2023年物业管理公司实习报告.docx

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1、2023年物业管理公司实习报告 第一篇：物业管理公司实习报告 还记得是去年的6月2号我们随学校一起走的同学都一起满怀期望的来到xx物业公司，最起先的一个月最漫长，我做过收费员，做过门岗，做过监控员，基本上懂得了这些工作的流程，只要上班尽心就可以做好。可是一个月以后，我起先遐想了，我不能就这样接受这一切，我需要找寻学习的机会，找寻提升的机会，就在这个时候，公司给了我们十个人一次机会竞选物业管理员。我们都尽心的准备了，借这次机会，我通过网络，加强自己对专业学问的了解。最终，功夫不负有心人，我被提拔到客服部实习了。 刚去客服部的时候，什么都不懂，只是接电话，前台接待，对客服部的相关事宜有了了解，可是

2、，事与愿违，没有过多久就把我们调到了原来的岗位，心里起先不舒适了。不过在那里，我熟识了最基本的装修流程和这样办理入伙。比方，办理装修流程为： 一、装修申请 1、确认业主身份如业主托付他人办理装修申请手续，应提交身份证原件和授权托付书；正确指导业主或装修负责人填写装修申请表；请业主提交装修平面图。 2、与业主及装修负责人签订装修管理协议一式两份，如业主是自装应签订装修保证书并盖章。 3、发放装修指南请业主阅读并签写装修承诺书；发放装修、房屋运用留意事项、装修管理留意事项并请业主签收，需口头告知业主装修管理的留意事项； 4、将业主装修申请及图纸一并交给工程部进行审核。 5、工程部审核签写装修审批通

3、知书后由客服部一并将业户装修申请全部资料交总经理审批，审批通过后通知业主与装修负责人一并到管理处办理装修手续。 二、办理装修手续 1、请业主到物业财务交清费用：1装修押金。2装修垃圾清运费：按建筑面积计算。 2、管理处签发单元施工答应证、装修审批通知书给业主；需告知业主单元施工答应证须张贴在入户大门口。 3、装修单位须办理工人出入证：提交一寸彩照2张、身份证复印件1份、出入证押金、出入证工本费。办理入伙的流程首先，业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到销售中心、物业管理处办理入伙手续，假如在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，销售中心再次发函或致电通知尚未办理入

4、住手续的业主前来办理入住手续，并做好相应记录。业主办理入住手续须带以下证件：关于办理入伙手续的通知、购房合同原件和复印件各一份、业主家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一吋彩照每人各一张、托付他人办理的，须带业主托付书。 其次，入住手续的办理。验证：物业管理员在业主之前未办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查：购房合同原件、业主的身份证原件、托付他人办理的，还须检查业主的托付书。检查无误后，物业管理员将购房合同原件，业主及家庭成员的身份证原件，单位营业执照副本返回业主，证件复印件及业主托付书存入档案。将业主供应的照片中的一张贴在业主家庭状况登记表内。再次，交纳入住费用：物业客户服务应指引业主

5、到物业财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据，一般状况下，入伙费用包括以下项目：煤气开户费属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费、有线电视初装费、装修垃圾清理费。管理费：预收六个月物业费等等。再次，验房收档a)物业客户服务在业主交完入住费用后交于工程组，由物业工程组带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入业主入伙验房表中。b房屋阅历收合格的，管理员应请业主在业主入伙验房表中签字确认。c验收中觉察问题，应马上协商整改。d整改完毕，再通知业主二次验收，二次验收不合格的，由客服中心跟踪改良，至合格为止。再次，发放钥匙。业主领取钥匙时，应在钥匙领用表中签字。再次，签署业主公约再次，

6、资料发放。管理员将以下资料发给业主保存：住户手册、服务指南、业主公约、住宅运用说明、住宅质量保证书。 在xx物业公司工作了两个月以后，我毅然决然地选择了离开，不是因为我工作很累，而是因为我的心累了。经过一个星期的困难寻业，我在新地物业管理有限公司 应聘上了房管员，可是，公司领导说我是实习的，在毕业证拿到之前不赐予转正，由于我在成熟小区工作，所以，主要工作就是催费尤其是下半年，还有一些修理事宜要动用修理基金。 经过这长达大半年的时间的实习，我觉得收费难的缘由在于 ： 1、物业费太高，业主认为物业服务费的凹凸跟物业管理企业的资质有关。 2、房屋质量。 3、业主不了解物业管理的实际含意。为了加强收费

7、效率，我觉得我们应当对不同性格的业主进行不同的沟通。比方： 1、理性型 ：这样的业主占绝大多数，凡事好说好协商，只要“晓之以理，动之以情，放开胸襟，坦荡行事，因误会而产生的摩擦、干戈自然会渐渐瓦解、冰释。 2、愁闷型 ：这样的业主看什么都是灰色的，甚至处处只看到事情的阴暗面。他们或因家庭、婚姻出现冲突，或因事业或工作出现变故，心情烦躁就找物业管理公司撒气，甚至无理取闹，作为供应物业服务的一方必需敢于承受、一如既往地耐性服务。 3、心情型 ：这些业主常常随着心情转变而转变，在与物业管理人员沟通时，看法也随着个人心情转变而起伏转变。 4、暴跳如雷型 ：这样的业主，往往在事情还没有讲清楚之前，就起先

8、无理谩骂，拍桌子、瞪眼睛。总体来说，我觉得对待不同的业主实行不同的沟通方式，才能更有效地解决问题。主动有效的“沟通是化解冲突的最正确良策，作为一名称职的物业管理人员，不仅要求自身具备良好的“沟通实力，更要在日常工作和点滴事务中不断地培育公司员工的“沟通实力、不断地熬炼他们，使全部物业管理人都能不断探究并驾驭“有效沟通的技巧，让“业主满足恒久定格。 其实，最关键的是要提高服务质量、加大收费管理，尤其是对于无理拖欠费用的业主可通过以下三种方法收取：1一般性追缴。当上半年费用被拖欠时，物业公司在下半年向业主、住户发催款通知单。此单将上半年费用连同滞纳金以及下半年费用一起通知业主、住户，并经常以电话催

9、缴和登门催缴。回访时以及在电话中要留意文明礼貌。2区分性追缴。物业 公司对拖欠费用的业主、住户，要区分不怜悯况，实行不同措施。对于费用大户，要亲自登门，进行说明和劝导，争取其理解和支持。3对于不是由于物业责任而不交物管费的一些“钉子户，要实行三步走：首先登门探望业主，了解业主不交物管费的缘由，针对缘由对其动之以情晓之以理，看法恳切的为业主说明不交物管费是不能解决问题的，并对其心中存在的不满之处一一解答。假如业主照旧坚持不交物管费就实行其次步对他们发放律师函，限期交纳物管费，这样对于一些理屈的业主会主动交纳拖欠的物管费。假如业主、住户经收费员上门催缴照旧拒付，那就实行第三步由物业公司根据相关管理

10、制度以及相应的法律程序处理。 最终，我觉得物业管理是服务行业的同时，也是一门艺术，是恒久探讨不完的话题。虽然我们无法实施完备，但是我们照旧不断探究，找寻服务的真谛。用我们的专业学问和诚意管理为业主供应服务。这就是我始终追求的目标。 其次篇：物业管理公司实习报告 物业管理公司实习报告 本文由xiexiebang xiexiebang 我举荐给大家参考阅读！ 本人于2023年7月至2023年12月在广东省东莞市中信物业管理有限公司实习，其中秩序维护员4个月，客服2个月。短短的半年一晃眼便过去了，在这期间有快乐、也有汗水。喜的是作为中信的一员，与公司同甘苦、共患难，在工作中学到了许多有关物业管理的学

11、问和实践操让我对物业管理有了更加全面透彻的了解；苦的是我也在工作中阅历了大大小小的难以处理的事情和与公司一线员工一起工作，体会到了作为秩序维护员的那份艰辛与劳累。 忘不了的是将要实习工作、离开集体、离开父母、离开同学的那份难以割舍和留恋的情怀；忘不了的是与同学告辞，互相拥抱、流泪、挥手告辞的场面；忘不了的是我最终正式迈入社会、独立生活、将要成就属于自己的那份幻想激烈的心情 2023年7月1日，经过一天一夜的长途跋涉最终到达了东莞，这个让我渴望而又懵懂的城市，大家最初那份将要踏向异乡的兴奋心情也随着漫长的列车颠簸而渐渐消退。可当大家下火车的那一刻，看到人力资源部古经理热忱的帮我们提行李、发面包、

12、递水，我们的乏累转瞬又一消而退，被这个公司的热忱而打动。我在心里静默的祈祷，我确定行！在公司总部，经过一天的支配和支配，工作，将要起先了 2023年7月2号经过一天的休息和调整后我被分到阳光管理处暂行两个月的实习工作。很快，我们便以一个主动、热忱的心态进入了工作状态。短短的两个月，我主动了解我管理处职能范围、机构设置、人员编制等基本状况，并且严格遵守我处的各项规章制度。其中我主要接手了vip客户接待这一工作，负责对于修理单的回访验证及各项资料诸如物品放行条、保修、巡查修理记录表、日常巡查签到表、清洁卫生、绿化检查表等的整理。在工作中遇到了种种困难，如在给业主打电话时经常会遇到业主大发牢骚，而我

13、，也在慢慢的累积阅历，学会了倾听，学会用语言耐性的向业主说明，用我的真诚去认真的对待每一位客户。在客服前台，我更学会了用微笑面对客户，耐性的向他们说明管理处的一些规定是为业主着想，关心业主开物品放行条、给住户卡授权、办理车卡等等。物业管理公司实习报告 记得住的便是在暴雨中和同事帮业主把小孩抱到避雨处得到业主谢意的那份欢乐；记得住的便是管理处内审时大家一同整理资料的那些吃泡面加班的日子；记得住的便是给我们培训、和我们畅谈社会、畅谈工作、畅谈志向的那些老同事；更忘不了的是参加公司竞聘，一轮笔试、二轮机试、第三轮面试落榜的那份难过和苦涩客服部，这个给我造梦的部门给我留下了太多值得回忆的梦 可实习终归

14、不只在一个部门，怀着百分之一百二的不情愿，我和其他几个同学来到了保安交通部进行实习。时间，2023年9月1日。在保安交通部，是第一次真真正正的和中信的一线员工一起工作，多少个日日夜夜，多少次不断的埋怨，多少汗水，都是我们在保安部的点点滴滴。虽然，这个部门人员繁杂，这个部门工作艰辛，这个部门充溢钩心与斗角，但是我们的工作还要进行，我们的实习还要进行，我们，还是中信的一员。在这个部门，与一线员工一起工作、吃饭、休息，渐渐的，我起先融入这个让人纠结的困难集体。 保安交通部，这是一个小区至关重要的部门，没有这个部门，小区业主的基本生活平安便得不了保障。这个部门的工作包括楼区管家、车库管家、门岗、形象展

15、示岗和监控室。其中门岗又分为车辆进出岗和人员进出岗。在这里，我从楼区管家到车库到门岗，一步步脚踏实地，认真的学习、工作。学会了如何送水送电，如何跟业主说明处理邻里关系，如何处理进行车辆管理、处理车辆占位，如何核实业主、让业主出示住户卡赐予放行，如何管理车辆的进出等等。 四个月的时间，如今，我已经习以为常，不再有什么埋怨，而是以一个主动的心态去工作，完成部门所交给我们的任务。从在这些岗位的实习，我渐渐理解了班长为何对我们要求那么的严格，因为我们的工作是必不行少的，不管别人怎么看待这个职业，我所了解的就是，我们，是一个团队，我们有义务去爱惜业主的平安，少了任何一个人，这个链子就散了，阳光管理处就配

16、不上中信这个品牌。在这四个月中我体会到了管理处并没有遗忘我们这个别人看不起的部门，其中为我们举办了旗峰山登山大赛、民主生活会、岗位在职培训、篮球赛、员工聚餐等等活动，而我，也是以一个主动的心态去参与这些活动，没有少其中任何一项。难以忘记的是炎炎夏日站门岗汗流浃背的日子、难以忘记的是半夜爬楼巡查与同事偷懒在梯间睡觉的场景、忘不了的是班长带我们训练、齐步走、敬礼、打拳、唱军歌的那些日子.我得到了我所得到的，我学会了我所应学的，所以，我不后悔，因为我成长了物业管理公司实习报告 而如今，我即将告辞中信物业管理公司，告辞我的实习期，我即将离开东莞，这个幻想起点的城市。我信任，我的实习虽然结束了，但是，我

17、的工作并没有就此结束，等待我的，是幻想的持续。在此，特别感谢客服部李可新、蒋凌志、陈晓东，感谢同学刘光、代杰、李阳、汪涛、刘姗姗、柳晓燕、严立勇，感谢一班班长赖家艺，感谢中信阳光管理处，感谢东莞市。感谢你们一路陪伴我度过半年的实习期，让我不再孤独。我，不虚此行！ 第三篇：物业管理公司实习报告 本人于2023年7月至2023年12月在广东省东莞市中信物业管理有限公司实习，其中秩序维护员4个月，客服2个月。短短的半年一晃眼便过去了，在这期间有快乐、也有汗水。喜的是作为中信的一员，与公司同甘苦、共患难，在工作中学到了许多有关物业管理的学问和实践操让我对物业管理有了更加全面透彻的了解；苦的是我也在工作

18、中阅历了大大小小的难以处理的事情和与公司一线员工一起工作，体会到了作为秩序维护员的那份艰辛与劳累。 忘不了的是将要实习工作、离开集体、离开父母、离开同学的那份难以割舍和留恋的情怀；忘不了的是与同学告辞，互相拥抱、流泪、挥手告辞的场面；忘不了的是我最终正式迈入社会、独立生活、将要成就属于自己的那份幻想激烈的心情 2023年7月1日，经过一天一夜的长途跋涉最终到达了东莞，这个让我渴望而又懵懂的城市，大家最初那份将要踏向异乡的兴奋心情也随着漫长的列车颠簸而渐渐消退。可当大家下火车的那一刻，看到人力资源部古经理热忱的帮我们提行李、发面包、递水，我们的乏累转瞬又一消而退，被这个公司的热忱而打动。我在心里

19、静默的祈祷，我确定行！在公司总部，经过一天的支配和支配，工作，将要起先了 2023年7月2号经过一天的休息和调整后我被分到阳光管理处暂行两个月的实习工作。很快，我们便以一个主动、热忱的心态进入了工作状态。短短的两个月，我主动了解我管理处职能范围、机构设置、人员编制等基本状况，并且严格遵守我处的各项规章制度。其中我主要接手了vip客户接待这一工作，负责对于修理单的回访验证及各项资料诸如物品放行条、保修、巡查修理记录表、日常巡查签到表、清洁卫生、绿化检查表等的整理。在工作中遇到了种种困难，如在给业主打电话时经常会遇到业主大发牢骚，而我，也在慢慢的累积阅历，学会了倾听，学会用语言耐性的向业主说明，用

20、我的真诚去认真的对待每一位客户。在客服前台，我更学会了用微笑面对客户，耐性的向他们说明管理处的一些规定是为业主着想，关心业主开物品放行条、给住户卡授权、办理车卡等等。 记得住的便是在暴雨中和同事帮业主把小孩抱到避雨处得到业主谢意的那份欢乐；记得住的便是管理处内审时大家一同整理资料的那些吃泡面加班的日子；记得住的便是给我们培训、和我们畅谈社会、畅谈工作、畅谈志向的那些老同事；更忘不了的是参加公司竞聘，一轮笔试、二轮机试、第三轮面试落榜的那份难过和苦涩客服部，这个给我造梦的部门给我留下了太多值得回忆的梦 可实习终归不只在一个部门，怀着百分之一百二的不情愿，我和其他几个同学来到了保安交通部进行实习。

21、时间，2023年9月1日。在保安交通部，是第一次真真正正的和中信的一线员工一起工作，多少个日日夜夜，多少次不断的埋怨，多少汗水，都是我们在保安部的点点滴滴。虽然，这个部门人员繁杂，这个部门工作艰辛，这个部门充溢钩心与斗角，但是我们的工作还要进行，我们的实习还要进行，我们，还是中信的一员。在这个部门，与一线员工一起工作、吃饭、休息，渐渐的，我起先融入这个让人纠结的困难集体。 保安交通部，这是一个小区至关重要的部门，没有这个部门，小区业主的基本生活平安便得不了保障。这个部门的工作包括楼区管家、车库管家、门岗、形象展示岗和监控室。其中门岗又分为车辆进出岗和人员进出岗。在这里，我从楼区管家到车库到门岗

22、，一步步脚踏实地，认真的学习、工作。学会了如何送水送电，如何跟业主说明处理邻里关系，如何处理进行车辆管理、处理车辆占位，如何核实业主、让业主出示住户卡赐予放行，如何管理车辆的进出等等。 第四篇：物业管理公司实习报告 物业管理公司实习报告 还记得是去年的6月2号我们随学校一起走的同学都一起满怀期望的来到xx物业公司，最起先的一个月最漫长，我做过收费员，做过门岗，做过监控员，基本上懂得了这些工作的流程，只要上班尽心就可以做好。可是一个月以后，我起先遐想了，我不能就这样接受这一切，我需要找寻学习的机会，找寻提升的机会，就在这个时候，公司给了我们十个人一次机会竞选物业管理员。我们都尽心的准备了，借这次

23、机会，我通过网络，加强自己对专业学问的了解。最终，功夫不负有心人，我被提拔到客服部实习了。 4、将业主装修申请及图纸一并交给工程部进行审核。 5、工程部审核签写装修审批通知书后由客服部一并将业户装修申请全部资料交总经理审批，审批通过后通知业主与装修负责人一并到管理处XX装修手续。 二、XX装修手续 1、请业主到物业财务交清费用： 1装修押金。2装修垃圾清运费：按建筑面积计算。 2、管理处签发单元施工答应证、装修审批通知书给业主；需告知业主单元施工答应证须张贴在入户大门口。 3、装修单位须XX工人出入证：提交一寸彩照2张、身份证复印件1份、出入证押金、出入证工本费。XX入伙的流程首先，业主收到入

24、住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到销售中心、物业管理处XX入伙手续，假如在规定期限到来的前3天内，业主尚未XX入住手续的，销售中心再次发函或致电通知尚未XX入住手续的业主前来XX入住手续，并做好相应记录。业主XX入住手续须带以下证件：关于XX入伙手续的通知、购房合同原件和复印件各一份、业主家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一吋彩照每人各一张、托付他人XX的，须带业主托付书。 其次，入住手续的XX。验证：物业管理员在业主之前未XX入住手续时，应首先对以下证件进行检查：购房合同原件、业主的身份证原件、托付他人XX的，还须检查业主的托付书。检查无误后，物业管理员将购房合同原件，业主及

25、家庭成员的身份证原件，单位营业执照副本返回业主，证件复印件及业主托付书存入档案。将业主供应的照片中的一张贴在业主家庭状况登记表内。再次，交纳入住费用：物业客户服务应指引业主到物业财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据，一般状况下，入伙费用包括以下项目：煤气开户费属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费、有线电视初装费、装修垃圾清理费。管理费：预收六个月物业费等等。再次，验房收档a)物业客户服务在业主交完入住费用后交于工程组，由物业工程组带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入业主入伙验房表中。b房屋阅历收合格的，管理员应请业主在业主入伙验房表中签字确认。c验收中觉察问题，应马

26、上协商整改。d整改完毕，再通知业主二次验收，二次验收不合格的，由客服中心跟踪改良，至合格为止。再次，发放钥匙。业主领取钥匙时，应在钥匙领用表中签字。再次，签署业主公约再次，资料发放。管理员将以下资料发给业主保存：住户手册、服务指南、业主公约、住宅运用说明、住宅质量保证书。 在xx物业公司工作了两个月以后，我毅然决然地选择了离开，不是因为我工作很累，而是因为我的心累了。经过一个星期的困难寻业，我在新地物业管理有限公司 应聘上了房管员，可是，公司领导说我是实习的，在毕业证拿到之前不赐予转正，由于我在成熟小区工作，所以，主要工作就是催费尤其是下半年，还有一些修理事宜要动用修理基金。其实，最关键的是要

27、提高服务质量、加大收费管理，尤其是对于无理拖欠费用的业主可通过以下三种方法收取：1一般性追缴。当上半年费用被拖欠时，物业公司在下半年向业主、住户发催款通知单。此单将上半年费用连同滞纳金以及下半年费用一起通知业主、住户，并经常以电话催缴和登门催缴。回访时以及在电话中要留意文明礼貌。2区分性追缴。物业公司对拖欠费用的业主、住户，要区分不怜悯况，实行不同措施。对于费用大户，要亲自登门，进行说明和劝导，争取其理解和支持。3对于不是由于物业责任而不交物管费的一些“钉子户，要实行三步走：首先登门探望业主，了解业主不交物管费的缘由，针对缘由对其动之以情晓之以理，看法恳切的为业主说明不交物管费是不能解决问题的

28、，并对其心中存在的不满之处一一解答。假如业主照旧坚持不交物管费就实行其次步对他们发放律师函，限期交纳物管费，这样对于一些理屈的业主会主动交纳拖欠的物管费。假如业主、住户经收费员上门催缴照旧拒付，那就实行第三步由物业公司根据相关管理制度以及相应的法律程序处理。 最终，我觉得物业管理是服务行业的同时，也是一门艺术，是恒久探讨不完的话题。虽然我们无法实施完备，但是我们照旧不断探究，找寻服务的真谛。用我们的专业学问和诚意管理为业主供应服务。这就是我始终追求的目标。 第五篇：物业管理公司实习报告 物业管理公司实习报告 物业管理公司实习报告 一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具

29、备了确定的规模和形态。随着经济体制的改革进展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续进展的要求，伴随房地产商品经济进展的必定产物物业管理要得到迫切的变更，已成为一种必定的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和运用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创建合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。品牌是什么？根据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称、标记、符号，简洁的说就是一种商品

30、的牌子，以自己特殊的商品形态区分与竞争对手的标记。但是在市场经济进展的今日，品牌已不再是一种简洁的区分标记，而是企业客户和价值的来源。物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以宽阔业主为服务对象而定位于社会人群。由此，创建这种服务的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科进展到今日之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到宽阔的业主的支持与信任则主要依靠了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸。但是创 建一个品牌并

31、不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、宽阔业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈，尤其是北方的地区，在总体水平低的状况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。 日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济进展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的状况下要做成一个物业的品牌，除了要克服大的环境困难外，还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此，笔者在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。以下笔者就在工作中亲身感受的问题予以陈述：、物业人员的形象不规范。包括服务

32、人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给宽阔客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。、规章制 度不健全。主要包括对内和对外。、物业管理工作宣扬不到位。比方说修理基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣扬到位，其中包括接受传单、报纸、宣扬栏的形式。、服务人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热忱，有的甚至发生了口角。在实践的接触中，服务人员对答允业主的事情不能刚好的处理，比方说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严峻的危机。、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光

33、靠角的服务费亏损是在所难免。 二、通过在实习中理论的探讨和实践的磨合，笔者认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化进展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，笔者提出自己的几点建议和方法。 1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素养则是优质服务确实定性因素，也是一个物业企业能否持续进展的壮大的关键。、规范服务人员形象，加大企业宣扬力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标记，所运用的工具要印有企业的

34、标识。语言形象要求服务接待人员要讲一般话，由于在公司的项目上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。比方说在服务人的电话接待中要首问“海纳物业，可以为您做什么语言要尽量热忱委婉，包括在与业主产生冲突的时候，“海纳物业应当成为每一个员工的口头禅，这样也有利于企业的形象宣扬。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范，尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的特别重要，在小区里保安人员担当着维持公共秩序的职务，所以在工作中要尽量 到达军事化的标准，例如不要出现走路吸烟、打闹的场面，以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以安静由于

35、服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外，服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示，向用户传递公司的良好形象。、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000认证的必不行少的环节。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个确定服务者的形象以业主为中心，辐射每一个员工的行为。在实习中，城市花园的首问责任制就值得为其他的物业项目所借鉴，即每一个与业主接触的服务人员都要成为服务流程上的一个点，实现服务无缝隙。对于 外部，我们要建立装修制

36、度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得留意的是我们的每一个公众制度的建立都要根据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的服务流程，真正做到“事事有人管、人人都管事，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能协作相应的奖罚激励措施。、充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的全部权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和关心者。一些重大的物业事项必需要业委

37、会审批，否则有时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不是健全，重大的事情尽可能的要经过入 住业主多数的同意。此外，在日常的管理服务中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在平常管理中的缺乏和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不协作现象对业主委员会赐予明示，请求其关心解决，做到双方心中有数，必要时要达成书面协议。 2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。、以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工驾驭丰富的专业学问和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比

38、方说公司内部要定制各种刚好、快捷、便利的书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络使各个项目的先进的观点成为公司的共享信息，通过学习让宽阔员工的思想“站在海纳，跳出海纳，以一个领先行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习，特别值得一 提的是对于外出学来的东西，不能搞纯粹的“拿来主义，确定要适时而变、因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际状况，偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱，否则只会奢侈大量的人力、物力。在实习期间，笔者接触到的项目上很少有专业的书刊和书籍，因此这一点显得特别重要。对于专业技能，因为其是服务质量的基础，所以我们要激励员

39、工提出改革技能的方法、参加国家的技能考试，对取得确定成果的员工要赐予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学的的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。举例来说，山海天项目由于人员配置少，一个人要负责几个部门的事情，所以在一些档案的管理上以致出现了些许的混乱。因此，对于部门结构要有明确的划分即办公室、服务中心、保安部、绿化保洁部、经营拓展部等，并且各部门要形成自己的责任和岗位规范且有相应的配套设施。最终，专业化重组就是要针 对各个部门所运用专业的特色，绽开专业学问的整合，使每一个员工具备一专多能，比方说保安、绿化、工程部门在部门明确的基础上可以做到“人人都要学、事事都能懂，在负责

40、人员不到位的状况下，可以处理应急状况。、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有干脆或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不行协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我爱惜意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在城市花园，笔者看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比较狭窄，假如在业主看房或是验收时，就存在了一个潜在的跌伤危险，而我们的物业没有赐予任何的警告，这就是我们的不作为，一旦发生事故我们就要担当责任。假如我们赐予醒目的警告，那我们只可能不担当责任或是担当连带责任。同样的状况比方在我们的清洁员刚刚弄完的 湿地上、冬季结冰的小区路上等等，我们都应当对潜在的事故有作为。所以法律上的自我爱惜意识应当被我们的每一个员工牢记在心，以避开不必要的麻烦。 3、首打营销牌，要走多条路。品牌的创建说到底就是营销的结果，当然这包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面。通过营销，企业可以提高自己的知名度，扩大市场份额，使海纳物业形成一种口碑效应，在不多增加的客户基础上从而形成自己的规模效益。在品牌营销的同时，我们1 2 下一页