2023年房地产基本知识培训资料（范文）.docx

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1、2023年房地产基本知识培训资料（范文） 第一篇：房地产基本学问培训资料范文 房地产基础学问 一、房地产基础概念 1、房地产的概念 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不行分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。 2、房地产的特征 1房地产的自然特征 a)位置的固定性；b)运用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。2房地产的经济特征 a)生产周期性；b)资金密集性；c)互相影响性；d)受政策限制性；e)房地产的增值性 3、房地产的类型 1按用处划分： a)居住房地产；b)商业房地产

2、；c)旅游房地产；d)工业房地产；e)农业房地产 2房地产住宅的层数划分的规定： a)低层：1-3层； b)多层：4-6层；c)小高层：7-11层； d)中高层：12-16层； e)16层以上为高层住宅 4、房地产市场 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场： 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应支配，接受协议、招标、拍卖的方式，以土地运用合同的形式，将土地运用权以确定的年限、规定的用处及确定的价格出让给房地产进展商或其它用土地者的市场； 二级市场：是指房地产进展商根据土地运用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地运用权转让给单位或个人的市场； 三级市场：是指

3、单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的其次次或多次转让房地产交易活动的市场； 5、房地产产权 是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土地的运用权。具体内容是产权人对房地产的占有、运用、收益和依法处分的权利。 6、房屋建筑结构分类标准 1按以其承重结构所用的材料来划分： a)钢结构： 承重的主要结构是用钢材料建立的，包括悬索结构。b)钢筋混凝土结构： 承重的主要结构是用钢筋混凝上建立的。 c)砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等接受砖或砌块砌筑。d)砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建立的。2按承重结构来划分： a钢筋混凝土框架结构：是由钢筋混凝土柱、

4、纵梁、横梁组成的框架来支承屋顶与楼板荷载的结构。 b)剪力墙：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能担当各类载荷引起的内力，并能有效限制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构简称剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。 c)混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不行随便拆移，否则会有垮下来的危险。 二、土地基础概念 1、土地运用权 土地运用权：是指土地运用权拥有者对土地运用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地运用权在确定年限内出让给土地运用者。土地运用权期满后，如该土地用处符合当时城市规划要

5、求的，土地运用者可申请续用，经批准并补清地价后可以接着运用。 2、取得土地运用权的途径 1行政划拨方式；2国家出让方式；3房地产转让方式；4土地、房地产租赁方式 国有土地运用权公开出让三种方式： 1招标出让国有土地运用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门以下简称出让人发布公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地运用权投标，根据投标结果确定土地运用者的行为。(要求投标人或者竞买人不少于三人)2拍卖出让国有土地运用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地运用者的行为。(要求投标人或者竞买人不少于三人)3挂牌出让国有土地运用权，是指出

6、让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地运用者的行为。 划拨土地和出让土地的区分：1.国有划拨土地是指国家无偿或本钱价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地。国家机关办公用地，公路。国家重点建设工程，国有企业等。一般不行抵押。不能转让。出租。2.通过出让取得国有土地运用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿运用土地的。主要是经营性用地，房地产。住宅。商业。工业等。可以依法出让、出租、享受收益、可以抵押贷款等。 土地出让金：各级政府土地管理部门将土地运用权出

7、让给土地运用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款指土地出让的交易总额，或土地运用期满，土地运用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地运用权的土地运用者，将土地运用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 3、土地常用计量单位换算： 1平方千米(km2)= 100公顷； 1平方千米(km2)=100万m2； 1公顷10000平方米； 1公顷=15亩； 1亩=666.666.m2; 4、土地运用年限 土地运用年限：指国家将土地运用权出让给土地运用者，双方商定土地运用者可以运用 2 的年限。 居住用地70年； 工业用地50年； 教化

8、、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、消遣用地40年； 综合及其他用地50年； 三、专业名词及基础学问 1、五证两书 五证：国有土地运用证 建设用地规划答应证 建设工程规划答应证 建设工程施工答应证 商品房预售答应证 两书：住宅质量保证书 住宅运用说明书； 可以作为商品房买卖合同的补充商定，并且是房地产开发企业在商品房交付运用时向购房人供应的对商品房住宅担当质量责任的法律文件和保证文件。 2、全部权证：指由县级以上房产管理部门向房屋全部人核发的对房屋拥有合法全部权利的证书。 共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是房屋全部权证

9、的附件，用以证明共有房屋的归属。 他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。 3、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0建筑覆盖率建筑密度：建设用地范围内全部建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80% 备注：建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的运用空间。 4、面积 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围

10、内的土地面积； 建设用地面积净用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积； 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上含2.2m的永久建筑。基底面积：基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套单元内的运用面积、墙风光积及阳台面积； 套内运用面积：指室内实际能运用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，运用面积的计算应符合以规定： 室内运

11、用面积：按结构墙体内外表尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入运用面积； 非公用楼梯包括跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的运用面积总和计入运用面积； 住宅运用面积包括：卧房、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同运用的建筑面积，指各套单元以外为各户共同运用，不行分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 房屋意料面积：意料面积是指在商品房期房有预售销售证的合法销售项目销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要根据施工图纸、实地考察和

12、国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积根据。 房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商根据国家规定托付具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、意料数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律根据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终根据。 公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括

13、山墙墙体水平投影面积的50。 得房率：是指套内建筑面积与套单元建筑队面积之比。套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。套单元建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 5、房地产面积的测算方法 A、计算全部建筑面积有哪些？ 1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。 4楼梯间、电梯观井梯井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。 5

14、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围不包括采光井、防潮层及爱惜墙水平投影面积计算。 11有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱

15、或围护结构的外围水平投影面积计算。12有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑 面积；在 4 建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍接受150毫米的数据。 13属永久性建筑柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。 15有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。B、计算一半的建筑面积有哪些？ 1有盖无柱的外走廊、檐

16、廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。C、不计算建筑面积的有那些? 1空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2检修、消防等室外爬梯。 3没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台露台、游泳池等。4建筑物如独立烟囱、油罐、贮油水池、地下人防干道、支线等。5舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 6建筑物内外的操作平台、上料平台及利用

17、建筑物的空间安置箱罐的平台。D、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套单元门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防限制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 E、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共运用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放运用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物运用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 6、绿化率：建设用地范围内全部绿化面积之和与建设用地面积

18、之比率。绿地率：建设用地范围内全部绿地面积之和与建设用地面积之比率。主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。 绿化覆盖率：指绿化植物的垂直投影面积占总用地面积的比值。绿化覆盖率%=总绿地面积/总用地面积100%。 备注：在通常的状况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率一词，其实这是不精确、不规范的用词，国家

19、有关园林绿化用语根本就没有这个用语，精确的只有“绿地率和“绿化覆盖率两种说法。 7、道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划限制线。 8、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项一般可以获得开发商的折扣承诺。 定金：定金是指当事人商定由一方向对方给付的，作为债权担保的确定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式商定，当事人在定金合同中应商定交付定金

20、的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人商定，但不得超出合同标的额的20%。假如购房者交了定金之后变更方法确定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；假如开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金：违约金是指违约方依据法律规定和合同的商定，应当付给对方的确定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩办性和补偿性，但主要表达惩办性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 9、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设支配支配建设的住宅。由国家统一下达支配，用

21、地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 廉租房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭供应的租金相对低廉的一般住房。 存量房：是指已被购置或自建并取得全部权证书的房屋。 10、期房是指开发商从取得商品房预售答应证起先至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售合同。 现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房，消费者在这一阶段购置商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修，只留

22、有线路与排水位的房屋。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。 11、一级开发：是指由政府或其授权托付的企业，对确定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地到达“三通一平、“五通一平或“七通一平的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。生地是指不具备城市基础设施的土地。毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能干脆进行建设的土地。二级开发：房地产开发企业在获得土地后，从事经营性开发的活动。及场地平整； 12、三通一平：是指水通、电通、路通 七通

23、一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； 红线图：又叫宗地图，是按确定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地运用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 13、板楼：是对建筑结构的构筑物的称呼，和塔楼相对应。板楼一般建筑层数不高。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连 6 在一起；其次种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。优势：南北通透，便于采光通风 ；户型方正，平面布局合理；管理本钱低；运用率高。劣势：建筑密度低，房价较高；户内房间格局不宜变更。 塔

24、楼：是对不同建筑结构的构筑物的称呼，是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼是指高层建筑，同层住户在6户以上。又称点式楼，又称桶子楼。一般是高层，以电梯为中心，围围着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳。优势：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵敏，易于改造；结构强度高，抗震性好。劣势：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差；面积运用率低；居住品质相对较差，很简洁出现没有自然采光的暗厨、暗卫等。 14、层高：是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离

25、。层高=净高+楼板厚度 净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。即楼板上外表至上层楼板下外表的距离。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节省用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有确定的要求，不宜过大。常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。常用参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、

26、3.6米、3.9米、4.2米。 15、复式：复式住宅在概念上是一层，并不具备完好的两层空间，但层高比一般住宅高，可在局部隔出夹层，支配卧房或书房等。其目的是在有限的空间里增加运用面积，提高住宅的空间利用率。 跃层：指住宅占有上下两层楼面，卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他帮助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而接受户内独用小楼梯连接。 错层：指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用确定的凹凸落差进行空间隔断，7 层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。 标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。 阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台：是指供居住者进

27、行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外运用的水平交通空间。 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。 16、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、附属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标记物等的统称。 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究确定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。 17、

28、商品房预售的基本条件： 土地出让金已缴清，取得国有土地运用证； 取得建设用地规划答应证； 投入工程总建设资金到达20%以上不含土地出让金； 施工进度已明确，交房日期已明确； 竣工验收前； 18、相关税费 1契税是在土地、房屋不动产全部权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。1国有土地运用权出让； 2土地运用权转让，包括出售、赠予、交换；3房屋买卖；4房屋赠予。 2修理基金：又称“公共修理基金“专项修理基金，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设

29、施、设备的修理养护事项而缴纳确定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会或其他主管部门统一管理和运用的基金。 19、贷款 个人住房商业贷款是中国公民因购置商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为实力的自然人，购置本市城镇自住住房时，以其所购置的产权住房或银行认可的其他担保方式为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。 公积金：全称“住房公积金，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金

30、144以下一般住房。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例。 等额本金：是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 等额本息：是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 20、物业管理 物业管理：指由专业公司或机构，接受业主或运用人的托付，对物业实话专业化管理，并向业主或运用人供应高效、周到服务的行为。业主大会：指由物业管理区域内全体业主

31、组成的，对本区域内物业管理具有确定权的组织形式。业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有确定权的组织。 业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。 21、项目开发及有关单位说明 进展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司； 投资商：实际相该项目投入资金的单位； 承建商:负责房地产项目建设施工的单位； 监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位； 代理商：指负责项目具体宣扬推广及策划销售的房地产中介机构； 四、影响房价的因素 1、本钱因素：土地价格、建安本钱、利润、管理费用等； 2

32、、经济因素：国民生产总值、CPI指数、经济走势等； 3、政治因素：房地产政策、法律法规等； 4、社会因素：开发商实力、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧等；非住宅还包括定位、客户群、人流量等； 5、其他因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构等。 其次篇：房地产基本学问 第一部分 房地产基本学问 一建筑的分类： 一按主要承重结构材料分： 1 砖木结构 2 砖混结构 3 钢筋混凝土结构框架剪力墙结构 4 钢结构 5 钢结构 6 其他：生土结构建筑、塑料结构建筑、充气塑料建筑等 二按层数分： 低层：

33、13层； 多层： 47层； 小高层 ：11层； 高层 ： 1130层。 二基本概念： 1 住宅：供家庭居住运用的建筑 2 套型：按不同运用面积、居住空间组成的成套住宅类型 3 居住空间：指卧房、起居室厅的运用空间 4 卧房：供居住者睡眠、休息的空间 5 起居室厅：供居住者会客、消遣、团聚等活动的空间 6 厨房：供居住者进行炊事活动的空间 7 卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间 8 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间 9 过道：住宅套内运用的水平交通空间 10.壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间 11.吊柜：住宅套内上部的贮藏空间 12.走廊：住宅套外运用的水平交通空

34、间 13.地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者 14.半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的13且不超过12者 15.平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 16.运用面积：房间实际能运用的面积，不包括墙、柱等结构和保温层的面积 17.标准层：平面布置相同的住宅楼层 18.层高：由本层楼地面至上层楼板上外表的距离 19.净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离 20.开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间 21.进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深 22.砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构 23.框架结构：由梁、板、柱作

35、为承重体系的结构 24.框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构 25.得房率：套内面积建筑面积 26.建筑面积=套内建筑面积含阳台+公用分摊面积 27.容积率：建筑总面积土地总面积 28.建筑密度：建设用地和基地面积的比率 29.平均层数：住宅总面积住宅基底总面积 30.居住区总建筑面积：包括居住建筑面积、公共建筑面积 31.栋间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为根据来确定 32.日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比 33.错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用3060cm的高差进行空间隔断 34.复式：即“房中房，指一套房屋沿高度方向分为两层。3

36、5.跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅 36.房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不行分别的部分，由于其位置固定，不行移动，因此又称不动产。简洁来看，房地产有三种存在形式：1单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； 2单纯的建筑物，如在特定的状况下把地上的建筑物单独看待时； 3土地和建筑物结合的“房地，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不行分的整体，不管土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房 地产，是房地产的一个部分。 土地的一级市场，即政府以全部者的身份向土地经营单位有偿有限期地出让土地运

37、用权并收取土地转让金。 二级市场：土地运用者或土地经营单位，有偿地将土地运用权横向转让的方式也包括土地运用权出租。 划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地运用交纳补偿安置等费用后或者将土地运用权交付，无偿交付土地运用者运用的行为。 征用：A、具有强制性被征用土地，单位个人必需听从。 B、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征 用土地。 C、土地征用是土地全部权的转移，也就是集体全部土地变 更为国家全部土地。 D、征用时必需妥当安置被征用土地老百姓的生活。 出租：A、土地租赁关系双方当事人的运用土地权发生，但不发生物 权的运用的转移，这是与土地运用权转让的主要区分 B、必需有法律根

38、据，必需是法律合法的地块 C、土地租赁合同是有偿合同 D、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的土地运用权发生转移，新的土地运用权也必需新生承租人的合法权益。 生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。熟地：已完成市政基础设施建设的土地。 七通一平：通上水、下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 一书两证：任何单位和个人在城市规范中必需要 选址用建议书、建设用地规划答应证，建设工程规划答应证。 37.土地运用权：是指运用国有土地所享有的权利

39、38.国有土地运用证：是指合法运用土地的证明材料，它主要载明全部者的名称、性质、运用年限及四至和面积 39.房产证：是指房屋竣工验收后，在开发支配、土地证，规划答应证，施工答应证、竣工报告，竣工图等资料齐全状况下，由房屋全部者的名称，房屋的面积，间数，幢数，层数及邻里姓名及交纳契税状况 40.房地产市场分为：土地市场、二手房市场、商品房市场 41.配套：为便利生活所供应的各种设施，如供水、供电、供暖气、供煤气、通讯入网、有线电视入网，交通车站及学校、幼托、医院、邮电等 42.地皮：是指不含规划、建筑内容的土地 43.楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定答应的建筑面积 44

40、.五证：国有土地运用证；建设用地规划答应证；建设工程规划答应证；建设工程施工答应证；商品房预售答应证 45.两书：房屋运用说明书；房屋质量保证书 46.安居房：是国家为推动住房制度改革，在全国统一实施的国家安居工程，面对宽阔中低收入家庭而修建的非盈利性且具有确定规模的住房。建设资金由国家支配专项贷款和地方自筹相结合。 47.解困房：是指各级地方政府专为解决当地城镇居民住房特困房、困难房、拥挤户和三十岁以上大龄青年居住难的问题而修建的住房。 48.经济适用房：是指国家，当地政府和房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房惊慌问题而修建的一般住宅，在同一地段同一质量的状况下，其造价本钱要比一般商品房

41、低一些。 49.房改房：是指机关、团体、企业和事业单位依据国务院关于深化城镇住房制度改革确实定要求严格执行房改价格标准，把已经支配和将要支配的住房出售或出租给本单位的职工居住，有的只拥有42.5%的部分产权，有的正在按规定补足全部款额，向全部产权过渡。 50.商品房：是指房地产开发企业按市场经济规律，经当地政府相关部门批准，面对境内外客户，以盈利为目的兴建的商用房或中学档别墅或一般住宅。51.征用土地批准权限的规定： a)征用耕地1000亩以上，其它土地2000亩以上的，由国务院批准； b)征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下的，由省级人民政府批准； c)征用耕地3

42、亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准 52.土地运用权的出让最高年限： 居住用地70年；工业用地50年； 教化、科技、文化卫生、体育用地50年； 商业、旅游、消遣用地40年； 综合或其他用地50年 53.我国房地产开发程序分八个阶段： a)项目建议书阶段 b)可行性探讨阶段 c)设计阶段 d)开工准备阶段 e)施工阶段 f)竣工验收阶段 g)租售阶段 h)运用阶段 54.房地产转让:指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 55.房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人供应债务履行担保的行为 56.房屋租赁：指房屋全部权人作为出

43、租人将其房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租金的行为。57.房地产产权：房地产全部权包含房屋的全部权和所占有土地的运用权 58.物业管理：是指物业管理企业受业主托付，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人供应高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和运用价值 59.如何评价房型的优劣？1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、活动区与休息区明确分开，休息区相对集中，动静分明。尽量削减在活动区开门 互相联系便利 客厅朝南或朝景观的方向 客厅平面应避开有锐角式的，要方正的 在厅内墙上忌讳多处开门影响厅的运用，门与门相对开会冲风水 厅、卧房均有良好的朝向，采光通风，没有暗房 居室、

44、主卧房远离电梯间与楼梯 厨房间外最好配阳台，既通风又好足够厨房间的缺乏 食寝分别，居寝分别 11、入门处最好有玄关 12、餐厅与起居室互相贯穿，形成自然通风 13、卫生间不易离主卧太远 61、新建住宅交付运用应到达怎样要求？ A、生活用水应纳入城市自来水管网，运用地下水必需经城市公用事业管理部门审核批准。B、用电应纳入城市供电网络，不得运用临时电和不规范电。C、污水的排放应纳入永久性城市排放系统，不能客观条件限制一时无法纳入的须拟定经市主管部门审批同意的实施方案，并经环保水利部门同意的方可在规定期限内实行临时排放设施。 D、道路与外界交通干道之间必需有直达的道路相连 E、应按规划要求配公交站 F、小区须依据规划要求配教化，医疗保健，商业网点，环卫，邮电，社区服务和行政管理等公共设施。 G、周边应做到场地清洁，道路平整，并与施工工地有明显的隔离设施，不影响居民出入并保持环境整齐。 62、产权证的概念：是指房屋全部权人向政府房地产管理部门领取房屋全部权证明，分两种：房屋全部权证，房屋共有权证。 形式：楼花：期房可能是一块空地，但有预售