2023年浅谈农村集体建设用地整理项目（精选五篇）.docx

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1、2023年浅谈农村集体建设用地整理项目（精选五篇） 第一篇：浅谈农村集体建设用地整理项目 浅谈农村集体建设用地整理项目 一、土地整理的概念。 土地整理是通过一些工程措施，增加耕地的数量，提高耕地的质量，在保证确定范围内耕地不削减的同时，可以在其他占用相应数量的农用地作为建设用地。 二、土地整理项目的分类 1、土地整理的占补平衡项目，通过工程措施将一些地区特别 是丘陵地区的荒草地开垦成适合耕种的农用地，将一些大的田坎削减等来增加耕地。 2、土地整理的挂钩项目，全称是农村集体建设用地削减与城镇 建设用地增加相挂钩。主要是通过撤除零散的农村居民点将其还耕变成耕地，再在另一个地方对本来那些占据居民点的

2、农夫进行集中安置，这样耕地的数量就增加了。我们就能在其他地方占用耕地将其变成国有建设用地。 3、土地整理的拆院并院项目，程序和方式和挂钩项目是相同的，不同的是它最终占用耕地将其变成建设用地的性质是集体建设用地。 三、土地整理项目的具体过程 我主要谈一谈挂钩项目的具体过程。 1、项目的立项，项目所在地区市县的国土资源局做好项目立项 资料向市国土局进行立项申报，市国土局就资料进行审查，假如资料符合立项条件，市国土局就将资料报省国土资源厅 进行立项申报，国土资源厅对资料及现场状况进行审查，如 果资料和现场都符合要求就下发挂钩项目的立项批复。批复 一般要求挂钩项目在两年内完成。 2、项目实施的前期准备

3、，包括农夫意愿的调查、安置方法的制 定、资金的筹措、拆迁进度支配的制定、安置点修建的准备 等。 3、项目的实施，包括政策的宣扬、拆迁的动员、总拆迁人数确实定、安置房屋户型的统计、安置点占地的报建、安置房屋 修建的施工方的招标、拆迁房屋的撤除、复垦开工设计、原 宅基地的复垦、复垦的逐级验收、安置房屋的修建、各基础 配套设施的修建、安置小区的验收、获得挂钩指标。 4、挂钩指标的运用，选中一块区域条件好的符合土地利用总体 规划的面积和挂钩指标数量相当的农用地，将其进行土地的一级整理，通过报征并接受招拍挂的方式取得土地并将挂钩 指标覆盖最终将土地性质由集体全部的农用地转变为国有 建设用地，可用于地产开

4、发。指标是相当珍贵的，所以在选 择其运用的地方时应充分考虑其在运用地的价值。 以上就是个人对土地整理的理解和相识，其中有缺乏和疏漏请指责指正！ 其次篇：农村集体建设用地 政策和法规 陕西省实施中华人民共和国土地管理法方法 第四条 农夫集体全部的土地，由土地全部者向土地所在地的设区的市、县市土地行政主管部门或者其派出机构提出土地登记申请，由设区的市、县市人民政府登记造册，核发集体土地全部证，确认全部权。农夫集体全部的土地依法用于非农业建设的，由土地运用者向土地所在地的设区的市、县市土地行政主管部门或者其派出机构提出土地登记申请，由设区的市、县市人民政府登记造册，核发集体土地运用证，确认建设用地运

5、用权。 中华人民共和国土地管理法 第十一条 农夫集体全部的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认全部权。 农夫集体全部的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地运用权。 第十二条 依法变更土地权属和用处的，应当办理土地变更登记手续。 第十四条 农夫集体全部的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，商定双方的权利和义务。承包经营土地的农夫有爱惜和依据承包合同商定的用处合理利用土地的义务。农夫的土地承包经营权受法律爱惜。 第六十三条 农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转

6、让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外。 第八十一条 擅自将农夫集体全部的土地的运用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并惩处款。 中华人民共和国土地管理法实施条例 第六条 依法变更土地全部权、运用权的，因依法转让地上 建筑物、构筑物等附着物导致土地运用权转移的，必需向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地全部权、运用权变更登记。土地全部权、运用权的变更，自变更登记之日起生效。 依法变更

7、土地用处的，必需持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 陕西省人民政府关于推动节省集约用地的实施看法 陕政发202317号 2023年4月18日 四、加强农村集体建设用地管理，推动农村集体建设用地节省集约利用 十四强化农村村庄建设管理。依据统筹规划、节省集约用地的原则，结合我省新农村建设要求，因地制宜，加快编制乡镇土地利用总体规划和乡镇规划、村庄规划。利用农夫集体全部土地进行非农建设的，必需符合乡镇土地利用总体规划和乡镇规划、村庄规划。坚决贯彻“一户一处宅基地的法律规定，宅基地的面积不得超过我省规定的标准，防止产生超面

8、积占用宅基地。农村新增宅基地要优先运用村内空闲地、废旧老宅基地和未利用土地。凡村庄内有空闲地、废旧老宅基地和未利用土地的，不得批准新增宅基地占用农用地。规划明确撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改扩建住宅。对因国家建设拆迁安置需要建设住宅的和因土地整理涉及村民建设住宅和农夫新村建设的，应当统一规划建设农村住宅小区。 十五全面开展农村集体建设用地专项整治工作。各地要依据国务院办公厅关于严 格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国办发71号和陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设看法的通知陕政办发4号要求，结合其次次土地调查，集中力气

9、组织开展对农村“空心村、公路沿线和城乡结合部建设用地的专项清理整治。全面驾驭农村宅基地和公路沿线、城乡结合部建设用地的状况，尽快建立和完善农村宅基地和公路沿线、城乡结合部建设用地管理台帐等信息系统。对农村建房布局不合理、建新不拆旧等形成的“空心村、以兴办“乡镇企业、“乡镇村公共设施和公益事业建设为名，在公路沿线、城乡结合部非法占用租用农夫集体全部土地进行非农建设等问题，要结合实际制定切实可行的措施，依法实行经济、行政和法律手段进行综合整治，并进一步完善和创新管理制度，落实责任，加强监管。 各地要依据土地利用总体规划和乡镇规划、村庄规划，结合新农村建设要求，有支配地开展农村集体建设用地整理。对村

10、民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购置空闲住宅的，各地可给与嘉奖或补助。 十六依法盘活利用农村集体建设用地。对符合土地利用总体规划和乡镇规划、村庄规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的农村集体建设用地，在坚持敬重农夫意愿、保障农夫权益的原则下，经依法批准，允许以转让、租赁、作价出资(入股)等方式进行流转，确定给单位或个人有偿运用。严禁擅自将集体农用地和未利用土地变为建设用地。严禁集体建设用地用于商品住宅开发。不符合土地利用总体规划和乡镇规划、村庄规划的农村集体建设用地，不得以流转方式确定给其他单位或个人运用，其地上建筑物、构筑物不得改建、重建、扩建。 五、加强监督检查，努力推动节

11、省集约用地工作的开展 陕西省国土资源厅 陕西省农村工作领导小组办公室 陕 西 省 建 设 厅 陕 西 省 农 业 厅 陕国土资发202340号 关于开展国务院办公厅关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知 实行检查状况的报告 国土资源部、中心农村工作领导小组办公室、住房和城乡建设部、农业部： 国土资源部、中心农村工作领导小组办公室、住房和城乡建设部、农业部关于开展国办发71号实行状况检查工作 的通知国土资发188号及检查工作方案下发后，我省高度重视，快速支配部署，认真组织开展了全省实行状况的检查工作。现将有关工作状况报告如下： 一、加强领导，认真支配部署 依据国家四部门检查通知和检查

12、工作方案的要求，我们成立了由省国土资源厅主管领导任组长，省国土资源厅、省农村工作领导小组办公室、省建设厅、省农业厅相关人员参加的检查工作领导小组，加强检查工作的组织领导。同时，结合我省实际，刚好制定下发了国办发71号文实行状况检查工作实施方案陕国土资发134号，就检查的内容范围、方法步骤作了具体的支配，提出了明确要求，对检查工作进行了全面的支配部署。据了解，各市对这次检查工作特殊重视，成立了相应的领导小组，快速支配部署。有的市还组织召开了国土、建设、农业和农村工作领导小组办公室等部门联席会议，明确任务，探讨抓好检查工作的具体措施，要求相关部门亲热协作，搞好工作连接，认真履行职责，确保不折不扣地

13、完成好这次检查工作任务。 二、突出重点，严格自查自纠 这次检查工作重点以市、县两级的自查自纠为主，我省相关部门组成联合检查组对各市、县区实行国办发71号文件状况的自查自纠、总结整改工作进行全面的检查、催促，抓好落实。 从我们检查和各市上报的自查状况看，各市、县能严格依据国土资发15号、陕国土资发7号等文件的要求，认真抓好国办发71号文件的实行，留意加强文件的学习宣扬，提高思想相识；切实加强集体土地的用处管制；严格依法办理集体土地的运用手续；坚决制止和查处乱占农用地进行非农业建设的违规违法行为。结合这次国办发71号文实行状况检查活动，依据检查工作方案确定的检查范围、主要内容和要求，对辖区内农村集

14、体建设用地运用状况进行了全面检查，同时加强对重点地区的监督检查，加强对违法违规用地情节严峻、群众反映剧烈的案件的查处及督办工作。经检查觉察，个别市、县在农村集体建设用地管理中，存在农村宅基地管理混乱、“以租代征非法运用农村集体土地进行非农业建设，以及借农业园区建设，违背土地利用总体规划，擅自变更农用地用处进行非农建设等问题。对检查中觉察的问题逐宗进行调查核实，统一登记填表；对查出的问题，依据土地管理法规和有关文件规定刚好进行处理和订正。据检查统计，我省农村建设圈占土地2658.75亩，其中耕地面积343.755亩,经批准的2289.01亩,未批准的369.74亩；实际运用面积2088.51亩,

15、其中耕地面积343.755亩;用于农业开发用地475.03亩,其中耕地409.44亩,经批准的77.93亩,未批准的397.1亩;“以租代征面积846.68亩,实际占地面积764.4亩,其中耕地面积500.67亩,不符合规划面积267.33亩。截止目前，在本次检查中查出的违规用地问题已全部得到订正和处理。 三、认真总结整改，完善制度措施 针对实行国办发71号文件检查活动中查找出的问题，我们要求各市、县认真总结农村集体建设用地运用与管理的阅历教训，分析查找存在问题的缘由，认真进行整改，在摸清状况、查清问题、依法处理的基础上，制定整改措施，完善相关制度。省国土资源厅等相关部门加强催促检查，努力抓好

16、市、县整改工作的落实，对违法违规用地行为订正不力、整改不彻底的地区，责令限期整改，限期整改期间省国土资源厅暂停该地区农用地转用和土地征收审批。同时明确了下一步的工作思路： 一是加大集体建设用地政策宣扬力度。进一步加强国办发71号、国土资发15号两个文件精神的学习宣扬，切实提高宽阔群众特别是各级领导的依法用地、节省集约用地的责随便识。 二是加大集体建设用地政策的执行力度。加强调研，精确驾驭状况，提前介入，加强批后监管。探讨制定对各级政府执行农村集体建设用地法律和政策的考评方法，把农村集体建设用地管理状况列入政府领导政绩考核内容。对违法违规用地行为大量发生、造成严峻后果的地区，实行问责制和通报指责

17、。 三是加大集体建设用地执法监察力度。协调各市政府进一步建立和落实土地联合执法机制，促使监察、公安、法院等部门主动协作国土资源管理部门刚好查处土地违法案件，切实规范农村集体建设用地管理，坚决制止乱占农用地进行非农建设的违法违规行为。 国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 国办发202371号 二、严格规范运用农夫集体全部土地进行建设 当前一些地方在运用农夫集体全部土地进行建设的过程中，擅自扩大农夫集体全部土地的运用范围，违法供应建设用地的问题比较严峻。中华人民共和国土地管理法规定，乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡镇村建设可以运用农夫集体全部土

18、地。对这三类用地的范围，法律和政策都有精确界定，必需严格执行。依据中华人民共和国乡镇企业法规定，乡镇企业必需是农村集体经济组织或者农夫投资为主，在乡镇包括所辖村举办的担当支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业、“乡镇村公共设施和公益事业建设为名，非法占用租用农夫集体全部土地进行非农业建设。 依据中华人民共和国土地管理法等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必需依法经过批准。兴办乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要运用本集体经济组织农夫集体全部土地的，必需符合乡镇土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划以下简称乡镇、村规划，纳入土地利用支配，并

19、依法办理规划建设答应及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织运用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必需符合土地利用总体规划和乡镇、村规划，并纳入建设用地支配管理；涉及占用农用地的，必需先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必需符合有关企业用地标准。 农村住宅用地只能支配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农夫住宅或“小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农夫集体全部土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批

20、准。 其他任何单位和个人进行非农业建设，需要运用土地的，必需依法申请运用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡镇、村规划，没有土地利用支配指标的，不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。 三、严格限制农村集体建设用地规模 一些地方借农夫集体全部建设用地运用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居等方式，非法将农夫集体全部土地转为国有土地。 严格限制农夫集体全部建设用地运用

21、权流转范围。农夫集体全部的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农夫集体全部建设用地运用权方可依法转移。其他农夫集体全部建设用地运用权流转，必需是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。 按照中华人民共和国土地管理法实施条例，土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿，不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点，必需严格限制在国家已经批准的试点范围内。试点必需符合土地利用总体规划、城市规划和乡镇、村规划，必需确保城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不削减。不得

22、以试点为名违背农夫意愿大拆大建、强制搬迁，侵害农夫权益。 国土资源部关于促进农业稳定进展农夫持续增收推动城乡统筹进展的若干看法 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地全部权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证连接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体全部权和运用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转供应条件。 在全国范围内启动“万村整治示范工程建设，以村为单位，依据“农夫自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、按部就班的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示

23、范工程建设。 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要依据“初次支配基于产权、二次支配政府参与的原则，出台和试行集体建设用地有偿运用收益支配方法。部将探讨建立集体建设用地有偿运用有关税费征缴和支配方法，保障集体土地全部权人和运用权人在集体建设用地有偿运用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地。 凡未运用建筑材料硬化地面或虽运用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农

24、用地转用范围，不占建设用地指标。 看法强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地运用权流转。今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可接受出让、转让等多种方式有偿运用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地运用权出让和转让方法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。三是制定集体土地收益支配方法，增加农夫财产性收入。各地在集体建设用

25、地出让转让等流转活动中，要依据“初次支配基于产权，二次支配政府参与的原则，总结集体建设用地流转试点阅历，出台和试行集体建设用地有偿运用收益的支配方法。国土资源部将主动与相关部门沟通，探讨建立集体建设用地有偿运用有关税费征缴和支配方法。 看法要求，完善设施农用地和农村建设用地管理，改善农夫生产生活条件。一是完善设施农用地管理，支持设施农业进展。除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，依据建设用地管理外，凡未运用建筑材料硬化地面或虽运用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理

26、用地手续。由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用 耕地的要落实补充任务。 陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设看法的通知 陕政办发 20234号 8.推动农村集体建设用地整理。我省农村建设用地总量较大，利用效率不高，要主动实行多种措施，用好现有的农村建设用地。各地要科学制订旧村庄改造、归并村庄整治的支配，主动推动农村建设用地整理，提高城镇化水平和村庄土地集约利用水平，努力节省运用集体建设用地。开展农村建设用地的整理，要依据“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入的原则，主动稳妥推动，以盘

27、活村庄现有存量建设用地为主，搞好内部挖潜，提高利用率。 11.稳步推动农夫集体全部建设用地运用权流转。对于通过农村建设用地整理节省出来的存量建设用地，要依据土地利用总体规划和村庄建设规划，结合我省正在实施的农村集体建设用地流转工作要求，在符合规划和依法取得建设用地的条件下，引入市场化机制，主动消化利用和盘活；农村集体建设用地流转收益，主要用于新农村建设中村内公共基础设施建设和改造；要努力探究农村建设用地流转和管理的新机制，缓解农村建设用地冲突，增加农夫收入，爱惜农夫集体土地合法权益，促进农村集体经济的进展。 第三篇：农村集体建设用地流转 农村集体建设用地流转探讨 一、土地资源基本状况 农村土地

28、中包括居民点用地等的集体建设用地运用效率极低，在很大程度上存在着土地的闲置奢侈。这就为推动农村土地流转、调整农村土地利用的结构和布局、优化土地资源配置、统筹城乡土地利用提出了新的要求，供应了广袤的空间。 二、农村集体建设用地流转概述 一农村集体建设用地流转的内涵 农村集体建设用地流转，是指农村集体土地中已依法办理农用地转用和非农建设用地运用手续的，其运用权经过批准，接受转让、租赁、抵押和作价入股等多种方式，实现土地运用权属转移或实际运用人发生变更的行为，即集体建设用地的全部者将土地运用权转移给其他主体以及土地运用权拥有人再转移土地权利的行为。 在城乡二元土地全部制度和管理制度下，我国城市市区的

29、建设用地、农村和城市郊区经依法征收后新增的建设用地等，属于国家全部；城市市区以外以及法律规定由国家全部土地以外的农夫宅基地和其他建设用地，属于农夫集体全部。集体经济组织的公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地、农夫住宅用地等，一般运用的是集体全部土地；而城市企业、城市居民等进行建设必需运用国有土地，需要占用集体土地的，必需先由国家通过土地征收将集体土地转为国有土地后再以出让或划拨的方式供应土地运用者运用。这样，我国形成了以二元的土地全部制度为基础，与城乡企业、居民身份、用地者性质相挂钩，长期依靠城乡分割管理的典型的城乡建设用地双轨制。 农村集体建设用地流转的方式，根据项目性质、用处及效益状况，在

30、充分敬重集体经济组织、农夫和投资者意愿的基础上，可以协商的方式选择确定以下流转供地方式：一是年租制，租期一般为35年，租金按支付，续租优先；二是参照国有土地运用权出让的方式，实行一次性流转转让，最高运用年限不得超过国有土地运用权出让年限，三是作价入股，集体建设用地运用权经评估显化土地资产后入股干脆参与投资企业的利润分红。四是运用权抵押。通过对农村集体建设用地运用权进行评估，依据评估价值在信贷机构进行抵押融资。 二集体建设用地流转有关法律规定 从国家层面看,我国土地管理法第十条规定：“农夫集体全部的土地依法属于村农夫集体全部的，由村集体经济或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集

31、体经济组织全部的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡镇农夫集体全部的，由乡镇农村集体经济组织经营、管理。第十四条规定：“土地承包经营期为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，商定双方的权利和义务。承包经营土地的农夫有爱惜和依据承包合同商定的用处合理利用土地的义务；“在土地经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必需经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要运用土地的，必需依法申请运用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准运用本

32、集体经济组织农夫集体全部的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准运用农夫集体全部的土地的除外。第六十三条规定：“除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权发生转移外，农夫集体全部的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院关于深化改革严格土地管理确实定国发28号文件规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设；“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农夫集体全部建设用地运用权可以依法流转。国土资源部关于依法加快集体土地全部权登记发证工作的通知规定：“凡在土地家庭联产承包中未打破村民小组原生产队界线，不管是以村

33、还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组集体全部等等。这些法律条款，明确了集体土地的本质属性，宏观上加强了对集体土地的管理，也为集体建设用地流转供应了法律根据。 2023年，国土资源部根据国务院关于深化改革严格土地管理确实定国发28号文件精神，制订下发了关于加强农村宅基地管理的看法国土资发234号，我局依据上述文件精神对加强农村宅基地管理、严格限制村镇建设用地增加等方面提出了具体措施，并以市国土房管局文件转发了国土资发234号文。据调查，各区县政府依据国家及市政府的有关规定，结合本地实际，均制订了农村宅基地管理的相关文件，明确了管理方法、程序和标准。目前，根据市委、市政府关于统筹

34、城乡综合配套改革的有关要求，我市各地普遍提出了建设农夫“新居工程的相关措施，引导农夫在自愿的前提下向县城、重点镇、中心村适度集中居住，将原有宅基地进行整理复垦，提高村镇建设用地的集中度和利用率。 三农村集体建设用地流转的意义及必要性 城乡统筹的过程也是农村城镇化、农业产业化、农夫市民化的过程。在现行管理制度下，耕地和基本农田的数量和质量以及农夫的土地承包经营权都是“高压线，土地供需冲突特别突出，农村集体土地利用粗放、效益不高的状况特别普遍。另一方面，城市建设和产业进展必需利用大量的土地资源，而新增建设用地和农地转用规模国家又限制得很严。同时，在推动城镇化和产业化进展的过程中，被征地农夫的利益还

35、没有在制度和政策层面上得到根本的保证，其长远生计还没有得到有效的保障，由此引发的冲突越来越突出，已经成为影响社会和谐稳定的重大隐患。应当说，土地的二元管理体制已经成为制约我市经济社会进展的一大瓶颈。要实现城乡统筹协调进展，就必需在现行法律法规的总体要求和制度框架下，主动创新，探究摆脱土地二元管理体制的束缚，较为公允地对待两种全部权性质的土地的有效方式，妥当处理好城镇化、工业化进程中各种利益主体的关系，让全体社会成员共同共享经济社会进展的成果。依法、主动、规范地推动农村集体建设用地流转，做好农村土地流转工作，有利于逐步破除土地管理二元体制，有利于协调各方利益，有利于调动广泛主动性推动进展，有利于

36、实现城乡统筹。 一有利于合理支配社会经济进展和城市化过程中农用地转为建设用地过程中的土地收益，使农夫能够共享工业化、城市化的成果，持续稳定地增加农夫收入。随着工业化和城市化的不断推动，二三产业的不断高速进展，对土地需求越来越大，土地非农用价值越来越高，农夫对土地的价值及其今后的作用已经有高度的相识和觉醒,通过集体建设用地有序地参与工业化和城市化进程,在上缴各项相关税费后，土地收益的大部分由集体和农户享有，而且保存了土地的集体全部制性质，农夫可以长期共享地租。 二有利于降低城市化、工业化过程中的一次性土地本钱，也可以降低中小创业者和进展农村经济起步的难度。同时，还有利于解决农村劳动力的就业，在城

37、市化、工业化过程中吸纳更多的农村剩余劳动力。 三有利于提高土地利用效益和效率。将农夫利益和土地利益紧密结合后，可以加快存量建设用地流转的频率，大大提高农村土地的利用效率和效益，减轻建设用地占用农用地和耕地的压力。 四有利于逐步建立城乡土地统一规划、统一管理和统一利用的体系。通过制度的建立，规范和完善土地管理体系，提高农村土地管理和利用的水平，建立城乡统筹的土地管理和利用体系，为实施城乡土地利用规划和城乡总体规划供应平台，真正实现城乡土地统一管理，变更过去无序的状态。 总之，城市化、工业化进程导致对非农建设用地需求急剧增长，农村集体建设用地自发流转处于法律上的“灰色地带及伴存的种种问题，对获得相

38、关政策支持提出了迫切的要求。因此，将农村集体非农建设用地流转纳入调整范畴并合理规制已势在必行。 另一方面，我市农村建设用地量大面广，地块小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒芜、闲置或低效利用的状况。而同时，经济社会快速进展，各项建设突飞猛进，用地需求急剧扩张，城市和城市周边地区在城镇化、工业化进程中无地可用或供求关系惊慌。在确保国家和市委、市政府提出的“确保耕地总量不削减、基本爱惜面积不削减、粮食综合生产实力不降低的基本前提下，如何实现统筹城乡土地规划与利用，优化调整城乡土地布局与结构，提高土地利用效率，就为探究农村建设用地的规范合理流转提出了新的要求和广袤空间，也使得推动农村集体建设

39、用地流转供应了强大的动力和需求。 三、集体建设用地流转的历史、现状及存在问题 一从历史看，集体建设用地流转阅历了渐进的进展过程。它产生和进展的动因较多，但主要有以下几种：一是其次、三产业进展和城市化进程的步伐加快；二是农村集体建设用地利用方式上比较利益差距加大；三是征地补偿标准过低，手续繁琐；四是乡村行政权利对集体土地产权限制过大。 从全国其他省市状况看，苏州作为集体土地流转的试点地区之一，从1996年就起先了对集体建设用地运用权流转的探究和实践。安徽芜湖作为国土资源部批精确定的农村建设用地运用权流转试点城市，从2000年就起先了试点工作。2023年4月，国土资源部在该市召开了农村集体全部建设

40、用地运用权流转试点总结研讨会，并特地发出了202348号会议纪要，充分确定了芜湖市流转试点的成果。广东省作为我国改革开放的前沿阵地，从上世纪90年头中期就起先了农村集体建设用地流转试点。2023年6月，广东省政府以省政府令第100号公布了广东省集体建设用地运用权流转管理方法，并从当年10月1日起施行。据统计，到2023年底，广东省共办理集体建设用地流转近2100宗，涉及面积1552公顷，涉及金额超过20亿元，珠三角地区通过流转的方式运用农村集体建设用地的超过50%，粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过了20%。与此同时，全国其他部分省市也开展了相关试点工作。我市的农村集体建设用地流转试点始于2

41、023年，部分区县在充分调研和全面论证的基础上，小范围地开展了试点工作，少数区县还以县政府或国土部门的名义，出台了相关的管理方法。 二从现状看，我国现行土地运用制度下入市流转的只限于城镇国有土地运用权，支配经济条件下形成的农村集体建设用地运用权不能流转的制度已经与当前进展农村经济，特别是小城镇建设与进展形成严峻地不适应，严峻地阻碍了“三农问题的解决之路。我国城镇国有土地运用权制度的改革，不行避开地波及农村集体建设用地。在土地高额利润的驱动下，农村“以地生财的现象起先出现，农村集体建设用地运用权无原则、无条件流转的状况愈来愈普遍，大量农村集体建设用地运用权以各种形式进入市场，大大扰乱了土地市场的

42、秩序，影响了国家土地管理法的贯彻实施，造成了集体土地资产的严峻流失，带来了新的土地问题，成为了土地市场的一个“灰色地带。 三从问题看，当前，农村集体建设用地的运用权普遍存在无原则、无条件、无规范的流转问题。概括起来，主要有： 1、集体非农建设用地自发无序流转，导致政府调控土地市场的实力被减弱，难以有效限制建设用地供应总量，冲击土地利用总体规划和城市规划的有效实施，造成土地利用混乱，土地市场秩序受到严峻干扰。主要表如今：一是“管与“用之间的冲突突出。管理者强调少用或不用、不批或少批集体建设用地，忽视了村社集体经济组织对建设用地的合理需求；办理集体建设用地的程序过于繁杂，门坎太高，而运用者因利益驱

43、使只顾眼前利益，无视土地管理政策，违法违规用地状况较为普遍。二是制度建设有待进一步完善。原有的政策规章跟不上经济社会快速进展的形势；原有的管理制度和方式与基层管理创新的愿望不相适应。三是对违法用地行为国土部门缺乏强有力的手段，按现行司法程序申请执行时间长、程序困难，违法用地得不到刚好订正和惩处。 2、隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，耕地爱惜受到冲击。受流转利益驱动，集体经济组织和农夫耕地爱惜的意识淡薄，不情愿担当耕地爱惜的义务。未经批准随便占用耕地并出让、转让、出租用于非农建设，或低价出让、转让和出租农村集体土地，交易行为扭曲，工业用地以联营为名行转让、出租之实，住宅用地则借房屋出租或私自转让

44、进行市场交易。造成部分村内大量出现空闲地、闲置宅基地、空闲住宅和一户多宅、超标准占地的现象。如：我们在对城郊结合部的九龙坡区、经济相对较发达的江津区、以农业为主的垫江县等3个区县的17个村社调查中，觉察经济较发达地区和以农业为主的地区由于大量农夫进城务工，部分先富起来的农夫重新建房或进城购房，造成村内空闲地、闲置宅基地、空闲住宅增多，近年来仍有不断加大的趋势。由于城乡结合部经济较为发达，流淌人口量大，存在较大的房屋租赁市场，甚至是供不应求，从而滋生了擅自建房或违法超标准用地的事务，一户多宅和超标准占地成为一种趋势。在主城区部分城乡结合部，一户多宅和超标准占用宅基地的状况甚至占到农夫总户数的49

45、%。 3、集体建设用地流转的权利缺乏牢靠保障，交易担忧全。由于集体土地依法不允许出租，对非农建设用地流转的条件、用处、权益等缺乏明确规定，难以依法进行土地登记，导致土地权属管理混乱。加之流转主体主要是集体组织法律地位不明确，流转程序失范，对建设投资者也不利，还会波及到其他利害关系人，交易平安得不到保障；权利设定缺乏合法根据，由此引致流转法律纠纷不断，一旦调处失当，极易酿成社会问题。 4、集体建设用地流转收益支配关系混乱。由于缺乏依法监管与市场机制，土地市场价值和资产资源属性在流转中不能得到充分表达，农村集体建设用地运用权的价值在很大程度上是依靠国家的基础设施建设，没有国家的交通、通讯、供电、供

46、水等基础设施建设，农村集体建设用地运用权就无流转对象，农村集体建设用地运用权流转中所得的收益的一部分，应是国家基础设施建设的投资带来的。但在无规范的流转中，国家应得的收益并没有得到表达。国家土地税费流失严峻，加上农村土地产权关系混乱、集体经济组织结构不完善，使得本属于农夫集体及农夫的土地流转收益亦难以得到法律的切实保障，造成了集体土地资产大量流失，侵扰了土地全部者的收益支配权，引发经济纠纷，危及农村社会稳定。 5、引发了地价管理失控。目前，农村集体建设用地运用权流转中的地价基本上是流转双方协商确定的，没有明确的参考根据。有的到土地主管部门办理了登记手续，有的没到土地主管部门办理登记手续。即使办理了登记手续，也由双方先签订了流转协议以后，才到土地主管部门登记。在农村集体建设用地运用权流转过程中，集体建设用地全部者往往只考虑各种税费本钱，没有规范的价格估算标准，土地运用权流转价格、租金价格往往极低，致使大量农村集体建设用地运用权流转隐形交易，低价入市，进而造成农村集体建设用地市场的地价普遍低于国有土地市场的地价，影响了国有土地市场的正常秩序。 6、冲击了现行征地制度。用地者可以随便干脆向农村集体经济组织取得建设用地，或者说集体建设用地可以干脆供应给社会，建设用地供应的主渠道将会从以国有土地变为集