房地产估价第四章房地产估价的原则与程序课件.ppt

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1、房地产估价房地产估价的原则与程序第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价441 1 房地产估价原则房地产估价原则一、合法原则一、合法原则1.1.合法产权合法产权权证：出让转让、行政划拨、集体权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权违法、临时、产权争议、部分产权2.2.合法使用合法使用城市规划、土地用途城市规划、土地用途第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价一、合法原则一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押4.4.其他其他价格政策：房改售房、经济适

2、用房、拆迁补偿价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序3.3.合法处分合法处分房地产估价二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选（一）四方面依序筛选1.1.法律上允许法律上允许2.2.技术上可能技术上可能3.3.经济上可行经济上可行4.4.能否使估价对象价值最大能否使估价对象价值最大第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价（二）三个经济学原理（二）三个经济学原理1.1.收益递增递减原理收益递增递减原理2.2.均衡原理均衡原理内部构成要素组合是否均衡内部构成要素组合是否均衡3.3.适合原理适

3、合原理与其外部环境是否保持协调与其外部环境是否保持协调适合原理适合原理 均衡原理收益递减原理均衡原理收益递减原理 外部环境最协调外部环境最协调 内部构成要素最适当内部构成要素最适当 最高最佳使用最高最佳使用第三章第三章 房地产估价概述房地产估价概述二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则房地产估价（三）判断与选择（三）判断与选择1.1.保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值新建价值 （拆除费（拆除费 建造费）建造费）30003000元元/5000 5000元元/3000 3000元元/2.2.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造费装修改造费 V V新新

4、 V V现现 改造费改造费 5000 5000元元/3000 3000元元/1500 1500元元/二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价3.3.转换用途前提转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费用转换用途所需费用4.4.重新利用前提重新利用前提5.5.上述情形组合上述情形组合3 3 2 2：转换用途：转换用途+装修改造装修改造二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价三、替代原则三、替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下使估价结果不明

5、显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格的正常价格.类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围指明两点：指明两点：1 1可以依据替代原则推算价格可以依据替代原则推算价格2 2不能孤立思考估价对象价格不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、用途、规模、档次、结构等相同或相似结构等相同或相似第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价四、估价时点原则四、估价时点原则估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况房地产市场状况房地产市场状况过去过去过去过去过去过去现在现在过去过去现在现在现在现在将来将来将来将来将来将来将来将来第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原

6、则与程序房地产估价五、独立、客观、公正原则五、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则价的最高行为准则 估价总原则：独立、公正、客观估价总原则：独立、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序1 1、假设各方当事人精明、理性、假设各方当事人精明、理性2 2、学会换位思考、学会换位思考 房地产估价有有A A、B B两两宗宗位位置置、面面积积、形形状状、用用途途等等相相当当的的旧旧城城区区土土地地，A A是是空空地地、B B是是有有20002

7、000平平方方米米破破旧旧建建筑筑物物的的土土地地，估估计计拆拆除除旧旧建建筑筑物物的的费费用用为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积200200元元，建建筑筑物物残残值值为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积5050元元，求求B B地地块相对于块相对于A A地块的减价额。地块的减价额。B B地块相对于地块相对于A A地块的减价额地块的减价额=（200-50200-50）2000=302000=30万元万元第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价有有一一建建筑筑面面积积为为1000010000平平方方米米的的新新建建建建筑筑物物，用用成成本本法法估估算算出出的的该该建建

8、筑筑物物的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米25002500元元；用用市市场场比比较较法法评评估估得得出出：其其坐坐落落的的土土地地楼楼面面地地价价为为每每平平方方米米10001000元元，房房地地价价值值为为每每平平方方米米30003000元元。试试分分析析其其土土地地与房屋的匹配是否均衡。与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值该建筑物的价值=房地价值房地价值土地价值土地价值=3000=300010001000=2000=2000元元/该建筑物的实际价值小于重置价格该建筑物的实际价值小于重置价格25002500元元/第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价442

9、 2房地产估价程序房地产估价程序房地产估价全过程中各项具体工作房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序按其内在联系所排列的先后顺序 明确基本事项明确基本事项明确基本事项明确基本事项拟定作业方案拟定作业方案拟定作业方案拟定作业方案搜集所需资料搜集所需资料搜集所需资料搜集所需资料实地查勘对象实地查勘对象实地查勘对象实地查勘对象选定方法计算选定方法计算选定方法计算选定方法计算确定结果确定结果确定结果确定结果撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告估价资料归档估价资料归档估价资料归档估价资料归档第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价一、明确估价

10、基本事项一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况明确物质实体状况、权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定实体范围由委托方提供由估价目的决定 （三）明确估价时点（三）明确估价时点 公历表示，精确到日公历表示，精确到日 （二）明确估价对象（二）明确估价对象（一）明确估价目的（一）明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要估价目的源自于对估价的需要 其其其其中中中中估估估估价价价价目目目目的的的的是是是是龙龙龙龙头头头头第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价二、拟定估价作业方案二、拟定估价作业方案 （一）拟定技术路线和初选估价方法（一）拟定技术路线和初选估价方

11、法 1 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 6、在不宜采用比

12、较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法可采用成本法作为主要的估价方法 第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价二、拟定估价作业方案二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 （三）其他估价作业环节安排（三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度时间、人力、经费和进度 （二）拟定调查搜集的资料（二）拟定调查搜集的资料第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价搜集所需要资料搜集所需要资

13、料 （一）宏观资料和市场状况资料（一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数

14、量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 （三）估价对象状况资料（三）估价对象状况资料 区位、权益、实物区位、权益、实物 （二）估价方法所需资料（二）估价方法所需资料第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价四、实地察看估价对象四、实地察看估价对象（一）实体确认（一）实体确认 坐落、面积坐落、面积（二）权利状态确认（二）权利状态确认 第四章第四章 房地

15、产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价五、选定估价方法计算五、选定估价方法计算 初步方法能否最初步方法能否最初步方法能否最初步方法能否最终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集资料的数量和质量资料的数量和质量资料的数量和质量资料的数量和质量 第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价方法方法方法方法:加权算术平均加权算术平均加权算术平均加权算术平均 简单算术平均简单算术平均简单算术平均简单算术平均 中位数中位数中位数中位数 众数众数众数众数 其他其他其他其他六、确定估价结果六、确定估价结果第四章第四章 房地产估价的原则与程序

16、房地产估价的原则与程序房地产估价七、撰写估价报告七、撰写估价报告 （一）估价报告的形式（一）估价报告的形式 （二）估价报告的要求（二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合理、方法正确内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1 1、叙述式报告、叙述式报告2 2、表格式报告、表格式报告1 1、封面、封面2 2、目录、目录3 3、致委托方函、致委托方函4 4、估价师声明、估价师声明5 5、估价的假设和限制条件、估价的假设和限制条件6 6、估价结果报告、估价结果报告7 7、估价技术报告、估价技术报告8 8、附件、附件 （三

17、）估价报告的内容（三）估价报告的内容第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序房地产估价八、资料归档八、资料归档第四章第四章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序估价资料的保管期限一般为估价资料的保管期限一般为估价资料的保管期限一般为估价资料的保管期限一般为15 15 15 15 年，从估价报告出具之日算起。年，从估价报告出具之日算起。年，从估价报告出具之日算起。年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管保管期限届满但估价所

18、服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价服务的行为完结为止。到估价服务的行为完结为止。到估价服务的行为完结为止。到估价服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押货款项目，如果该笔房地产抵押货款期例如，某个房地产抵押货款项目，如果该笔房地产抵押货款期例如，某个房地产抵押货款项目，如果该笔房地产抵押货款期例如，某个房地产抵押货款项目，如果该笔房地产抵押货款期限为限为限为限为20 20 20 20 年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管管管管20 20 20 20 年以上。年以上。年以上。年以上。