时管理规约、装修手册。5不得占用、损坏的共用部位、共用设施设备或变更其运用功能。因搬迁、装饰装修等缘由确需合理运用共用部位、共用设施设备的，应事前书面申请，经甲方批准后方可运用，并在商定的期限内复原原状，造成损失的，赐予赔偿。 6转让或出租物业时，书面通知甲方，并确保受让方或承租方与甲方签订本协议。 7、在特殊状况下，且经甲方书面同意外，乙方必需听从甲方统一营业/办公时间支配。8对承租人、运用人及访客等

21、违背本物业的物业管理制度和临街商铺商户手册、非住宅临时管理规约等造成的损失、损害担当民事责任。 9依据平安、公允、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、修理、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。 10.不得擅自变更单元物业用处，不行将名下单元作非法不道德或与规划相违之用处。11.乙方有义务证明具备合法经营的证明，从事与其相适应的经营范围，甲方备份有关资料的复印件。 12.乙方应按消防规定在专有区域内配备灭火器材，并加强防火措施，未经甲方同意，请勿私自接驳临时电源。在未发生火警火灾的状况下，请勿擅自动用消防设备。 13乙方承诺并遵守政府有关法规规章及本管理服务区域所

22、禁止的以下行为： n 搬运物品出大厦或商场，必需到物业服务中心开具物资搬运放行条，盖乙方公司公章。n 严禁门前摆卖、占道经营或堆放物品。 n 严禁从事有油烟污染、噪音污染的行业，或运用大功率的喇叭，制造噪音扰民。n 严禁聚众吵架、斗殴，或从事赌博、贩毒、吸毒、色情等活动。n 严禁饲养宠物。 n 严禁在室内存放易燃、易爆等有毒、有害危险品。n 严禁公共场所摆设神位及燃烧香烛。 n 未经甲方同意，严禁移动、挪用公共设备、设施从事经营活动。 前期物业服务合同临街商铺 n 其他禁止的行为。 14同意向甲方供应物业管理用房。 前期物业服务合同临街商铺 1对业主托付的房屋自用部位、自用设备的有偿修理、养护

23、。2向业主和其他物业运用人供应积各类特约有偿服务。3根据本物业内的状况和特点，开展形式多样的有偿商务服务。4法律政策及协议规定的其他事项。 前期物业服务合同临街商铺 七、乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方担当或乙方指定之代表交纳。 八、本物业内的公共能耗费用，以每月实际发生额由本物业全体业主共同分摊担当，乙方按其商铺建筑面积为准担当相应的费用。 九、物业服务费用标准按本物业管理费用实际收支状况，参照物价涨跌幅度调整。 前期物业服务合同临街商铺 定不得将房屋交付购置人。 三、修理资金的运用由甲方提出访用支配，根据物业管理条例、衡阳市物业专项修理资金管理方法规定进行审批同意后，经当地物业管理行

24、政主管部门审核后划拨。 四、修理资金不敷运用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。 五、乙方转让房屋全部权时，结余修理基金不予退还，随房屋全部权同时过户。原业主交纳的修理资金余额，由物业受让人向原业主支付,当事人另有商定的从其商定。 前期物业服务合同临街商铺 第四篇：写字楼物业管理服务合同甲方 写字楼物业管理服务合同甲方托付方：业主管理委员会 乙方受托付方：物业管理公司 为加强小区大厦的物业管理，保障房屋和公用设施的正常运用，为业主创建秀丽、整齐、平安、便利、舒适、文明的居住环境，根据市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。

25、第一条 物业管理内容 甲方将位于区路的范围内的物业托付给乙方实行统一管理，综合服务。 管理事项包括： 房屋的运用、修理、养护； 物业范围的公用设施、设备及场所地消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等的运用、修理、养护和管理； 清洁卫生不含垃圾运到中转站后的工作； 公共生活秩序； 文娱活动场所； 便民服务网点及物业范围内全部营业场所； 车辆行使及停岸； 物业档案管理； 授权由物业管理公司管理的其他事项。 其次条 托付物业管理形式 承包经营、自负盈亏。 第三条 物业管理期限 托付管理期限为年，自年月日起到年月日止。 第四条 双方权利、义务 甲方

26、权利、义务： 根据本合同规定甲方将住宅区托付乙方实行物业管理； 监督乙方对公用设施专用基金的合理运用，并按公用设施专用基金管理方法拨付给乙方。 按市政府规定的比例供应商业用房总建设面积的平方米给乙方，按月租金元租用，并负责办理运用手续； 给乙方供应管理用房平方米其中办公用房平方米，员工宿舍平方米，按月租金元租用； 负责向乙方供应本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回； 不得干预乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动； 对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；负责确定本住宅区管理服务费收

27、费标准； 托付乙方对违背物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改； 关心乙方做好宣扬教化、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系； 政策规定由甲方担当的其他责任。 乙方责任、权利、义务： 根据有关法律、法规，结合实际状况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度； 遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并担当相应责任，自觉接受甲方检查监督；3其他事项 1双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面

28、签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 2合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面看法。 3本合同执行期间，如遇不行抗力，致使合同无法履行时，双方均不担当违约责任并按有关法规政策规定刚好协商处理。 4本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。 5本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 6本合同正本连同附件共一页，一式三份

29、，甲、乙双方及物业管理主管部门备案各执一份，具有同等法律效力。 7本合同自签订之日起生效。 甲方签章： 乙方签章： 法人代表： 法人代表： *年*月*日 第五篇：写字楼物业管理20230503 写字楼物业管理 写字楼管理内容与过程 一、前期管理 (1)设计阶段(2)设备定货阶段(3)隐藏工程(4)建筑工程、设备、设施、建筑材料图档(5)保修、备品、备件管理(6)物业管理筹备：组织机构、人员岗位描述、人员聘请、基础培训(7)服务产品供应方案：服务承诺、协作销售(8)写字楼CIS策划 二、接管验收 (1)工程接管验收(2)物业接管验收(3)工程质量遗留问题处理(4)物业管理公司CIS实施 三、入住

30、管理 1.权利认定2.签署契约：业主公约及房屋运用管理规定3.收缴相关费用4.房屋查验5.发放钥匙6.办理相关证件 四、日常运行管理 1.安保管理 (1)治安防范(2)消防限制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)监控管理 2.工程管理 (1)系统运行(2)日常巡检(3)支配修理保养(4)技改措施(5)节能降耗(6)工程服务(7)装修管理(8)遗留质量问题处理 3.保洁绿化管理 (1)清洁重点部位确定(2)清洁标准(3)清洁工作程序(4)害虫消 施的日常运行和维护、保养费；绿化养护费；清洁卫生费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；经业主同

31、意的其他费用。 在上述规定的框架下，写字楼的本钱大致可划分为四大部分：人力本钱，占总本钱的30-40%公共能源，占总本钱的20-30%；营运本钱，占总本钱的20%左右；管理费用，占总本钱的10%左右。 其中，人力本钱和公共能源本钱占写字楼企业本钱的50-70%左右，成为写字楼物管企业本钱限制的重点。 二、写字楼本钱精益限制方法 本钱的精益限制，是指借鉴工业企业精益生产的本钱限制思想和方式，在写字楼的经营管理中，实施本钱的精益限制，提高企业的运作效率，争取更多的赢利。 精益生产是当前工业界公认最正确的一种生产组织体系和方式。其特点是消退一切奢侈、追求精益求精和不断改善，旨在以最优品质、最低本钱和

32、最高效率对市场需求做出最快速的响应。 写字楼物管企业，应在消退一切奢侈、不断改良、刚好调整的精益思想指导下，对写字楼经营管理本钱进行精益限制。 1、本钱临界点限制 临界点限制，是一种动态的限制方式，企业既要满意写字楼服务需求高峰期顾客对较高服务实力的需要，又要保证在低谷期不闲臵服务实力。同时，对内部各部门进行本钱预算和定额的限制。临界点限制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作，实现高 包括：公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及写字楼企业自己的办公用电三部分。其次，协作国家或地区的电力实惠政策，安装相应的电表可节省能源费。第三，为了分析、限制设备设施用电，除了设备设施的总表外

33、，为大型的设备设施安装专项计量电表。第四，为了分析、限制公共照明用电，以每层楼为单位安装电表。第五，为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源本钱精益限制的前提和基础。 其次，管理无空白点。做到只要运用能源方，都要能被计量。有相应的能源运用规定，派专人负责开关和限制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或支配不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组找寻可能的空白点，制订管理限制的措施改良，到达不断修正、完善的目的。 再次，电价核算精确。因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格，而且每天依据丰

34、、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价，所以实际电费单价需要从总电费和运用小时两个指标反算得到。另外，大型写字楼的框架结构确定了房间可随便割断，所以，供电部门不行能实施户表工程。为了降低物管企业的本钱，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。所以，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，并核算出一个相对固定的单价数额。物管企业应每月制定能源本钱核算表，清晰展示当月的能源本钱负担状况。 需求高峰期和低谷期，重点支配服务实力，而不是平均支配服务实力。其次，从空间上落实服务责任，在不同服务时段实行定岗定员和值班结合的排班方式。 对比写字楼、宾馆和商场的服务需求，如表2所示

35、，分析写字楼每天的需求高峰期和低谷期。 写字楼全年的服务需求高峰期和低谷期也比较明显。由于写字楼租赁顾客数量在确定时期内相对固定，所以，可以依据节假日将写字楼服务排班分为工作日班和节假日班。每个工作日班又可以分为服务高峰定岗定员制和服务低谷值班制，而节假日班可分为周末和大假两个班。企业根据各种班次的服务需求强弱和特点以及管理重点，支配服务岗位。如在服务高峰期配以定岗定员的较高的服务实力；在低谷期(节假日等)以值班方式供应服务；以处理意外事务的应急实力为标准来满意较低服务要求；值班小组人员少，以团队方式互相协作，小组内员工一专多能，比方工程维护人员在需要的时候关心保安，共同完成值班任务。 最终，

36、写字楼人力本钱的精益限制，要以全体员工一专多能为前提和基础，在能满意服务需求前，不能一味地强调削减人员数量。必需提高人员质量，对员工进行有支配、有目的的长期培训和岗位轮换实习，并将培训成效纳入绩效考核体系，才能高质量地柔性规划服务实力，到达人力本钱精益限制的效果。 写字楼物业的租约与租约谈判 写字楼租客与业主的权利和义务要在书面租赁契约中具体确定，租金定期增长的数量或幅度。明显，各城市的消费者价格指数能比较精确地反映当地通货膨胀的水平。然而，由于消费者价格指数有时转变幅度特殊大，尤其是在经济高速进展的地区或政治经济不稳定的地区，这就使得租客很难接受用消费者价格指数作为租金向上调整的基础这样一个

37、条件。因此，租客和物业管理经理更情愿商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元/平方米或每年上调8；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同担当通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，这样，在最高限以内的风险由租客担当，最高限以外的风险由业主担当。 在写字楼物业租约中，并非全部的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租的状况下，业主要支付物业运营过程中的全部费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁支配在大型写字楼出租中并不多见。通常

38、的做法是，一些运营费用如能源费用，可由写字楼的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后干脆交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎，因为物业管理公司通常是按租金的确定比例收取物业管理费，假如将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。 当全部的运营费用均由租客干脆分担时，则称这种出租方式为“净租，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比 装修投资或支付其它费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主的。这样做一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。 另外折让实惠可能会表达在租约续期的有关条款上。假如租

39、客意料由于自己业务的进展可能会在将来增加承租面积,则一般盼望业主在将来(一般是租约期满)能满意其扩展办公空间的要求。除非写字楼市场很不景气,否则业主很难接受这一做法，因为有时为了满意当前租客的这一要求，可能会使其腾空的写字楼面积之空臵时间增加，从而削减租金收入。作为一种替代的方法，业主通常可以给租客一个优先权，即假如租客想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空臵状态的话，则该租客在同等条件下有优先承租权。有时租客还会要求在租约中加上于原租约条件下续租的条款。然而，业主不愿在租约期满时给予租客过多的权利。这里主要有两个缘由。首先，期限较长的租约所规定的租金在租赁期间内

40、很难赶上市场租金水平的可能转变，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金；另外，在租约期满时给予租客确定的权利也并不能保证其接着承租。在某些时候，租约中还会包括有关提前终止租约的条款，规定租客只要提前确定的时间通知业主并按规定缴纳罚金,租客就可以提前终止租约。 写字楼管理与服务的要求 写字楼管理可围绕“平安、舒适、快捷六个字绽开。平安是指让用户在写字楼里工作 平安放心；舒适是指要创建秀丽整齐的环境，1写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。确定要教化员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟识消防基本学问，驾驭防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、

41、完善消防设施，落实消防措施，觉察问题刚好处理，消退事故隐患。 四、重视清洁管理 清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要表达，关乎大厦的形象。由于写字楼一般都接受大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡察保 洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗洁净光明，会议室整齐，茶具清洁消毒。 五、强化设备管理设施的修理保养 设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括凹凸压变电房，备用发电房，凹凸压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和修理，

42、供水供电要有应急措施。应特别留意对电梯的保养与修理，留意对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、修理。要有健全的检查修理制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、修理维护。对业主、租户的设备报修要刚好处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98，应急发电率到达100，消防设备完好率到达100。 六、设立服务中心，完善配套服务 管理就是服务。为便利客人，满意客人需要，写字楼应有配套的3化写字楼放量的状况下，物业管理水平的高低才是确定“钱途的关键。 1000万平方米火拼 北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆分析说，总体来看，2023年北京写字楼供应状况仍是“3+X格局

43、，即由CBD、中关村、金融街及其它写字楼商圈共同构成。根据规划，仅中关村、CBD、金融街等区域的将来供应量就近千万平方米。 CBD规划写字楼约500万平方米，但从近期来看，国贸-建国门区域的写字楼建设速度有放缓迹象，供应可能出现断档。同时，在CBD周边地区，如朝阳门、劲松、双井区域就获得不错的进展空间，形成2023年写字楼市场的潜在区域。 中关村2023年-2023年间总供应量约241万平方米，将建成58个写字楼，平均每年新增80万平方米。 从整体上看，金融街意料在2023年以前将建成近160万平方米的写字楼，供应速度低于CBD、中关村。 穆昆认为，除以上三个区域，值得一提的是朝外写字楼商圈的崛起。 综上所述，从中长期规划来看