房地产开发企业做账实操-建设阶段成本核算之一ppt课件.pptx

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1、 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。讲师：LIVE会计学堂出品彭志红老师2018房地产开发 成本核算 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的

2、统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节、成本核算的基本程序 确定成本项目及成本项目核算内容确定成本核算对象确定成本核算期成本的归集及分配计算开发产品的成本结转开发产品成本 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第二节、确定成本核算对象（一）成本核算对象的含义（二）确定成本核算对象的基本原则

3、（三）确定成本对象的具体方法（四）特殊产品类型（五）成本对象的管理要求（六）成本对象专项报告模板 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（一）成本核算对象的含义成本核算对象是指为了计算开发产品成本而确定的各项成本费用归集和分配的范围。成本核算对象的确定，界定了成本核算的空间范围。同一项目因核算需求不同，成本核算对象的设置也会有所差异

4、。比如，房地产项目分两期开发，有高层、多层、商业等不同类型的开发产品，根据需求不同，在确定成本核算对象有以下几种情况：房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（一）成本核算对象的含义1.如果是为了计算项目整体盈利情况，则应把整个房地产项目确定为成本核算对象；2.如果是为了计算每一开发期盈利情况，则应把每期确定为成本核算对象；3.如果为

5、了计算高层、多层、商业等不同业态的产品对项目整体利润的贡献情况，则应把高层、多层、商业等分别确定为成本核算对象；4、如果是为了按会计分期计算每年度或每月销售收入对应的销售成本，则应把对外销售的最小单位确定为成本核算对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（一）成本核算对象的含义由上可见，房地产开发企业成本核算对象的设置是灵活多样

6、的。根据财政部关于印发的通知（财会201317号）第十三条规定，房地产企业产品成本核算对象，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）确定成本核算对象的基本原则国税发200931号文件第二十六条规定计税成本对象的6个确定原则可否销售原则权益区分原则分类归集原则成本差异

7、原则功能区分原则定价差异原则 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）确定成本核算对象的基本原则1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。例如，房地产企业开发的配套设施，分为盈利性的和非

8、营利性的两种。非营利性的配套设施不能对外销售，在划分成本对象时，应将其作为过渡性成本对象单独对其成本进行归集，然后按建筑面积法，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）确定成本核算对象的基本原则2、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作

9、为一个成本对象进行核算。例如，某房地产企业在A地块同时开发商品房，1-3号楼为6层；4-7号楼为12层；8-12号楼为22层，则可以将1-3号楼划分为一个成本对象；4-7号楼为一个成本对象；8-12号楼为一个成本对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）确定成本核算对象的基本原则3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，

10、且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。例如，某房地产企业在项目开发区内需要开发商品房、出租房、周转房、以及配套设施等不同类型的房屋。这些建筑物，由于具有不同的使用功能，应分别确定为不同的成本对象进行核算。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）确定成本核算对象的基本原则4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能

11、不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。例如，某房地产企业开发的1号楼，共20层，1-2层为商业用房；3-20层为住宅。由于商业用房的定价与住宅有很大差异，1-2层的商业用房可以作为一个成本对象；3-20层的住宅可以作为一个成本对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。(二)确定成本核算对象的基本原则5、

12、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。例如，某房地产企业同时开发普通住宅和别墅，由于普通住宅和别墅的成本有较大差异，要分别作为成本对象进行核算。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。(一)确定成本核算对象的基本原则6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发

13、的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。例如，某房地产企业与其他企事业单位合作开发房屋，同时又为其他企事业单位代建房屋，由于房地产的权属不同，应当分别确定为成本对象进行核算。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（三）确定成本对象的具体方法根据以上成本核算对象确定原则，房地产企业应结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、

14、功能设计、结构类型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具休成本核算对象。具体确定方法如下：房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（三）确定成本对象的具体方法1、单体开发项目、一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。2、成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。3、在同一开发地点、结构类

15、型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（三）确定成本对象的具体方法4、开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。5、同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划

16、分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。如住宅楼的一层为商业用，可以把一层作为独立的成本核算对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（三）确定成本对象的具体方法6、同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。7、独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成

17、本，均应单独作为成本核算对象。8、只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（三）确定成本对象的具体方法成本核算对象采用后，应与造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影响项目建设开发的条件下，日后进行

18、签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致，避免业务部门对成本数据的拆分。成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：会计 会计主管财务经理(或区域经理)会计核算分部ERP 分部在系统上新增苑区），同时 与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（四）特殊产

19、品类型（一）同为一个基础的不同产品 同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产品的重要性及占比进行判断，应以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案”。如多层洋房底层带有商铺，底层以上是洋房，则视为“多层洋房”；联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺，其余是联排别墅，则视为“联排别墅”，结转库存商品时再分开。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可

20、参照本标准执行，并增补指标。（四）特殊产品类型（二）关于车位物权法对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车位核算以规划时产权的归属判断处理。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补

21、指标。（四）特殊产品类型产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公司，应独立为成本核算对象。产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价

22、。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（四）特殊产品类型洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核 算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接 洋房为洋房产品类型，不将车库单独核算。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组

23、可参照本标准执行，并增补指标。会计实务解析1.A地块分两期开发，成本核算时可以将A地块一期、A地块二期分别确定为中间成本对象。2.由于一期1#16#每幢楼都有独立设计文件，可以独立组织施工，成本核算时可以按建设工程规划许可证审批但是得“项目名称”一期1#商业、一期2#商业.一期16#住宅确定为最终成本对象，即按每栋楼设置最终成本对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联

24、合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。会计实务解析3.项目一期有商业、高层、多层等不同产品结构类型，还可按一期商业、一期多层、一期高层等产品类型确定中间成本对象。如果根据公司的管理需求，不要求对高层、多层、商业等分别核算成本的，也可不把高层、多层、商业确定为中间成本对象。4.因一期4#为商住一体，一层为商业用，其余楼层为住宅，具有不同使用功能，应将一期4#商业和一期4#住宅分别确定为独立的成本对象。5.会所建成后归业主共同使用，可以确定为中间成本对象核算，待完工后，按受益原则分配至最终成本对象。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，

25、其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（五）成本对象的管理要求根据国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告（国家税务总局公告2014年第35号）的规定，房地产企业应按照以下的要求做好成本对象的管理。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济

26、指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（五）成本对象的管理要求1、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。房地产会计实操资金是运动的价

27、值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（五）成本对象的管理要求2、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。3、对资料不完整、不规范的，应及时补齐、调整、修正。4、对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，可能导致主管税务机关进行合理调整。房

28、地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（五）成本对象的管理要求5、对成本对象确定情况异常的，容易被主管税务机关列入专项稽查或税务检查。6、不如实出具专项报告或不出具专项报告的，主管税务机关将按税收征管法的相关规定进行处理或处罚。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这

29、部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（六）计税成本对象的专项报告房地产开发企业计税成本对象专项报告-模板.docx 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第三节、成本核算的项

30、目及核算内容（一）成本项核算释义（二）开发间接费用主要核算内容（三）销售费用主要核算内容（四）管理费用主要核算内容 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义1.土地成本费用为获取土地支付的全部费用 1.1 土地征用费通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地出让金、安

31、置补偿等费用 1.2 拆迁补偿费及其他除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农 作物补偿费，危房补偿费等。以及各类土地租赁费用、交易费 用等。1.3 契税契税 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义2.前期工程指在取得

32、土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测 绘、规划、设计、可行性研究、报建、七通一平等前期费用 2.1 七通工程费指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排 水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设 施 2.2 场地平整指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平 整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费 2.3 临时设施指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围 墙、临时样板房及销售设施的摊销 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用

33、于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 2.4 勘测设计费含勘查、设计、方案咨询等费用 2.4.1 勘测费勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘 察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等 勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取 的费用 2.4.2 设计费设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣 工图文件等服务所收取的费

34、用 2.4.3 其他勘测设计费除了上述勘测设计费之外的勘测费用 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 2.5 行政规费开发前期各项报批手续费用 2.5.1 基础设施建设配套费开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施和建设费用,此收费属政

35、 府性收费 2.5.2 人防易地建设费按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件限 制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。如配套建设 人防设施的（一般在地下室配套），其对应成本费用列支在“建筑安装-土建机电工程”科目中（含人防设计费及工程费等）2.5.3 其他行政规费向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循

36、环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 2.6 工程相关费 2.6.1 监理费各类监理工程合同费用等 2.6.2 定额外专项检测费定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检 测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等 2.6.3 工程测量费用沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、验线、定线的费用，规划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费 等 2.7 其他前期工程成本以上没有涵盖到的其他前期工程费用，如工程咨询费、审计费、招投标费用、房管办证费用等 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数

37、，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义3.建筑安装单体土建、安装、装修发生的成本 3.1 主体土建机电工程指项目开发过程中发生的单体列入总包合同预算内的各项费用（指总包合同中单体成本，含毛坯土建、外立面装修、公共部 位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等）；以及工程相关维修 成本 3.2 装修工程各类装修标准房发生的装修装饰费用（含总包合同范围中已含 的装修工程

38、费用，比如有些总包合同中可能已经含了总包单位 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 3.3 电梯工程含电梯的采购、安装、维护等成本费用 3.4 石材工程指各类住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干挂石材，也就 是石材工程监督部负责范围的石材工程成本。3.5 其他建筑安装工程指总包合同、

39、装修类工程合同之外的其他同单体建筑安装有关 的工程合同费用 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义4.基础设施含室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目 4.1 小市政工程 4.1.1 道路工程主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、交通 管理设施、雨污水系统等工程。还

40、含庭院路灯工程等工程。4.1.2 挡土墙、护坡工程指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程 4.1.3 围墙工程主要指指该项目与外界永久围墙建设工程。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 4.1.4 园建工程含建筑主体花园的园建（土建工程）工程+室外的公共部分园林 绿化土建工程（土建工

41、程）；具体指主体内外土建类的园林绿化 工程，如凉亭、池塘、石艺、木装饰工程、鱼池水池管道工程、花园草地灯安装工程、泳池工程的建设及管道设备的安装、包 括主体分部围栏工程。4.1.5 绿化工程含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成本（苗木采购、场 地租用、机械费、绿化种植合同及费用等）4.1.6 人工湖含人工湖的设计、施工、土方等工程成本费用 4.1.7 其他室外市政工程其他的室外小市政建安工程（主要含总包单位/土建单位负责的 其他小市政建安工程等）房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适

42、用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 4.2 大市政及管网工程含室外给排水、燃气、高低压系统，整个小区或项目整体布局考虑的非个体设施 4.2.1 给排水工程给水指挂网费(政府收费)、红线外主干管工程、用地红线 内的主管、干管工程、各苑区用户计量表前的给水工程、加压 泵房及设备工程（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安 装）。排水指挂网费(政府收费)、雨水工程、污水处理站、其他工程等（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安

43、装）4.2.2 供电工程指永久供电类的市政工程，含挂网费(政府收费)、红线外电缆 工程、用地红线内至中心开关房的电气工程、红线内电气工程、其他工程等 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 4.2.3 供暖工程表前工程（以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主 或运营单位（酒店、会

44、所）的入户装置进水下法兰前及回水上 法兰后为分界点，但通常以土建总包合同约定的建筑物外墙外 1.5m 处做为市政供暖配套及土建总包的施工分界点。）4.2.4 燃气工程主要包括管道系统、调压站等表前工程，也包括室内部分的表 后工程（含燃气管道、管道支架制作安装、管道附件）具体指 以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的设备、设施、管线（不含燃具）为分界点，酒店、会所以接入点的计量表为分界点，含室内部分。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组

45、和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 4.2.5 智能化工程费包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车 辆管理。主要指碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工 程，主要指碧日公司 4.2.6 其他室外市政管网工程由市政部分负责的其他室外市政及附属管网工程（主要含电信、电视、防雷等其他市政管网工程）房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的

46、火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义5.公共配套设施指室外公共服务设施 5.1 交通中心（巴士站）指为方便业主而建造交通网络点成本分摊 5.2 幼儿园、学校指属于公建性质的教育配套工程（含建造成本及配套资产购置）成本分摊 5.3 业主活动用房指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分 摊（含医务所、派出所等）房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金

47、的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义 5.4 售楼部产权属于业主，后期一般作为会所移交给业主的售楼部建造成 本（如产权属于我司则不在这里列示）成本分摊 5.5 会所属于公建性质的会所成本分摊 5.6 大型桥梁工程大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊 5.7 其他配套设施其他公共配套设施成本成本分摊（含独立配套的发电机房及设 施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套设施）房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是

48、随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、成本核算的项目及核算内容（一）成本项核算释义6.贷款利息与开发项目直接相关的贷款利息支出。7.开发间接费用定期结转到开发成本的间接费用。指项目现场部门发生的费用，包括区域、项目管理部、采购、仓管等部门发生的费用 房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有

49、资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）开发间接费用主要核算的内容指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发而发生的各项费用，月末分摊到生产成本的付款成本项目，正常开发情况下该科目余额为零。主要包括：(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理 费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳 动保护费、低值易耗品摊销等。房地产会计实操资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变

50、化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）开发间接费用主要核算的内容(2)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员 会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(3)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质 量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。(4)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议