2023年品质提升方案1.docx

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1、2023年品质提升方案1 第一篇：品质提升方案1 天籁城品质提升方案 为了落实 “金科-奇妙你的生活，提升金科物业品牌，提高业主满足度，结合天籁城项目实际状况，特拟定本实施方案； 一、目的： 确保2023年品质提升有效落实，提高业主满足度。 二、范围： 天籁城小区、示范区服务品质提升，包括：小区服务现场、员工服务形象、业户满足度提升、为业主做好事等。 三、品质提升实施方案： 加强服务现场，提高业户满足度 1、依据公司文件，要求片区管家每周不少于1次园区品质巡检，每月不少于1次须选择业主出行高峰期时段7:30-9:30 ； 17:00-20:00，包括主体、设施设备、楼宇周边卫生等，对巡查觉察/

2、业户报修的问题刚好记录、报修、跟进、闭合至回访、客服主管做好抽查，要有抽查记录； 2、每月月底对业户反映的问题进行梳理，对于未完成项针对问题制定整改措施； 3、根据自己项目状况每周对全区服务现场进行检查，对巡查觉察问题举一反三进行缘由分析，并制定整改措施，按月收集存档； 规范员工服务行为，优化服务形象 1、遇到业主、同事主动问好、微笑服务，留意微小环节；主管每日对员工服务行为进行现场抽查指出缺乏，举一反三，做的好的员工进 行表扬，不好的进行指正，违背公司规定的要进行惩处。 2、要求服务中心自2023年4月1日起，员工的物业服务形象要有一个整体改观，各级班长、主管、经理加强对基层员工的培训与带引

3、；根据公司相关考核制度、员工行为规范要求，加强对服务中心员工服务形象的监督检查。了解业主需求，主动征询业方法见 1、依据业主信息制定支配逐户进行回访每月走访所管区域20%-30%，一年全面覆盖一次，收集业主反馈的看法/建议，制定整改支配刚好回复业主。 2、回访过程中对业主提出的问题跟进说明，需协调处理的要在24小时内进行回复，避开业主不满造成不必要的投诉； 供应的便利性服务，让业主感受到物业贴心的服务 1、“我为业主做些什么好人好事活动；号召服务中心基层员工开展“我为业主做好事活动，公司设立确定的嘉奖金额，激励物业员工主动为业主服务，提高业主满足度； 2、“人过地净，全员都是保洁员活动；由项目

4、牵头每周组织全员对园区进行卫生大扫除，促进各部门间的合作，提高工作效率； 3、为空巢老人免费清扫卫生服务；区域管家要熟知区域业主的分类，定期对空巢老人户供应力所能及的服务，提高业主满足度； 依据收费指标，完成收费任务 1、项目依据目标责任书收费指标将费用按月进行分解，让各区域楼管员明确每月收费目标值并进行收费排名，激励员工加大催费劲度 争取完成月终目标。 2、每月30日统计楼管员收费率并进行排名按日常考核进行奖罚。见天籁城综合收费率催收激励考核方法 其次篇：品质提升方案 浅谈高星级酒店抓好质量提升的途径 酒店质量提升，就是要全力以赴、全员、全方位的来提升进展的“质，使其从“量上不断去“追寻来宾

5、的需求，追求来宾的赞誉，从而不断赢得更多的客人满足度和忠诚度，最终实现向质量提升要效益，向质量提升要品牌，向质量提升要进展的结果。具体地说，质量提升主要应包括人员素养提升、产品质量提升、服务质量提升、协作质量提升、保障质量提升和管理质量提升六大途径，解决好这些问题，高星级酒店才能真正去找到自己的“蓝海! 一全力抓好“人员素养提升，为酒店的进展夯实基础。 酒店的服务对象是“人，而供应服务的主体也是“人，一个酒店员工素养的凹凸会干脆影响客人对这家酒店的评价。没有经过培训的不够专业的员工其实是酒店最贵的员工，因为他们会不断去得罪酒店的客人，损失酒店营业额，所以“质量提升，首先要将人员“提素工程纳入各

6、级管理者的重要日程。 一是要严格把好员工入口关。人力资源部聘请人员前必需了解酒店各部人员编制、缺编状况及岗位素养要求，要与各大专业院校建立良好关系，真实了解入职员工背景，在录入时要针对岗位不同，有侧重的考评应聘人员形象、气质、性格以及专业实力，把合适的人放在合适的位臵上，在用工上要做到与部门提前沟通，提前料想，提前储备； 二是用制度来引导员工提升。人力资源部应牵头形成细致可行的培训结果与晋升工资挂钩考核方法，并严格执行。可以建立“英语、技能、训导师到达各层级水平的专项津贴制度，用良好的制度来引导人，真正做到学与不学不一样，学好学坏不一样，使学以致用，学用结合，在酒店营造一个乐于学习、擅长学习、

7、比学赶超的气氛； 三是应不断提高各级管理者专业实力及培训水平，要明确各级管理人员必需是培训者。作为管理者，既要有实践阅历，更应有理论学问，不具备学习实力和培训实力的管理人员在酒店应逐步淘汰； 四是为情愿学习的员工要搭建平台。酒店可尝试与旅游管理学院合作办学，为员工报销确定比例学费的方式，激励员工参加技能资格认证学习及学历学习，同时也可与部分旅游管理学院合作老师到酒店挂职的方式，一方面增加老师的实践阅历，同时也可以让酒店员工更多的理论及专业学问，从而使培训真正成为给员工的最大福利； 五是应当加强与优秀酒店的互相走动、沟通与合作。实行“走出去、请进来的方式，通过向管理水平、服务水平高的同行学习取经

8、，可以开阔眼界，不断提高全员的服务水平和管理水平。 二、全力抓好“产品质量提升，努力形成客人口口相传。 面对激烈的竞争，特别是越来越同质化的竞争，一个高星级酒店必需不断形成自己的独特亮点，形成招牌和特色，这就必需以产品质量提升为抓手，以过硬的产品来赢得市场，要通过客人对酒店高质量出品的认可，形成客人对酒店的口口相传，这才是酒店最大的营销。 从餐饮方面讲，主要应做以下提升：一是对客人所点菜品要进行记录及跟踪，在每日客人用餐完毕后，各餐厅厨师长必需到现场视察菜品的消费状况，对很少动的菜品分析缘由，对客人不宠爱的菜、很少点的菜要刚好调整；二是要接受菜品标准配方菜品名称、主料、辅料、调味品名称及用量、

9、烹制方法、操作留意事项等固化目前点击率较高和受欢迎的菜品，确保菜品质量稳定出品。同时要努 力形成各餐厅的几道“招牌菜和“金牌菜，以独特的口味和特色形成对客人的吸引力；三是各餐厅后厨必需建立新菜品研发团队，定期组织去做的好的酒店进行考察观摩，结合实际及客人爱好定期推出自己的新菜品，以“自主研发为主，借鉴为辅，要通过原材料、调味品创新及地方特色菜的移植、嫁接和改进，力争在菜品研发和创新方面有所突破，让客人感觉常变常新；四是要在市场和消费者调查的基础上，结合菜品流行趋势，定期推出各类美食节，努力创建餐饮知名品牌，引导消费潮流； 从客房方面讲，主要应做以下提升：一是要切实提高员工做房速度，降低查房不合

10、格率及返工率，提高工作效率，确保客房内全部设施设备要始终处于良好状态；二是对套房及VIP用房，要供应更多的人性化、特性化服务；三是对客房内一次性用品进行调整，用装在墙上质量更好洗护用品代替原来的小瓶装沐浴液和洗发液，既降低本钱，又为客人供应更好的服务；四是对房间内销售的商品进行排序，将消费少的商品撤出，更换成更迎合客人宠爱的各类消费品，要做到既便利客人，又能够大大增加酒店客房的附加收入。 三、全力抓好“服务质量提升，创建更大的顾客满足度。 顾客的购置过程其实也是一个顾客在消费过程中寻求敬重的过程。高素养的、充溢活力和竞争力的员工队伍，比再好的硬件设施更能创建顾客满足，进而创建优异的业绩。作为酒

11、店人应当牢记，只有动机真正出于对顾客的信任和敬重，真正真诚地视顾客为挚友，给顾客以“牢靠的关心和“贴心的关心，才能真正赢得顾客，让顾客体验到“最亲的感觉。只有优秀的服务，才能创建更大的顾客满足度，才能真正留住客人。在“服务质量提升中，以下几个方面应当切实加以提高： 一是餐饮部应建立起一支专业的点菜师和养分师队伍，要充分了解酒店菜品的特点、价位、养分搭配相关学问，结合不同的客人要能够快速做出各种让客人满足的搭配组合，让客人在酒店吃出健康、吃出养分、吃出品尝、吃出口碑； 二是前厅部要更好地开展微笑服务、问候服务、快捷服务，要简化服务流程，固化服务标准，留意收集来宾的看法和反馈，刚好录入客人的爱好及

12、特殊要求，特别是大堂经理在对客服务中要更好地贯穿“金钥匙用心极致的服务理念，抓好“快速办理通道的运用与管理； 三是营销部应加强营销人员对酒店应知应会的驾驭及营销技巧培训，要在更全面了解酒店设施设备及各类政策的前提下做销售，才可能为客人供应更好的服务。针对会员客户、大客户、回头客要特别加大跟进和关注力度，要加强信息收集，加大对商务市场以及能够给全酒店餐饮、会议、住房带来综合消费的会议市场开发，营销营销，就是要先 “营后“销，而“营，就是策划，就是“怎么卖？同时营销不是简洁的卖，更是关心顾客买，只有营销才能实现饭店商品到货币那“惊险的一跃，因此，酒店必需留意以营销活动的策划及方案的实施，来使酒店获

13、得口碑，从而争取更大的市场份额； 四是酒店应将总机改为“客服中心，从而更强化其服务职能。要使总机由一般接线员职能向指挥调度中心职能转变，要更加了解酒店的整体状况，实行首问负责制，对客人提出的问题要有跟进，有落实，有反馈，刚好解决客人问题，削减客人投诉，就会更大提高客人满足度； 五是酒店各部门都应正确对待和主动应对客户投诉，要把每一次顾客投诉作为一次提升服务质量和加强顾客品牌忠诚度的一次契机。根据权威机构探讨，开发一 个新顾客的本钱是留住一个老顾客的5倍，而流失一个老顾客的损失，只有争取10个新顾客才能弥补！因此，在顾客选择企业的时代，顾客对企业的看法极大程度地确定着企业的兴衰成败。针对不同层次

14、的投诉类型，必需由不同层级的管理者亲自处理。要做好投诉记录工作，形成案例，举一反三，要做好客户资料整理，实施“精细化跟进服务，从而使顾客感觉到“尊贵、优越、独享、贴身、特性化的服务品牌，就能够提升对酒店的品牌忠诚度。 四、全力抓好“协作质量提升，树立全酒店一盘棋思想。 酒店是一台高效运转的大联动机，要想创建和留住每一位客人，必需依靠全酒店各部门的刚好沟通和互相协作。在酒店，没有谁比谁更重要的说法，各部门只有分工不同，但目标一样，就是要在创建顾客最大的满足度中使酒店健康长效的进展。这就必需全员都要建立以顾客为中心的观念，各部门必需树立起全酒店一盘棋的思想，一切工作和协作都要围绕营销这个“龙头来绽

15、开，要把客人的需求(特别是重点VIP及会员客人的需求)当做全员的努力方向，把“有利于提高对客服务质量，有利于提高客人满足度，有利于提高对客服务效率当作一切工作的动身点，处处从便利客人的角度动身，全面加强各部门沟通、协调及协作。对于在酒店举办的大型会议，确定要坚持会前开协调会，会后开问题分析会，深化解决在酒店协作中存在的主要问题；对酒店不便利客人的相关政策、程序应经常进行梳理，用高效的协作，和谐的气氛，才会让客人真正感觉到“酒店有家一样亲的气氛。 五、全力抓好“保障质量提升，二线要为一线供应保证。 在酒店经营中，经营部门离不开二线部门保障作用的支持，要形成经营部门为来宾服务，保障部门为经营部门服

16、务的意识，经营部门就是保障部门的“客人。从财务工作方面：一是应加强培训强化各级管理人员财务学问，算帐意识，关心各部门刚好觉察本钱异动状况，加强本钱管理与限制；二是要在财务允许范围内，尽可能简化流程，为经营部门供应高效快捷服务；三是应不断提高对现代信息技术的追踪及运用，变革更多手工统计方式为计算机统计，既提高精确度、运算效率，又节省人力；四是要着手探讨建立酒店内部市场结算制度，使酒店在内部形成“客户关系，用制度来引导酒店保障部门协作职能的充分发挥； 从工程方面：一是应加强各类设备设施维护检查力度，使其始终保持在良好运转状态。要对经营部门提出的工程问题在第一时间反应，并在规定时间内给以解决，一时不

17、能解决的，必需明确解决时间；二是对各部门运用的设施设备操作流程及维护应定期做专题性培训，建立健全全部大型设备，能耗设备档案；三是应主动对酒店大型用电设备进行节能技改，引入LED等新型节电光源；四是电脑房除做好计算机系统日常维护外，更应做好酒店信息化软件的引入、开发和应用，用最新的科技成果为酒店实施人性化服务供应坚实保证； 从平安方面：一是要加强各项平安应急预案的准备及演练，在应急状况发生时能随时启动；二是对酒店食品卫生平安、酒店资金运用平安、来宾人身财产平安、工程设备运行平安、员工劳动平安都应常抓不懈，为酒店的健康进展营造一个平安的环境； 从人力资源管理方面：一是应加强人力调配与储备工作，最大

18、限度地调动部门主动性，提高运作效率；二是制定合理的薪酬体系，将岗位技能水平与薪酬挂钩，为每位员工供应合理的晋升空间，做到觉察人才，留住人才，发挥人才的价值；三是结合各部门实际，要探讨推出各类激励管理制度(如计件、计时挂钩考核方法)，调动员工的主动性，真正使干多干少不一样，干好干坏不一样。 六、全力抓好“管理质量提升，为跨越式进展积累后劲。 一是应全面加强经营目标预算管理。对收入指标、利润指标、本钱费用指标应以经营指标为准，酒店按月下达预算指标，各部门逐级分解，形成“千斤重担大家挑，人人身上有指标；同时，各部门紧扣预算管理，要坚持月、季、年召开经营分析会，着重就经营工作中存在的问题拿出解决方案，

19、限期整改完毕； 二是提倡务实的管理作风和工作作风。要建立上传下达的真实信息渠道，形成“有令则行，有禁则止的管理作风，敢于觉察问题，暴露问题，解决问题，将各部门影响对客服务的薄弱环节作为整改的重点，加大走动式管理，加大微小环节管理的跟进与服务； 三是要实施全方位、全过程质量管理。全方位质量管理就是对酒店全部的部门都要进行质量管理，不是将目光只停留在前厅、餐饮等窗口部门上；酒店全部员工都要参加质量管理，每个部门、每个岗位的员工都要有质量管理意识，而不是把质量管理看作仅是质检部门的事；全过程质量管理是对酒店服务的三个环节：事前、事中、事后都要进行严格的限制管理。事前管理主要是要消退质量发生的隐患，也

20、就是预防；事中管理主要是当质量事故发生后马上实行订正措施加以改善；事后管理主要是对服务质量进行科学的评价，提出改良看法，促使服务质量不断提高； 四是应加强管理创新实力提升。各级管理人员要能够将工作着眼点从市场角度、来宾角度去拓展新思路，实践新方法。不断寻求产品开发的创新，服务理念的创新，本钱限制的创新，管理水平的创新，不断自我完善，加强学习与实践。如班次可以更加科学合理的排定，对客服务流程设计可以进一步优化，最重要的是确定要能够突破“定式思维，敢于打破“惯例，将实际工作与酒店的经营特点相结合，在规范标准的前提下，应当激励各级管理人员大胆去“推陈出新。“路虽远，行则必至；事虽难，做则必成。目前，

21、虽然作为高星级酒店处于一个充溢变数不够景气的经济环境，但是，危机总是与转机并存，困难总是与机遇同在，作为高星级酒店，只要能够真正去落实“质量提升这个主思路，以质量提升这根主线来向市场要效益，要进展，笔者信任，就确定能够进一步提升酒店的形象和竞争力，开启品牌进展的新篇章! 第三篇：品质提升方案精选 第一条 材料限制 1.材料限制是施工质量的前提，全部进场材料必需依据国家相关程序报监理检验并形成相应记录，另砌筑材料、砌筑抹灰砂浆配比限制、防水材料、铝合金门窗、成品烟道必需依据万科相应表格重点检查验收。 2.钢筋：钢筋品牌必需征得监理和万科项目管理部的同意后方可选购进场；钢筋进场后监理公司必需见证送

22、检，依据国家钢筋混凝土用热轧带肋钢筋和当地质检部门的规定抽取试件作力学性能检验；钢筋必需分类码放，材料标识齐全，不同级别钢筋须做好标识，严禁混放。 3.混凝土：每次混凝土浇筑时，第一车混凝土到场，监理公司必需旁站，混凝土供货商须随车提交混凝土协作比、出厂检验报告等资料给监理，砼试块留置按规范执行。 4.砌筑材料： 1总包在确定砌体材料供应厂家前，必需组织监理和万科项目管理部到厂家考察，征得万科项目管理部认可后，方可选购，砌体材料进场必需有产品的合格证书和产品性能检测报告，重点关注砌体的尺寸规整性和养护龄期指标； 2砌筑材料进场堆放必需注明进场时间，蒸压加气混凝土砌块应留意防雨、防潮等措施，要求

23、下垫上盖；砌块进场后，每批都需报监理验收，加气砼砌块除进行常规检测外必需进行枯燥收缩率的检测； 3加气混凝土等混凝土砌块需重点关注砌块的进场养护龄期，龄期不够的，严禁运用。 5.水泥：水泥品牌必需经过监理和万科项目管理部认可后方可选购进场。 6.防水材料：要求施工单位防水材料依据合同商定的品牌选购，进场时报监理组织验收。 7.砂浆：砂浆集中搅拌，协作比标识牌明确，计量设施完好增加上料平台，加气块砌筑接受干法施工工艺，外加剂为“赛力特CL 专用砂浆添加剂：清水=200g:40L5%。 8.水电材料：按甲方指定品牌选购，否则按不合格处理。 其次条 实体质量限制 1.主体结构 1模板：周转次数不超过

24、七次，觉察起皮刚好更换，楼梯踏步、坡屋面要求增加上部盖板； 2浇筑前，必需进行模板清理、修整、涂脱模剂，要求总包必需配置吸尘器清理模板内垃圾，浇筑前必需用水潮湿模板，柱底内必需留有垃圾清扫口； 3浇筑前，作业面必需搭设专用浇筑通道和泵管支撑体系； 4钢筋：板、柱钢筋爱惜层垫块应运用塑料专用垫块，板面筋马凳需架在板底筋上； 5混凝土浇筑完成后必需留意养护，特别是屋面混凝土尤其是斜屋面混凝土的养护斜屋面必需覆盖湿麻布袋，施工单位必需有专人负责浇水养护； 6屋面、露台、卫生间等有防水要求的混凝土板，浇筑时结构自找坡。 2.砌筑、抹灰 1砌筑必需进行样板施工，要求全部基本户型均需做样板，样板经监理和万

25、科项目管理部验收后，方可大面积施工；必需填写户型砌筑样板验收表和在现场样板房做好标识； 2砌筑放线：砌筑不仅要放出墙体、门洞边线，还需在离墙边250-500mm 范围内放出方正限制线，并保存到移交精装单位； 3蒸压加气混凝土砌块砌筑接受干法施工； 4抹灰前需打灰饼，并放出建筑1 米线、门洞中线，木门副框安装完成后抺灰，及副框塞缝； 5砌体拉接筋：必需后植或者用膨胀螺栓； 6烟道：对于烟道安装，要求靠烟道的墙必需抹灰后再安装烟道，同时用C20 细石混凝土堵塞缝隙烟道和墙体之间，烟道与楼板相交处用C20 膨胀混凝土进行吊洞处理，烟道在卫生间内做反坎，安装完后烟道整面挂网，和墙体一起抹灰； 7总包必

26、需设有特地的砂浆搅拌场地，并悬挂砂浆配比标识牌，严禁砌筑砂浆、内墙抹灰砂浆、外墙抹灰砂浆、防水砂浆在一起搅拌；砂浆必需在砂浆搅拌场集中搅拌，严禁在工作面现场搅拌，由搅拌场集中搅拌后，运到作业面，用专用砂浆料斗盛放； 8砌筑砖缝砂浆饱满，全部砌筑都必需双面勾缝，严禁通缝； 9接受混合砂浆抹灰时，阳角部位先做护角； 10门洞预留：洞口位置、几何尺寸精确，门框塞缝宽度0mm-20mm； 3.细部做法 1涂料做法的外墙第一层抹灰完成需预留成品塑料分割线条，分割线条离窗洞口和瓷砖面的交接部位5cm 远处断开； 2在楼梯下口和外墙窗的上沿窗楣抹灰需做塑料成品滴水线，且外墙铝合金窗台室外下沿口窗台泛水抹灰为

27、成一自然向外排水坡度，高差不小于1cm 且大于10%; 3全部突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板上面的平面要做泛水坡度，坡度大于5%,板与墙体相接处需抹成园形R 角； 4全部突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板的下口需做塑料成品滴水线； 5外墙砖劈开砖、窑变砖须运用专用勾缝剂进行勾缝处理；一般外墙砖运用水泥膏勾缝处理。 4.防水施工 总包在防水施工前做基层的清理和蓄水试验，监理、甲方防水单位联合验收不渗漏后，才能起先防水施工，防水层施工后，进行二次蓄水试验，经监理、万科项目管理部验收不渗漏后，进行爱惜层和其它工序施工。 5.结构自防水 1降板：要求结构施工中，阳台降板100m

28、m,有保温要求的露台降板250mm,无保温要求的露台降板100 mm;雨棚降板100mm 或加200mm 混凝土反坎，空调板降板100mm或加200mm 混凝土反坎，非沉箱式卫生间降板80,设地漏，沉箱式卫生间降板约350mm可根据周边的梁高确定，箱底设侧排地漏口，厨房降板5cm; 2混凝土反坎：厨、卫间周边设砼导墙高200mm,室外空调板靠室内墙体周边设200mm高，室内单元楼梯和楼梯平台靠同住户户内墙体设200mm 高，卫生间类的管道井周边设200mm 高反坎；建议反坎与结构一起浇筑； 3套管：全部穿越外墙的水管必需预埋钢制防水套管，其中地下室外墙防水套管两端的长度需比外墙完成面高2cm,

29、套管和水管间封堵举荐用沥青麻丝封堵密实，然后用1:2防水砂浆封堵；卫生间侧排地漏等穿墙套管为防水套管，水管和套管间用1:2 防水砂浆封堵掺水泥用量3.8%的防水粉；管道穿越楼板无防水套管的时候需加管材配套的专用防水止水环； 4空调套管：全部砌体中的空调洞、排气扇洞、热水器洞需实行预制块做法，要求预留pvc 管管道坡向室外，为内高外低，高差3cm,管道伸出预制块各2cm;梁内的上述洞无需实行预制块做法，但也需保持套管坡度； 5堵洞：脚手架不得在外墙体中设置脚手眼。全部堵洞要求样板先行，由专人负责堵洞，并要求监理全数隐藏验收；全部外墙的洞口需用C20 细石膨胀混凝土封堵，严禁用砂浆封堵，封堵后需做

30、1mm 厚JS 防水加强，防水面大于洞口10cm; 6外墙窗台压梁：对外窗台要在砌体上做钢筋砼窗台压梁，在砌筑时预留2 根6 钢筋，伸入墙内150mm加气块砌体为通长，并预留100mm 高度，后浇C15 混凝土现浇窗台压梁，要求压梁两端伸入墙体不小于150 mm,且内高外低，高差不小于30 mm； 7侧排地漏：全部沉箱排水和屋顶保温层内排水的侧排地漏口标高需低于结构面2cm,结构自找坡坡向侧排地漏。 6.淋水试验 1要求坡屋面、外墙、铝合金窗需做淋水试验，由监理单位组织专项淋水验收，并形成专项记录外墙淋水记录，每2 个小时记录一遍渗漏状况，第一次淋水范围包括有防渗漏要求的外墙、铝合金窗、坡屋顶

31、、卫生间墙面、厨房地面，觉察渗漏后进行整改，其次次淋水范围可针对第一次淋水渗漏点，以此类推，直到未觉察渗漏； 2淋水试验的管道布设、水泵、阀门、用水由总包单位负责，淋水试验每六层设置一道，水压力为2 公斤，流量为0.5L/S*m水管管长，25PVC管，孔距100mm,淋水时间为12 小时。 7.水电工程 1水管压槽：给水管道实行在结构混凝土外表压槽施工工艺，先压槽深度不超过20mm，以后再进行水管配管和试压等工序，严禁干脆埋在混凝土结构层中；剪力墙部位也实行压槽方法，避开以后剔凿混凝土，水管在楼面的水平走向为离墙20-50cm 为宜，冷热水管间间距10cm； 2给水管爱惜：施工完成水管后，水管

32、必需打压，打压验收合格后，马上用1:2.5 水泥砂浆爱惜，要求爱惜层为返出水管两边各10cm,高出混凝土结构面2cm,要求交付装修前必需通水，带水作业； 3给水水管标识：要求总包在毛坯房移交前对地面、墙面水管做好成品爱惜工作，冷热水管必需做好油漆走向标识，在冷热水管两侧20cm 弹墨线做为爱惜区域限制线，在水管上用红兰油漆分别标识冷热和注明方向； 4给水管移交：全部给水管道要求总包试压完成后，带水移交给精装修单位，全部接水点处需用堵头封堵，留意卫生间和厨房的接水点的堵头需露出毛坯面1.5cm,避开精装修贴砖后堵头太深需加接头或太突出不美观热水器部位，总包需用软管将冷热水连通，保持热水管道中也充

33、水； 5排水管道和地漏移交：室内的地漏安装由装修单位根据装修面来施工，因此排水管道移交时需装修单位倒水检测管道通畅状况，然后用专用管帽封堵好，移交后的管道爱惜由装修单位负责； 6室内电气：要求总包将全部室内线盒在安装完成后用铁皮盖爱惜，防止污染，线盒周边收口到位，线盒埋设超过2cm 的必需加套盒，穿电线由总包完成如为毛坯交付给业主则仅需穿铁丝，无需并线头，住户箱由总包安装，并通电到位，移交后电箱、电线的成品爱惜责任由装修单位负责。 8.线位移交 1门洞线位移交：总包应移交，门洞中线、方正限制线、1米线； 2窗洞线位移交：总包应移交建筑1米线、外墙灰饼、窗中线； 3精装线位移交：总包应移交地面墙

34、体方正限制线，建筑1米线。 9.工序移交 1防水基层移交：基面洁净平整、坡度符合要求、阴角圆弧处理、节点按图施工； 2木门塞缝由总包单位负责； 3电梯门塞缝由总包单位负责； 4铝合金门窗塞缝由铝合金门窗安装单位负责，总包负责收口； 5移交精装修：总包应把已施工完成的毛坯房移交甲方，甲方可托付第三方按合同、技术规范、图纸等要求对已施工完成的毛坯房验收，总包必需协作，并在限定时间内完成整改质量问题； 6外墙涂料基面移交：总包应按高级抹灰标准对基面进行移交，涂料施工单位可以因为抹灰质量问题拒绝接收，质量问题由总包负责整改。 第三条 建筑防水和墙体渗漏问题专题 住宅建筑渗漏问题始终是工程质量方面的麻烦

35、问题，并且很简洁由报修处理演化为工程质量投诉。在解决渗漏问题的过程中，公司一方面在技术、本钱、人力上有很大的投入，但由于渗漏问题的困难性缘由，业主对渗漏修理的效果和效率方面并不满足，严峻的甚至对我们丢失信念，从而引起业主激烈的反应。 探讨范围：城市花园、紫金苑、花园新城、金色家园、四季花城 探讨的根据： 屋面工程质量验收规范GB50207-2023 建筑防水工程技术 建筑工程防水设计与施工手册 建筑施工手册第四版 地下防水工程施工及验收规范GBJ208-83 地下工程防水技术规范GBJ108-87 建筑工程质量检验评定标准GBJ301-88 1.客户关系冲突问题 渗漏问题之所以成为工程质量难点

36、问题，和业主的高度关注有关，和业主的切身利益相干，业主从心里上不能容忍这样的问题存在。对我们的修理要求较高。但由于渗漏问题处理存在着渗漏缘由推断困难、责任判定困难、本钱投入较大、修理工艺困难等因素，造成我方修理的时效和效果和业主的要求存在很大的差距，甚至多次修理照旧没能解决问题，业主看法转而激烈，最终造成客户关系对立。 2.渗漏缘由分析：渗漏问题产生的缘由多种多样，归纳起来有设计、材料、施工方面的缘由，概略分析如下： 1设计是前提： 图纸是工程施工的关键性技术文件，图纸首先要满意国家设计规范规定的强制指标如：防水工程的防水等级，其次要明确构造做法，再次要有具体的细部处理图示。分析以往图纸产生的

37、问题，强制规定和构造做法基本满意要求，但细部处理图示缺乏。但防水施工的关键就在于细部处理，通常图纸会给定标准图集具体节点，但标准图集和实际工程结合程度并不紧密，甚至根本没有标注。 在和设计院探讨具体问题微小环节时觉察，设计人员对细部问题处理也不清楚应当怎么做，或者对此问题也没有更好的解决方法。图纸问题从而转化为施工问题。 图纸上各专业交叉问题没有规定统一做法，结构设计和建筑设计的冲突主要表如今坡屋面工程、厨房卫生间降板。水电专业和土建的冲突主要表如今厨房卫生间和墙体。 土建专业设计问题还缺少防渗漏构造做法，如：外墙抹灰、空调板、飘窗、外窗栏杆、阳台栏杆等。 2对应措施一： 参与编制设计任务指导

38、书-具体要求设计的深度细部构造图示、标准图索引； 参与并跟踪设计进程-反馈墙体砌筑构造、外挑构件构造、节点构造缺陷与缺乏，加强工艺难点部位图示程度； 重点关注专业冲突问题-厨卫水暖布管和防水施工交叉问题设计技术措施； 材料是关键：国家对防水工程材料选择有具体的规定，结合工程特点有很大的材料选择空间，但是目前防水建材行业比较混乱，市场上充斥着大量的假冒伪劣产品，这给我们在材料选择方面提出了较高的要求-汰劣存优，这是防水材料作为抵抗雨水渗透的屏障作用所确定的。沈阳公司应用过的防水材料多种多样，如：SBS卷材、双组分聚氨酯、高分子、固安诺、单组分聚氨酯、JS、刚性防水等。从近几年的问题分析可以得出结

39、论：聚氨酯不适合应用于外露外表，刚性防水效果并不稳定，固安诺不适合快速的施工节奏。 3对应措施二： 结合目前的建材市场和工程实际需要，在公司内部已经明确了防水施工材料：屋面和地下工程防水为SBS,厨卫、阳台防水材料为单组分聚氨酯，卷材和涂膜的厚度根据图纸要求和国家规范执行； 材料选购留意选择有实力、质量管理体系健全的、社会信誉良好的防水材料生产厂家入围招标。确实保障运用到工程中的防水材料在技术性能、耐久性能等各方面满意需要； 施工是基础：防水施工由于涉及到人工操作、工序交接、交叉作业等问题，因此施工管理和限制将最终确定防水施工质量的好坏，分析以往的案例，施工工人的操作水平、责任心，前后道工序的

40、质量，成品爱惜，施工方案得当，技术交底培训，检查监督，盛水试验，交接检查验收等任何方面出现问题，都会影响到实际防水施工质量。因此施工管理将是我们现场工程人员的核心工作之一。 4对应措施三： 施工方案的编制要坚决杜绝为了编制而编制的现象，方案措施选择要满意工程实际需要，并能有针对性的解决以前出现的问题，在方案中明确施工工艺和操作工艺，明确工序质量标准，不合格工序坚决返工，不能姑息； 样板引路制度要大力推广，通过样板引路制度验证施工方案的缺乏和觉察新的问题。展示施工过程和工序标准及交接验收标准，并作为培训有关的施工管理人员和操作人员的实体教材； 强化工序交接检查验收制度，不合格工序下道工序拒绝接受

41、。 5对应措施四： 针对防水问题从责任、利益、义务的角度分析，以前我们走过的道路证明：走单纯技术保证的路子是有其局限性的，我们单独外委防水施工单位进行防水施工，虽然防水施工单位的专业实力要强一些，事实上却肢解了工程，造成了工程质量责任载体的多样化，增加了管理环节和限制协调的难度。各方只对自己负责的部分负责，总包单位没有意愿对甲委施工的工程质量负起管理责任，并且没有确实的管理投入，成品爱惜意识不强。由于总包的优势地位造成甲委防水施工单位不能严格进行工序交接检查验收制度。一旦出现质量问题，双方互相推委，最终我方处于一种尴尬的裁判的地位，需要耗费大量的精力调查取证，并且推断的结果还很难令双方满足。

42、为此我们首先要做的是理顺工程质量责任主体，并依据责任主体的利益和义务调整我们的工程管理思路和选购模式。2023年防水选购我们选用了两种方式，防水材料选购和工程选购，最终由项目部根据需要选择合适的方式。 颠覆以前怕出问题的想法，害怕问题也没有避开，关键是出了问题不用推断就能确认是谁的问题，谁来负责，谁来处理，因此总包施工单位承包防水施工将能简化工程管理环节，利益明晰，责任明晰。 6目前问题的处理：对以往工程遗留问题加大投入力度，彻底解决，小修小改的解决不了就大修大改，要抛掉包袱轻装上阵。 第四条 防水渗漏体系专篇 第一部分：防水渗体系编制原则 防水工程的设计及施工应遵循“防、排、截、堵相结合，刚

43、柔相济、因地制宜，综合治理的原则,做到先排后防，即首先不能有积水，要将水在短时间内顺畅地排出。其次必需强化结构自防水功能，每一处节点均要对结构本身的防水功能赐予充分的重视。因此，防水渗工程应综合治理，留意抓好三关： 第一是结构自防水，包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰层、塞缝等，这是整个防水体系的基础，基础工作不过关，防水体系就无法保证； 其次是在各饰面层、防水层施工前、后的淋水、蓄水试验，是对紧前工序防水实力的真实检验，只有通过淋蓄水试验的防水才是可信的； 第三是防水材料聚氨酯、JS、卷材的应用，这是防水工程的最终一道关口。 根据目前的状况，工程人员普遍存在的意识是只重视最终一关-防

44、水材料的应用及其质量，忽视了前两项对防水设防的重要性，从而导致在防水材料出现略微失效的状况下，建筑物也就轻易地出现了渗漏。因此，我们要强调三关并重，缺一不行。 说明：除具体说明外，单位为mm；本防水体系由万科工程管理部说明。 其次部分 防水材料选用 1.防水材料品牌 为保证防水工程质量，公司统一指定防水材料品牌，由工程部另行通知确定。指定材料应在投标文件中明确，运用中必需按照执行，假如本体系未规定的，应通知工程部确定。 2.防水材料检验 监理公司必需严格按规范规定对防水材料进行进场检验，并核对材料的产地来源。 3.防水材料选用 1防水涂料 聚氨酯防水材料GB/T19250-2023 分类： a

45、.产品按组份分为单组份S、多组份M两种；按拉伸性能分为、两类。 b.聚氨酯防水材料标准：国家标准类、单组份或双组份。 c.运用部位：地下室侧墙、露台及屋面节点处理。 d.品牌选用举荐：“东方雨虹、“盘锦禹王和“上海汇丽.聚合物水泥防水涂料简称JS防水涂料JC/T 894-2023 分类： a.以丙烯酸酯等聚合物乳液和水泥为主要原料，加入其他外加剂制得的双组份水性建筑防水涂料，产品分为型和型两种。型：以聚合物为主的防水涂料；型：以水泥为主的防水涂料。聚合物水泥防水涂料必需以丙烯酸酯为乳液。其中型产品主要用于非长期浸水环境下的建筑防水工程，型产品适用于长期浸水环境下的建筑防水工程。 b.运用部位：JS-型1.5厚卫生间楼面、泳池、穿楼板管道、烟道节点防水、JS-型1.5厚卫生间墙身立面、JS-型1.5厚铝合金门窗框。 c.品牌选用举荐：“东方雨虹、“盘