《房地产市场分析》PPT课件.ppt

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1、第二章第二章 房地产市场分析房地产市场分析2.1 房地产市场概述房地产市场概述一、房地产市场的概念一、房地产市场的概念从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。所以及一切交易途径和形式。二、房地产市场特征二、房地产市场特征房地产权益交易市场房地产权益交易市场交易形式多样交易形式多样典型的区域性市场典型的区域性市场不完全竞争市场不完全竞争市场三、房地产市场的分类三、房地产市场的分类按地域范围细分（房地产市场划分的主要方式）按地域范围细分（房地产市场划分的主要方式）房地产用途细分房地产用途细分居住物业市场居住物业市场（含普

2、通住宅、别墅、公寓市场等）（含普通住宅、别墅、公寓市场等）商业物业市场商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺等）（写字楼、零售商场或店铺等）（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）房、工业写字楼、仓储用房等市场）酒店与休闲娱乐设施市场酒店与休闲娱乐设施市场工业物业市场工业物业市场特殊物业市场特殊物业市场（如老年公寓等）（如老年公寓等）存量增量细分存量增量细分三级划分法三级划分法一级市场一级市场（特指土地使用权出让市场）、（特指土地使用权出让市场）、二级市场二级市场（土地转让市场、新建商品房租售市场）、（土地转让市

3、场、新建商品房租售市场）、三级市场三级市场（存量房地产交易市场）。（存量房地产交易市场）。增存量划分法增存量划分法土地：土地：土地一级市场、土地二级市场土地一级市场、土地二级市场房屋市场：房屋市场：增量市场增量市场（一手房市场）、（一手房市场）、存量市场存量市场（二手房市场）（二手房市场）交易形式细分交易形式细分新建房交易：销售（预售、现售）、租赁（预租、正常租赁）和抵押新建房交易：销售（预售、现售）、租赁（预租、正常租赁）和抵押 存量房交易：租赁、转让、抵押存量房交易：租赁、转让、抵押按目标市场细分按目标市场细分低档，中档，高档低档，中档，高档2.2 房地产市场的运行房地产市场的运行一、房地

4、产市场的运行环境一、房地产市场的运行环境影响运行活动各种因素的总和影响运行活动各种因素的总和 社会社会 政治政治 经济经济 金融金融 法律法律 技术技术 资源资源 国际国际1 1、社会环境、社会环境人口数量和结构人口数量和结构城镇化数量增多城镇化数量增多人口结构变化：成年型人口结构变化：成年型老年型（刚性需求减少）老年型（刚性需求减少）家庭结构及其变化家庭结构及其变化金字塔型金字塔型倒金字塔型倒金字塔型金字塔：分家模式金字塔：分家模式倒金字塔型：自上而下减少（倒金字塔型：自上而下减少（4-2-14-2-1）例如：三口之家住上百平米商品房，若干年后儿女成家，房屋闲置，房屋结构和设施未必符合老人需

5、求，随即产生对老年公寓的需求。居民思想观念居民思想观念“family”-family”-组织组织“home”-home”-精神精神“house”-house”-实体实体“分家分家”观念观念消费观念消费观念社区和城市发展形态社区和城市发展形态2、政治环境、政治环境政治体制政治体制政局稳定性政局稳定性政府能力政府能力政策连续性政策连续性政府及公众对待外资的态度政府及公众对待外资的态度涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题3、经济环境、经济环境城市或区域总体经济发展水平城市或区域总体经济发展水平就业就业支付能力（工资支付能力（工资-物价物价-房价租金比）房价租金

6、比）产业与结构布局产业与结构布局基础设施状况基础设施状况利率和通货膨胀利率和通货膨胀4、金融环境、金融环境宏观金融政策宏观金融政策信贷政策信贷政策金融工具完善程度金融工具完善程度资本市场发育程度资本市场发育程度5、法律环境、法律环境与房地产业有关的规则与房地产业有关的规则现行法律与相关政策现行法律与相关政策房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策房地产产权与交易政策、房地产价格政策6、技术环境、技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步信息技

7、术的发展、房地产业信息化信息技术的发展、房地产业信息化信息、通讯技术水平提高，交通条件改善信息、通讯技术水平提高，交通条件改善-缩短物业相对距离缩短物业相对距离-推推动不同地域消费品交流动不同地域消费品交流-减少劳动成本和时间费用减少劳动成本和时间费用-改变固有区位改变固有区位观念观念-增加不同位置物业的选择机会增加不同位置物业的选择机会7、资源环境、资源环境土地、能源等资源约束土地、能源等资源约束8、国际环境、国际环境国际资本流动和经济的全球化国际资本流动和经济的全球化二、房地产市场的参与者二、房地产市场的参与者1、土地所有者或当前的使用者、土地所有者或当前的使用者2、开发商、开发商劝退令劝

8、退令各行各业进军房地产各行各业进军房地产3、政府及政府机构、政府及政府机构房地产市场参与者和房地产市场调控者的角色冲突房地产市场参与者和房地产市场调控者的角色冲突 政府是土地的供应者 政府通过参与房地产市场，进行房地产开发获得收益政府又是市场的调控者 “剪不断，理还乱剪不断，理还乱”中央政府中央政府干预者干预者 地方政府地方政府直接参与市场的主体。直接参与市场的主体。保障性住房提供者与商品房住房市场参与者的角色冲突保障性住房提供者与商品房住房市场参与者的角色冲突住房保障职能和房地产市场调控职能的冲突住房保障职能和房地产市场调控职能的冲突 4、金融机构、金融机构银行信贷非理性扩张银行信贷非理性扩

9、张 5、建筑承包商、建筑承包商6、专业顾问、专业顾问中介公司炒作中介公司炒作 7、消费者或买家、消费者或买家1、房地产周期循环、房地产周期循环指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。现象重复发生。三、三、房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律2、房地产周期循环的原因、房地产周期循环的原因供需因素的影响：供需因素的影响：金融因素最金融因素最关键关键市场信息不充分市场信息不充分生产者与消费者的心理因素生产者与消费者的心理因素追涨不追跌、投机追涨不追跌、投机、非理性预期、非理性预期政策影响：容积率控制、农地征用控制等政策影响

10、：容积率控制、农地征用控制等政策冲击：社会政治动荡政策冲击：社会政治动荡制度因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全制度因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等程度等其它因素：生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等其它因素：生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等供给停止或很低，需求有供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降下滑，空置率有所下降需求增长加快，空置率下需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小降，租金增长率稳定或小小步上升小步上升需求继续上涨，供给紧张，需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空租金增长率快速

11、上涨，空置率继续下降置率继续下降需求继续上升，开始新的建需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给增长设，但需求增长比供给增长快，空置率仍下降，租金增快，空置率仍下降，租金增长率上升长率上升供给增长率供给增长率=需求增长率需求增长率供给增长率超过需求，空置供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢率上升，租金增长率仍缓慢上升上升需求停止增长或以很需求停止增长或以很低的速度增长，开工低的速度增长，开工减少，但竣工量使空减少，但竣工量使空置率继续上升，租金置率继续上升，租金增长率开始下滑增长率开始下滑长期平均空置增长率长期平均空置增长率3、房地产市场的自然周期、房地产市场的自然周期房地产价

12、格达到或接房地产价格达到或接近最低点近最低点投资者小心翼翼的回投资者小心翼翼的回到市场当中来。到市场当中来。投资者不断购买存量房地产投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，流动资和投入新项目开发，流动资本显著增加。本显著增加。长期平均空置增长率长期平均空置增长率4 4、房地产市场的投资周期、房地产市场的投资周期投资者不断购买存量房地投资者不断购买存量房地产并继续开发新项目产并继续开发新项目投资者意识到市场下滑，投资者意识到市场下滑，降低对新项目的回报预期，降低对新项目的回报预期，存量房地产业主仍叫价很存量房地产业主仍叫价很高。高。5、自然周期和投资周期之间的关系、自然周期和投资周期之间的关系

13、投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变换周期的变换在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。三、房地产市场中的泡沫与过热三、房地产市场中的泡沫与过热1、房地产泡沫、房地产泡沫 定义：定义：是指由于房地产是指由于房地产投机投机引起的房地产引起的房地产市场价市场价格格与使与使用价值用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫的成因房地产泡沫的成因土地土地的有限性和稀缺性的有限性和稀缺性房地产泡沫产生的房地产泡沫产生的基础基础

14、当经济发展处于上升时期，国家投资重点集中在基础建设和房屋建当经济发展处于上升时期，国家投资重点集中在基础建设和房屋建设中，使得土地资源供给十分有限，造成许多非房地产企业和私人设中，使得土地资源供给十分有限，造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资房地产，以期获得价格上涨的好处。投资者大量投资房地产，以期获得价格上涨的好处。投机投机需求膨胀需求膨胀房地产泡沫产生的房地产泡沫产生的直接诱因直接诱因对房地产出于投机目的需求，与土地的稀缺性有关，及人们买楼不对房地产出于投机目的需求，与土地的稀缺性有关，及人们买楼不是为了居住，而是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群是为了居住，而是为了转手倒卖。

15、这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制。房地产泡沫随着产生。体行动，就很难抑制。房地产泡沫随着产生。金融机构金融机构过度放贷过度放贷房地产泡沫产生的房地产泡沫产生的直接助燃剂直接助燃剂。价格是价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关价格是价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。系。房地产泡沫能够出现，最根本的条件是市场上有没有大量资金存在。房地产泡沫能够出现，最根本的条件是市场上有没有大量资金存在。房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，是银行等认为这种贷款风房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，是银行等认为这种贷款风险小，在利益驱动下银行非常愿意想房产投

16、资者提供抵押贷款。险小，在利益驱动下银行非常愿意想房产投资者提供抵押贷款。此外，银行部门还会过于乐观的估计抵押物的价值，从而加强了借款此外，银行部门还会过于乐观的估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资与房地产的融资能力，进一步加剧了房地产价格的上涨和产业人投资与房地产的融资能力，进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。的扩张。2、房地产过热、房地产过热过度开发过度开发 定义：指市场上的定义：指市场上的需求增长需求增长赶不上赶不上新增新增供给增长供给增长的速的速度时，所出现的度时，所出现的空置率上升空置率上升、物业价格物业价格和和租金下降租金下降的的情况。情况。诱因诱因开发商对市场预测的偏差开

17、发商对市场预测的偏差开发资金的易得性开发资金的易得性开发商之间的博弈和非理性行为开发商之间的博弈和非理性行为3、“房地产泡沫房地产泡沫”和和“房地产过热房地产过热”的区别与联的区别与联系系 （1）区别）区别反应层面不同反应层面不同房地产过热和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。房地产过热和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的过度开发反映市场上的供求关系供求关系，当新增供给的增长速度超过，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；房地产泡沫则是反映房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值市场价格和实际价值之间的

18、关系，如果市之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。生的，房地产泡沫就出现了。严重程度和危害性方面不同。严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比房地产过热的严重程度更高，危害更大，房地产泡沫比房地产过热的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预平衡状态，往往要通过外力干预.房地产过热房地产过热可以通过自我调整回复到平衡状

19、态。可以通过自我调整回复到平衡状态。在周期循环中所处的阶段不同在周期循环中所处的阶段不同如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。房地产过热一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已房地产过热一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当房地产也就是说，当房地产泡沫泡沫产生时，市场还处在产生时，市场还处在上升上升阶段；而出现阶段；而出现房地产过热房地产过热的现象时，市场已经开始的现象时，市场已经开始下滑下滑了。了。从另一个角度

20、来说，从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过热；但房地产过热却不一定是由房地产泡沫引发的。过热；但房地产过热却不一定是由房地产泡沫引发的。参与者的参与动机不同参与者的参与动机不同“过热过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得通常是为获得长期收益长期收益；“房地产泡沫房地产泡沫”则表现为市场参与者对则表现为市场参与者对短期短期资本收益的追逐，资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。囤积，以待价格更高时抛出。2.3 房地产市场的宏观调控房地产市场的宏观调控土地政策土地政策住房政策住房政策税收政策税收政策金融政策金融政策