《市场比较法》PPT课件.ppt

《《市场比较法》PPT课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《市场比较法》PPT课件.ppt（36页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第二章第二章市场比较法市场比较法1.市场比较法基本原理市场比较法基本原理(DirectValueComparison)又叫买卖实例法（又叫买卖实例法（MarketDataApproach）理理论论依依据据是是替替代代原原理理，即即房房地地产产价价格格的的形形成成中中有有替替代代原原理理的的作作用用，所所以以在在进进行行房房地地产产估估价价时时，估估价价对对象象的的未未知知价价格格可可以以通通过过类类似似房房地地产产的的已知成交价格来求取已知成交价格来求取。谈谈到到比比较较：前前提提是是具具有有价价格格一一致致性性，此此外外还还要要有有差差异异，差差异异又又是是由由于于影影响响价价格格的的诸诸因

2、因素素有有所所差差异异引引起起的的。如如：交交易易情情况况、交交易易时时间间（日日期期）、区域因素、个别因素等。、区域因素、个别因素等。市市场场比比较较法法：实实际际上上就就是是从从影影响响房房地地产产价价格格的的因因素素入入手手，分分析析比比较较评评估估对对象象和和交交易易案案例例的的有有关关影影响响因因素素的的相相同同性性和和差差异异性性，对对交交易易案案例例的的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。因而，利用市场比较法估价要解决两个问题：因而，利用市场比较法估价要解决两个问题：1）找出影响价格的因素）找出影响价格的因素2）如如何何

3、将将待待估估房房地地产产与与比比较较房房地地产产之之间间的的价价格格差差异异定定量量化化，并并对对比比较房地产价格进行修正较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格得到待估房地产客观合理价格。1类类似似房房地地产产：是是指指其其所所在在的的地地区区的的区区域域特特性性以以及及其其影影响响地地价价的的因因素素和和条件相同或相近的房地产。条件相同或相近的房地产。比比较较房房地地产产（可可比比房房地地产产）：是是指指选选定定的的与与待待估估宗宗地地具具有有替替代代关关系系的的比较交易案例的房地产。比较交易案例的房地产。比比准准价价格格：通通过过分分析析“比比较较房房地地产产”与与“待待估估房房地

4、地产产”之之间间的的价价格格差差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。标标准准房房地地产产：是是指指一一定定区区域域内内设设定定的的，具具备备的的条条件件在在一一定定范范围围内内有有相相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。交交易易情情况况修修正正：是是指指排排除除交交易易行行为为中中的的一一些些特特殊殊因因素素所所造造成成的的交交易易价价格偏差。格偏差。区区域域因因素素：是是指指房房地地产产在在区区域域的的自自然然条条件件与与社社会会、经经济济、行行政政、文文化等因素相结合所产

5、生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。个别因素：个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。2、市场比较法中的有关概念、市场比较法中的有关概念2地地价价指指数数：指指运运用用一一定定的的统统计计方方法法将将特特定定区区域域一一定定时时期期内内的的地地价价水水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。区区域域分分析析：指指分分析析判判定定待待估估房房地地产产所所处处区区域域的的类类型型、特特性性，以以及及这这些特性对待估房地产

6、价格所产生的影响等。些特性对待估房地产价格所产生的影响等。同同一一供供需需圈圈：指指与与待待估估房房地地产产能能形形成成替替代代关关系系，对对待待估估房房地地产产价价格格产生显著影响的其他房地产所在的区域。产生显著影响的其他房地产所在的区域。相相邻邻区区域域：针针对对房房地地产产而而言言，相相邻邻区区域域指指待待估估房房地地产产所所处处的的、以以某某一一特特定定用用途途为为主主的的一一定定范范围围区区域域；针针对对区区域域而而言言，相相邻邻区区域域指指紧紧邻邻区区域域周围的其他区域。周围的其他区域。类类似似区区域域：指指与与待待估估房房地地产产所所隶隶属属的的相相邻邻区区域域类类似似的的、同同

7、一一供供应应圈圈的其他区域。的其他区域。3比比较较法法适适用用的的对对象象：是是具具有有交交易易性性的的房房地地产产，如如房房地地产产开开发发用用地地、商商品品住住宅宅、写写字字楼楼等等，而而对对于于很很少少发发生生交交易易的的房房地地产产，如如特特殊殊工工业业厂厂房房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。（1）要要有有与与待待估估房房地地产产具具有有相相关关性性和和替替代代性性的的、足足够够数数量量的的比比较较案案例例在在同同一一供供应应圈圈内内存存在在着着较较多多的的类类似似房房地地产产的的交交易易。如如在

8、在一一些些房房地地产产市市场尚发育不够的地区，就很难采用。场尚发育不够的地区，就很难采用。在在国国外外不不动动产产发发达达的的国国家家如如德德国国，一一般般至至少少要要求求选选择择10个个可可比比较较的的交交易案例，我国在利用市场比较法计算时，易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较房地产要求至少三个比较房地产。（2）比比较较法法估估价价中中需需要要进进行行交交易易情情况况、交交易易日日期期、房房地地产产状状况况（包包括括区区位位状状况况、权权益益状状况况、实实物物状状况况等等）的的修修正正，这这些些修修正正有有的的很很难难采采用用量量化化的的计计算算公公式式，需需要要估估价价人人

9、员员依依靠靠其其广广博博的的知知识识和和丰丰富富的的经经验验才才能能作作出。出。（3）比比较较法法的的原原理理和和技技术术，也也可可以以用用于于其其他他估估价价方方法法中中的的有有关关参参数数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。3.市场比较法适用条件市场比较法适用条件44市场比较法的计算公式市场比较法的计算公式4.1基本公式基本公式式中：式中：P：待估房地产评估价格；：待估房地产评估价格；：可比交易实例价格；：可比交易实例价格；A：交易情况修正系数；：交易情况修正系数；B：交易日期修正系数；：交易日期修正系数；

10、C：标准化修正系数；：标准化修正系数；D：区域因素修正系数；：区域因素修正系数；E：个别因素修正系数：个别因素修正系数由基本公式计算时，又分为由基本公式计算时，又分为直接比较法直接比较法和和间接比较法间接比较法两两类类。5直接比较法计算公式直接比较法计算公式直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较，其计算公式为：直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较，其计算公式为：6间接比较法计算公式间接比较法计算公式间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格，其简单

11、的示意修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格，其简单的示意图为下图：图为下图：其计算公式为：其计算公式为：可比实可比实例价格例价格标准房地标准房地产价格产价格待估对待估对象价格象价格标准化标准化修正修正CA、B、D、E修正修正7扩展公式扩展公式如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为：如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为：在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。容容积积率修正系数率修正系数土地年期修

12、正系数土地年期修正系数85、评估过程、评估过程收集交易实例收集交易实例整理和选择可比实例整理和选择可比实例分析与调整分析与调整综合计算比准价格综合计算比准价格建立价格比较修正的基础建立价格比较修正的基础交易情况的修正交易情况的修正交易日期的修正交易日期的修正房地产状况修正房地产状况修正建立价格比较修正的基础建立价格比较修正的基础利利用用修修正正公公式式计计算算9市市场场比比较较法法立立足足于于“比比较较”，拥拥有有充充裕裕的的可可供供比比较较的的已已知知房房地地产产价价格格是前提。是前提。对于市场比较法而言，主要是要对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径收集市场交易实例，途径有：有

13、：1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料土地管理，房产产权管理土地管理，房产产权管理(交易所交易所)等对房地产交易做的原始记录等对房地产交易做的原始记录2)从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。5.1收集交易实例收集交易实例104)参加年度房地产交易会，参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料索取房地产的各种行情方面的资料5)同行之间的信息共享同行之间的信息共享6)向向当

14、当事事人人、潜潜在在购购买买者者、经经纪纪人人、房房地地产产登登记记代代理理人人、金金融融机机构构、司法机关等调查了解司法机关等调查了解7)道听途说的行情也要收集道听途说的行情也要收集对对于于以以上上渠渠道道收收集集来来的的资资料料，价价格格的的种种类类是是多多种种多多样样的的，其其中中如如:地地价价税税、土土地地税税、土土地地征征用用、抵抵押押等等估估价价额额，法法院院公公证证登登记记估估价价额额，标标售售拍拍卖卖价价格格，房房地地产产销销售售说说明明书书的的价价目目，广广告告刊刊登登的的价价格格等等，都都不不是是正正常常价价格格。(不不是是实实际际交交易易价价格格，含含有有特特殊殊因因素素

15、)。如如利利用用这这些些资资料料进进行行参参考考，而而慎慎重重分析其内容，及其与市场价格相差的比率，判断他们与正常价格的区别。分析其内容，及其与市场价格相差的比率，判断他们与正常价格的区别。11名称名称坐落坐落卖方卖方买方买方成交价格成交价格成交日期成交日期年年月月日日付款方式付款方式房地产状房地产状况说明况说明区位状况区位状况说明说明权益状况权益状况说明说明实物状况实物状况说明说明交易情况说明交易情况说明位置图位置图形象图形象图交易实例调查表交易实例调查表调查人员：调查人员：调查日期：调查日期：年年月月日日12资资料料收收集集是是估估价价机机构构的的一一项项十十分分重重要要的的基基础础工工作

16、作，要要实实现现估估价价机机构的可持续发展，构的可持续发展，要求估价人员自身不断学习、进步。要求估价人员自身不断学习、进步。要要求求机机构构将将一一手手的的，基基础础的的市市场场资资料料及及时时，准准确确的的收收集集和和积积累累，建立房地产交易实例库、资料库，建立房地产交易实例库、资料库，形成良好的运行机制。形成良好的运行机制。这这是是从从事事房房地地产产估估价价的的一一项项基基础础性性工工作作。交交易易实实例例库库的的建建立立，可可通通过过制制作作成成交交易易实实例例卡卡片片，分分门门别别类类存存放放，或或将将收收集集到到的的交交易易实实例例分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查

17、找、利用。分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用。13经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质:（1）物质的同一性或类似性）物质的同一性或类似性体现体现:与估价对象房地产的用途相同与估价对象房地产的用途相同不不同同用用途途的的房房地地产产价价格格相相差差很很大大，所所以以首首要要的的是是应应选选取取用用途途相相同同的的实实例例与估价对象房地产的价格类型相同与估价对象房地产的价格类型相同即即可可比比实实例例的的权权利利性性质质与与估估价价对对象象权权利利性性质质相相同同，如如:估估价价对对象象房房地地产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价

18、格的房地产交易实例做比较。产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较。可可比比实实例例的的交交易易类类型型与与估估价价目目的的相相吻吻合合，交交易易类类型型主主要要有有土土地地使使用用权权协协议议出出让让、一一般般买买卖卖、租租赁赁、征征用用等等，应应选选取取相相对对应应的的交交易易类类型型的的交交易易实实例作为可比实例。例作为可比实例。与估价对象房地产的建筑结构应相同与估价对象房地产的建筑结构应相同5.2整理和选取可比实例（可比实例）整理和选取可比实例（可比实例）14（2）地点的同一性和类似性）地点的同一性和类似性消除区位因素对房地产效用及价格的影响。消除区位因素对房地产效

19、用及价格的影响。最最好好能能在在同同一一地地区区，越越近近越越好好，如如果果同同一一地地区区内内没没有有可可选选取取的的，可可以以在在同同一一供供应应圈圈内内的的类类似似地地区区选选取取。如如:要要评评估估北北京京王王府府井井地地区区的的商商业业店店铺铺，最最好好选选择择的的交交易易实实例例也也在在王王府府井井，但但若若无无，可可选选择择东东单单、西西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。（3）时间的接近性）时间的接近性时时间间的的接接近近是是相相对对而而言言的的，相相对对于于房房地地产产市市场场的的变变动动情情况况而而言言，如如果果几几年

20、年来来房房地地产产市市场场都都比比较较稳稳定定，价价格格变变化化幅幅度度不不大大，那那么么几几年年前前的的交交易易实实例例用用于于现现在在比比较较修修正正也也是是有有效效的的。通通常常，要要求求交交易易实实例例的的交交易日期在易日期在5年内。年内。（4）交易情况正常性）交易情况正常性收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。所所谓谓正正常常交交易易，是是指指交交易易应应当当是是公公开开、平平等等、自自愿愿的的，即即在在公公开开市市场场、完完全全竞竞争争、信信息息畅畅通通，交交易易双双方方平平等等自自愿愿，没没有有私私自自利利益益关关

21、系系的情况下的交易。的情况下的交易。15选选取取了了可可比比实实例例后后，应应先先对对这这些些可可比比实实例例的的成成交交价价格格进进行行换换算算处处理理，使使其其成成交交价价格格之之间间的的口口径径一一致致、相相互互可可比比，为为进进行行后后继继的的比比较较修修正正建建立立共共同的基础。同的基础。建立价格可比基础具体包括下列建立价格可比基础具体包括下列4个方面：个方面：（1）统一的付款方法）统一的付款方法由由于于房房地地产产价价值值量量大大，通通常常付付款款有有分分期期付付款款的的方方式式，在在估估价价中中为为了了便便于于比比较较，价价格格应应以以一一次次性性付付清清所所需需支支付付的的金金

22、额额为为基基准准，所所以以，需需要要将将分分期期付付款款可可比比实实例例的的成成交交价价格格折折算算为为在在其其成成交交日日期期时时一一次次性性付付清清。具具体体方方法法是是货币的时间价值中的折现计算。货币的时间价值中的折现计算。例例子子：某某房房地地产产交交易易总总价价款款为为30万万元元，其其中中首首付付款款10万万元元，余余款款20万万元元于于半半年年后后一一次次性性付付清清。假假设设月月利利率率为为1%，则则在在其其成成交交日日期期时时一一次次性性付付清清的价格为：的价格为：10+20/（1+1%）6=28.84万元万元5.3建立价格比较修正的基础建立价格比较修正的基础16（2）统一采

23、用单价）统一采用单价土地的单价有用楼面价表示的。土地的单价有用楼面价表示的。有些房地产如：车库按车位个数为单位。有些房地产如：车库按车位个数为单位。（3）统一货币种类和货币单位）统一货币种类和货币单位不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。（4）统一面积内涵与单位）统一面积内涵与单位17交交易易情情况况修修正正是是排排除除掉掉交交易易行行为为中中的的一一些些特特殊殊因因素素所所造造成成的的交交易易价价格偏差。格偏差。（1）造成成交价格偏差的原因）造成成

24、交价格偏差的原因1)有利害关系的人们互相之间的交易有利害关系的人们互相之间的交易2)急于脱售或购买的、及不了解市场行情的急于脱售或购买的、及不了解市场行情的3)交易双方或一方有特别动机或偏好的交易双方或一方有特别动机或偏好的4)受债权债务关系影响的受债权债务关系影响的(以资抵债以资抵债)5)相邻地块的合并交易相邻地块的合并交易(合并后效用会增加合并后效用会增加)6)交易税费非正常负担等交易税费非正常负担等如如：契契税税本本由由买买方方负负担担，却却转转嫁嫁给给了了卖卖方方；交交易易手手续续费费本本应应由由双双方方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。5.4交易

25、情况修正交易情况修正187）特殊交易方式的交易）特殊交易方式的交易如拍卖、招标、哄抬或抛售等。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。通常来讲，通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但在我拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。行情，而协议价格往往偏低。（这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的

26、以土地（这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而也形作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土地的一成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）级市场存在严重的不公平竞争现象）19需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解修正程序修正程序:1)剔除非正常的交易案例剔除非正常的交易案例2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度测定各种特殊因素对正常

27、价格的影响程度测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。由由于于缺缺乏乏客客观观、统统一一的的尺尺度度，这这种种测测算算有有时时非非常常困困难难，因因此此在在哪哪种种情情况况下下应应当当修修正正多多少少，只只有有由由估估价价人人员员凭凭经经验验判判断断。作作为为估估价价人人员员平平常常就就应应收收集集征征集集交交易易实实例例，并并加加以以分分析析，在在积积累累了了丰丰富富经经验验的的基基础础上上，努努力力把把握握适当的修正系数。适当的修正系数。3)利用修正公式修正利用修正公式修正（2）修正方法）修正方法20例如，有三宗交易案

28、例的交易情况资料如下表。例如，有三宗交易案例的交易情况资料如下表。则经交易情况修正后的价格为则经交易情况修正后的价格为200万元。万元。21可可比比实实例例的的成成交交价价格格是是其其成成交交日日期期时时的的价价格格，是是在在其其成成交交日日期期时时的的房房地地产产市市场场状状况况下下形形成成的的。要要求求评评估估的的估估价价对对象象的的价价格格是是估估价价时时点点(基基准准日日)的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如如果果成成交交日日期期与与估估价价时时点点不不同同，房房地地产产市市场场状状况况可可能能发发生生了了变变化化，价价

29、格格就就有有可可能能不不同同，因因此此应应将将可可比比实实例例在在其其成成交交日日期期时时的的价价格格修修正正为为在在估估价价时时点点时时的的价价格格，如如此此才才能能将将其其作作为为估估价价对对象象的的价价格格，这这种种修修正正称称为为交交易易日日期修正。期修正。（1）修正方法）修正方法评估基准日交易实例价格评估基准日交易实例价格=交易实例价格交易实例价格 5.5交易日期修正交易日期修正22（2）实例说明）实例说明交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估期日的价格。交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估期日的价格。所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房所参考

30、的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房地产价格指数等。地产价格指数等。例例1：某城市的地价指数如下表，可比实例是：某城市的地价指数如下表，可比实例是1995年发生的交易，年发生的交易，当时交易价格为每平方米当时交易价格为每平方米2000元，现求经过交易日期修正后，评估期日元，现求经过交易日期修正后，评估期日为为1998年的交易价格。年的交易价格。计算如下：计算如下：修正为估价期日的可比实例价格修正为估价期日的可比实例价格=200093/90=2066.67(元平方米元平方米)23例例2：现选取一可比实例，成交价格为：现选取一可比实例，成交价格为6000元元/平方米，成交日期平方米

31、，成交日期为为1996年年7月，假设，月，假设，1996年年1月至月至1997至至7月，该类房地产价格平均月，该类房地产价格平均每月上涨每月上涨1，1997年年7月至月至1998年年1月，该类房地产价格平均每月下月，该类房地产价格平均每月下降降0.2%，则时该可比实例进行交易日期修正后，则时该可比实例进行交易日期修正后1998年年l月的房地月的房地产价格为：产价格为：(元平方米元平方米)24房房地地产产状状况况修修正正包包括括区区位位状状况况、权权益益状状况况、实实物物状状况况三三个个方方面面。每每一一个方面还可以进一步细分为若干因素的修正。个方面还可以进一步细分为若干因素的修正。区位状况修正

32、区位状况修正区区位位状状况况是是对对房房地地产产价价格格有有影影响响的的房房地地产产区区位位因因素素的的状状况况。将将可可比比实实例例房房地地产产在在其其区区位位状状况况下下的的价价格格调调整整为为在在估估价价对对象象房房地地产产区区位位状状况况下下的的价价格。格。区位状况比较修正的内容主要包括：区位状况比较修正的内容主要包括：繁繁华华程程度度、交交通通便便捷捷度度、环环境境景景观观、公公共共设设施施完完备备程程度度、临临路路状状况况、楼层、朝向等楼层、朝向等。5.6房地产状况修正房地产状况修正25具体修正公式为：具体修正公式为：经个别因素修正后的可比实例价格经个别因素修正后的可比实例价格=可

33、比实例价格可比实例价格个别因素修正系数个别因素修正系数用直接比较法的修正公式为用直接比较法的修正公式为:经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格用间接比较法的修正公式为：用间接比较法的修正公式为：经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格标准化修正系数标准化修正系数区区域因素修正系数可比实例价格域因素修正系数可比实例价格在直接法修正公式中，如果可比实例的个别因素优于待估宗地的个别因在直接法修正公式中，如果可比实例的个别因素优于待估宗地的个别因素，则修正指数大于素，则修正指数大于100，如果可比实例的个别因素劣

34、于待估宗地区域因，如果可比实例的个别因素劣于待估宗地区域因素，则修正系数小于素，则修正系数小于100。例，现有一可比实例，成交价格为例，现有一可比实例，成交价格为5000元平方米，该可比实例的个别因元平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正地面积等方面综合起来需修正-3，则经个别因素修正后的可比实例价格，则经个别因素修正后的可比实例价格为：为：5000100/975155(元平方米元平方米)26（2）权益状况修正）权益状况修正是是对对房房地地产产价价格格有

35、有影影响响的的房房地地产产权权益益因因素素的的状状况况。将将可可比比实实例例在在其其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。主要内容有：土地使用年限，城市规划限制条件（容积率）等主要内容有：土地使用年限，城市规划限制条件（容积率）等1）土地使用权年期修正）土地使用权年期修正土土地地使使用用权权年年限限长长短短，直直接接影影响响土土地地可可获获收收益益，年年限限越越长长，土土地地总总收益越多，地价越高。收益越多，地价越高。修正公式修正公式:土地使用年期修正后地价比较实例价格土地使用年期修正后地价比较实例价格k其中：其中：R-

36、土地还原利率土地还原利率n-可比案例使用权年期可比案例使用权年期m-待估房地产使用权年期待估房地产使用权年期例如：若选择的比较案例成交地价每平方米为例如：若选择的比较案例成交地价每平方米为l000元，对应使用年期元，对应使用年期为为30年，而待估宗地出让年期为年，而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为年，土地还原率为8，则年期修正如，则年期修正如下：下：土地使用年期修正后的地价土地使用年期修正后的地价=1000=872（元（元/平方米）平方米）272）容利率修正）容利率修正容容积积率率是是影影响响土土地地价价格格的的重重要要因因素素之之一一，对对同同一一宗宗土土地地来来说说，不不同同的的容容

37、积积率率会会产产生生较较大大的的地地价价差差异异。容容积积率率是是指指建建筑筑物物的的总总建建筑筑面面积积与与整整个个宗宗地地占占地地面面积积之之比比。容容积积率率的的大大小小影影响响建建筑筑平平均均成成本本和和土土地地利利用用程程度度的的高高低低。般般来来说说，容容积积率率越越高高，土土地地利利用用效效益益就就越越高高，从从而而地地价价也也就就相相应应地地提提高高。通过容积率修正，可以消除出于容积率的不向而造成的地价水平的差异。通过容积率修正，可以消除出于容积率的不向而造成的地价水平的差异。修正公式修正公式:经容积率修正后可比实例价格经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格可比实例价格例如，

38、某城市容积率修正系数表见下表。例如，某城市容积率修正系数表见下表。如果确定比较案例宗地地价每平方米为如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为元，容积率为2.1，待估宗地规，待估宗地规划容积率为划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：，则待估宗地容积率修正计算如下：容积率修正后可比实例价格容积率修正后可比实例价格8001.61.9673.7元元/平方米平方米28（3）实物状况修正）实物状况修正是是对对房房地地产产价价格格有有影影响响房房地地产产实实物物因因素素的的状状况况，进进行行实实物物状状况况修修正正，将将可可比比实实例例房房地地产产在在其其实实物物状状况况下下的的价价格

39、格调调整整为为估估价价对对象象房房地地产产实实物物状状况况下下的的价格。价格。主主要要内内容容对对于于土土地地有有：面面积积大大小小、形形状状、基基础础设设施施完完备备程程度度、土土地地平平整整程度、地势、地质水文状况等。程度、地势、地质水文状况等。对对于于建建筑筑物物有有：新新旧旧程程度度、建建筑筑规规模模、建建筑筑结结构构、设设备备、装装修修、平平面面布布置、工程质量等影响房地产价格的因素。置、工程质量等影响房地产价格的因素。（4）房地产状况修正方法）房地产状况修正方法1）首首先先列列出出对对估估价价对对象象这这类类房房地地产产的的价价格格有有影影响响的的房房地地产产状状况况各各方方面面的

40、因素。的因素。2）判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况3）将将可可比比实实例例房房地地产产与与估估价价对对象象房房地地产产在在这这些些因因素素方方面面的的状状况况进进行行逐逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度。项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度。4）根据差异程度对可比实例的价格进行修正。根据差异程度对可比实例的价格进行修正。总总的的来来说说，如如果果估估价价对对象象房房地地产产优优于于可可比比实实例例房房地地产产，则则应应对对价价格格做做增增价修正，反之，则应做减价修正。价修正，反之，则应做减价修正。一

41、般公式为：一般公式为：可可比比实实例例在在待待估估房房地地产产状状况况下下的的价价格格可可比比实实例例在在其其自自身身房房地地产产状状况况下下的价格的价格房地产状况修正系数房地产状况修正系数房地产状况修正系数待估房地产状况指数房地产状况修正系数待估房地产状况指数/可比实例房地产状况指数可比实例房地产状况指数29举举例例一一：有有一一块块面面积积为为800平平方方米米的的长长方方形形用用地地，地地势势平平坦坦，北北临临公公路路，原原为为木木结结构构二二层层楼楼店店铺铺兼兼住住宅宅。拟拟兴兴建建办办公公大大楼楼而而进进行行评评估估。试试用用市市场场比比较较法法进进行行评评估估。评评估估基基准准日日

42、1989年年11月月29日日。首首先先在在附附近近地地区区及及同一供需圈内的类似地区中收集选择买卖实例，参见下表：同一供需圈内的类似地区中收集选择买卖实例，参见下表：4.7市场比较法应用举例市场比较法应用举例 30(1)情况修正：据调查显示，交易情况基本一致，不必修正。情况修正：据调查显示，交易情况基本一致，不必修正。(2)期日修正：以附近地区办公楼用地买卖价格变动趋势等决定修正期日修正：以附近地区办公楼用地买卖价格变动趋势等决定修正率如下：率如下：1988.11989.13。1989.1评估基准日评估基准日6。所以所以A、B、C地块的期日修正率分别为地块的期日修正率分别为9，6，6o(3)区

43、域因素修正：区域因素修正：A、B区域条件基本类似不必修正；区域条件基本类似不必修正；C由于街道、由于街道、环境等出素优于待估土地，修正环境等出素优于待估土地，修正8。(4)个别因素修正：出于街道、环境、地块形状等个别因素的差别，个别因素修正：出于街道、环境、地块形状等个别因素的差别，分别就各因素比较后综合得到；分别就各因素比较后综合得到；A劣于待估土地，修正劣于待估土地，修正-10；B劣于待估土劣于待估土地，修正地，修正-5，C优于待估土地，修正优于待估土地，修正+4。经过上述修正，列成下表：经过上述修正，列成下表：31由由于于A、C修修正正后后的的价价格格接接近近，用用算算术术平平均均数数法

44、法求求得得A、C修修正正后后的的平平均均值值为为25457，再再用用加加权权算算术术平平均均数数法法求求得得待待估估土土地地价价格格为为254570.8256630.225498（元平方米）。（元平方米）。举例二：举例二：有一待估宗地有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体宗地，具体情况如下：情况如下：323评估结果评估结果案例案例D的值为异常值，应剔除。其他结果较为接近，取其平均值的值为异常值，应剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。作为评估结果。(620+627+623+638+633)/5=628(元平方米元平方米)33

45、作业某企业在市中心的繁华地段拥有建筑面积为某企业在市中心的繁华地段拥有建筑面积为2000m2的的营业用房大楼的第一层，大楼的二至六层为居民住营业用房大楼的第一层，大楼的二至六层为居民住宅。该企业将此处刚完工交付使用的营业用房于宅。该企业将此处刚完工交付使用的营业用房于2005年年5月月31日，委托资产评估人员进行价值评估，为与日，委托资产评估人员进行价值评估，为与其他企业联营作准备其他企业联营作准备。由于该类房屋的市场交易情况较多，因此以市场价格由于该类房屋的市场交易情况较多，因此以市场价格为计价标准，采用市场法。为计价标准，采用市场法。34有关交易实例资料如表下所示。有关交易实例资料如表下所示。交易情况修正率如下：交易情况修正率如下：实例实例A:0%；实例；实例B:1%；实例；实例C:2%；实例；实例D:3%；实例实例E:0%。2003年年4月以来，房产价格平均每月上涨月以来，房产价格平均每月上涨1。35评估人员根据区域状况，将被评估营业用房的评评估人员根据区域状况，将被评估营业用房的评分数值定为分数值定为100。评估出交易实例。评估出交易实例B所处地区为所处地区为95，E为为105，A、C、D均为均为100。由于被评估营业用房地结构和位置较好，故比交由于被评估营业用房地结构和位置较好，故比交易实例的价格均高出易实例的价格均高出2。36