房地产法律法规培训(中山)ppt课件.ppt
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1、为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能房地产法律法规房地产法律法规培训培训主讲:吴杨婷吴杨婷二O一O年八月版权所有版权所有,未经许可未经许可,不得使用不得使用.为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能第二部分第二部分房地产法律法规房地产法律法规第
2、三部分第三部分房地产政策房地产政策第一部分第一部分法律基础知识法律基础知识为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能第第一部分一部分法律基础知识法律基础知识为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能一、一、法律的基本分类法律的基本分类民事法律民事法律民
3、事责任民事责任调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。行政法律行政法律行政责任行政责任关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其后果予以补救的法律规范。后果予以补救的法律规范。刑事法律刑事法律刑事责任刑事责任一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。经济法经济法国家干预、调控市场经济国家干预、调控市场经济。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精
4、神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能二、二、民事主体民事主体自然人(年龄自然人(年龄+理智)理智)(1)完全民事行为能力)完全民事行为能力十八周岁以上的公民十八周岁以上的公民十六周岁以上不满十八周十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的入为主要生活来源的(2)限制民事行为能力)限制民事行为能力十周岁以上的未成年人十周岁以上的未成年人不能完全辨认自己行为的精神病人不能完全辨认自己行为的精神病人(3)无民事行为能力)无民事行为能力不满十周岁的未成年人不满十周岁的未成年人不能辨认自己行为的精神病人不能辨认自己
5、行为的精神病人法人法人其他组织其他组织为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能1 1、几种合同类型、几种合同类型(1)买卖合同买卖合同出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。的合同。(2)借款合同借款合同借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。(3)租赁合同租赁合同出租人将租赁物交付承租人使用、收益
6、,承租人支付租出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。金的合同。(4)居间合同居间合同居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。的媒介服务,委托人支付报酬的合同。三、三、合同的相关知识合同的相关知识为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能2 2、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别合
7、同公证合同公证指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、合法性的活动合法性的活动合同鉴证合同鉴证工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管理制度。理制度。(法律制度)(法律制度)“登记备案登记备案”签订签订商品房买卖合同及商品房预售合同商品房买卖合同及商品房预售合同后需在房后需在房地产交易中心登记备案(即为所称之鉴证)。地产交易中心登记备案(即为所称之鉴证)。合同见证合同见证合同双方当事人以外的第三方(目前多为律师)对合同的真合同双方当事人以外的第三方(目前多为律师)对合
8、同的真实性、合法性进行审查的活动。(一般证明作用)实性、合法性进行审查的活动。(一般证明作用)为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能3 3、合同的效力、合同的效力(1)合同的成立)合同的成立(2)合同的生效:成立的合同具有法律的拘束力。)合同的生效:成立的合同具有法律的拘束力。合同成立不等于合同生效合同成立不等于合同生效(3)可变更可撤销合同()可变更可撤销合同(1年内申请)年内申请)重大误解重大误解显失公平显失公平欺
9、诈、胁迫、乘人之危,不损害国家利益欺诈、胁迫、乘人之危,不损害国家利益(4)无效合同)无效合同欺诈、胁迫,损害国家利益欺诈、胁迫,损害国家利益恶意串通,损害国家、集体或第三人利益恶意串通,损害国家、集体或第三人利益以合法形式掩盖非法目的以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定违反法律、行政法规的强制性规定为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能4 4、合同责任法律问题、合同责任
10、法律问题违约责任违约责任缔约过失责任缔约过失责任争议的解决方式争议的解决方式诉讼、仲裁诉讼、仲裁定金、订金、押金、保证金、违约金定金、订金、押金、保证金、违约金“定金罚则定金罚则”给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人
11、功能四、诉讼时效诉讼时效1、普通诉讼时效:、普通诉讼时效:2年年2、特别诉讼时效:、特别诉讼时效:1年年:身体受到伤害要求赔偿的;:身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声明的;出售质量不合格的商品未声明的;延付或拒付租金的;延付或拒付租金的;寄存财物被丢失或损毁的。寄存财物被丢失或损毁的。4年年:国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议:国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议3、权利的最长保护期限:、权利的最长保护期限:20年年为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,
12、充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能第二部分第二部分房地产法律法规房地产法律法规为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能一、商品房预售的法律规定与司法实践一、商品房预售的法律规定与司法实践1、商品房预售的条件商品房预售的条件(1)申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照;)申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(2)已交付全部地价款,取得土地使用权证书;)已交付全部地价款,取得土地使用权证书;(3
13、)持有)持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和建设工程施工许可证建设工程施工许可证;(4)已确定施工进度和竣工交付使用时间;)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(5)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;程的,已完成基础和四层结构工程;(6)已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协)已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协议;议;(7)
14、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;(8)法律、法规规定的其他条件。)法律、法规规定的其他条件。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能2、商品房预售合同登记备案的法律效力商品房预售合同登记备案的法律效力开发企业应当自签约之日起开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门日内,向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理商品房预售合同登记备案手续。登记备案不
15、是商品房预售合同生效的条件。登记备案不是商品房预售合同生效的条件。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能3、商品房预售后规划、设计变更的争议处理商品房预售后规划、设计变更的争议处理预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计;预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计;对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时,应
16、当征得相关的预购人同意;约定的其他事项的设计进行变更时,应当征得相关的预购人同意;预购人不同意变更,经双方协商达不成补偿协议的,可以索取已交付预购人不同意变更,经双方协商达不成补偿协议的,可以索取已交付的商品房预售款本息,并可以依照合同约定追偿预售人的违约金,合同的商品房预售款本息,并可以依照合同约定追偿预售人的违约金,合同没有约定违约金的,可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十没有约定违约金的,可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下违约金。以下违约金。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国
17、教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能4、商品房认购书的相关法律问题商品房认购书的相关法律问题(1)理论上应当属于预约合同。理论上应当属于预约合同。(2)司法实践中,其法律意义在于约束认购双方在约定时间内)司法实践中,其法律意义在于约束认购双方在约定时间内对买卖合同的内容进行诚信谈判。对买卖合同的内容进行诚信谈判。如因一方原因未能订立商品房买卖合同,适用定金罚如因一方原因未能订立商品房买卖合同,适用定金罚则;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖则;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受
18、人。合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能二、商品房现售的法律分析二、商品房现售的法律分析1、商品房现售的法律条件:商品房现售的法律条件:(1)企业开发资质等级证书和营业执照;)企业开发资质等级证书和营业执照;(2)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;(3)土地使用权证书或合法土地文件;)土地使用权证书或合法土地文件;(4
19、)旧城改造项目的,拆迁安置已经落实的依据;)旧城改造项目的,拆迁安置已经落实的依据;(5)竣工验收证明;)竣工验收证明;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已落实。)物业管理方案已落实。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,
20、充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能2、商品房销售的法律限制、商品房销售的法律限制不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房;不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。不得转让的房产不得转让的房产:依法限制产权转移的依法限制产权转移的权属不清的权属不清的国有土地使用权被依法收回的国有土地使用权被依法收回的经行政主管机关公告拆迁的房屋经行政主管机关公告拆迁的房屋其他其他为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色
21、社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能3、商品房销售时出现面积误差的处理、商品房销售时出现面积误差的处理有约定的,从约定。有约定的,从约定。没有约定或约定不明确的,按下列原则处理:没有约定或约定不明确的,按下列原则处理:(1)误差比绝对值在)误差比绝对值在3%以内(含以内(含3%),按照合同约定的价格据实结),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;算,买受人请求解除合同的,不予支持;(2)误差比绝对值超出)误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款,买受人请求解除合同、
22、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含以内(含3%)部分)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超过的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超过3%部部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含以内(含3%)部分房价)部分房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过款及利息由出
23、卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。款由出卖人双倍返还买受人。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能三三、预购商品房再转让(期房买卖)、预购商品房再转让(期房买卖)2005年年4月月30日,七部委出台关于做好稳定住房价格工日,七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见作的意见规定:规定:禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品
24、房再行转让。在在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。防范私下交易行为。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习
25、习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能四、商品房买卖的贷款法律分析四、商品房买卖的贷款法律分析1、商业贷款、商业贷款贷款额为八成以下;贷款额为八成以下;应提供房产作为抵押。应提供房产作为抵押。为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能充分发挥中小学图书室育人功能2、住房公积金贷款的条件、贷款额、期限和限制、住房公积金贷款的条件、贷款额、期限和
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