高通智库：境外房地产产品案例研究(20101017_.pdf

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1、 北京市朝阳区三元桥时间国际北京市朝阳区三元桥时间国际 A 座座 30 层层 3006 邮编：邮编：100028 Tel:(+86 10)58677851,58677852,58677853 E-mail: 小城市综合体项目小城市综合体项目EUROPA Complex 项目概况?项目名称：EUROPA Complex?项目地点：立陶宛 维尔纽斯市(Vilnius)?占地面积：2.5 公顷?总建筑面积：约 10 万平方米?项目主要构成部分：-购物中心：3 层，22611 平方米-写字楼：33 层，17300 平方米-公寓：27 层-停车楼：7 层（地下一层），1000 个车位-维尔纽斯郡行政楼：

2、5 层，2500 平方米-室外广场：4000 平方米?开工时间：2002 年?竣工时间：2004 年 5 月?开发商：Hanner?购物中心持有人：波罗的海房地产信托集团（BPT)?建筑设计：Audrius Ambrasas Architects?该项目获得 2004 年中东欧地区混合用途项目奖 Europa Complex（Europa 综合体项目）位于立陶宛首都维尔纽斯市（Vilnius）新区中心（河北岸），项目包括购物中心、写字楼、公寓、政府办公楼、停车楼、公共广场等部分，与既有的维尔纽斯市政府大楼连成一体，该项目于 2004 年 5 月竣工，当时也是立陶宛正式进入欧盟之日，该项目名称中

3、的 Europa 即代表欧洲（Europe）。项目的核心部分是 Europa 购物中心、Europa 大厦（写字楼）和 Europa 公寓，并配套多层停车楼。境外房地产案例研究 境外房地产案例研究 Overseas Real Estate Case Study 2010 年年 10 月月 17 日日(双周一次双周一次)|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|2|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|3区位 EUROPA 综合体区位（新区核心区）EUROPA 综合体区位（新区核心区）EUROPA 综合体总体规划 EUROPA 综合体总体规划 EUROPA 综合体EUROPA 综合

4、体 Reval酒店Reval酒店购物中心 购物中心 Best Western 酒店Best Western 酒店天文馆天文馆Holiday InnHoliday Inn新商业写字楼 新商业写字楼 国家艺术馆 国家艺术馆 SwedbankSwedbank银行银行大大厦厦 住宅住宅项目项目窗帘布艺商场 窗帘布艺商场|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|4该项目处于维尔纽斯市的新区核心位置，新城中心以怀特大桥（White Bridge）为主要纽带与老城区有机相连，与项目一街之隔的有多家酒店，附近还有另一家购物中心，其附近的其他甲级写字楼、酒店等高档商业设施也在陆续开发，进一步提升新区的商业

5、气候。项目所处位置交通便利，项目一侧为交通主干道，另一侧为次干道，主干道与两条高速公路相连，并能快速来往于老城区及城市其他区域。Europa 综合体每天的人流量将估计为 3-4 万，其中包括约 1200 政府工作人员，约400 名购物中心内的雇员，还有 1000 多人在写字楼内工作。地区经济数据：地区经济数据：?维尔纽斯市人口：54.2 万（2001 年），56 万（2009 年）?大维尔纽斯地区人口：84 万（2006 年）?维尔纽斯市人均 GDP：约 10400 欧元（2006 年）|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|5 项目鸟瞰图 项目夜景 项目鸟瞰图 项目夜景 从老城区通往

6、新区的步行及非机动车桥 项目附近的另一家购物中心 从老城区通往新区的步行及非机动车桥 项目附近的另一家购物中心 项目对面的 Reval 酒店 项目斜对面的 Swedbank 银行大楼 项目对面的 Reval 酒店 项目斜对面的 Swedbank 银行大楼|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|6EUROPA 购物中心 占地面积：9088 平方米 总建筑面积：22611 平方米 可出租面积：17,379 平方米 持有人：BPT Secura Fund（波罗的海房地产信托集团旗下基金）收购时间：2004 年 10 月（70%）、2005 年（其余 30%）Europa 购物中心共三层，位于

7、写字楼和公寓之间，总面积 22611 平方米，可出租面积 17529 平方米，规划包括一个 1200 平方的小型生活超市、80 家中小型商铺，以及 4家餐厅和 5 家咖啡厅，从体量业态规划看属于社区型购物购物中心，对应当地的经济和市场容量，已属于主要购物中心之一。购物中心沿一条室内主步行街展开，步行街上方设置带遮阳装置的全玻璃屋顶，使三层的所有通道都可获得充沛的自然采光，位于二层的椭球形悬吊式小型餐饮休息区在起到装饰效果的同时，也提供了实用功能。购物中心通过喷泉水景和建筑装饰细节营造柔和的购物环境，并使用大量室内植物进行软装饰，以提高室内环境的舒适度。购物中心与一座 7 层的停车楼相连，提供超

8、过 1000 个停车位，停车楼采用了先进的导引信息系统。从停车楼可以直接进入购物中心的任何一层，从写字楼的 1 层和 3层也可以直接进入购物中心。购物中心入口 购物中心入口|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|7 购物中心入口夜景 购物中心入口夜景 购物中心前的地下通道入口 购物中心前的地下通道入口|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|8 购物中心内景及装饰 购物中心内景及装饰|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|9 购物中心内景及装饰 购物中心内景及装饰|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|10 购物中心内景及装饰 购物中心内景及装饰|境外房地产产品案

9、例研究境外房地产产品案例研究|11 购物中心内景及装饰，采用大量茂盛的绿色植物将首层装饰城四季绿洲。购物中心内景及装饰，采用大量茂盛的绿色植物将首层装饰城四季绿洲。|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|12|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|13主要店铺（依经营情况有阶段性调整）主要店铺（依经营情况有阶段性调整）鞋类（9 家）鞋类（9 家）DANIJA（二层 3 号）ELEGANT LINE ESTE GEOX GINO ROSSI（二层 18 号）LETSGO（三层 4 号）SALAMANDER STEP TOP（二层 16 号）YGIO BATAI（二层 1 号）箱包

10、饰品（5 家）箱包饰品（5 家）BAGS AND MORE（二层 10号）BIT OUTLET EAGLE VISION MOBILI LINIJA R-RIVIERA 珠宝首饰（4 家）珠宝首饰（4 家）AUKSO CENTRAS FABRIKANT IBERO ENEVA 服装服饰（19 家）服装服饰（19 家）APRANGA（一层 45、二层 29 号）BIMBO CIPOLLINO CITY MEN AND WOMEN（一层 9号）ETAM LINGERIE FRANK WALDER GANT（二层 15 号）GERRY WEBER IEVA MARC OPOLO（二层 17 号）MI

11、GL PATI PATI RESERVED（二层 21 号）SUIT SUPPLY TOMMY HILFIGER（一层 18 号）TRIUMPH VERO MODA（一层 44 号）VIP-X SEPPALA（二层 19 号）体育运动（2 家）体育运动（2 家）AUDIMAS SPORTLAND 超市/食品店（4 家）超市/食品店（4 家）AJ OKOLADAS MAXIMA X（一层 36 号）PRESTO KAVA IR ARBATA VYNOTEKA 礼品和家居用品（9 家）礼品和家居用品（9 家）ALAN DEKO BALTAS ANGELAS C&D STYLE（3 层 19 号）D

12、ORADO IMDECO ORNAMENTUM SHI SHI GLS STAIPA T-IDJOS 箱包饰品（5 家）箱包饰品（5 家）BAGS AND MORE（二层 10 号）BIT OUTLET EAGLE VISION MOBILI LINIJA R-RIVIERA 美容药妆（1 家）美容药妆（1 家）DROGAS 图书文具（1 家）图书文具（1 家）STAIPA 美容美发、照相等服务类（7 家）美容美发、照相等服务类（7 家）FUJI FIGARO BEAUTY SALON LOCCITANE SPA PENKI KONTINENTAI SACHARA SAULIUS IR VID

13、AS VARUMO CENTRAS JOGL 餐饮餐饮 餐厅（4 家）餐厅（4 家）ILI PICA（3 层 1 号）FORTAS（3 层 12 号）MIYAKO（3 层 2 号）PRONTO（3 层 24 号）咖啡（4 家）咖啡（4 家）ORE PRESTO KAVIN SOPRANO DOUBLE COFFEE（一层 7 号）其他（4 家）其他（4 家）AROMATAI BILIETAI LT KASA MUZIKOS BOMBA TABAKAS|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|14购物中心经营情况 购物中心经营情况 2004 2005 2006 2007 2008 2009

14、 2010E 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E权益 权益 70%70%/100%100%出租率 出租率 100%99%N/A N/A N/A 99%租金收益率 租金收益率 N/A Q1:6.8%Q2:8.5%Q3:9.2%Q4:10.3%N/A 10.4%10.9%10%7%公允价值（丹麦克朗，截至每年12月31日）公允价值（丹麦克朗，截至每年12月31日）70%权益收购价为 1.948 亿2.958 亿 3.71 亿4.4 亿 4.35 亿 4.21 亿N/A年客流量 年客流量 N/A 同比增约10%450 万人次 N/A N/A N/A N/A注：1

15、丹麦克朗=0.134 欧元 Europa 购物中心于 2004 年 5 月竣工，当年 10 月，开发商 Hanner 将该购物中心 70%的权益出售给波罗的海地产信托集团（BPT），后者在 2005 年收购了剩余 30%的权益。BPT 自收购 Europa 购物中心以来，一直致力于保持购物中心的高水平运营管理和品质维护，根据市场不断调整租户，使出租率始终保持在接近 100%的水平。2008 年后，由于经济进入低迷期，使购物中心租金收入面临压力，几乎所有租户都要求减租。为了留住租户，购物中心降低了租金，包括与部分租户的租赁合约改为固定底租+收入提成的方式，从而在整体上保持了购物中心的品质和形象不

16、受损。同时，该策略也是为了应对附近两家新购物中心（分别于 2008 年底和 2009 年初开业）的竞争。BPT 预计 Europa购物中心2010年的的租金收益率仍会降至7%的水平，而随着经济环境逐步改善，Europa的经营业绩将有望逐步回升。BPT 计划继续优化租户组合，引进符合中高收入购物者口味的新品牌。目前，Europa购物中心占其所属基金中物业总值的 40%。估值机构认为，该购物中心在新商务区的核心位置，具备长期发展的可持续性和盈利能力。|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|15写字楼Europa 大厦 写字楼技术参数和设施写字楼技术参数和设施?高度：148 米，33 层?办

17、公空间总面积 1.73 万平方米，可出租面积约 1.6 万平方米，标准层每层约 520 平方米。?电梯：5 部高速电梯（3.5 米/秒），1部普通电梯。?每层独立的暖通空调系统（新风每小时换气 2.5 次），并可分区控制，满足多样化办公环境的设定。?照明：500 Lux?多层挑高大堂设置喷泉及绿植装饰，营造舒适公共空间；屋顶设置观光平台。?月租金：约 17-19 欧元/平方米 Europa 大厦的外观设计与维尔纽斯市的教堂高塔相呼应，大厦由高度不同两个半圆柱合并合成，结合处是石材构成的楼梯部分，使其建筑外观与原有城市风貌相融合。|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|16 写字楼大堂

18、写字楼纵截面图 写字楼大堂 写字楼纵截面图 写字楼首层平面图 写字楼首层平面图|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|17 写字楼标准层 1 写字楼标准层 1 写字楼标准层 2 写字楼标准层 2|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|18Europa 公寓 高 95 米，27 层。|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|19Europa 广场 4000 平方米的 Europa 广场代表着维尔纽斯市的新城中心，同时也象征着立陶宛的欧盟成员国地位。广场连接着政府办公大楼、商业写字楼和购物中心，在建筑功能上起到空间过渡的作用，在建筑寓意上代表着政府与商业的“对话”，同时广场也

19、是一个公共活动空间。靠近商业区域的喷泉象征着活力，而政府办公大楼前的一组石块象征稳定和可靠。整个广场看起来像是将周围所有元素整合到一起，给每个经过这里的人以信心和动力。EUROPA 广场平面图EUROPA 广场平面图|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|20 广场俯瞰 广场夜景照明 喷泉广场及维尔纽斯郡行政楼 广场俯瞰 广场夜景照明 喷泉广场及维尔纽斯郡行政楼 维尔纽斯郡行政楼(前)维尔纽斯郡行政楼(前)|境外房地产产品案例研究境外房地产产品案例研究|21 说说 明明 高通智库是一家专业的房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统监测和研究的基础上，形成的研究产品。目前高通智库提供十二种定期的研究产品，成系统的为行业内企业服务。境外房地产案例研究双周一次，提供对境外有借鉴意义的项目或企业的案例研究。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。联系方式：北京朝阳区三元桥时间国际 A 座 30 层 3006 邮编：100028 电话：（86-10）558677851、58677852、58677853 传真：（86-10）58677852-8001 网址：