2023年房地产项目立项规划和销售流程大纲.docx

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1、2023年房地产项目立项规划和销售流程大纲 第一篇：房地产项目立项规划和销售流程大纲 房地产项目立项规划推广和销售流程大纲 1,立项 1、项目状况 2、开发项目用地状况调查 3、市场需求和竞争分析。 4、本钱估算 5、项目开发组织结构形式和探讨 6、开发建设及销售支配 7、项目经济及社会效益分析 8、结论及建议 注：市场需求意料的方法 A、定性意料法 B、定量意料法 初步可行性探讨的内容 初步可行性探讨又称“预可行性探讨，内容如下 1、初步可行性探讨的角度与方法 2、识别各种限制条件 2，规划 定位宏观的和微观的区位调查、分析与选择；定性开发内容和主题的分析与选择； 定量开发规模建设规模与投资

2、规模的分析与选择 地产项目规划设计托付专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于 商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。 在市场不成熟，开发商没阅历的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数托付一般设计公司。收费的实惠、设计外观的新颖成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年头起先的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度

3、的摩天楼只能由具备此类建筑阅历的国际公司担纲；广州电视塔、中心电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必需由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必需走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准起先得到国际业界的认可。 功能与形式的平衡 大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满意城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分

4、追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益实力的整合，过分留意商业地产视觉形象上的独树一帜。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目干脆的收益回报无关，有时许久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思索将使商业地产开发中的功能与形式到达更合理的平衡。 其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的困难性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满意不同商家及统一物业的要求，又需创建

5、性地提出有吸引力的空间与界面设计。 可持续进展的空间 作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续进展的重要指标。但因整个中国处在开放的探究与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期进展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满意目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行实力几近饱和，按城市远景规划进展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修

6、桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所表达。 商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市 快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的进展空间，在有限的建设面积限制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续进展的重要因素。 结合体验消费设计 随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎全部的大型商业设施中，无论是原有的还是新建

7、的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不行少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些进展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，觉察这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创建各种各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增加情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为

8、空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创建更有特性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。 文化主题与地域特点 不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的状况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地是特殊胜利的作品之一。项目胜利利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒相宜人，且满意现代人生活需要的商业空间。因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必需落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文

9、脉特征的概括。以此确定应爱惜和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标记性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。假如开发胜利，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要奉献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标记性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比方有人想在其它城市重建“上海新天地，脱离了上海的文化土壤就不行能成为“新天地。“新天地不是麦当劳，在东北开“新天地是

10、不行想象的。脱离地域特点的复制很难胜利，开发本土文化主题是大势所趋。 人性化与精细化 随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生转变，留意人性化设计是促进商业消费及可持续进展的重要手段之一。商业地产项目的志向气氛应当是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创建舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见。而横向关注范围基本在10-20m之间，至于超过20m宽的商业街，

11、行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之字前行。 商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因此建筑的微小环节可以深化到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业学问和综合规划设计实力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品到达更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面

12、很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了特殊精细的程度。 3,房地产项目推广 项目前期策划阶段 市场调研分析 资讯调查 地块环境 类比分析 项目初步进展阶段策划 项目策划阶段 产品策划 产品策划 产品SWOT分析 项目优劣势综合评定 项目进展目标 价格策划 制定价格总体目标 确定定价方法 确定定价模式 制定物业价格 4,销售流程 制定价格营销组合策略 价风格整技巧 营销广告策划 客户定位 总体营销策略 各阶段营销分策略 整体广告策略 广告执行支配 开盘准备 准备销售工具 广告支配 SP活动 项目CI设计 营销方案执行阶段 销售流程设定 销售手册 销售表格 销售反馈 统计分析 其次篇：房地产项目立

13、项审批流程 房地产项目立项审批流程 房地产项目立项审批流程 一、概述 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门省市进展和改革委员会，简称：发改委对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市发改委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;根据项目建议书批复,编制可行性探讨报告报发改委审批获准,并列入本固定资产投资支配。国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。房地产项目立项审批流程 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 1承办部门：所在市发改委投资处 2申报资料：书面申请(项目立项申请报告书)。供应资金落实证明银行出

14、示的资金证明。土地运用权证明。由具有相应资质的工程询问单位编制的可行性探讨报告。可行性探讨报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审看法；土地管理部门对建设用地的初审看法；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查看法；依法必需招标项目的招标总体方案。房地产开发公司的资质证明企业法人营业执照副本复印件和资质证明.项目地形图。项目建设投资预算。 房地产项目立项审批流程3申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可干脆报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招

15、标、拍卖方式取得开发土地运用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地运用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体状况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级进展支配部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。 4办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 5收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。房地产项目立项审批流程 2.建设项目投资支配审批 1承办部门：所在市发改委投资处 2申报资料：书面申请；国家或省、市发改委批复项目可行性探讨报告；规划部门出具的建设项目规划答应看法；跨建设项目，需供应市发改委上下达的

16、投资支配。 3申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可干脆上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市发改委。市发改委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。房地产项目立项审批流程 4办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 第三篇：房地产项目立项审批流程 房地产项目立项审批流程 一、概述 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门省市进展和改革委员会，简称：发改委对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市发改委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项

17、目建议书的批复;根据项目建议书批复,编制可行性探讨报告报发改委审批获准,并列入本固定资产投资支配。国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 1承办部门：所在市发改委投资处 2申报资料：书面申请(项目立项申请报告书)。供应资金落实证明银行出示的资金证明。土地运用权证明。由具有相应资质的工程询问单位编制的可行性探讨报告。可行性探讨报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审看法；土地管理部门对建设用地的初审看法；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查看法；依法必需招标项目的招标总体方案。房地产开发公司的资质证明企业法

18、人营业执照副本复印件和资质证明.项目地形图。项目建设投资预算。房地产项目立项审批流程3申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可干脆报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地运用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地运用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体状况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级进展支配部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。 4办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报

19、告。 5收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 房地产项目立项审批流程 2.建设项目投资支配审批 1承办部门：所在市发改委投资处 2申报资料：书面申请；国家或省、市发改委批复项目可行性探讨报告；规划部门出具的建设项目规划答应看法；跨建设项目，需供应市发改委上下达的投资支配。 3申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可干脆上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市发改委。市发改委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。房地产项目立项审批流程 4办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

20、 第四篇：项目立项流程 立项及追加预算流程 u 立项 Step1.责任销售发起项目立项，填写项目立项申请审批表、附件一：项目收益预算表及附件二：项目预算分解表； Step2.责任销售打印立项申请审批表及附件 一、附件二，在销售签字处签字后分别让项目销售总监签字、项目运营总监签字、业务管理总监签字、财务总监签字，总经理签字。责任销售将签好字的项目立项申请审批表及附件 一、附件二交给孙莹，由孙莹邮件告知全部运营及销售等相关人员项目立项完成。 如不便利签字，可以邮件形式进行逐级审批，发邮件进行审批时请抄送孙莹。 u 追加及调整预算 Step1.责任销售发起追加或调整预算，填写预算调整申请表。Step

21、2.预算调整申请表审批流程与立项流程一样。 第五篇：房地产项目立项申请书范文模版 发改局编号： 第 号 *年*月*日 企业投资项目核准登记表房地产项目 项目名称： 建设单位个人盖章签名： 申请日期： *年*月*日 珠海市进展和改革局制 填表说明 填表说明填表说明 填表说明 本表一式2份； 随表附送如下资料： 项目申报单位报批函； 项目建设单位招投标基本状况表 由具有资质的房地产中介服务公司或上等级资质的房地产 开发公司或由设计院编制，按规定内容编制的申请报告 单项房地产项目供应房地产行业主管部门的资质证明文 件，专业房地产公司供应营业执照复印件；中外合营项目，合营各方已经签署合作意向书 资信证

22、明由有资格的资产评估机构出具的建设项目资本 金验资报告,或银行资金证明。 取得市规划部门核发的看法书 其他需供应的相关资料市主城区的房地产开发项目需要 供应市整顿办的房地产开工通知或市旧村办的证明文件，其他项目供应土地交易中心公开交易的有关证明。 备注：全部复印件均需盖有确认与原件相符公章，资料各1份。 联系人： 联系地址： 电 话： 手机： 附件 附件附件 附件1 11 1 公司 公司公司 公司 项目立 项目立项目立 项目立项的申请书 项的申请书项的申请书 项的申请书 房地产开发项目核准 珠海市进展和改革局： 兹有我公司“项目申请立项。项目选址于，总用地面积平方米,建筑容积率,建筑密度,建

23、筑面积平方米，其中商业用房平方米，商品住宅 平方米，。项目总投资万元，建设所需资金全部由 我公司自筹解决。根据有关法律法规规定，现向贵局申请办 理项目核准手续，请赐予办理为盼。 附：关于公司项目立项的申请报告 申请人签章： 年月日 工通知或市旧村办的证明文件，其他 蠍$b? 附件 附件附件 附件2 房地产项目申请报告的基本内容 房地产项目申请报告的基本内容房地产项目申请报告的基本内容 房地产项目申请报告的基本内容 可行性探讨的目的，主要是从技术、经济及协作配套等 方面对项目设立的必要性、可能性进行全面、系统的分析论 证。 第一章 项目概况 一、建设条件 二、项目探讨工作根据 三、项目开发公司状

24、况经营性质、经营范围、管理架 构、工程技术力气和财务状况分析 四、项目建设规模和建设内容 五、项目建设招投标形式 其次章 项目投资环境 一、宏观经济环境 二、房地产市场分析一、二级市场 三、项目所在区域房地产进展规划和趋势 四、项目环境建设条件 第三章 项目对公共设施需求影响分析 一、项目对公共设施的需求 二、项目住户子女教化解决方案 件相符公章，资料各1份。 ?|t? 三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案 四、项目物业管理 第四章 项目分析及市场定位 一、项目SWOT分析 二、市场定位包括房屋户型结构、客户群体定位等 三、房地产市场承载力分析 四、销售价格及销售意料 五、项目营销方案 第

25、五章 项目开发建设进度支配 一、工程支配 二、施工支配 第六章 投资估算和资金筹措 一、总投资估算 二、资金筹措和资金平衡分析 第七章 财务分析 一、销售利润分析 二、赢利实力分析 三、借款偿还实力分析 第八章 不确定性分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 三、项目风险分析 所在区域房地产进展规粬$h?附件 附件附件 附件3 关于核准 关于核准关于核准 关于核准 公司 公司公司 公司 房地产项目的通知 房地产项目的通知房地产项目的通知 房地产项目的通知 公司: 你公司报来“项目立项申请收悉。经探讨，同意 该项目的建设，现核准如下： 珠海市进展和改革局 年月日 主题词：城乡建设 房地产 项目 抄送： 分析 第七章 财务分析 一、?